中國軌道交通與房地產(chǎn)價(jià)值演進(jìn)課件

1、1軌道交通與城市房地產(chǎn)價(jià)值演進(jìn)軌道交通與城市房地產(chǎn)價(jià)值演進(jìn)以上海軌道交通及房地產(chǎn)價(jià)值相關(guān)性研究為例以上海軌道交通及房地產(chǎn)價(jià)值相關(guān)性研究為例 2008易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。易居中國易居中國研究中心研究中心總監(jiān)總監(jiān) 陳嘯天陳嘯天2引言引言 中國的城市交通面臨的普遍問題是城市中國的城市交通面臨的普遍問題是城市化進(jìn)程速度加快；化進(jìn)程速度加快；一個(gè)城市的發(fā)展形態(tài)，關(guān)鍵取決于交通的規(guī)一個(gè)城市的發(fā)展形態(tài)，關(guān)鍵取決于交通的規(guī)劃及交通的模式；劃及交通的模式；隨著大城市的人口的增長，市中心的人向郊隨著大城市的

2、人口的增長，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，最好最佳的莫過于軌道交通。公共交通問題，最好最佳的莫過于軌道交通。3一一 解讀地鐵與城市生活的關(guān)系解讀地鐵與城市生活的關(guān)系4二二 解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展12剖析上海軌道交通發(fā)展歷程剖析上海軌道交通發(fā)展歷程.233探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響364地鐵對(duì)于城市生活地鐵對(duì)于城市生活縮短交通時(shí)間、完善生活配套、改變生活方式縮短交通時(shí)間、完善生活配套、改變生活方式5交通工具類型交通工具類型高峰運(yùn)量高峰運(yùn)量(人人)速度速度公共汽車0.4

3、1萬人1520km/h城市輕軌14萬人2535km/h地下鐵路46萬人萬人3060km/h與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段地段”概念今概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時(shí)間距離。間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時(shí)間距離。輕軌和地鐵速度為公共汽車的輕軌和地鐵速度為公共汽車的2 2到到4 4倍，且有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行倍，且有軌

4、道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行地鐵的運(yùn)營大大縮短了市民日常的交通時(shí)間地鐵的運(yùn)營大大縮短了市民日常的交通時(shí)間空間上的距離可以用縮短時(shí)間來解決空間上的距離可以用縮短時(shí)間來解決6地鐵的運(yùn)營大大縮短了市民日常的交通時(shí)間（支持）地鐵的運(yùn)營大大縮短了市民日常的交通時(shí)間（支持）人民廣場人民廣場莘莊莘莊人民廣場人民廣場徐家匯徐家匯莘莊莘莊167路(6站)東坪線（5站）路線走向占用時(shí)間人民廣場人民廣場莘莊莘莊1號(hào)線（12站）正常時(shí)間：正常時(shí)間：1個(gè)半小時(shí)左右高峰時(shí)間：高峰時(shí)間：2個(gè)小時(shí)以上正常時(shí)間：正常時(shí)間：40分鐘高峰時(shí)間：高峰時(shí)間：40分鐘7地鐵的運(yùn)營改善了周邊的生活配套地鐵的運(yùn)營改善了周邊的生活配套城市邊城市邊緣區(qū)域緣區(qū)

5、域區(qū)域居住區(qū)區(qū)域居住區(qū)地鐵開通地鐵開通區(qū)域生活區(qū)區(qū)域生活區(qū)配套完善配套完善居民特征：居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹魃钆涮祝荷钆涮祝荷鐓^(qū)型商業(yè)，僅能滿足日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)特征：置業(yè)外流型居民特征：居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?、?dǎo)入外來（外地）置業(yè)人口生活配套：生活配套：社區(qū)型商業(yè)，僅能滿足日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)特征：置業(yè)導(dǎo)入型居民特征：居民特征：混合型（本區(qū)+外地+外區(qū)）生活配套：生活配套：成熟的商業(yè)配套置業(yè)特征：置業(yè)特征：置業(yè)穩(wěn)定型（本地住房升級(jí)+外來剛性需求）8地鐵的運(yùn)營改善了周邊的生活配套（支持）地鐵的運(yùn)營改善了周邊的生活配套（支持）寶山寶山共富共康板塊共富共康板塊軌道開通后導(dǎo)入大量

