房地產(chǎn)市場調(diào)研基本資料及流程課件

1、作成：郭濤作成：郭濤2012-5-20夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就目目 錄錄夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研基本資料一、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研基本資料 基本概念基本概念 市場調(diào)研的程序市場調(diào)研的程序 市場調(diào)研的內(nèi)容市場調(diào)研的內(nèi)容 市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研資料的收集市場調(diào)研資料的收集 市場調(diào)研隊(duì)伍的組建市場調(diào)研隊(duì)伍的組建夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就概念概念：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研就是以房地：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜

2、集、整理、記錄和分析，進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測；而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測；狹義狹義：是指以科學(xué)的方法搜集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料：是指以科學(xué)的方法搜集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料， 并予以研究，實(shí)際上是針對并予以研究，實(shí)際上是針對客戶群客戶群的調(diào)查；的調(diào)查； 廣義廣義：是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞務(wù)從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中：是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞務(wù)從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)全部商業(yè) 活動活動的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的

3、收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí) 市場和潛在市場；市場和潛在市場；1 1、基本概念、基本概念夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要內(nèi)容如下：房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要內(nèi)容如下：政策法律環(huán)境調(diào)研政策法律環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研房地產(chǎn)促銷調(diào)研房地產(chǎn)促銷調(diào)研房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制

4、，無事不能成就2-12-1、政治法律環(huán)境調(diào)、政治法律環(huán)境調(diào)研研：國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策；如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策；如房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策；策、土地制度和土地政策、人口政策；有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)管理法法、土地管理法土地管理法；有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；規(guī)

5、劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-22-2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研：國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益；項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi) 的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況；的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通

6、貨膨脹率；國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況；與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)的因素的調(diào)查；與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)的因素的調(diào)查；財(cái)政收支；財(cái)政收支；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-32-3、社區(qū)環(huán)境調(diào)研：、社區(qū)環(huán)境調(diào)研：社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性；社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)

7、品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性；內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利程度內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利程度 、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面；、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-42-4、房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研：、房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)研：消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場需求和發(fā)展趨勢需求和發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求

8、房地產(chǎn)市場需求影響因素影響因素調(diào)查。如國家對關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)查。如國家對關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布、及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布、及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及購買能力的投向；求的情況；消費(fèi)者的收入變化及購買能力的投向；需求動機(jī)調(diào)研需求動機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等；機(jī)的類型等；購買行為調(diào)研購買行為調(diào)研。如不同的消費(fèi)者的不同的購買行為，消費(fèi)者的

9、購買模式，影響消費(fèi)。如不同的消費(fèi)者的不同的購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等者購買行為的社會因素及心理因素等2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-52-5、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研：、房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)研：房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；現(xiàn)有房地產(chǎn)租客客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某現(xiàn)有房地產(chǎn)租客客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)

10、品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上出現(xiàn)的情況；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上出現(xiàn)的情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率；建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況；建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-62-6、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)研：影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響；房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢；房地產(chǎn)商品價(jià)格

11、需求彈性和供給彈性的大小；房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大??；開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響；國內(nèi)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格；國內(nèi)、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格；開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場的價(jià)格；開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場的價(jià)格；價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)；價(jià)格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-72-7、房地產(chǎn)促銷調(diào)研：、房地產(chǎn)促銷調(diào)研：房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地

12、產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查；人員促銷的配備情況；人員促銷的配備情況；各種公關(guān)活動對租售績效的影響；各種公關(guān)活動對租售績效的影響；各種營業(yè)推廣活動的租售績效；各種營業(yè)推廣活動的租售績效；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-82-8、房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研：、房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研：房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；租售代

13、理商的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理的情況；租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及租售代理的情況；房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)；房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)；2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2-92-9、房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查：、房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查：競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)的優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析；對競爭者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備、服務(wù)的優(yōu)缺點(diǎn)調(diào)查與分析；對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對競

14、爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；對競爭情況、銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對競爭情況、銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來競爭情況的分析和估計(jì)等；對未來競爭情況的分析和估計(jì)等；整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率；和競爭者的市場占有率；競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及發(fā)展動向；競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及發(fā)展動向；該項(xiàng)分析時，設(shè)定一些評分的因素、指標(biāo)和分值，用評分的形式來綜合分析。該項(xiàng)分析時，設(shè)定一些評分

