杭州某某房地產(chǎn)營(yíng)銷分析(共6).doc

1、杭州嘉德廣場(chǎng)營(yíng)銷分析1、公司概況1.1、嘉德房地產(chǎn)的背景開發(fā)商資質(zhì)一級(jí)，聯(lián)系電話：8791300；公司地址：杭州市慶春路137號(hào)華都大廈七樓。以“嘉以成業(yè)，德以治業(yè)”為經(jīng)營(yíng)理念，先后開發(fā)的項(xiàng)目有杭州嘉德廣場(chǎng)、杭州東河萬安西苑、溫州樂清柳市高層公寓、溫州樂清柳市華聯(lián)工貿(mào)大廈，據(jù)說浙江嘉德房產(chǎn)公司有浙江綠城房地產(chǎn)的股份。2、嘉德廣場(chǎng)：2.1、效果圖和戶型圖2.2、樓盤概況位于杭州市中心慶春路與中河路交界處的嘉德廣場(chǎng)，由二十七層主樓和五層裙樓組成，整個(gè)廣場(chǎng)總建筑面積萬多平方米，總建筑高度達(dá)米，是一個(gè)集現(xiàn)代商場(chǎng)、高級(jí)寫字樓為一體的大型綜合性建筑，嘉德廣場(chǎng)原來叫中惠大廈。物業(yè)由頤高物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)5

2、元/月m2；樓盤價(jià)格價(jià)格8500遠(yuǎn)/平方米，銀行安揭6成10年，竣工日期2003年11月；聯(lián)系電話87049998，87049999，售樓地址嘉杭州市慶春路19-20號(hào)。德廣場(chǎng)擁有兩萬多平方米的商業(yè)空間，挑高米的中空大堂，氣度非凡，九臺(tái)自動(dòng)扶梯和三臺(tái)戶內(nèi)外相連的觀光電梯構(gòu)成的購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)，快捷、便利、彰顯國(guó)際商業(yè)中心特質(zhì)；其流線型的開闊，可自由分割的辦公室間組合，明亮通透的視覺效果，適合多種不同性質(zhì)的商務(wù)辦公需求。先進(jìn)成熟的智能系統(tǒng)，傲居目前杭城商務(wù)綜合樓最高檔次；超前的近個(gè)車位配置，大手筆打造的商務(wù)、健身、休閑三會(huì)所；杭城首創(chuàng)的商業(yè)、商務(wù)雙廣場(chǎng)和獨(dú)有的垂直三重景觀設(shè)計(jì)；精品意識(shí)的建筑配套構(gòu)件和星

3、級(jí)的高檔物業(yè)服務(wù)，構(gòu)筑了國(guó)際頂級(jí)商務(wù)中心的風(fēng)范；更有富于前瞻性國(guó)際投資理念的海外投資商與國(guó)際級(jí)管家香港第一太平戴維斯和國(guó)際著名的日本奧原景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的國(guó)際化團(tuán)隊(duì)組合，聯(lián)手傾力打造杭城財(cái)智時(shí)代“商務(wù)港”和度身定造般的“超級(jí)經(jīng)理人公園”。2.3、促銷活動(dòng)舉辦明星演唱會(huì)。2002年8月9日素有亞洲“歌壇天后”之稱的臺(tái)灣歌星張惠妹到達(dá)杭州，在杭州舉行的“嘉德廣場(chǎng)之夜2002杭州個(gè)人演唱會(huì)”作準(zhǔn)備，主辦方就是嘉德房地產(chǎn) 。、參加大型房地產(chǎn)展會(huì)。杭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、杭州市房地產(chǎn)交易中心、今日早報(bào)、解放日?qǐng)?bào)住宅消費(fèi)聯(lián)合在滬、浙兩地發(fā)起“住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州優(yōu)秀代表樓盤推介活動(dòng)”，嘉德廣場(chǎng)參展并成為金融商業(yè)街

4、的新地標(biāo)，是杭城國(guó)際楔級(jí)商業(yè)商務(wù)中心。、創(chuàng)建“綠色工地”活動(dòng)。2002年9月3日，杭州市建委、市環(huán)保局在下城區(qū)嘉德廣場(chǎng)工地召開了杭州市“綠色工地”創(chuàng)建活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。市、區(qū)兩組“綠色工地”創(chuàng)建辦主要成員、各申報(bào)區(qū)級(jí)“綠色工地”的近70家建設(shè)單位的180多位項(xiàng)目經(jīng)理、施工員參加了本次會(huì)議。 會(huì)議由市“綠色工地”創(chuàng)建辦主任、市建筑工地安監(jiān)站站長(zhǎng)戴寶榮主持。廣廈集團(tuán)總經(jīng)理來連元、嘉德房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理李方平分別代表嘉德廣場(chǎng)的施工單位和和開發(fā)商介紹了“綠色工地”創(chuàng)建的經(jīng)驗(yàn)。會(huì)上徐文霞副局長(zhǎng)和柳久森副書記先后作了重要講話。徐文霞指出建筑工地的揚(yáng)塵、噪聲、污水是居民投訴的熱點(diǎn)，也是污染防治的重點(diǎn)。環(huán)保部門本