6、有軌道開通后導(dǎo)入大量有購買消費(fèi)力的新上海人，購買消費(fèi)力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級(jí)的升級(jí)居民消費(fèi)力的提高及消居民消費(fèi)力的提高及消費(fèi)需求的增強(qiáng)引起區(qū)域費(fèi)需求的增強(qiáng)引起區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)生活配套的完善及商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)9地鐵的運(yùn)營改變了市民的生活方式地鐵的運(yùn)營改變了市民的生活方式出行方式出行方式地鐵的出行范圍遠(yuǎn)地鐵的出行范圍遠(yuǎn)大于公交車，而出大于公交車，而出行成本又遠(yuǎn)低于出行成本又遠(yuǎn)低于出租車，因此，租車，因此，地鐵地鐵必將成為居民主要必將成為居民主要出行方式出行方式。地鐵未開通地鐵未開通前前地鐵開通后地鐵開通后10地鐵的運(yùn)營改變了市民的生活方式地鐵的運(yùn)

7、營改變了市民的生活方式地鐵未開通地鐵未開通前前當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力地鐵開通后地鐵開通后地鐵未開通前，居民日常消費(fèi)的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要小地鐵未開通前，居民日常消費(fèi)的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要小于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力地鐵未開通后，居民日常消費(fèi)的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要大于本區(qū)域地鐵未開通后，居民日常消費(fèi)的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要大于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力，并且產(chǎn)生地鐵沿線消費(fèi)吸引力。的消費(fèi)吸引力

8、，并且產(chǎn)生地鐵沿線消費(fèi)吸引力。消費(fèi)方式消費(fèi)方式11一一 解讀地鐵與城市生活的關(guān)系解讀地鐵與城市生活的關(guān)系4二二 解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展12剖析上海軌道交通發(fā)展歷程剖析上海軌道交通發(fā)展歷程.233探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響3612地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場過去過去增值增值現(xiàn)在現(xiàn)在保值保值未來未來創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值13過去過去地鐵地鐵具有增值功能具有增值功能對(duì)于地產(chǎn)市場對(duì)于地產(chǎn)市場土地市場土地市場政府儲(chǔ)備土地政府儲(chǔ)備土地地鐵概念地鐵概念在原有基礎(chǔ)上提升土地價(jià)值改變用途后提升土地價(jià)值住宅用地價(jià)值商辦用地價(jià)值開發(fā)商土地開發(fā)商土地地鐵概念地

9、鐵概念在原有基礎(chǔ)上提升土地價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)后雙重價(jià)值體現(xiàn) 轉(zhuǎn)讓土地獲益14過去過去地鐵地鐵具有增值功能具有增值功能13.12%軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格增幅對(duì)比圖軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格增幅對(duì)比圖當(dāng)?shù)罔F進(jìn)入人們的生活，地鐵住宅也成為居民置業(yè)的主要對(duì)象，速度穩(wěn)定、時(shí)間可控的交通當(dāng)?shù)罔F進(jìn)入人們的生活，地鐵住宅也成為居民置業(yè)的主要對(duì)象，速度穩(wěn)定、時(shí)間可控的交通工具是地鐵樓盤的提高價(jià)值的重要基礎(chǔ)工具是地鐵樓盤的提高價(jià)值的重要基礎(chǔ)對(duì)于房產(chǎn)市場對(duì)于房產(chǎn)市場15軌道交通對(duì)于郊區(qū)交通配套相對(duì)落后的區(qū)域樓盤的促進(jìn)作用更加明顯軌道交通對(duì)于郊區(qū)交通配套相對(duì)落后的區(qū)域樓盤的促進(jìn)作用更加明顯過去過去

10、地鐵地鐵具有增值功能具有增值功能開工至通車開工至通車26%對(duì)于房產(chǎn)市場對(duì)于房產(chǎn)市場具有軌道交通板塊均價(jià)增幅與全市均價(jià)增幅對(duì)比圖具有軌道交通板塊均價(jià)增幅與全市均價(jià)增幅對(duì)比圖161995年，上海地鐵一號(hào)線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。年，上海地鐵一號(hào)線的建成通車，給地鐵沿線的房地產(chǎn)注射了一支奇效強(qiáng)心劑。 過去過去地鐵地鐵具有增值功能（支持）具有增值功能（支持）增幅：增幅：70%增幅：增幅：63%對(duì)于房產(chǎn)市場對(duì)于房產(chǎn)市場17現(xiàn)在現(xiàn)在地鐵地鐵具有保值功能具有保值功能對(duì)于軌道交通相對(duì)完善的今天，軌道項(xiàng)目展現(xiàn)出較強(qiáng)的保值功能。主要體現(xiàn)在市場調(diào)整時(shí)對(duì)于軌道交通相對(duì)完善的今天，軌道項(xiàng)目展

