房企建筑部品集中采購管理探討

1、第 22卷第 6期 河南商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報V o. l 22 N o. 62009年 11月Journa l o fH enan Busi ness Co lleg e N ov . 2009收稿日期 :2009-10-17作者簡介 :劉艷琨 (1966-, 女 , 河南鄭州人 , 鄭州大學(xué)商學(xué)院講師 , 碩士 , 研究方向為財務(wù)會計與財務(wù)管理。房企建筑部品集中采購管理探討劉艷琨鄭州大學(xué) 商學(xué)院 , 河南 鄭州 450001摘 要 :在中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中 , 建筑部品管理一直是備受關(guān)注的重 要問題 , 建筑部品 的質(zhì)量 、 價格 、 發(fā)放和使用等直接關(guān)系 到一個企業(yè)的生存 。 而在建

2、筑部品 管理工 作中 , 采購 管理是整 個管理 鏈條中 的初始 環(huán)節(jié) , 也是最棘手的環(huán)節(jié) 。 從房地產(chǎn)企 業(yè)的發(fā)展歷程看 , 隨著 企業(yè)經(jīng) 營策略和 經(jīng)營規(guī) 模的變 化 , 建筑部品 采購由 分散采 購向集中采購發(fā)展 , 集中采購管理模式被逐漸采用 。關(guān)鍵詞 :建筑部品 ; 集中采購 ; 標(biāo)準(zhǔn)化 ; 分類 ; 供應(yīng)商 do:i 10. 3969/.j issn . 1008-3928. 2009. 06. 011中圖分類號 :F 251 文獻標(biāo)識碼 :A 文章編號 :1008-3928(2009 06-0042-03從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程看 , 建筑部品主要采用了分散采購和集中采購模式。分

3、散采購是由項目 公司全權(quán)負責(zé)相關(guān)的采購工作 , 采購工作的獨立性 強 , 與供應(yīng)商聯(lián)系緊密 , 供應(yīng)商對項目公司的要求反 應(yīng)迅速 , 但這種采購模式下供應(yīng)商的管理容易出現(xiàn) 混亂 , 企業(yè)內(nèi)部各采購單位和部門可能成為競爭對 手并為供應(yīng)商利用 , 不利于建筑部品的質(zhì)量和成本 控制。相對于分散采購模式 , 集中采購有其自身的 特點和優(yōu)勢 , 它使得企業(yè)對供應(yīng)商更便于統(tǒng)一協(xié)調(diào) 管理 , 有利于建筑部品開發(fā)利用的標(biāo)準(zhǔn)化 , 有利于建 筑部品質(zhì)量的提高和成本的控制。但長期以來由于 很多房地產(chǎn)企業(yè)、 甚至規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)沒 有實行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 , 沒有標(biāo)準(zhǔn)化的建標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)化的 設(shè)計 , 每個項目的大部分材

4、料都要進行簡單、 重復(fù)、 低效的招標(biāo)工作。招標(biāo)雖然集中了 , 但形不成規(guī)模 化的集中采購 , 項目開發(fā)周期長、 資金成本高 , 材料 招標(biāo)也達不到一個理想的價格。以某地龍頭房地產(chǎn) 企業(yè) (以下簡稱 J 公司 為例 , 該房地產(chǎn)企業(yè) 2007年共有 8種、 價值約 1. 24億、 占年度采購合同額約78. 77%的集中采購材料沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模采購。如何才能有效開展房地產(chǎn)建筑部品的集中采購 ?一 、 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與建筑材料 、 部品集中采購 材料、 部品集中采購成本和效率的高低 , 受制于 產(chǎn)品研發(fā)部門的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的建 立。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化與房地產(chǎn)企業(yè)建 筑部品集中采購的

5、優(yōu)劣密切相關(guān)。1. 產(chǎn)品研發(fā)部門的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與材料 、 部品的 集中采購目前由于產(chǎn)品、 成本、 項目等部門對一個項目的 建標(biāo)都有發(fā)言權(quán) , 使同一系列產(chǎn)品形成了不同的建 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。如 J 公司屋面瓦的使用 :有的項目使用的是 30元 /m2的水泥瓦 , 而有的地市項目用的卻是 60多元 /m2的歐文斯科寧玻纖瓦 , 有的甚至用的是 70多元 /m2的拉法基瓦 ; 再如智能安防系統(tǒng) :有的地市 項目用的是非可視對講 , 而有的縣級城市用的卻是 可視對講 , 等等。不同的建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)會造成集中招標(biāo) 采購的低效率、 高成本。但建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一是相對 的而非絕對的 , 而且建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建立是基于產(chǎn)品的房企建筑

