樓市經(jīng)緯月刊南沙區(qū)域報(bào)告

1、南沙區(qū)房地產(chǎn)市場分析報(bào)告一、南沙區(qū)總體概況1南沙概況位置：南沙處于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的幾何中心，位于珠江出?？诨㈤T水道西岸，是西江、北江、東江三江匯集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市，以南沙為中心，周圍60公里半徑內(nèi)有14個(gè)大中城市。 歷史沿革：一：1988年，洛溪大橋通車，霍英東率先提出開發(fā)南沙，此后十五年內(nèi)到訪南沙近800次，投放啟動(dòng)資金超25億元，霍英東因此被稱為“南沙開發(fā)之父”。二：1993年，國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立國家級(jí)南沙經(jīng)濟(jì)核技術(shù)開發(fā)區(qū)，揭開南沙大規(guī)模開發(fā)的序幕。三：1994年，全球最大企業(yè)美國通用落戶南沙，南沙招商引資踏上新臺(tái)階。四：1999年，廣東省召開“推進(jìn)南沙開發(fā)現(xiàn)場會(huì)”，南

2、沙定位升級(jí)為珠三角的中心支點(diǎn)城市。五：2000年，番禺撤市建區(qū)，林樹森倡導(dǎo)廣州城市“南拓”戰(zhàn)略，將南沙納入廣州城建計(jì)劃，年投資過百億，南沙基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始突飛猛進(jìn)。六：2001年，廣州市政府提出在南沙“再造一個(gè)新廣州”，使廣州從河港變成一個(gè)濱海城市。七：2002年，廣州南沙開發(fā)區(qū)建設(shè)指揮部掛牌成立，張廣寧任總指揮，統(tǒng)籌南沙的規(guī)劃及開發(fā)，行使廣州市一級(jí)管理權(quán)限。八：2003-2004年，豐田發(fā)動(dòng)機(jī)/整車及配套項(xiàng)目落戶南沙，全部投產(chǎn)后產(chǎn)值有望超過1000億。九：2004年南沙國際深水港一期及南沙港快速路相繼開通，中遠(yuǎn)中海首航歐美，南沙初步形成陸通廣州市區(qū)/機(jī)場，海通全世界的立體交通體系。 十：20

3、05年5月，經(jīng)經(jīng)國務(wù)院民政部批準(zhǔn)，南沙成為廣州市一個(gè)獨(dú)立的行政區(qū)?，F(xiàn)狀：南沙區(qū)現(xiàn)轄萬傾沙、橫瀝、黃閣3個(gè)鎮(zhèn)和南沙街道辦事處，總面積544.12平方千米，其中陸域面積338平方千米，總?cè)丝?0萬人，目前汽車、鋼鐵、造船、機(jī)械裝備、港口物流、高新技術(shù)以及石化等七大產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。自然環(huán)境方面南沙區(qū)內(nèi)水網(wǎng)密布，湖塘眾多，自然環(huán)境優(yōu)美，北部大多為農(nóng)田耕地，南部入?？诘貐^(qū)大多為圍墾填地，自然生態(tài)保持完好，同時(shí)南沙地區(qū)依山環(huán)水的自然景觀和底蘊(yùn)深厚的歷史文化也使南沙成為了一個(gè)旅游勝地，現(xiàn)已擁有南沙蒲洲公園、南沙天后宮、蘇州水鄉(xiāng)一條街、南沙高爾夫球場等一批旅游景點(diǎn)和設(shè)施。隨著南沙區(qū)規(guī)劃的不斷深化實(shí)施，房地產(chǎn)、旅

4、游等第三產(chǎn)業(yè)也趨于良好的發(fā)展勢(shì)頭2南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況近年來，在廣東省、市政府的大力投入和支持下，南沙經(jīng)濟(jì)年均增長速度逐年加快，并順利渡過了2021年國際金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，正逐步成為廣州乃至珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的增長極。2021年盡管南沙經(jīng)濟(jì)總量落后于全市各區(qū)，但GDP增長速度高達(dá)14%，除蘿崗區(qū)外，高于其余各區(qū)，南沙定位為珠三角的中心支點(diǎn)城市，未來城市價(jià)值突出廣州市各區(qū)GDP（2007-2021年）單位：萬元編號(hào)區(qū)（市）2006年2007年2021年2021年2021年同比增速1天河1049339912000000143438701607998812.5%2越秀1051603511200000