15、的因素、指標(biāo)和分值，用評分的形式來綜合分析。2 2、市場調(diào)研的內(nèi)容、市場調(diào)研的內(nèi)容夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就3-13-1、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要方法：、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的主要方法：分為兩大類：分為兩大類：第一類：按選擇調(diào)研對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等第一類：按選擇調(diào)研對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；1 1）、）、全面普查全面普查：是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。如果系統(tǒng)地調(diào)查：是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。如果系統(tǒng)地調(diào)查了解一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、分布情況，對房

16、地產(chǎn)開發(fā)將是了解一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入、分布情況，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有幫助的；十分有幫助的；2 2）重點(diǎn)調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查：是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)：是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論的調(diào)查方法；由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以較少的人力、物力論的調(diào)查方法；由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短的時間內(nèi)完成；這種方法難免會有些誤差；、財(cái)力，在很短的時間內(nèi)完成；這種方法難免會有些誤差；3 3）隨機(jī)抽樣隨機(jī)抽樣：在總體中隨機(jī)任意抽取個體為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一

17、個概率：在總體中隨機(jī)任意抽取個體為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一個概率下的總體情況；下的總體情況；4 4）非隨機(jī)抽樣非隨機(jī)抽樣：先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，再選取樣本數(shù)；又可以分為就便抽樣、判斷抽樣、：先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，再選取樣本數(shù)；又可以分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣配額抽樣3 3種；種；3 3、市場調(diào)研的方法、市場調(diào)研的方法夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就3-23-2、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：分為兩大類：分為兩大類：第二類：按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法；第二類：按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法；1

18、）、）、訪問法訪問法：科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表或調(diào)查問卷，有效運(yùn)用個人訪問技巧是此方法的關(guān)鍵；：科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表或調(diào)查問卷，有效運(yùn)用個人訪問技巧是此方法的關(guān)鍵；設(shè)計(jì)調(diào)查表注意事項(xiàng)：設(shè)計(jì)調(diào)查表注意事項(xiàng)：A、問題要短；、問題要短；B、一個問題只能包含一個內(nèi)容；、一個問題只能包含一個內(nèi)容；C、問題中不、問題中不要使用專業(yè)術(shù)語；要使用專業(yè)術(shù)語；D、問題答案不宜過多，含義要明確；、問題答案不宜過多，含義要明確；E、注意問問題的方式，直接、注意問問題的方式，直接不行時，可以使用迂回方式；不行時，可以使用迂回方式；三種方法：三種方法：答卷法答卷法：把被調(diào)查人員集中在一起，在規(guī)定時間內(nèi)答完一份答卷，不能交換意見；：把被調(diào)

19、查人員集中在一起，在規(guī)定時間內(nèi)答完一份答卷，不能交換意見；談話法談話法：市調(diào)人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話；：市調(diào)人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話；電話調(diào)查電話調(diào)查：借助電話來了解消費(fèi)者意見；：借助電話來了解消費(fèi)者意見；3 3、市場調(diào)研的方法、市場調(diào)研的方法夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就3-33-3、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的方法：2）觀察法觀察法：不正面接觸，而是在旁邊觀察；主要為了獲得被觀察人員不愿或不能提供：不正面接觸，而是在旁邊觀察；主要為了獲得被觀察人員不愿或不能提供的信息；的信息；三種形式：三種形式：A、直接觀察法直接觀察法：派人到現(xiàn)場對被

20、觀察人員進(jìn)行觀察；：派人到現(xiàn)場對被觀察人員進(jìn)行觀察；B、實(shí)際痕跡測量法實(shí)際痕跡測量法：調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的信：調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的信息；如：比較在不同報(bào)紙雜志上刊登廣告的效果；息；如：比較在不同報(bào)紙雜志上刊登廣告的效果；C、在征得被調(diào)查人員同意后，用一定裝置記錄被調(diào)查人員的、在征得被調(diào)查人員同意后，用一定裝置記錄被調(diào)查人員的某一行為某一行為；3）實(shí)驗(yàn)法實(shí)驗(yàn)法：將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后：將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。如調(diào)查廣告效果，

