廣東東莞虎門婚紗商業(yè)街區(qū)案例研究課件

1、虎門步行街案例研究虎門步行街案例研究2虎門步行街虎門步行街p虎門步行街是經(jīng)東莞市虎門鎮(zhèn)人民政府批準興建的，位于虎門鎮(zhèn)太沙路，虎門步行街是經(jīng)東莞市虎門鎮(zhèn)人民政府批準興建的，位于虎門鎮(zhèn)太沙路，太平廣場花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個步行街規(guī)模宏太平廣場花園電子城旁，是鎮(zhèn)中心最旺的黃金地段。整個步行街規(guī)模宏大，配套設施齊全。大，配套設施齊全。p第一期總投資第一期總投資3.6億元人民幣，占地億元人民幣，占地3萬平方米，總建筑面職萬平方米，總建筑面職9萬平方米，萬平方米，商鋪約商鋪約1000個。個。 3虎門步行街：發(fā)展商虎門步行街：發(fā)展商p發(fā)展商發(fā)展商n東莞市德興實業(yè)發(fā)展有限公司東莞市德興實業(yè)

2、發(fā)展有限公司p物業(yè)管理物業(yè)管理n顯高物業(yè)顧問（跨國公司）顯高物業(yè)顧問（跨國公司）4虎門步行街：定位虎門步行街：定位p步行街內(nèi)商場經(jīng)營主要是以國內(nèi)步行街內(nèi)商場經(jīng)營主要是以國內(nèi)外名牌商品為主題，商品專賣店、外名牌商品為主題，商品專賣店、廠家商家和特許經(jīng)營為主流，并廠家商家和特許經(jīng)營為主流，并設有特價場等形式設有特價場等形式 5虎門步行街：簡介虎門步行街：簡介p虎門步行街設有虎門步行街設有4000多平方米文化廣多平方米文化廣場和場和2000多平方米中心廣場，由四條多平方米中心廣場，由四條街組成，樓高街組成，樓高4層，采用歐陸建筑風格層，采用歐陸建筑風格設計，經(jīng)典氣派。設計，經(jīng)典氣派。p街道吸取國內(nèi)外

3、著名步行街設計經(jīng)驗，街道吸取國內(nèi)外著名步行街設計經(jīng)驗，明亮寬闊，兩旁設有休閑座椅，環(huán)境明亮寬闊，兩旁設有休閑座椅，環(huán)境優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。優(yōu)美，景觀雅致，舒適怡人。p商鋪采用開放式設計，樓與樓之間以商鋪采用開放式設計，樓與樓之間以72座天橋?qū)訉迂炌?，座天橋?qū)訉迂炌ǎ?6臺電梯將整個臺電梯將整個歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直歐陸建筑群聯(lián)接一起，而且電梯可直上天面平臺，因此步行街內(nèi)陽光和新上天面平臺，因此步行街內(nèi)陽光和新鮮空氣充足，不怕風吹雨打。鮮空氣充足，不怕風吹雨打。6虎門步行街：一、二層平面圖虎門步行街：一、二層平面圖78虎門步行街：三、四樓平面圖虎門步行街：三、四樓平面圖910虎門

4、步行街：專業(yè)品牌店虎門步行街：專業(yè)品牌店p虎門步行街是集商業(yè)、購物、飲食、休閑、娛樂、文化于一體的多功能虎門步行街是集商業(yè)、購物、飲食、休閑、娛樂、文化于一體的多功能大型一站式購物公園。各類品牌商家已紛紛進駐步行街。好又多超市、大型一站式購物公園。各類品牌商家已紛紛進駐步行街。好又多超市、大家樂快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國美電器、明星吧、歡樂大家樂快餐、肯德基餐廳、奧斯卡主題餐廳、國美電器、明星吧、歡樂世界、書城、數(shù)碼電影城等大商家已進場經(jīng)營；世界、書城、數(shù)碼電影城等大商家已進場經(jīng)營；Esprit、Theme、哥弟、哥弟、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、