6、部品集中采購管理探討 2009年第 6期標(biāo)準(zhǔn)化 , 因此 , 企業(yè)應(yīng)根據(jù)各地市不同的消費層次 , 首先建立不同的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列 , 從而滿足不同的 消費需求。在此基礎(chǔ)上 , 根據(jù)不同的產(chǎn)品系列制定 不同的產(chǎn)品建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)主要從材料選擇上 進行區(qū)別。如型材 :鋁型材和塑鋼型材、 彩色料和白 色料的選擇 ; 如智能安防系統(tǒng) :可視對講和非可視對 講、 彩色對講和黑白對講的選擇等。最后 , 根據(jù)建標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn) , 完善標(biāo)準(zhǔn)化材料、 部品系列 , 列出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 所需材料、 部品清單 , 在已集中采購的材料中進行篩 選、 確定。對不能滿足標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的材料、 部品 , 依 據(jù)單項材料年需求量的大小 ,

7、 分輕重緩急進行考察 招標(biāo) , 逐步完善標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品所需的材料、 部品體系。 2. 規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化與材料 、 部品的集中采購 目前 , 有些房地產(chǎn)企業(yè)已建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列 , 但同一產(chǎn)品系列從外立面效果和所用材料上看 , 各 地市的產(chǎn)品系列卻是千姿百態(tài) , 甚至同一項目宗地 不同期的開發(fā)也各有不同的風(fēng)采。這種名不副實的 系列產(chǎn)品設(shè)計 , 給集中采購帶來了極大困難。如 J 公司外墻面磚 :2007年以來 , 只有其中兩期使用了 相同規(guī)格和顏色的外墻面磚 , 其它項目都是不同設(shè) 計院、 甚至同一設(shè)計院不同設(shè)計師對外墻磚指定了 不同的規(guī)格和顏色。供貨廠家每試燒一次樣品需要 5 7天 , 每個項目 少則

8、試燒 2 3次 , 多則試 燒 10多次方可達到設(shè)計師的要求 ; 同時 , 各項目少則萬余 平方米 , 多則三四萬平方米的使用量 , 造成多次而小 批量的開標(biāo)、 生產(chǎn) , 甚至有的項目計劃不準(zhǔn)變更 , 造 成的多批次而極小量的補貨 , 這樣不僅浪費了大量 時間 , 嚴(yán)重影響了施工進度 , 更談不上規(guī)模采購和降 低成本。產(chǎn)品的千姿百態(tài) , 說明還沒有一個成熟的 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)從歷年開發(fā)的較成功的產(chǎn)品中 , 提煉總結(jié)出人們認(rèn)同的外飾設(shè)計效果 , 形成自己的 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ; 設(shè)計師應(yīng)以企業(yè)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行系列產(chǎn) 品的設(shè)計 ; 采購部根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的要求對材料、 部 品進行規(guī)模化招標(biāo)。從而降低成本、 按

9、期供貨。 二 、 建筑部品的合理分類和管理產(chǎn)品研發(fā)部門的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化 的建立 , 為建筑部品的集中采購打下了良好的基礎(chǔ) , 而建筑部品的合理分類和管理為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化集 中采購提供了保障。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的組織架構(gòu)和 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化對集中采購的要求 , 做好建筑部品的合 理分類和管理。1. 制定企業(yè) #建筑材料 、 部品選用分類 管理規(guī) 定 , 對集中采購和非集中采購材料進行合理分類 集中采購材料可按如下原則分類 :產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 程度高 , 總價較高 , 供方市場成熟 , 易形成規(guī)模采購 , 如開關(guān)插座、 防盜門、 壁掛爐等 ; 影響建筑外觀效果 , 如 :涂料、 面磚、 屋面瓦等 ;

10、單價金額較高 , 有一定技 術(shù)含量 , 如 :電梯、 外保溫、 門窗制安等 ; 依托專業(yè)技 術(shù)力量 , 提高采效購益 , 如 :大型中央空調(diào)等。 目前房地產(chǎn)企業(yè)材料、 部品分類大體如下 :集中采購種類包括 :電梯、 涂料、 塑鋼鋁合金門 窗、 外墻外保溫、 配電箱、 地板采暖、 中央空調(diào)、 智能 安防系統(tǒng)、 防盜門、 車庫門、 開關(guān)插座面板、 散熱器、 給排水管材管件、 屋面瓦、 外墻面磚、 壁掛爐、 水處理 及泳池設(shè)備等。非集中采購種類主要包括集中采購以外的甲供 材 , 非集中采購材料由項目公司自行組織招標(biāo)確定。 在上述集中采購建筑材料、 部品中 , 配電箱、 地 板采暖的材料設(shè)備可由集團指