11、現(xiàn)出較強(qiáng)的保值功能。主要體現(xiàn)在市場調(diào)整時(shí)期，地鐵項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。期，地鐵項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。5.1%3.3%調(diào)控期軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格抗跌性對(duì)比圖調(diào)控期軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格抗跌性對(duì)比圖18現(xiàn)在現(xiàn)在地鐵地鐵具有保值功能（支持）具有保值功能（支持）17%具有軌道交通板塊均價(jià)增幅與全市均價(jià)增幅對(duì)比圖具有軌道交通板塊均價(jià)增幅與全市均價(jià)增幅對(duì)比圖6%19未來未來地鐵地鐵具有創(chuàng)造價(jià)值功能具有創(chuàng)造價(jià)值功能地鐵創(chuàng)造價(jià)值主要分為兩種：一種是創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，另一種是創(chuàng)造新的地鐵創(chuàng)造價(jià)值主要分為兩種：一種是創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，另一種是創(chuàng)造新的需求價(jià)值需求價(jià)值20交匯點(diǎn)交匯

12、點(diǎn)未來未來地鐵地鐵具有創(chuàng)造價(jià)值功能具有創(chuàng)造價(jià)值功能當(dāng)?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)日臻完善時(shí)，線路間的交匯點(diǎn)與重回路段越來越多，這些交匯地段的商當(dāng)?shù)罔F網(wǎng)絡(luò)日臻完善時(shí)，線路間的交匯點(diǎn)與重回路段越來越多，這些交匯地段的商業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，集聚規(guī)模隨之?dāng)U充，創(chuàng)造出規(guī)模的地鐵商業(yè)價(jià)值業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，集聚規(guī)模隨之?dāng)U充，創(chuàng)造出規(guī)模的地鐵商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)價(jià)值21未來未來地鐵地鐵具有創(chuàng)造價(jià)值功能具有創(chuàng)造價(jià)值功能創(chuàng)造新的需求價(jià)值創(chuàng)造新的需求價(jià)值當(dāng)市內(nèi)軌道交通成熟后，地鐵向外延伸至周邊縣市，引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，從而地當(dāng)市內(nèi)軌道交通成熟后，地鐵向外延伸至周邊縣市，引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，從而地鐵概念不斷創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_

13、發(fā)和利用的潛在機(jī)會(huì)，也創(chuàng)造出當(dāng)?shù)匦碌姆康禺a(chǎn)需求鐵概念不斷創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機(jī)會(huì)，也創(chuàng)造出當(dāng)?shù)匦碌姆康禺a(chǎn)需求22一一 解讀地鐵與城市生活的關(guān)系解讀地鐵與城市生活的關(guān)系4二二 解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展12剖析上海軌道交通發(fā)展歷程剖析上海軌道交通發(fā)展歷程.233探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響3623上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段：從第一階段：從“無無”到到“有有”的飛躍階段的飛躍階段第二階段：從第二階段：從“少少”到到“多多”的發(fā)展階段的發(fā)展階段第三階段：從第三階段：從“線線”到到“面面”的轉(zhuǎn)變階段的轉(zhuǎn)變階段據(jù)上海市政府

14、規(guī)劃，到2010年，軌道交通將增加到共11條線路、總計(jì)里程達(dá)到400公里以上的軌道交通運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，軌道交通線日均客流量從目前的130萬人次增加到600萬人次，并規(guī)劃到2020年完成17條軌道交通線路建設(shè)，總長度達(dá)到810公里。整個(gè)網(wǎng)絡(luò)建成后，預(yù)計(jì)將承擔(dān)上海市公交客運(yùn)量的52%。 24上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段：從第一階段：從“無無”到到“有有”的飛躍的飛躍1990年1月19日，經(jīng)國務(wù)院同意正式開工建設(shè)。 1997年7月1日，一號(hào)線南延伸段（錦江樂園站莘莊站，為地面路線）貫通運(yùn)營，總長21.35 公里。 2004年12月28日，北延伸段（為高架路線，長12.43公里）試運(yùn)營。