5、13747015148202189.2%3蘿崗68735889476600100390061161107715%4番禺547045762800007275967863828112.3%5白云586353469400007804705853069310.8%6海珠34832334221600487265056143569.6%7花都361170941600004895581541482113.6%8荔灣383691143000004858764522877310%9黃埔41929814700900502627349127608.1%10增城3218624410750042765854814551

6、13.4%11南沙209765030500003569015395234914.1%12從化108015612762001448720150977712%來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局南沙區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速騰飛2021年南沙實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值395億元，分別是2002年、2005年的6倍、3倍，同比增長14%，增速比全市平均水平高3.8個(gè)百分點(diǎn)，位列全市各區(qū)第二；工業(yè)總產(chǎn)值1125億元，分別是2002年、2005年的10.4倍、4.5倍，同比增長16%；稅收總額達(dá)133.7億元，分別是2002年、2005年的14.6倍、7.4倍，同比增長14.3%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入20.19億元，分別是2002年、2005

7、年的10.1倍、3.7倍，同比增長4.5%；外貿(mào)進(jìn)出口總額61.7億美元，分別是2002年、2005年的5.5倍、2倍。固定資產(chǎn)投資處下降態(tài)勢(shì)來源：南沙區(qū)政府網(wǎng)站近年固定資產(chǎn)投資處起伏狀態(tài)，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度較慢，2021年全區(qū)固定資產(chǎn)投資處于下降通道中；城市化程度低，公共交通、商貿(mào)、休閑娛樂等生活配套設(shè)施有待加強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施以及投資促進(jìn)服務(wù)體系等仍有待完善。三大產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占主導(dǎo)地位南沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且近年來占經(jīng)濟(jì)總量的比例不斷增大，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動(dòng)力。近幾年來，第二產(chǎn)業(yè)更是以年均52%的增幅高位增長。2007年，南沙的工業(yè)總產(chǎn)值在全國54個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)中的增幅居第

8、3位，步入快速工業(yè)化的階段，是廣州當(dāng)來源：南沙區(qū)政府網(wǎng)站前及未來一段長時(shí)間現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，但受到金融海嘯的影響，08年增幅有所回落。南沙工業(yè)主要以汽車、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代大型企業(yè)為主，主要包括豐田汽車、美國通用、中船集團(tuán)、東方電氣等多家世界500強(qiáng)企業(yè)，隨著南沙城市的發(fā)展，將逐步為區(qū)域帶來十分豐富的中高端以上產(chǎn)業(yè)人口3南沙區(qū)定位與規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)：來源：南沙區(qū)政府網(wǎng)站以建設(shè)最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化濱海新城為目標(biāo)，以發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、臨港工業(yè)和資訊產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為突破口，以優(yōu)質(zhì)社會(huì)服務(wù)功能為依托，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施、重點(diǎn)突破、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)起步

9、、項(xiàng)目帶動(dòng)”的發(fā)展思路，實(shí)施“生態(tài)優(yōu)先”戰(zhàn)略，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，努力把南沙地區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)布局合理、經(jīng)濟(jì)輻射能力強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、自然環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)型濱海新城區(qū)。發(fā)展定位：定位一：以南沙發(fā)展為龍頭，帶動(dòng)城市南拓，拉開城市布局，舒緩老城區(qū)工業(yè)布局密度高、人口密度大、交通擁擠等問題；定位二：依托港口群在南沙發(fā)展造船、鋼鐵、石化等臨港工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，促進(jìn)廣州基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新世紀(jì)廣州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；定位三：將基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)逐步向老城區(qū)以外的空間轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城市中心區(qū)現(xiàn)有面貌的改變；定位四：發(fā)揮和擴(kuò)大南沙作為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，改善投資環(huán)境，使南

10、沙成為廣州與國際合作的橋頭堡，進(jìn)一步增強(qiáng)在珠江三角洲乃至華南地區(qū)的國際競爭力。 建設(shè)規(guī)劃：規(guī)劃發(fā)展以傳統(tǒng)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心，規(guī)劃為五大組團(tuán)、四大產(chǎn)業(yè)，三大基地的結(jié)構(gòu)模式。五大組團(tuán)分別是：黃閣綜合工業(yè)組團(tuán)、南沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，萬頃沙臨港工業(yè)組團(tuán)、龍穴島現(xiàn)代物流業(yè)綜合組團(tuán)，地區(qū)綜合服務(wù)業(yè)組團(tuán)；四大產(chǎn)業(yè)分別是現(xiàn)代物流業(yè)，臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)業(yè)；三大基地分別是：石化基地、鋼鐵基地和造船基地。按照規(guī)劃要求，南沙地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)；建設(shè)現(xiàn)代化物流中心；建設(shè)技術(shù)先進(jìn)、附加值高、環(huán)境污染小并以港口為依托的現(xiàn)代化臨港工業(yè)基地，使南沙成為人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的高水平開發(fā)