21、可以選擇一定的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查；再推斷出總體可能的結(jié)果。如調(diào)查廣告效果，可以選擇一定的消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查；3 3、市場調(diào)研的方法、市場調(diào)研的方法夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序：4 4、市場調(diào)研的程序、市場調(diào)研的程序確定問題及調(diào)研目的確定問題及調(diào)研目的收集信息資料收集信息資料初步調(diào)查初步調(diào)查調(diào)查設(shè)計(jì)調(diào)查設(shè)計(jì)現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查調(diào)查資料的整理和分析調(diào)查資料的整理和分析撰寫和提交調(diào)查報(bào)告撰寫和提交調(diào)查報(bào)告夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就4-14-1、調(diào)查設(shè)計(jì)說明：、調(diào)查設(shè)計(jì)說明：調(diào)查常用表格：調(diào)查常用表格：1 1）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資

22、源統(tǒng)計(jì)表當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等；其他具體情況和調(diào)查日期等；2 2）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在位置、出租面積、租金水平、出租，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在位置、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況、環(huán)境條件（影響租房市場的最大因素、出租公司的資料和房的類型

23、和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況、環(huán)境條件（影響租房市場的最大因素、出租公司的資料和調(diào)查日期等）；調(diào)查日期等）；3)3)房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、所在地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、成交期、，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、所在地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條件等）、出售時的房齡和狀況、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條件等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目；客戶資料和調(diào)查日期等項(xiàng)目；4 4）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期，包括案名、區(qū)位、投

24、資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告等；分析、媒體廣告等；4 4、市場調(diào)研的程序、市場調(diào)研的程序夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就4-24-2、撰寫調(diào)查報(bào)告要求：、撰寫調(diào)查報(bào)告要求：1）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查結(jié)果；）客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)查結(jié)果；2）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；）報(bào)告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；3) 文字精練，用語中肯；文字精練，用語中肯；4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；）結(jié)論和

25、建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；5）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；）報(bào)告后應(yīng)附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；6）報(bào)告完整，制作清楚美觀；）報(bào)告完整，制作清楚美觀；4 4、市場調(diào)研的程序、市場調(diào)研的程序夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就房地產(chǎn)市場調(diào)研隊(duì)伍的組建：房地產(chǎn)市場調(diào)研隊(duì)伍的組建：市調(diào)人員素質(zhì)要求：市調(diào)人員素質(zhì)要求：1）必須具備創(chuàng)新能力必須具備創(chuàng)新能力。要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻的。要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費(fèi)和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻的認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略；認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)

26、任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險(xiǎn)的膽略；2）要有良好的知識結(jié)構(gòu)要有良好的知識結(jié)構(gòu)。要熟悉房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市。要熟悉房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識；規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識；3）要具備市場分析能力要具備市場分析能力。就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，并透過現(xiàn)象探討本質(zhì)，幫。就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，并透過現(xiàn)象探討本質(zhì)，幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷；助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷；4）具備較強(qiáng)的社交能力具備較強(qiáng)的社交能力。5 5、市場調(diào)研隊(duì)伍的組建、市場調(diào)

27、研隊(duì)伍的組建夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就6-16-1、 資料獲取途徑資料獲取途徑各業(yè)態(tài)經(jīng)銷商老板及管理人員各業(yè)態(tài)經(jīng)銷商老板及管理人員交易雙方當(dāng)事人交易雙方當(dāng)事人 促成房地產(chǎn)交易行為的中間商促成房地產(chǎn)交易行為的中間商 房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告熟悉房地產(chǎn)市場的人士熟悉房地產(chǎn)市場的人士同業(yè)間資料的交流同業(yè)間資料的交流準(zhǔn)交易資料的收集準(zhǔn)交易資料的收集向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會等向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會等各類二手資料各類二手資料6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集夢

28、想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就6-26-2、基本資料收集基本資料收集資料可分為一手資料和二手資料；一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則是資料可分為一手資料和二手資料；一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則是公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。在進(jìn)行一手資料收集前，先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可用；公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。在進(jìn)行一手資料收集前，先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可用；1 1）二手資料）二手資料A A、內(nèi)部二手資料：開發(fā)公司或代理公司每個項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告、初期的、內(nèi)部二手資料：開發(fā)公司或代理公司每個項(xiàng)目方案的執(zhí)行過程報(bào)告或分析報(bào)告、初期的土地

