房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃方案

1、空氣家苑項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技 園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)，方便企業(yè)員工 生活，改善生活條件及美化開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。二、項(xiàng)目選擇地理位置概況該小區(qū)位于百旺開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、 地勢(shì)平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心 2000多米。三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位1、市場(chǎng)需求狀況(1)、百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)， 如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒(méi)有建設(shè)一定規(guī)模 的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。(2)、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒(méi)有封閉

2、式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房?jī)r(jià)，目前已達(dá)到2400元/ rfo2、開(kāi)發(fā)策略定位小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬(wàn)平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。建筑類型:門(mén)市、住宅、車庫(kù)比例適宜，戶型面積適合市場(chǎng)需求。(3)、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。較好的施工質(zhì)量。(5)、科學(xué)的物業(yè)管理。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米(其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門(mén)市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫(kù)：9013平方米)，住宅戶型60-70平方米的占60% 90平方米的占20% 50平方米的

3、占20%總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格(1)、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。(2)、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用(尤其沿街樓面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施1、環(huán)境影響符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險(xiǎn)分析1）、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過(guò)當(dāng)?shù)氐囊?，造成開(kāi)發(fā)房屋積壓。2）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn), 工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)

4、風(fēng)險(xiǎn), 建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。3）、戶型設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求不對(duì)接，造成房屋積壓。4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施1 ）、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查（戶型面積需求,園區(qū)規(guī)劃綠化需求,價(jià)格需求等） 。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。4）、加強(qiáng)對(duì)園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算1、建設(shè)成本估算：（3）、車庫(kù)、物業(yè)等1100元/ rf：車庫(kù)7922.88 叭 物業(yè)

5、450 rf （其它640 rf）,計(jì)：9013X 1100 元/ rf =9914300元。單位建筑面積地成本：132.5元/ rf。5）、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 3元/ rf （含外網(wǎng)豎向） ,審圖費(fèi)：2元/ rf,防雷檢測(cè)費(fèi)：1元/ rf,測(cè)繪費(fèi)：2.72元/ rf,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/ rf,環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評(píng)估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：0.6元/ rf,公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì) 180萬(wàn)元）21.29元/ rf,廣告費(fèi)：100萬(wàn)元，即11.82元/ rf;其它費(fèi)（暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等）：65元/ rf。土地契稅（5% : 56萬(wàn)元，即6.62元/ rf,消防管理費(fèi)：2元/ rf,

6、設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/ rf,勘察費(fèi)：1元/ rf,監(jiān)理費(fèi)：6元/ rf質(zhì)檢費(fèi)：2元/ rf,總計(jì)：134.5元/ rf。6）、小區(qū)配套費(fèi)：小區(qū)道路（含照明）,30元/ rf。小區(qū)綠化景觀，15元/ rf。小區(qū)外網(wǎng)：給水10元/ rf、排水10元/ rf、雨水10元/ rf、消防20元/ rf。小區(qū)供熱一次費(fèi)：40元/ rf。小區(qū)供電：90元/ rf。（含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/ rf。人防：35元/ rf。上述計(jì)300元/ rf （建筑面積）。(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467 元/ rf,商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1

7、767 元/ rf,車庫(kù)成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667 元/ rf,6.65%貸款利息，總計(jì)：元。2、銷售估算：3、利潤(rùn)估算：2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：營(yíng)業(yè)稅： 5%所得稅： 25%城建、教育附加稅8%3）、稅后利潤(rùn)：七、項(xiàng)目資金運(yùn)作1 、項(xiàng)目初期投資420 萬(wàn)。(1)、土地費(fèi)：270 元/ rfX 415068=1122.3 萬(wàn)元2）、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)：合計(jì)： 1542.3 萬(wàn)元。2、項(xiàng)目的融資1）、對(duì)工業(yè)園區(qū)已建廠房 1-2#, 6-11#租賃、出售。2）、對(duì)工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。3）、尋找共同開(kāi)發(fā)的合作

8、伙伴,對(duì)方出資,我方出地, 負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、 監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù),達(dá)到利益雙贏。4）、房屋銷售過(guò)程融資。5）、銀行抵押貸款。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1 、項(xiàng)目實(shí)施原則1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。2、建設(shè)周期2012年3月20日-3 月 25日，地質(zhì)勘察。2）、3）、2012年4月1日-4 月15日審圖、圖紙交底。4）、2012年4月15-10月25工程施工階段， 10月25日全部竣工交付使用。九、銷售策劃2012年2月1日-4

9、 月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)2、及時(shí)開(kāi)展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（ 2012年1月1日-3 月1日），3月1日開(kāi)始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤(pán)，各種戶型沙盤(pán)展示（2012年 2月 20 日做完）。4、多方位廣告宣傳1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說(shuō)明。（2）、通過(guò)媒體（報(bào)紙、廣播、電視） ，銷售宣傳冊(cè)，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開(kāi)往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門(mén)前設(shè)站。十、項(xiàng)目立項(xiàng)結(jié)論通過(guò)以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)到對(duì)工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便