房地產(chǎn)項目投資策略報告地產(chǎn)業(yè)

1、房地產(chǎn)項目投資策略報告一p：7i -C/W 一/7廠、卜.2希宀04- 產(chǎn)上'“詩*吐如廠>-二!- 瀘 <!.亍【最新資料,Word版，可自由編輯！】第3頁共6頁一、項目后續(xù)建設(shè)資金投入量分析*根據(jù)對“美嶺”項目的建設(shè)現(xiàn)狀，結(jié)合其它類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計本項目后續(xù)工程資金投入如下表2.1所列。表1.1后續(xù)工程資金投入量表時間工作內(nèi)容預(yù)計投入（萬元）2001-10-8 項目取得，外立面、大堂裝修及環(huán)境綠 化方案招標(biāo)、確疋。11850 +2,0002001-12-312001-11-1 大堂裝修、門前廣場施工、綠化施工及 驗收，外立面施工開始，重點廣告媒體 預(yù)

2、定，開始接受預(yù)定認(rèn)購。1,0002001-12-302001-12-30外立面開始施工完畢，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購， 正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新 聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱。1,5002002-3-312002-3-31安裝工程施工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活 動促銷。1,5002002-6-12002-6-1 項目內(nèi)部裝修，房屋驗收。2,5002002-8-302002-8-30 項目竣工交付使用。2,0002002-10-30總計10,500投入月度計劃二、項目銷售分析與預(yù)測1、項目定價策略及指標(biāo)（1）定價原則一一“低開高走”。便于使項目在開盤后，營造市場價格只升不跌的良性局面，給予客戶以信心，并

3、使?jié)撛诳蛻羰艿酱碳ぃa(chǎn)生購買的欲望；同時為根據(jù)市場狀況給予有利價格調(diào)整的充足 空間。（2）價格重心。根據(jù)目前成都市商務(wù)樓較為疲軟的市場態(tài)勢、較低的購買力水平及市場發(fā)育程度,建議“美嶺”項目銷售重心（裙樓、高層寫字樓等高價位單位）適當(dāng)后移或控制銷售，以配合項目中后 期價格的走高，同時贏得相對更高的投資收益水平，爭取更為有利的銷售業(yè)績。（3）定價指標(biāo)。根據(jù)對本項目前期市場調(diào)查及可行性研究分析結(jié)果，結(jié)合項目的總體價格定位原則,我們認(rèn)為“美嶺”項目塔樓、裙樓、地下停車場分別以6800元/rf、9000元加、3000元加作為項目啟動均價是適宜的，同時也留下了相當(dāng)程度的市場操作空間。 在本報告相關(guān)測算中，

4、將以此作為定價基礎(chǔ)。2、項目銷售資金回籠預(yù)測我們根據(jù)與“美嶺”項目市場環(huán)境、規(guī)模、類型、定位相接近的其它城市相似發(fā)展階段及相似項目 的市場表現(xiàn)分析，結(jié)合項目工程進(jìn)度及對本項目后期各營銷階段的總體安排，我們對本項目的市場銷售 形勢作出下述模擬預(yù)測:按目前成都市商務(wù)樓外部市場條件及現(xiàn)有類似項目銷售規(guī)律，預(yù)計項目在18個月銷售周期內(nèi)（即2002年3月2003年8月期間內(nèi)），按上述均價基本上可完成約95%的總銷售量，即完成塔樓銷售 17924.98 rf、裙樓銷售14463 rf、地下停車場銷售9724.5 rf。在此情況下，根據(jù)上述基本定價策略，“美嶺”項目銷售條件及銷售回款情況預(yù)測如下表1.1所列

5、:表1.1 項目銷售預(yù)測（正常預(yù)期）推廣進(jìn)度銷售進(jìn)度銷售面積（rf）均價（元/ rf）銷售回款（萬元）備注內(nèi)部認(rèn)購期(2002.1.1-2002.3.15)開盤期(2002.3.152002.4.15)10%1991.6665001294.58塔樓160780001285.6裙樓1080.52500270.13地下車庫小計2850.31強(qiáng)銷期597565003883.75塔樓(2002.4.1520030%482185004097.85裙樓2.6.30)3241.52800907.62地下車庫小計8889.22持續(xù)期11949.9870008365塔樓(2002.7.1200360%96429