29、購買評估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢驗(yàn)報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等；土地購買評估報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告、銷售檢驗(yàn)報(bào)告、結(jié)案統(tǒng)計(jì)報(bào)告等；B B、外部二手資料：主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分；、外部二手資料：主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分；官方統(tǒng)計(jì)資料以統(tǒng)計(jì)類居多；學(xué)術(shù)單位以研究報(bào)告或論文居多；產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料官方統(tǒng)計(jì)資料以統(tǒng)計(jì)類居多；學(xué)術(shù)單位以研究報(bào)告或論文居多；產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多；居多； 2 2）一手資料）一手資料一手資料的收集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料一手資料的收集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設(shè)計(jì)及調(diào)查設(shè)計(jì)，并通過調(diào)查執(zhí)行、資料分析與

30、處理得到所需的資料。分析與處理得到所需的資料。6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就6-26-2、 土土地使用資料收集地使用資料收集土地使用資料收集土地使用資料收集各地土地使用都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料可以到各地方政府城建、土地主管各地土地使用都有一定的使用分區(qū)規(guī)范，這些資料可以到各地方政府城建、土地主管部門查閱。部門查閱。項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料收集項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料收集從以下幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：從以下幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況

31、、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況；通狀況；商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小、以及顧客的質(zhì)商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小、以及顧客的質(zhì)與量等；與量等；6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就6-36-3、交通、道路資料收集：、交通、道路資料收集：交通流量資料收集交通流量資料收集交通流量一般包括機(jī)車流量、小客車流量、貨車流量、雙向人行道流量，以及這些流交通流量一般包括機(jī)車流量、小客車流量、貨車流量、雙向人行道流量，以及這些流量的路線及其可到達(dá)的區(qū)域；量的路線及其可到達(dá)的

32、區(qū)域；道路現(xiàn)狀資料收集道路現(xiàn)狀資料收集收集方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路的發(fā)展?fàn)顩r，到各級政府規(guī)劃局收集方法包括現(xiàn)場目測，丈量道路的寬度，觀察道路的發(fā)展?fàn)顩r，到各級政府規(guī)劃局查看土地規(guī)劃圖；查看土地規(guī)劃圖；1）道路形態(tài)，通過車輛的種類、數(shù)量、比例、及道路所通達(dá)的地方；）道路形態(tài)，通過車輛的種類、數(shù)量、比例、及道路所通達(dá)的地方；2）道路使用情況，道路陰陽面、分隔網(wǎng)、路邊停車狀況等；）道路使用情況，道路陰陽面、分隔網(wǎng)、路邊停車狀況等；6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就6-46-4、其他類調(diào)查資料收集：、其他類調(diào)查資料收集：運(yùn)輸

33、系統(tǒng)資料收集運(yùn)輸系統(tǒng)資料收集1）交通運(yùn)輸系統(tǒng)現(xiàn)狀：鐵路系統(tǒng)、道路系統(tǒng)；）交通運(yùn)輸系統(tǒng)現(xiàn)狀：鐵路系統(tǒng)、道路系統(tǒng)；2）交通運(yùn)輸規(guī)劃，行政規(guī)劃資料及相關(guān)交通信息；）交通運(yùn)輸規(guī)劃，行政規(guī)劃資料及相關(guān)交通信息；人文社會經(jīng)濟(jì)資料人文社會經(jīng)濟(jì)資料1）人口增長率；）人口增長率；2）職業(yè)或行業(yè)類別比例；）職業(yè)或行業(yè)類別比例；3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；4）流動人口；）流動人口；5）區(qū)域內(nèi)人）區(qū)域內(nèi)人口年齡；口年齡；6）受教育程度家庭收入等；）受教育程度家庭收入等；公共設(shè)施資料收集公共設(shè)施資料收集；房產(chǎn)市場景氣資料收集房產(chǎn)市場景氣資料收集主要因素：金融政策；土地價(jià)格；預(yù)售市場銷售率、家庭收入、流動資金額；經(jīng)濟(jì)景主要