5、卡佛連、恩曼琳、古士旗、麥浪、斯得雅、夏梵納、卡路約翰、伊韻兒、周大福、雅芳、金利來、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開業(yè)，還有許多品周大福、雅芳、金利來、馬獅龍、明廊眼鏡等品牌已開業(yè)，還有許多品牌即將進駐。牌即將進駐。 11虎門步行街：運營管理虎門步行街：運營管理p虎門步行街是按照高起點、高要求的原則，參照國外商業(yè)步行街、購物中心的做虎門步行街是按照高起點、高要求的原則，參照國外商業(yè)步行街、購物中心的做法，結合國情、地情，聘請外國的建筑設計師及國際級的顧問公司，對項目進行法，結合國情、地情，聘請外國的建筑設計師及國際級的顧問公司，對項目進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的

6、大型購物公統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一興建、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的大型購物公園。園。p步行街的管理者特別著重步行街的經(jīng)營管理和步行街內(nèi)的經(jīng)營者的切身利益，步步行街的管理者特別著重步行街的經(jīng)營管理和步行街內(nèi)的經(jīng)營者的切身利益，步行街經(jīng)營管理、物業(yè)服務質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響街內(nèi)經(jīng)商者的利益及步行街的整行街經(jīng)營管理、物業(yè)服務質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響街內(nèi)經(jīng)商者的利益及步行街的整體聲譽，因此虎門步行街已聘請國際知名的物業(yè)顧問公司體聲譽，因此虎門步行街已聘請國際知名的物業(yè)顧問公司顯高物業(yè)顧問為步顯高物業(yè)顧問為步行街提供全面的物業(yè)管理服務，保證商家的利益，讓商家放心經(jīng)營。行街提供全面的物業(yè)管理服務，保證商家的

7、利益，讓商家放心經(jīng)營。 12虎門步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣虎門步行街：招商、物業(yè)與商業(yè)推廣p招商招商n虎門步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經(jīng)營的形虎門步行街采取統(tǒng)一招商，分區(qū)經(jīng)營的形式，所有進場經(jīng)營商家必須經(jīng)發(fā)展商審核式，所有進場經(jīng)營商家必須經(jīng)發(fā)展商審核資格，商家在街內(nèi)經(jīng)營需要明碼實價，絕資格，商家在街內(nèi)經(jīng)營需要明碼實價，絕對不允許售賣假冒偽劣商品。對不允許售賣假冒偽劣商品。p物業(yè)管理物業(yè)管理n步行街提供專業(yè)智能化優(yōu)質(zhì)管理，空調(diào)、步行街提供專業(yè)智能化優(yōu)質(zhì)管理，空調(diào)、保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交保安、維修、環(huán)保、資訊的提供，全部交由專業(yè)管理公司進行嚴謹而現(xiàn)代化管理，由專業(yè)管理公司進行嚴謹而現(xiàn)代

8、化管理，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務。提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務。 p商業(yè)推廣商業(yè)推廣n步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文步行街在每日、周末、節(jié)假日將定期在文化廣場、中心廣場、各街面、天面平臺、化廣場、中心廣場、各街面、天面平臺、舉辦推廣活動，并通過不同渠道及媒體將舉辦推廣活動，并通過不同渠道及媒體將虎門步行街推介給各地群眾，使虎門步行虎門步行街推介給各地群眾，使虎門步行街成為購物旅游觀光熱點。街成為購物旅游觀光熱點。13虎門步行街：招商資料虎門步行街：招商資料14虎門步行街：招商資料虎門步行街：招商資料15虎門步行街：招商資料虎門步行街：招商資料16虎門步行街：招商資料虎門步行街：招商資料17招商方式招商方

9、式p招商條件招商條件n一層商鋪：國際品牌、香港一層商鋪：國際品牌、香港/亞太品牌、亞太品牌、國內(nèi)品牌國內(nèi)品牌n二、三層：廠家或代理商，提供產(chǎn)品合二、三層：廠家或代理商，提供產(chǎn)品合格證明和商標注冊證明，須有商品標簽、格證明和商標注冊證明，須有商品標簽、明碼實價明碼實價n必須提供公司資料和經(jīng)營品牌資料必須提供公司資料和經(jīng)營品牌資料p招商方式：承租招商招商方式：承租招商n租賃期限：租賃期限：2-3年年n認租定金：人民幣一萬元認租定金：人民幣一萬元n保證金：首年兩個月租金總額作為保證保證金：首年兩個月租金總額作為保證金金n結算時間：每月結算時間：每月5日日18p租金計算方式租金計算方式n以單間商鋪為計

