房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

1、房地廣開(kāi)發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃、簽訂合同時(shí)考慮通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃 營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種， 而交易 環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下, 通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目 的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修 價(jià)款將無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝 修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修 價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同, 另一份是房屋裝修合同。在

2、總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳 納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入, 只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也 可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的房屋 中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、 電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售 合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同， 降低房屋銷售價(jià)款，減 少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂 設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的, 應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。 企業(yè)可以與接受勞務(wù)方

3、協(xié) 商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣, 企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。例1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬(wàn)元(包括800萬(wàn)元的裝修款)，除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬(wàn)元。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 2644800 S% (1+3%+7%)萬(wàn)元,增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%(4800-2800-264) (2800+264)=1736 3064，應(yīng)納土地增值稅 541.201736 40%-3064X5%萬(wàn)元。稅款合計(jì) 805.20264+541.20萬(wàn)丿元。如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬(wàn)元，另簽訂一份800萬(wàn)

4、元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng) 納營(yíng)業(yè)稅及附加二為2204000 >5% (1 + 7% + 3% )萬(wàn)元，增值額 占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%(4000-2800-220) (200+220)=980 3020，應(yīng)納土地增值稅 294(980 30%)萬(wàn)元；建筑裝修應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加 26.40800 3%> (1 + 7% + 3% )萬(wàn)元，稅款合計(jì) 540.40(220+294+26.4)萬(wàn)元。可見(jiàn)，同樣的收入和成本，通過(guò)籌劃可以節(jié)約稅款 264.80(805.20-540.40)萬(wàn)元。同時(shí)由于購(gòu)房?jī)r(jià)款減少，也為購(gòu)房者節(jié)約了一筆契稅。二、利用土地增

5、值稅 起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。 利用該政策進(jìn) 行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：(1)企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)?普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。(2)出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的 比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在 20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影 響。(3)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的, 應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的, 其建造的普

6、通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。例2某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按 2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的 比率為19%(2380-2000) 2000，小于20%，無(wú)需繳納土地增值稅,利潤(rùn)為380元/平方米。方案二中，由于收入增加 120元/平方米，導(dǎo)致增加營(yíng)業(yè)稅及附加為6.6(120 3.5%)元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為 2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至 24.59%(2500-2006.6) 2066.6，需繳納土地增值稅 148.02(2500-2006.

7、6) 30洵元/平方米，企業(yè)的利潤(rùn)為 345.38(2500-2006.6-148.02元/平方米?？梢?jiàn)，售價(jià)提高之后利潤(rùn)卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的矛盾，見(jiàn)下文稅 負(fù)平衡點(diǎn)的分析。三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行 4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠(上文已說(shuō)明)。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空間,可以通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來(lái)制定合理的銷售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤(rùn)最大。享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下:假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房銷售價(jià)格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為a，則全部扣除項(xiàng)目金額為：a

8、+AX 5%< (1+7%+3%)=a+5.5%A。要享受免稅的稅收優(yōu)惠,增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于 20%，即要A-(a+5.5%A)(a+5.5%A) 20%，解得 A 1.2848a。即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過(guò)除銷售稅金及附加以外 的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收 30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。若企業(yè)打算通過(guò)提高售價(jià)來(lái)增加利潤(rùn)。假定售價(jià)提高到A+x (即1.2848a+x)，相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額二a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=(A+

9、x)-(a+5.5%A+5.5%x)30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使x>(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得 x>0.0971a。這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過(guò)除銷售稅金及 附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要 享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金 及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍?？梢?jiàn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增長(zhǎng)而產(chǎn)生的增 值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅

10、負(fù)增長(zhǎng)加快。上文通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得 出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益 與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn) 企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較來(lái)確定合適的房 地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷售的 房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過(guò)稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀 升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購(gòu)房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手段調(diào)整、 控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的

11、。四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃 第一，銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也 是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另*，則必須全額計(jì)稅。例3某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購(gòu)房者5%勺銷售折扣，銷售總額2000萬(wàn)元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另* ，將導(dǎo)致多交營(yíng) 業(yè)稅及附加5.5 (2000X 5%X 5.5%)萬(wàn)元，多交企業(yè)所得稅33 (2000X 5%X 33%萬(wàn)元，多交土地增值稅 28.352000 X 5%X (1-5.5%) X 30%萬(wàn)元，合計(jì) 66.85萬(wàn)第二，買房贈(zèng)物

12、的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品味的提升，不 少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另 行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物 品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額, 降低稅率。五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃(一)采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使 用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易 物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁 有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納 營(yíng)業(yè)稅；

13、雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營(yíng)企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合 營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng) 險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參 與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。 在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征 收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無(wú)法享受

14、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅的 政策?？梢?jiàn)，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營(yíng)企業(yè)，在房 屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)最小。必須注意的是，由于合營(yíng) 雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無(wú)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒(méi)有 銷售更無(wú)利潤(rùn)可言，該合營(yíng)企業(yè)也沒(méi)有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待 房屋建成后，將合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。例4甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企2500 (5 億元 X 5%業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按 比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳納 萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。若

15、甲、乙成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配 方式，待房屋建好后將該合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可 以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn) 行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，只需就勞 務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用 戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù) 費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低 房?jī)r(jià)也起到一定作用。例5某房地產(chǎn)企業(yè)，

16、商品房銷售收人為5000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè) 稅及附加=5000X 5.5%=275（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為 32.45%(5000-3500- 275) - (3500+275)，應(yīng)繳納土地增值稅367.5(5000-3500- 275) X 30冊(cè)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 857.5 (5000-3500-275-367.5 )萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅70（1400X 5%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1330 （ 1400-70）萬(wàn)元?？梢?jiàn)，建房方式的轉(zhuǎn)變將 為企業(yè)增加收益472.5(1330-857.5)萬(wàn)元。六、出租商品房的稅務(wù)籌劃 有時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營(yíng)。這時(shí)可以從兩方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交 營(yíng)業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在