34、因素：金融政策；土地價(jià)格；預(yù)售市場銷售率、家庭收入、流動資金額；經(jīng)濟(jì)景氣指標(biāo)、通貨膨脹率；房屋價(jià)格等；氣指標(biāo)、通貨膨脹率；房屋價(jià)格等；6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就(11)銷售資料收集銷售資料收集1）銷售海報(bào)樓書及廣告；）銷售海報(bào)樓書及廣告；2）銷售現(xiàn)場資料；）銷售現(xiàn)場資料；3）其他類銷售資料；如雜志評述；）其他類銷售資料；如雜志評述；(12)競爭項(xiàng)目資料收集競爭項(xiàng)目資料收集產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞健⒁?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技產(chǎn)品定位、房型組合、公共設(shè)施分?jǐn)偡绞?、?guī)劃特色、定價(jià)方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀

35、況等；巧、銷售狀況等；(13)租金資料收集租金資料收集租金根據(jù)房屋的種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境而有所不同；租金根據(jù)房屋的種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境而有所不同；1）以承租者角色調(diào)查；）以承租者角色調(diào)查；2）被調(diào)查區(qū)域總監(jiān)公司；）被調(diào)查區(qū)域總監(jiān)公司；3）參考專業(yè)雜志等；）參考專業(yè)雜志等；6 6、市場調(diào)研資料收集、市場調(diào)研資料收集6-56-5、其他類調(diào)查資料收集：、其他類調(diào)查資料收集：夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究流程二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究流程 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究總流程房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究總流程 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容可行性研究報(bào)告的內(nèi)容 項(xiàng)目可行

36、性研究的目的及作用項(xiàng)目可行性研究的目的及作用 項(xiàng)目可行性研究的四個階段項(xiàng)目可行性研究的四個階段夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就29區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析土地信息分析土地信息分析土地信息歸檔土地信息歸檔項(xiàng)目初步判斷項(xiàng)目初步判斷項(xiàng)目確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目信息歸檔項(xiàng)目信息歸檔初步成本分析初步成本分析項(xiàng)目市場調(diào)研項(xiàng)目市場調(diào)研初步設(shè)計(jì)分析初步設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目初步談判項(xiàng)目初步談判市場市場調(diào)查調(diào)查初步項(xiàng)目報(bào)告初步項(xiàng)目報(bào)告政策法政策法律分析律分析可行性報(bào)告及評審可行性報(bào)告及評審初步經(jīng)初步經(jīng)濟(jì)測算濟(jì)測算產(chǎn)品定產(chǎn)品定位建議位建議經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)測算測算可行性研究可行性研究成本成本測算測算營銷營銷分析分

37、析不不可可行行不可不可行行不不可可行行項(xiàng)目信息歸檔項(xiàng)目信息歸檔參加招投標(biāo)參加招投標(biāo)項(xiàng)目合作談判項(xiàng)目合作談判簽訂土地合同簽訂土地合同1 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)研究業(yè)務(wù)總流程、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)研究業(yè)務(wù)總流程夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2 2、項(xiàng)目可行性研究的目的及作用、項(xiàng)目可行性研究的目的及作用目的目的：通過項(xiàng)目研究，不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技：通過項(xiàng)目研究，不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好

38、的效益，是否有多方案可供選擇等，這種技術(shù)論證的方法就是可行性研究。案可供選擇等，這種技術(shù)論證的方法就是可行性研究。作用作用：1、作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)；、作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)；2、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)；、作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)；3、是向項(xiàng)目所在地政府及下屬相關(guān)部門申請立項(xiàng)和相關(guān)執(zhí)照的依據(jù)；、是向項(xiàng)目所在地政府及下屬相關(guān)部門申請立項(xiàng)和相關(guān)執(zhí)照的依據(jù)；4、作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)、作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ) ，為后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊；，為后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊；5、投資方合理進(jìn)行

39、企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃；、投資方合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃；6、作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)；、作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)；夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就3 3、項(xiàng)目可行性研究的、項(xiàng)目可行性研究的4 4個階段個階段四個階段四個階段：投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評估與決策；投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評估與決策；1）投資機(jī)會研究）投資機(jī)會研究主要任務(wù)：對投資項(xiàng)目和投資方向提出