15、25上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程軌道軌道1 1號(hào)線創(chuàng)造了號(hào)線創(chuàng)造了“莘莊效應(yīng)莘莊效應(yīng)”莘莊位于上海市中心城區(qū)的西南部，是閔行區(qū)政府所在地，曾經(jīng)曾經(jīng)是動(dòng)遷戶都不愿意去的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，然而在地鐵一號(hào)線的帶動(dòng)下，現(xiàn)在現(xiàn)在的莘莊，是上海西南角的一個(gè)商業(yè)和居住中心。莘莊26上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程 上海軌道交通1號(hào)線在1995年5月通車前后，給沿線房地產(chǎn)價(jià)格帶來了明顯變化。從1994年起，上海軌道交通沿線房地產(chǎn)就已經(jīng)形成了有力的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)價(jià)格開始超過其他地區(qū)的同類價(jià)格，莘莊成為影響最大的區(qū)域。 0500100015002000250030003500400019911992

16、 199319941995 199619971998 19992000年度平均房價(jià)（元/m2）2km圈內(nèi)房價(jià)2km圈外房價(jià)1991-20001991-2000年間莘莊站年間莘莊站2KM2KM圈內(nèi)外多層平均房價(jià)圈內(nèi)外多層平均房價(jià)1992年開始軌道房價(jià)格升高軌道運(yùn)營前房價(jià)已經(jīng)上升軌道軌道1 1號(hào)線創(chuàng)造了號(hào)線創(chuàng)造了“莘莊效應(yīng)莘莊效應(yīng)”27上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程1500200025003000350040004500500002468距離（km）房價(jià)（元/平方米）房價(jià)擬合曲線1擬合曲線22000年莘莊站沿線房產(chǎn)價(jià)格與離車站距離的關(guān)系城市軌道交通對(duì)沿線房價(jià)的影響是有一定范城市軌道交通對(duì)

17、沿線房價(jià)的影響是有一定范圍的；在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房價(jià)隨距圍的；在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房價(jià)隨距車站距離的增加而線性減少車站距離的增加而線性減少?？梢姡嚎梢姡很壍澜煌ńㄔO(shè)及運(yùn)營對(duì)沿線一定范圍內(nèi)的房價(jià)軌道交通建設(shè)及運(yùn)營對(duì)沿線一定范圍內(nèi)的房價(jià)產(chǎn)生強(qiáng)弱不等的影響，并且這種影響在軌道交產(chǎn)生強(qiáng)弱不等的影響，并且這種影響在軌道交通建設(shè)時(shí)就提前開始。通建設(shè)時(shí)就提前開始。軌道軌道1 1號(hào)線創(chuàng)造了號(hào)線創(chuàng)造了“莘莊效應(yīng)莘莊效應(yīng)”28上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程人民廣場軌道軌道1 1號(hào)線改變?nèi)嗣駨V場商業(yè)格局號(hào)線改變?nèi)嗣駨V場商業(yè)格局地面商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g商業(yè)地面商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g商業(yè)地上商業(yè)地下商業(yè)人民廣

18、場的日換乘客流為40萬人次，最高超過60萬人次，在如此巨大人流的樞紐處，配套了全國最大的地下商業(yè)中心人民廣場地下商城。地下商城面積3萬平方米，包括百貨商場、服飾名品、餐飲娛樂，并與地鐵相通，已成為人民廣場集旅游、購物、觀光、休閑的又一景點(diǎn)。 29上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程徐家匯上海軌道交通1號(hào)線開通前，徐家匯的地位僅相當(dāng)于曹家渡的區(qū)級(jí)中心，而在1號(hào)線開通后，它們之間的差距逐步拉開，徐家匯地區(qū)的活力日益增強(qiáng)。 軌道交通對(duì)城市副中心的商業(yè)促進(jìn)較為明顯軌道交通對(duì)城市副中心的商業(yè)促進(jìn)較為明顯 1993 1993年年（地鐵開工）（地鐵開工）19951995年年1 1號(hào)號(hào)線通車線通車1996

19、1996年年城市建設(shè)城市建設(shè)徐家匯商城徐家匯商城1 1期期開工開工徐匯商場徐匯商場1 1期期建成建成居住人口居住人口7676萬萬100100萬萬商業(yè)收入商業(yè)收入8 8億億5555億億軌道軌道1 1號(hào)線提升了徐家匯的區(qū)域地位號(hào)線提升了徐家匯的區(qū)域地位30上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程第二階段：從第二階段：從“少少”到到“多多”的發(fā)展的發(fā)展中山公園中山公園n 提升軌道沿線的房地產(chǎn)價(jià)值提升軌道沿線的房地產(chǎn)價(jià)值n 確定軌道交匯點(diǎn)的交通樞紐確定軌道交匯點(diǎn)的交通樞紐地位地位n 創(chuàng)造軌道交匯點(diǎn)新的商業(yè)價(jià)創(chuàng)造軌道交匯點(diǎn)新的商業(yè)價(jià)值值1、2、3、4號(hào)線通車號(hào)線通車31上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)