11、區(qū)。 交通規(guī)劃南沙已建成了京珠高速、虎門高速、南沙港快速、魚黃支線，正在建設(shè)珠三角南環(huán)線，規(guī)劃了深中跨海通道、東部快線等南沙新區(qū)對(duì)外高、快速公路體系。已建成了廣州軌道交通4號(hào)線，正在建設(shè)武廣客運(yùn)專線延長線（廣深港客運(yùn)專線）、廣珠城際鐵路，規(guī)劃了杭福深客運(yùn)專線西延線、中南莞城際鐵路、南沙輸港鐵路等南沙新區(qū)對(duì)外軌道交通體系。同時(shí)，南沙新區(qū)內(nèi)部的東西向、南北向、環(huán)線等主干城市道路網(wǎng)體系也已初步形成，南沙新區(qū)內(nèi)部軌道交通環(huán)線也正處于規(guī)劃論證階段。廣州市南沙區(qū)城市近期規(guī)劃（2006-2021）(一）人口規(guī)模。到2021年，南沙區(qū)常住總?cè)丝谶_(dá)到30萬人，其中戶籍人口15萬人，外來人口15萬人，城市化水平達(dá)

12、到70%。（二）到2021年，南沙將新增建設(shè)用地40平方公里，總建設(shè)用地面積達(dá)到110平方公里。（三）至2021年，建設(shè)控制線范圍約133平方公里?；旧鷳B(tài)控制線控制的范圍為297平方公里，其中水域202平方公里，陸域95平方公里。（四）近期建設(shè)用地規(guī)劃。規(guī)劃2021年南沙區(qū)建設(shè)總用地達(dá)到10886.33公頃。（五）近期城市功能區(qū)安排。包括：工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、歷史和文化旅游區(qū)。（六）道路交通體系建設(shè)計(jì)劃。包括：鐵路與城市軌道交通建設(shè)、道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、航道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和交通設(shè)施建設(shè)。（七）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃。包括：公共設(shè)施建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園林綠化設(shè)施建設(shè)。廣州市南沙區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃打造現(xiàn)

13、代化濱海生態(tài)新城，建造“廣州南沙新區(qū)”針對(duì)珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2021-2021年）中提出的“廣州南沙新區(qū)”的新定位，2010年3月31日上午，南沙開發(fā)區(qū)舉行“南沙濱海生態(tài)新城發(fā)展規(guī)劃暨重點(diǎn)項(xiàng)目推介會(huì)”，向社會(huì)公開推介分別位于全區(qū)各分區(qū)的16個(gè)重點(diǎn)地塊，以加快生活居住、公共服務(wù)配套、生產(chǎn)科研等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，面積達(dá)200公頃，建設(shè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和適宜生活居住的“兩個(gè)適宜”現(xiàn)代化濱海生態(tài)新城的規(guī)劃目標(biāo)。按照規(guī)劃，黃閣、南沙島、橫瀝為組團(tuán)的南沙濱海生態(tài)新城；以萬頃沙、珠江分區(qū)為組團(tuán)的南沙臨港低碳經(jīng)濟(jì)區(qū)；以龍穴島深水港為組團(tuán)的南沙國際衛(wèi)生港三大功能區(qū)劃。同時(shí)南沙今后將大力推進(jìn)粵港澳合作、積極參

14、與廣佛同城、廣佛肇一體化、共同構(gòu)建珠三角宜居灣區(qū)。依照南沙新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過充分利用霍英東基金會(huì)等各種資源，進(jìn)一步加強(qiáng)在環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的合作，將南沙東部新城中心區(qū)建設(shè)成為粵港澳深度合作的平臺(tái)，南沙新區(qū)處于珠江三角洲的地理幾何中心，是廣州創(chuàng)建國家中心城市，推進(jìn)“南拓”戰(zhàn)略的空間承接地。南沙新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定了南沙新區(qū)作為：華南地區(qū)物流集散中心和貿(mào)易窗口、廣東臨海先進(jìn)制造業(yè)基地之一、珠三角粵港澳合作中心、珠江灣區(qū)生產(chǎn)組織中心、廣州市城市副中心的城市定位。三、南沙區(qū)房地產(chǎn)個(gè)案分析1競爭格局基于南沙城市發(fā)展的特征，生態(tài)、休閑、旅游資源豐富以及日漸發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目所在的南沙市場將重點(diǎn)面對(duì)