5、著“對(duì)人民群眾高度負(fù)責(zé)，對(duì)環(huán)境質(zhì)量高度負(fù)責(zé)”的精神，不斷加大了對(duì)建筑工地的管理力度，“綠色工地”的創(chuàng)建正是新形勢(shì)下工地環(huán)保管理的有效形式和重要載體。她要求各建筑單位繼續(xù)深化“綠色工地”的創(chuàng)建，不斷降低居民的投訴率，并最后趨于零投訴；繼續(xù)強(qiáng)化“綠色工地”的宣傳，使工地上每個(gè)人都樹立環(huán)保意識(shí)；繼續(xù)加大對(duì)創(chuàng)建活動(dòng)的投入，保證活動(dòng)的有效開展。柳久森首先感謝各建筑單位對(duì)“綠色工地”創(chuàng)建給予的積極響應(yīng)和大力支持，并對(duì)市、區(qū)兩級(jí)創(chuàng)建辦的工作給予了充分肯定。對(duì)于下一步的工作他強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)責(zé)任，落實(shí)杭州市政府提出的“環(huán)境立市”決策；要進(jìn)一步注重結(jié)合把“綠色工地” 的創(chuàng)建和“文明工地”的創(chuàng)建有機(jī)結(jié)合

6、起來，互相促進(jìn)；要進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范管理。最后各建筑單位與會(huì)人員參觀了嘉德廣場(chǎng)。他們紛紛表示要把嘉德廣場(chǎng)好的經(jīng)驗(yàn)、好的方法帶回去，推動(dòng)工地的創(chuàng)綠工作。嘉德廣場(chǎng)工地是杭州市“綠色工地”創(chuàng)建活動(dòng)啟動(dòng)以來涌現(xiàn)出來的先進(jìn)典型，被評(píng)選為杭州市“綠色工地”樣板之一。 為了配合會(huì)議的召開，市環(huán)保宣教中心專門制作了“綠色工地”創(chuàng)建宣傳折頁，并邀請(qǐng)部分在杭的新聞媒體對(duì)會(huì)議進(jìn)行了報(bào)道。同時(shí)與會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)還有市建委工程處裘新谷副處長(zhǎng)、下城區(qū)環(huán)保分局王進(jìn)局長(zhǎng)、市環(huán)保局宣教中心毛曉園主任等。2.4、嘉德廣場(chǎng)營(yíng)銷分析位于慶春路和中河路交匯處的嘉德廣場(chǎng)自今年6月開盤以來，在短短3個(gè)月內(nèi)創(chuàng)下了80的銷售業(yè)績(jī)，很多一般寫字樓中朝

7、向較差的西向房竟成了客戶競(jìng)相追逐的對(duì)象。究竟是什么導(dǎo)致了嘉德廣場(chǎng)的熱銷呢？ 首先，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。慶春路是橫貫杭州東西最主要的金融商業(yè)街，其延伸段是杭州目前惟一連接西湖和錢塘江以及滬杭高速公路出入口的市中心主干道；中河路是一條連接貫穿杭城南北的大動(dòng)脈高速路，它將杭州主要的商業(yè)圈、交通樞紐和政治文化中心以及外環(huán)線連為一體，是目前出入杭州市區(qū)最快捷也是惟一的高架道路。其實(shí)，明眼人都知道，在錢江新城尚未成形的今天，慶春路正代行著CBD的職權(quán)。嘉德廣場(chǎng)正是位于杭城最成熟的商務(wù)區(qū)內(nèi)，它連同四周的瑞豐國(guó)際大廈、廣利大廈、中財(cái)發(fā)展大廈構(gòu)筑了杭州商業(yè)、商務(wù)最具擴(kuò)張力的制高點(diǎn)，形成了慶春路“黃金十字平臺(tái)”。其二物

8、業(yè)配套完善齊全。嘉德廣場(chǎng)不僅擁有一般甲級(jí)寫字樓的進(jìn)口名牌電梯、中央空調(diào)、5A智能系統(tǒng)，其近300個(gè)的車位配比，在杭城寫字樓市場(chǎng)也是少有的，而100米的慶春路第一樓的高度，在擁有開闊視野和景觀的同時(shí)，也給客戶帶來了自豪感和尊貴感。我們?cè)谡勎飿I(yè)配套時(shí)，已不能局限于項(xiàng)目本身的一些硬件設(shè)施，周邊的配套是否成熟也至關(guān)重要。寫字樓是用于經(jīng)營(yíng)的，因而客戶在購(gòu)買寫字樓的時(shí)候考慮得最多的是他們自身的客戶是否能夠方便快捷地找到他們，還要考慮一些“派生企業(yè)”，如銀行、服務(wù)性行業(yè)是否齊全。嘉德廣場(chǎng)所在的慶春路，素有“杭城華爾街”之美稱，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)林立，賓館、飯店等休閑娛樂場(chǎng)所眾多，為客戶的商務(wù)活動(dòng)提供了最大