6、5009159.9裙樓.8.31)648332002074.56地下車庫小計19599.46三、項目后續(xù)工程投資現(xiàn)金流量分析2、項目投資現(xiàn)金流量分析綜合上述分析測算結(jié)果，“美嶺”后續(xù)工程預(yù)期投資現(xiàn)金流量由下表2.2給出。表2.2項目后期投資收益平衡表開發(fā)經(jīng)營年度現(xiàn)金流入（銷售收入）現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2銷售經(jīng)營稅金及附加2.3期間費用所得稅前凈現(xiàn)金流量3.1稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅前凈現(xiàn)值流量4.1稅前累計凈現(xiàn)值流量折現(xiàn)率（I = 10%）2001 年1510014800300-15100-15100-15100-151002002 年2003 年20139.2914199.693433

7、8.989658.361291.9826050.3475001208.3695010480.93-4619.079527.17-5572.8350.909671.9862012907.718288.6410661.775088.940.826223001880.3418708288.645088.94第5頁共6頁號-注：1、設(shè)自有資金投入3000萬元在2001年底投入、2003年末回收；第7頁共6頁2、設(shè)項目前期資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 1.18億元付款于2001年底投入；3、 銷售經(jīng)營稅金及附加、期間費用均按銷售總額的6%計；其中期間費用按工程期間平均攤?cè)?。根?jù)表2可算出，在上述項目后續(xù)開發(fā)的假設(shè)條件下，其

8、相關(guān)動態(tài)盈利財務(wù)指標(biāo)為:財務(wù)內(nèi)部收益率IRR(%) = 21.3% ;財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic = 10% )= 4632.4萬元;(3)靜態(tài)投資回收期=2.36年。動態(tài)投資回收期=2.52年。經(jīng)對比分析，上述各項動態(tài)盈利指標(biāo)相對于國家制訂的相關(guān)行業(yè)投資收益經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)值是較高的；因此“美嶺”項目的投資機(jī)會成本極低、盈利能力極強(qiáng)、投資回收期極短(在考慮資金時間價值的 條件下，項目將在開盤后1年左右的時間收回全部投資、包括資產(chǎn)轉(zhuǎn)移投入及后續(xù)工程投入)。四、工程還款計劃盡管“美嶺”項目盈利率及投資回收期指標(biāo)較佳，但一定程度上可能存在項目開工前期幾個月資金緊張甚至虧空的情況，在自有資金有限制的情況下，工程建

9、設(shè)投入必須通過銀行(短期)貸款及工程墊 付的方式加以解決；一旦項目前期資金障礙解除，項目則不難實現(xiàn)“滾動開發(fā)”的良性“循環(huán)”。五、項目“內(nèi)部銷售期”價格調(diào)整(1)內(nèi)部認(rèn)購時期的價格。目的是摸清樓盤由價格表現(xiàn)的各項條件的市場接受程度。內(nèi)部認(rèn)購價可 根據(jù)成本加成法，并參照附近地區(qū)樓盤價，以較低為好。(2)價格的調(diào)整。如果內(nèi)部認(rèn)購期市場表現(xiàn)踴躍，可在公開發(fā)售時作向上調(diào)整，幅度不可太大。如果市場表現(xiàn)冷淡，表明內(nèi)部認(rèn)購價格定高了，可以采取提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，或增加提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，或送管理 費及其他附加費等措施吸引客戶，爭取公開發(fā)售成功。六、價格策略操作建議1、價格操作的階段性重心應(yīng)明確本項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。應(yīng)明確“

10、美嶺”項目開發(fā)成功與否在于項目前期，項目前期投資策劃、規(guī)劃設(shè)計、資金籌措的成效直接決定了本項目準(zhǔn)確地適應(yīng)目標(biāo)市場需要，盡快地為市場所接受、同時也直接決定了項目后續(xù)工程能否順利進(jìn)行。2、本項價格策略分析是在目前環(huán)境、資源條件下，對項目投資與價格制定作出的基礎(chǔ)性、意向性分析，在實際操作中應(yīng)持權(quán)變的觀點。如針對特定時點上市場因素的變化狀況，對具體營銷周期、價格走勢、價格升降幅度、營銷手段等進(jìn)行適時調(diào)整。3、盡管“美嶺”具備諸多有利因素，投資效益有較充分的保障，仍應(yīng)在開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)做好“增收節(jié)支”，把握好投資過程的關(guān)鍵“結(jié)點”。應(yīng)充分利用怡和置業(yè)公司的一切資源優(yōu)勢，爭取從土地成本、前期費用、稅收、建設(shè)資金等方面得到更大優(yōu)惠，以降低開發(fā)成本、保證投資收益。4、牢固樹立風(fēng)險意識，對外密切關(guān)注成都市商務(wù)類房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、競爭程度、競爭性質(zhì)、 競爭方式及技術(shù)條件的變化；對內(nèi)做好與銀行、各方合作者的關(guān)系協(xié)調(diào)及公司內(nèi)部財務(wù)、人事、技術(shù)、經(jīng)營管