15、兩大部分群體n 外圍休閑投資客戶n 剛性需求的本地居民和產(chǎn)業(yè)人口區(qū)域競爭市場n 南沙本地區(qū)域市場n 以廣州為核心的外圍休閑度假投資市場2、 主流產(chǎn)品分析n 南沙擁有山、海自然資源，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域，山海型資源和休閑配套設(shè)施的相對(duì)豐富，為南沙休閑度假項(xiàng)目的提供了先天的自然優(yōu)勢(shì)。n 戶型供應(yīng)方面：南沙產(chǎn)品以自住型洋房和別墅為主流產(chǎn)呂。其中洋房主力戶型以70-130、滿足基本自住需求的實(shí)用兩房、三房為主，性價(jià)比較為突出。別墅方面，目前除了南沙濱?；▓@及南沙奧園有少量大面積的獨(dú)立別墅之外，聯(lián)排別墅成為供應(yīng)主流，產(chǎn)品突出投資價(jià)值。n 銷售方面：40-60萬元之間的低總價(jià)洋房銷售速度較為理想；

16、別墅方面以南沙濱?；▓@為代表的高品質(zhì)別墅受到市場認(rèn)可，而以南沙境界為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅因總價(jià)低，也較好的吸引了部分投資和度假客戶n 產(chǎn)品方面洋房顯得中規(guī)中矩，戶型大多方正實(shí)用，缺少亮點(diǎn)和創(chuàng)新；別墅在產(chǎn)品打造方面的力度明顯不夠。除南沙濱?；▓@相對(duì)較好之外，其他樓盤的別墅產(chǎn)品質(zhì)素普遍不高，主要表現(xiàn)在缺乏品質(zhì)感、附加值低（花園面積小/少地下室/少露臺(tái)設(shè)計(jì)等）、細(xì)部處理欠缺（外立面粗糙、無飄窗設(shè)計(jì)）等方面。3、 南沙在售項(xiàng)目競爭分析南沙在售項(xiàng)目狀況：物業(yè)類型項(xiàng)目名稱主力戶型（m2）單價(jià)水平（元/m2）客戶來源別墅產(chǎn)品南沙濱?；▓@獨(dú)立：250-500聯(lián)排：200-230獨(dú)立：10000-16000聯(lián)排：6

17、000-8000南沙本地(15%)、廣州市區(qū)(45%)、番禺(20%)、東莞深圳、港澳(10%)：南沙奧園獨(dú)立：320-500聯(lián)排：150-300獨(dú)立：16000-18000聯(lián)排：8800-12000南沙本地(20%)、廣州市區(qū)及番禺(70%)的客戶、少量其他城市(10%)南沙碧桂園獨(dú)立200-500聯(lián)排180-200獨(dú)立：13000-14000聯(lián)排：7000本地常住人群為主，廣州和番禺投資和休閑度假客群，少量香港等外圍客戶南沙境界合院：230-270聯(lián)排：約200疊拼：約200合院：13000-18000聯(lián)排：6000-8000疊拼：5000-7000南沙本地(40%)、廣州市區(qū)及番禺(50

18、%)，東莞深圳、港澳(10%)洋房產(chǎn)品南沙濱?；▓@110-1704000-5000南沙本地：區(qū)政府公務(wù)員和新增產(chǎn)業(yè)人群為主；周邊村鎮(zhèn)居民區(qū)域外：廣州市區(qū)工薪階層；少量退休人員；與南沙有一定地緣或生意關(guān)系的深港人士南沙碧桂園90-1303500-3800南沙奧園平層：133-178復(fù)式：300-340平層：5000-8500（裝修）復(fù)式：6000（毛坯）富港優(yōu)山美地97-1504300（毛坯）南沙境界洋房：90-120公寓：58-69（小復(fù)式）洋房：4500（裝修）公寓：6000（裝修）龍光棕櫚水岸70-796000（毛坯）數(shù)據(jù)來源：經(jīng)緯研究中心總論：n 發(fā)展背景：山海型自然資源是區(qū)域休閑投資物