9、的便利和保障。其三，“三重景觀商務(wù)”確立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在一般樓盤的銷售中，西向房往往是銷的最慢的，為此，嘉德廣場(chǎng)首創(chuàng)杭城三重景觀、雙廣場(chǎng)概念，將商業(yè)和商務(wù)雙廣場(chǎng)與垂直三重景觀融為一體，在西邊的裙樓頂上，營(yíng)造了4000多平方米的屋頂景觀休閑廣場(chǎng)，加之中河園林綠化帶、慶余亭和遠(yuǎn)處的西湖景觀，使西向房頓時(shí)成為搶購(gòu)熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在嘉德廣場(chǎng)所售房源中，半數(shù)以上的業(yè)主都作出了上述選擇。三重景觀既適應(yīng)了新世紀(jì)商務(wù)辦公的需求，又將嘉德廣場(chǎng)的塔狀現(xiàn)代化高樓與自然環(huán)境和傳統(tǒng)園林有機(jī)地融為一體，構(gòu)筑了慶春路上獨(dú)有的亮麗風(fēng)景線，成就了真正的“超級(jí)經(jīng)理人公園”?！昂玫囟巍⒑门涮?、好景觀”，是嘉德廣場(chǎng)成功最關(guān)鍵的三大支

10、點(diǎn)。嘉德廣場(chǎng)在地段上，恰逢杭城東進(jìn)帶來的東風(fēng)，又通過精心策劃，在配套和景觀上做足了文章，從而一舉奠定了項(xiàng)目無法“克隆”的優(yōu)勢(shì)。在寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的杭城，如何超越產(chǎn)品同質(zhì)化，充分挖掘項(xiàng)目現(xiàn)有的資源和賣點(diǎn)，從而成功走出一條“差異化”競(jìng)爭(zhēng)道路，嘉德廣場(chǎng)模式值得借鑒。3、嘉德現(xiàn)代城3.1、公司簡(jiǎn)介泰安嘉德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是由浙江嘉德房地產(chǎn)開發(fā)公司和中國(guó)廣廈合伙出資注冊(cè)成立的，公司位于東岳大街中段信用大廈10樓，總經(jīng)理是陳正容（男），銷售部位于信用大廈的(租用)，面積為400平方米，分成東西二個(gè)區(qū)域。3.2、項(xiàng)目簡(jiǎn)介嘉德現(xiàn)代城位于泰山區(qū)，東至唐訾路，西至溫泉路，北至規(guī)劃路。（背依泰山，北鄰天鳳

11、湖，西結(jié)溫泉保護(hù)區(qū)）是由泰安市嘉德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，浙江大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，泰安市東方設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)施工設(shè)計(jì)，杭州智威廣告（本源行銷），泰安四家建筑公司負(fù)責(zé)一期的8萬平方米的建筑施工。嘉德現(xiàn)代城的指標(biāo)是：占地320畝（奠基的時(shí)候宣傳語是350畝），總建面23萬平方米（奠基時(shí)說25萬平方米），容積率1.04，總戶數(shù)近1800戶（平均127.8平方米/戶），綠化率達(dá)40，樓盤建筑風(fēng)格是略帶歐陸氣息的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，底層架空的五層加頂部閣樓的多層為開發(fā)模式；定位為“高尚住宅園區(qū)”，宣傳口號(hào)是“名流生活、代代傳唱”，號(hào)稱“豪華尊貴的盛會(huì)、名流云集的家園”。主力戶型是100120平方米，赭石色墻體，墨綠色頗頂；小區(qū)以“百丈香榭”林蔭大道為景觀軸，與組團(tuán)綠地和宅間綠地組合成生態(tài)環(huán)境。東西會(huì)所設(shè)有超市、圖書館、醫(yī)療保健室、游泳池、健身房、多功能活動(dòng)室、客房等。物業(yè)管理引進(jìn)“家庭關(guān)懷式”的人性化服務(wù)。3.3、前期籌備2002年11月嘉德花園（后更名為嘉德現(xiàn)代城）奠基，據(jù)了解此時(shí)該項(xiàng)目規(guī)劃還未通過，當(dāng)時(shí)同賀的公司賀單位眾多，但是有二個(gè)值得注意，一是中國(guó)銀行泰安市分行、二是中國(guó)廣廈集團(tuán)；這表明中行和嘉德有業(yè)務(wù)聯(lián)系，廣廈是嘉德的合