11、定 , 制作和施工交由 項目公司進行招標(biāo)。2. 制定企業(yè) #建筑材料 、 設(shè)備選用管理辦法 , 對集團 、 項目公司的招標(biāo)工作進行規(guī)范集團采購中心要有 %先服務(wù)后管理 &的姿態(tài) , 要 注意與項目公司的職責(zé)劃分 , 計劃招標(biāo)、 談判、 評審、 簽約等要集中于集團總部完成。集團在 #戰(zhàn)略合作 協(xié)議 框架 下對戰(zhàn)略供應(yīng)商進行監(jiān)督 , 同時制定制 度流程規(guī)范項目公司的項目運作 , 但不介入項目公 司具體項目的采購工作。集團總部要注意 %收 &與 %放 &的關(guān)系 , 集團總部 采購的建筑部品集中在那些產(chǎn)品具有標(biāo)準(zhǔn)化、 技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化、 采購金額高、 區(qū)域性不強的部品上 , 有些工

12、 程材料仍需項目公司來完成。項目公司熟悉具體情 況 , 對項目需求變化反應(yīng)敏感。因此采購簽約權(quán)適 當(dāng)下放可以增加采購供應(yīng)的靈活性和適應(yīng)性 , 并可 提高對意外情況的反 應(yīng)速度 , 增強抗風(fēng)險的能 力。 集中采購不是絕對的 , 是以集中采購為主導(dǎo)的建筑 部品采購管理。三 、 采購人員的設(shè)置和管理第一、 集團采購管理。在企業(yè)內(nèi)部 , 總部要有嚴(yán) 謹(jǐn)?shù)慕M織架構(gòu) , 采購應(yīng)該設(shè)置兩個部門 :一個是采購 部 , 強調(diào)管理 ; 一個是供應(yīng)部 , 強調(diào) %實采 &。集團采 購管理負責(zé)集團集中采購計劃制定 , 集中采購材料 供應(yīng)商的考察、 認(rèn)證、 招標(biāo)和評價 , 集團材料信息庫 建設(shè) , 集中采購材料

13、供應(yīng)的監(jiān)督和檢查 , 項目公司材 !第 22卷第 6期 河南商業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報 V o. l 22 N o. 6 2009年 11月 Journa l o fH enan Busi ness Co lleg e N ov . 2009料信息的交流 , 戰(zhàn)略供應(yīng)商隊伍的培養(yǎng)和建設(shè)等。 第二、 項目公司應(yīng)設(shè)專職采購專員或兼職采購 專員。負責(zé)項目公司、 項目采購計劃及材料供應(yīng)服 務(wù)跟蹤表的制定上報 ; 采購材料的供應(yīng)商的考察、 認(rèn) 證、 招標(biāo)和評價 ; 非集 中采購材料供 應(yīng)的監(jiān)督和檢 查 ; 項目公司材料信息庫建設(shè)等。第三、 采購人員的要求。各級采購人員必須品 德優(yōu)秀、 廉潔自律、 善于學(xué)習(xí)、

14、業(yè)務(wù)熟練 ; 制定企業(yè) %采購人員輪崗制度及辦法 &, 采購人員定期進行崗 位輪換。第四、 優(yōu)化評標(biāo)小組成員組成 , 保證開標(biāo)過程做 到公開、 公平、 公正 , 提高招標(biāo)過程的透明度。 四 、 供應(yīng)商管理和合格供應(yīng)商隊伍建設(shè)在建筑部品的集中采購管理中 , 房地產(chǎn)開發(fā)商 與建筑部品的供應(yīng)商應(yīng)建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。戰(zhàn)略采 購是有意打破區(qū)域發(fā)展瓶頸 , 向大型地產(chǎn)集團方向 邁進的開發(fā)企業(yè)所普遍做出的選擇。事實上 , 隨著 精裝修、 節(jié)能減排等政策的推進 , 作為集成商的房地 產(chǎn)企業(yè)必須能夠快速、 有效地整合大量產(chǎn)業(yè)資源 , 這 一過程中 , 部品供應(yīng)商的通力合作不可或缺。 定位于 %全球綠色建筑