19、業(yè)得以發(fā)展的重要因素n 市場氛圍：南沙在售項(xiàng)目不多，但眾多大型品牌發(fā)展商開始進(jìn)駐，板塊市場逐漸形成n 客戶狀況：來自廣州市區(qū)、番禺以及周邊區(qū)域的休閑投資（物業(yè)的保值和增值）客群是目前區(qū)域的主流置業(yè)人群；南沙本地客戶的自住需求也正逐步上升，但主要集中在洋房方面n 項(xiàng)目競爭：南沙市場仍處于較為初級(jí)階段，產(chǎn)品素質(zhì)普遍一般，項(xiàng)目之間的競爭更多體現(xiàn)在價(jià)格方面，總價(jià)控制并具有較強(qiáng)的競爭力。指標(biāo)個(gè)盤分析【南沙龍光棕櫚水岸】調(diào)研時(shí)間：2010-6-23項(xiàng)目概況地址：南沙區(qū)金蕉大道西開發(fā)商：龍光地產(chǎn)占地面積：300畝建筑面積：270000容積率：1.5 綠化率：30%戶數(shù)：約1100戶(北區(qū)) 均價(jià)：6000元

20、/ (毛坯) 物業(yè)類型：普通住宅 開盤時(shí)間：2021年6月19日項(xiàng)目主題：新中心,地鐵口,水岸優(yōu)生活配套分析小區(qū)配套:中心園林、地下車庫、首層臨街商鋪、會(huì)所、幼兒園、肉菜市場等周邊配套：區(qū)政府行政中心外、區(qū)體育中心、區(qū)文化中心、區(qū)圖書館、區(qū)生態(tài)公園、南沙外國語學(xué)院、南沙小學(xué)、南沙第二中學(xué)、地鐵4號(hào)線蕉門站、蕉門公交總站等首期N1-6棟的貨量分析戶型面積套數(shù)比例2房2廳70-7914650%3房2廳91-11114650%價(jià)格分析均價(jià)：洋房6000元/（毛坯）推售分析主題定位：新中心,地鐵口,水岸優(yōu)生活客源特征：當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎耘赃吥仙硡^(qū)行政中心的公務(wù)員及南沙區(qū)內(nèi)大型企業(yè)的員工為多。推售范圍：6

21、月19日開盤,推售N1、N2、N3三棟，每層四戶，樓高17層，一層為商鋪，合計(jì)總數(shù)192戶.預(yù)計(jì)今年9月將推N5、N6棟，合計(jì)總數(shù)為100戶左右。其余洋房將在明年以后推出，具體時(shí)間未定銷售情況：目前銷售近七成,只剩下為數(shù)不多的高層單位綜合分析n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，位于南沙行政中心東南側(cè)，是南沙區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的版塊,未來發(fā)展前景較好。n 周邊有多個(gè)重要的大型市政配套，除區(qū)行政中心外，還有區(qū)體育中心、區(qū)文化中心、區(qū)圖書館、南沙外國語學(xué)院等n 有一定景觀資源，西側(cè)為濱水生態(tài)公園，東側(cè)鄰蕉門河，此河段為政府重點(diǎn)打造的生態(tài)旅游河段。n 交通便利，北側(cè)緊靠地鐵4號(hào)線蕉門站(10分鐘歩程）、蕉門公交總站【南沙

22、濱?；▓@】調(diào)研時(shí)間：2010-6-23地址：南沙區(qū)環(huán)島路開發(fā)商：廣州越秀城建集團(tuán)占地面積：2000畝總建面：280萬平米物業(yè)類型：別墅+洋房容積率：0.5 車位配比：1:1規(guī)劃開發(fā)：共分九期一期：陽光海岸(453套別墅+11棟洋房)二期：濱海.水晶灣(162套別墅)三期:濱海半島(328套別墅+140套洋房)四期九期:未建現(xiàn)售均價(jià)：洋房6000元/ (1000元裝修/平米)，別墅1200018000元/m2（毛坯） 項(xiàng)目主題：國際領(lǐng)航級(jí)濱海生活項(xiàng)目概況小區(qū)配套：陽光商業(yè)街、海檳城酒樓、銀行、健身室、恒溫泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、水上游樂活動(dòng)中心 、鐘樓、酒店洋房花語岸（共七棟）戶型戶型面

