濟(jì)南市物業(yè)管理辦法

1、濟(jì) 南 市 物 業(yè) 管 理 辦 法第一章總則第一條 為加強(qiáng)本城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定辦法。第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立，以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)， 并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。第三條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。物業(yè)管

2、理區(qū)城的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。第四條 市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。 各區(qū)房產(chǎn)管 理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居發(fā)委員會應(yīng)當(dāng)按照 各自職責(zé)，配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。第 二 章物 業(yè) 管 理 組 織第五條 本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實 行業(yè)主委托制。第六條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。市

3、物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上 的業(yè)主提議， 可以臨時召開。第七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：（一）選舉、 罷免業(yè)主委員會組成人員：第八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生（二）聽取、審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(三）通過和修訂業(yè)主公約；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；（六）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。O業(yè)主委員會由七至一人組成，設(shè)主任一人、副主任一至二人。任期兩 年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。第九條 業(yè)主委員會的主要職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)

4、選聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同；（二）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況；（三）聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議；（四）配合物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。第 三 章物 業(yè) 管 理 企 業(yè)第十一條 成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有企業(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所；（二）有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員；（三）具有管理建筑面積一萬平方米以上物業(yè)的能力；（四）有三十萬元以上貨幣注冊資金；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條

5、件。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記，取得法人資格，并依照有 關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理工作。第十三條 申辦物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，須提交以下資料：（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表；（二）法定代表人證明書和身份證明；（三）管理章程、以營場所證明及資信證明；（四）各類專業(yè)管理人員的資格證書或證明文件；（五）其他有關(guān)的文件、資料。第十四條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)行政主管部門辦理注冊登記手續(xù)。第四章物業(yè)管理服務(wù)第十五條 物業(yè)客理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)， 應(yīng)當(dāng)與業(yè)主 委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同， 并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè) 行政

6、主管部門備案。第十六條 物來管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費(fèi)用；（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（三）管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（四）合同期限；（五）違約責(zé)任及爭議的解決方式；（六）當(dāng)事人雙方約定的其他事項。第十七條 物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）房屋共用部位、共用設(shè)備的使用、管理、維修和更新；（二）電梯、二次供水等設(shè)施的運(yùn)行服務(wù)；（三）收集生活垃圾和清掃保潔環(huán)境；（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作；（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；（七）物業(yè)客理聘用合同確定的其他

7、事項。第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用 設(shè)施的管理單位，可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事英，委托給物業(yè)管理企業(yè)實行 統(tǒng)一服務(wù)。不實行委托服務(wù)的，有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。第十九條 選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。采 取公開招標(biāo)的，招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。第二十條 業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，原管理單位或部門應(yīng) 將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè)， 并提供涉及物業(yè)管理的有 關(guān)檔案資料。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)被聘用后，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人 簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容：（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（二）雙方權(quán)利和義務(wù)；（三

8、）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限；（四）違約責(zé)任及爭議解決方式；（五）其他事項。第二十二條 物業(yè)管理聘用合同期滿，一方不再續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng) 在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破 產(chǎn)或被注銷的，業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理 企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi)，騰出小區(qū)的物管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施，交出有關(guān)資料，辦理費(fèi)用結(jié)算等移交手續(xù)。第二十三條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收入的主要來源：（一）開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金；（二）按規(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息；（三）按規(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（四）專項委托

9、服務(wù)收入；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入；（六）其他合法收入。本條第（一）項所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲存， 專款專用。本條第（三）項所列物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的項目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會同 價格行政主管部門共同制定，報市政府批準(zhǔn)后公布實施。第二十四條新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位委托 物業(yè)管理企業(yè)實施，費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第二十五條新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管 理單位在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時，應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積 %的比例向業(yè)主委 員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場（

10、庫） 、自行車棚等物業(yè) 管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理用房、停車場（庫） 、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè) 施屬全體業(yè)主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、 交換、買賣。第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)第二十六條 物業(yè)維護(hù)開門見山任，按下列規(guī)定劃分：（一）房屋內(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主或非業(yè)主使用人 自行維護(hù)；（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施，由受 聘的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。（三）市政公用設(shè)施，由設(shè)施歸屬的管理單位負(fù)責(zé)維護(hù)。 第二十七條 物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，按下列規(guī)定承擔(dān)：（一）房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主或非業(yè)主 使用人承擔(dān)；（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

11、的維護(hù)費(fèi)用，由共同使用該房 屋垢業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān)； 房改已交納 維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支；（三）配套公共基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管 理公共資金中列支；（四）市政公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用，由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及 市政公用設(shè)施維修時，相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十九條 業(yè)主及非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（二）占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備；（三）在天井、 庭院、平臺、屋頂以及道

12、路或其他場地搭建建（構(gòu)） 筑物；（四）侵占綠地、損壞花草、樹木；（五）亂倒垃圾、雜物；（六）在建（構(gòu)）筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫；（七）排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民；（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第三十條 供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電 視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時，該設(shè)施的 管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工 后的恢復(fù)工作。第六章 法律責(zé)任第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條、第十四條規(guī)定 的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)， 并可處以 10000 元以上 30000 元以下罰款。第三十二條 對不按規(guī)

13、定交納費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人， 物業(yè)管 理企業(yè)可要求其限期交納， 并按日加收千分之三的滯納金。 逾期仍不交納的， 物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。第三十三條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的，由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時，可以由市物業(yè)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的， 可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。第三十五條物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù)，經(jīng) 多次教育仍不改正的，除按前條規(guī)定處理外，由市物業(yè)行政主管部門依照有 關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級，直至取銷資質(zhì)，收回資質(zhì)證書。第三十六條 物業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十七條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可依法申請復(fù)議或提起