40、建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源主要任務(wù)：對投資項(xiàng)目和投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有力的投資機(jī)會；和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有力的投資機(jī)會；主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懀粌?nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊?；夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就2）初步可行性研究）初步可行性研究就是對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析；就是對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛

41、在效益進(jìn)行論證分析；主要解決問題：主要解決問題：A、作出是否投資的決定，并作出是否需要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究；、作出是否投資的決定，并作出是否需要進(jìn)行下一步詳細(xì)可行性研究；B、確定對某些關(guān)鍵性問題進(jìn)行專題性的輔助研究；、確定對某些關(guān)鍵性問題進(jìn)行專題性的輔助研究；C、根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性并編制研究報(bào)告；、根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性并編制研究報(bào)告；主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入

42、與投資預(yù)算、項(xiàng)目目地址及周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資預(yù)算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等；財(cái)務(wù)分析等；3 3、項(xiàng)目可行性研究的、項(xiàng)目可行性研究的4 4個階段個階段夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就4）項(xiàng)目的評估與決策）項(xiàng)目的評估與決策由決策部門組織或授權(quán)與銀行、投資方、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目的可由決策部門組織或授權(quán)與銀行、投資方、咨詢公司或有關(guān)專家，對上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估；行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估；主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：A、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否屬實(shí)；、全面審核可行性研究報(bào)告中反映的

43、各項(xiàng)情況是否屬實(shí)；B、分析報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)是否正確，包含各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；、分析報(bào)告中各項(xiàng)指標(biāo)是否正確，包含各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；C、從企業(yè)、國家和社會等各方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；、從企業(yè)、國家和社會等各方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；D、分析和判斷報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；、分析和判斷報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；E、最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告；、最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告；3 3、項(xiàng)目可行性研究的、項(xiàng)目可行性研究的4 4個階段個階段3）詳細(xì)可行性研究）詳細(xì)可行性研究對擬開發(fā)項(xiàng)目

44、進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)；行投資決策提供科學(xué)依據(jù)；夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就三、可行性研究報(bào)告三、可行性研究報(bào)告初步可行性研究報(bào)告初步可行性研究報(bào)告深度可行性研究報(bào)告深度可行性研究報(bào)告夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就1 1、初步可行性研究報(bào)告、初步可行性研究報(bào)告1-11-1、主要內(nèi)容包括：、主要內(nèi)容包括：市場分析市場分析整體市場分析：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)的整體市場分析

45、：全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)的項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率；項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率；細(xì)分市場分析：物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型細(xì)分市場分析：物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)及面積、樓高、售價(jià)/租金；開工時間、預(yù)計(jì)竣工時間；投資商租金；開工時間、預(yù)計(jì)竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司；建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司；法律政策分析法律政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、

46、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向、城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向、城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引；指引；夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就1 1、初步可行性研究報(bào)告、初步可行性研究報(bào)告1-21-2、主要內(nèi)容包括：、主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本情況：地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面項(xiàng)目基本情況：地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住居住/辦公及其他功能面辦公及其他功

47、能面積要求、車位數(shù)、主要出口等）積要求、車位數(shù)、主要出口等）項(xiàng)目周邊配套：主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施項(xiàng)目周邊配套：主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵政、電信、銀行等）情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵政、電信、銀行等）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：項(xiàng)目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）潛在競爭對手） 、SWOT分析；分析；項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測：市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)；項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測：市場前景、價(jià)格走勢、項(xiàng)目切入點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建議與評價(jià)；項(xiàng)目開發(fā)建議與評價(jià)；夢想不受限制，無事不能成就夢想不受限制，無事不能成就1 1、初步可行性研究報(bào)告、初步可行性研究報(bào)告1-31-3、主要內(nèi)容包括：、主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模：整體開發(fā)、分期開發(fā)；項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模：整體開發(fā)、分期開發(fā)；產(chǎn)品類型分析：商業(yè)、居住、辦公、其他；產(chǎn)品類型分析：商業(yè)、居住、辦公、其他；項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分區(qū)商戶數(shù)、分戶建筑面積；市場建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分區(qū)商