20、展歷程確定了軌道交匯點(diǎn)的交通樞紐定位確定了軌道交匯點(diǎn)的交通樞紐定位多條地鐵多條地鐵換乘站點(diǎn)，換乘站點(diǎn)，將成為帶將成為帶狀核心地狀核心地帶，其地帶，其地鐵商業(yè)也鐵商業(yè)也將最大程將最大程度開發(fā)。度開發(fā)。 人民廣場2號(hào)線1號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線32中山公園中山公園上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程軌道成就商業(yè)中心軌道成就商業(yè)中心中山公園中山公園中山公園商圈作為一個(gè)新興的區(qū)域，其發(fā)展速度較為迅速，主要得益于中山公園交通樞紐的規(guī)劃和建設(shè)。隨著軌道2，3，4號(hào)線在中山公園匯聚，中山公園的日客流量達(dá)到30.6萬人次，在此前提下，中山公園的商業(yè)面積與日俱增，目前已達(dá)到49萬平方米。交通樞紐與商務(wù)人流的匯集，使

21、中山公園的商業(yè)能級(jí)能夠與徐家匯媲美。創(chuàng)造了軌道交匯點(diǎn)新的商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造了軌道交匯點(diǎn)新的商業(yè)價(jià)值33上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程第三階段：從“線”到“面”的轉(zhuǎn)變不斷完善的軌道形成一個(gè)四通八達(dá)的快速交通網(wǎng)絡(luò)，改變著商圈的布局的同時(shí)，也使商圈的數(shù)量逐漸增長，尤其是各個(gè)商圈由于軌道交通換乘點(diǎn)的增多，彼此之間的聯(lián)系更加緊密。軌道網(wǎng)絡(luò)所帶來的帶狀影響逐漸擴(kuò)軌道網(wǎng)絡(luò)所帶來的帶狀影響逐漸擴(kuò)大到面狀影響，隨著網(wǎng)絡(luò)的完善，商大到面狀影響，隨著網(wǎng)絡(luò)的完善，商圈的增多，軌道交通帶來的是整個(gè)城圈的增多，軌道交通帶來的是整個(gè)城市房地產(chǎn)市場的升級(jí)。市房地產(chǎn)市場的升級(jí)。 34上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程

22、第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段點(diǎn)狀影響導(dǎo)入人口提升房價(jià)線狀影響連接交通帶動(dòng)商業(yè)面狀影響交通樞紐城市升級(jí)35上海軌道交通發(fā)展歷程上海軌道交通發(fā)展歷程第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段當(dāng)軌道交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)展成熟，將推動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)市場的升級(jí)軌道交通對(duì)郊縣地區(qū)房地產(chǎn)影響較大，將帶動(dòng)房價(jià)迅速上升軌道交通對(duì)房價(jià)的概念性影響較強(qiáng)，軌道開工時(shí)對(duì)周邊房價(jià)的影響要大于開通時(shí)在軌道交通影響范圍內(nèi)，沿線房價(jià)隨距車站距離的增加而線性減少在城市副中心，軌道交通對(duì)商業(yè)的促進(jìn)最為明顯確立軌道交匯點(diǎn)的交通樞紐地位改變商業(yè)中心商業(yè)格局36一一 解讀地鐵與城市生活的關(guān)系解讀地鐵與城市生活的關(guān)系4二二 解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展解讀地鐵與城市房地產(chǎn)發(fā)展12剖析上海軌道交通發(fā)展歷程剖析上海軌道交通發(fā)展歷程.233探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響探討杭州地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場影響3637杭州地鐵對(duì)城市房地產(chǎn)影響預(yù)測杭州地鐵對(duì)城市房地產(chǎn)影響預(yù)測杭州郊縣地鐵沿線樓盤價(jià)格將會(huì)大幅上升杭州郊縣地鐵沿線樓盤價(jià)格將會(huì)大幅上升杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變杭州市中心商業(yè)格局將發(fā)生改變杭州城市副中心商業(yè)將會(huì)加速發(fā)展杭州城市副中心商業(yè)將會(huì)加速發(fā)展目前杭州地鐵發(fā)展處于目前杭州地鐵發(fā)展處于“從