15、科技港 &的中國房地產(chǎn) 工程采購聯(lián) 盟未來 將在位 于天津 武清區(qū) 的 %華北 城 &落地 , 它期望通過 %一站式 &采購和供應(yīng)鏈服務(wù) , 為上下游打造集團采購平臺。為適應(yīng)形勢的發(fā)展 , 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先從內(nèi)部抓好制度建設(shè)。第一、 制定和完善 #供應(yīng)商推薦辦法 , 定義推 薦供應(yīng)商的條件和步驟 , 明確供應(yīng)商準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) , 提高 供應(yīng)商隊伍質(zhì)量 , 集團各級人員可根據(jù)此辦法向集 團和項目公司推薦優(yōu)秀供應(yīng)商。第二、 制定和完善 #供應(yīng)商認(rèn)證和取消程 序 , 定義選擇和評估供應(yīng)商的條件和步驟 , 以確保供應(yīng) 商的綜合能力 (質(zhì)量保證 , 交期保證 , 施工保證 , 價 格優(yōu)

16、勢及服務(wù) , 滿足集團各項目公司的需求。 第 三、 制定 和 完善 #月 度 集中 采 購跟 蹤 反饋 表 , 對供應(yīng) 商的供貨能力、 配合程度、 優(yōu)勢和劣勢 等方面信息進行及時反饋 , 以便各級采購部門及時 采取措施 , 及時糾正。第四、 設(shè)立督查員 , 定期或不定期深入項目 , 監(jiān) 督和檢查供應(yīng)商的工作 , 及時發(fā)現(xiàn)問題 , 解決問題。 第五、 制定和完善 #供應(yīng)商管理辦法 , 確保各 類供應(yīng)商能夠為集團各項目按時提供所需的產(chǎn)品和 服務(wù) , 并以此辦法指導(dǎo)各采購部門通過 %供應(yīng)商績 效評分系統(tǒng) &的執(zhí)行輔助完成對供應(yīng)商的管理。根 據(jù)此辦法規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn) , 對供應(yīng)商進行年度績效 評

17、估考核 , 評價出戰(zhàn)略伙伴、 長期合作、 穩(wěn)定關(guān)系、 一 般供應(yīng)、 限期整改五個級別供應(yīng)商 , 對優(yōu)秀的供應(yīng)商 進行鼓勵表彰并給予一定的優(yōu)惠措施。對需改進的 供應(yīng)商要求其拿出限期改進措施并跟蹤檢查 , 以觀 后效。通過此辦法 , 對供應(yīng)商實行優(yōu)勝劣汰 , 使供應(yīng) 商隊伍始終處于一個閉環(huán)管理和良性循環(huán)狀態(tài)。 第六、 建立健全戰(zhàn)略合作供應(yīng)商隊伍 , 在集團新 的組織架構(gòu)和集團產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)要求下 , 集中 +規(guī)模采購勢在必行 , 對供應(yīng)商各方面的要求越來越 高 , 要求采購管理部逐步培養(yǎng)一批有實力、 有信譽的 戰(zhàn)略合作供應(yīng)商隊伍。五 、 拓展成本控制的新思路對于決定成立集團采購中心或已經(jīng)成立集團采

18、 購中心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 , 最終的目標(biāo)是確保 集團采購的部品確實能夠帶來品質(zhì)和成本方面的改 觀。這就需要企業(yè)拓展成本管理的新思路。首先 , 分析產(chǎn)品組成 , 追溯材料源頭 , 對 %供應(yīng)商 的供應(yīng)商 &進行招標(biāo) :材料 +施工的供應(yīng)商 , 材料一般 是上游供應(yīng)商供應(yīng) , 為了降價成本 , 應(yīng)對其上游供應(yīng) 商產(chǎn)品進行招標(biāo) , 從而降低綜合成本。 J 公司 2008年 7月份 , 通過對智能安防各子系統(tǒng)產(chǎn)品進行招標(biāo) , 各 項目智能安防系統(tǒng)報價在原報價的基礎(chǔ)上普遍下降 了 13% 16%, 為項目大大節(jié)省了成本。其次 , 根據(jù)實際情況及時調(diào)整建筑部品分類 , 特 別是對那些未列入集中采購的建筑部品 , 充分與研 發(fā)、 設(shè)計、 工程等相關(guān)部門溝通 , 條件成熟時 , 可將其