23、積套數(shù)比例A三房兩廳13511078.57%B三房兩廳1503021.43%合計(jì)140100.00%價(jià)格分析均價(jià)：洋房:6000元/m2(精裝,1000元裝修/m2別墅：1200018000元/m2（毛坯),推售分析主題定位：濱海、國際、新生活客源特征：洋房客戶：南沙本地：區(qū)政府公務(wù)員和新增產(chǎn)業(yè)人群為主；周邊村鎮(zhèn)居民。區(qū)域外：廣州市區(qū)工薪階層；少量退休人員；與南沙有一定地緣或生意關(guān)系的深港人士。別墅客戶：南沙本地：外企高管、私企業(yè)主。區(qū)域外：私企業(yè)主、經(jīng)商人士、職業(yè)投資者推售范圍：三期“濱海.半島”之花語岸,由7棟11層洋房組成,合計(jì)140套單位l 其中1棟已于今年4月售完l 預(yù)計(jì)7月將推4棟

24、,合計(jì)88戶l 預(yù)計(jì)9月將推2棟，合計(jì)44戶銷售情況：4月首推花語岸組團(tuán)1棟22戶很快售完 綜合分析n 開發(fā)商品牌在當(dāng)?shù)刂容^高，對(duì)消費(fèi)者信心有一定保證n 有較長的海岸線，海景資源優(yōu)越，高層建筑整體檔次較高n 車位配比1：1，基本滿足車位需求。n 周邊缺乏小區(qū)生活氛圍，市政配套設(shè)施欠缺【南沙奧園】調(diào)研時(shí)間：2010-6-23項(xiàng)目概況地址：南沙區(qū)珠江東路發(fā)展商：中國奧園集團(tuán)占地面積：1000畝總建面：67萬平米物業(yè)類型：別墅+洋房容積率：2.1 規(guī)劃開發(fā)：共分六區(qū)一區(qū)：商業(yè)組團(tuán)（奧園養(yǎng)生城、公寓、寫字樓）二區(qū)：環(huán)湖組團(tuán)（聯(lián)排別墅、公寓洋房）三區(qū)：半山組團(tuán)（公寓洋房）四區(qū)：云嶺組團(tuán)（獨(dú)立別墅、公

25、寓洋房）五區(qū)：山頂臨湖組團(tuán)（獨(dú)立別墅）六區(qū)：臨山組團(tuán)（公寓洋房）現(xiàn)售均價(jià)：洋房8500元/ (1000元裝修/平米)，別墅9500元/m2起 項(xiàng)目主題：泛亞海岸.養(yǎng)生名流圈配套分析小區(qū)配套：奧園自設(shè)五星級(jí)酒店、商業(yè)街周邊配套：學(xué)校：北京師范大學(xué)實(shí)驗(yàn)幼兒園、英東中學(xué)、南沙小學(xué)、金業(yè)小學(xué)、南沙中學(xué) 商場：南沙商業(yè)中心、國奧數(shù)碼城、羅馬商業(yè)廣場 醫(yī)院：英東醫(yī)院、仁德醫(yī)院、南沙人民醫(yī)院 銀行：中國銀行南沙港分理處 飲食：沛聯(lián)餐廳、鯉魚門海鮮酒樓 娛樂：蒲洲公園、天后宮、大角山海濱公園、南沙百萬葵園、濕地公園、黃山魯森林公園、親水公園、高爾夫球場 南沙奧園戶型面積及客戶分析物業(yè)類型層/戶數(shù)房 型面積區(qū)間

26、（m2）客戶群酒店式公寓兩梯30戶單間-兩房兩廳39-89投資客居多高層一梯兩戶三房兩廳180-230休閑度假客戶占主導(dǎo)，主要來自廣州市區(qū)、番禺和周邊區(qū)域，客戶來源廣泛一梯三戶三房兩廳98-144小高層首層復(fù)式四房三廳275-315兩梯兩戶（疊復(fù)）300-340聯(lián)排別墅二層三房150-180廣州休閑度假和投資客戶三層四房兩廳-六房三廳180-300獨(dú)立別墅三層七房三廳六衛(wèi)320-500廣州、澳門、香港、新加坡珠三角區(qū)域高端客戶價(jià)格分析在售項(xiàng)目價(jià)格:公寓9500元/,洋房8500（1500元/平方米精裝），聯(lián)排尾貨9500，獨(dú)棟42000起銷售情況：現(xiàn)推三區(qū)半山組團(tuán)由10棟9層小高層組成,一梯兩戶,合計(jì)180套,面積為180平米-230平米，現(xiàn)推售有7棟洋房,合計(jì)126套。年底將推其余3棟,貨量為54套/綜合分析n 項(xiàng)目內(nèi)外景觀資源豐富，因此項(xiàng)目在開發(fā)過程中打造集中式景觀中心，各物業(yè)布局圍繞重要景