10、算標準以單間商鋪為計算標準n租金租金250元元/月月m2（按使用面積計，（按使用面積計，18m2 /間）間）n管理費管理費28元元/月月m2（按建筑面積計，（按建筑面積計，30m2 /間）間）n宣傳推廣費宣傳推廣費5元元/月月m2（按建筑面積計）（按建筑面積計）n電費：獨立電表計算電費：獨立電表計算蘇州婚紗一條街案例研究蘇州婚紗一條街案例研究20蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場是商戶自發(fā)形成的市場，約蘇州虎丘鎮(zhèn)婚紗市場是商戶自發(fā)形成的市場，約1111年時間。目前市年時間。目前市場沒有專門的投資開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶和當?shù)鼐用駡鰶]有專門的投資開發(fā)公司和物業(yè)管理公司，均由商戶和當?shù)鼐用褡园l(fā)管理，商戶租

11、用當?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课?。?jīng)過自發(fā)管理，商戶租用當?shù)卮迕裨谡厣献越ǖ姆课?。?jīng)過1010多年多年的發(fā)展，市場已經(jīng)由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個的發(fā)展，市場已經(jīng)由一條虎阜路發(fā)展為虎阜路和虎丘路包圍的一個街區(qū)。街區(qū)。整個市場共有商戶整個市場共有商戶120120戶戶左右，經(jīng)營面積在左右，經(jīng)營面積在2000020000平方米平方米左右。左右。概述概述21虎阜路虎丘路銀行銀行超市超市職業(yè)介職業(yè)介紹所紹所平面圖平面圖蘇州絲綢工蘇州絲綢工業(yè)博覽中心業(yè)博覽中心在建廣場小小飯飯店店22管理費用：管理費用：自發(fā)形成的市場，管理部門主要為當?shù)氐墓ど潭悇詹块T，以及虎丘自發(fā)形成的市場，管理部門主要為

12、當?shù)氐墓ど潭悇詹块T，以及虎丘茶花村委會茶花村委會費用明細：費用明細：工商費：工商費：480480元元/ /戶戶國稅：國稅： 330330元元/ /戶戶地稅：地稅：120120元元/ /戶戶分析：分析：管理費用低，多為商戶和當?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務意識較管理費用低，多為商戶和當?shù)卮迕竦淖园l(fā)管理。蘇州市政府服務意識較強，為進駐商戶提供一站式服務。強，為進駐商戶提供一站式服務。市場管理市場管理23租售方式：租售方式：只租不售只租不售租金價格：租金價格：調(diào)查戶一：調(diào)查戶一：6060平方米平方米 年租金年租金3.23.2萬（臨街）萬（臨街）調(diào)查戶二：調(diào)查戶二： 160160平方米平方米 年租金

13、年租金5 5萬（已經(jīng)營萬（已經(jīng)營1010年，臨街）年，臨街）調(diào)查戶三：調(diào)查戶三：118118平方米平方米* *2 2層層 年租金年租金3.53.5萬（巷內(nèi)，萬（巷內(nèi)，2 2年合同價格不變，半年支付）年合同價格不變，半年支付）分析：分析：租金價格變動較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價格較高，租金價格變動較大，主要是受地理位置的影響較大，臨街鋪面價格較高，巷內(nèi)價格較為便宜。商戶經(jīng)營狀況很好，所以鋪面較為緊張。巷內(nèi)價格較為便宜。商戶經(jīng)營狀況很好，所以鋪面較為緊張。租售方式租售方式24批零業(yè)務：批零業(yè)務：批發(fā)兼零售，自產(chǎn)自銷批發(fā)兼零售，自產(chǎn)自銷商戶屬地：商戶屬地：本地商戶，少部分安徽商戶本地

14、商戶，少部分安徽商戶市場輻射范圍：市場輻射范圍：市場輻射全國，包括東北、西北、內(nèi)蒙等地市場輻射全國，包括東北、西北、內(nèi)蒙等地婚紗款式：婚紗款式：多為臺灣、廣州等地的翻版多為臺灣、廣州等地的翻版婚紗價格：婚紗價格：價格在價格在100500100500元之間元之間分析：分析：婚紗價格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質(zhì)量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗婚紗價格較為低廉，款式較新，但是婚紗的質(zhì)量稍為遜色，大多數(shù)的婚紗做工很簡單，用料不是很講究，適應了很多對婚紗要求不是很高消費者。做工很簡單，用料不是很講究，適應了很多對婚紗要求不是很高消費者。經(jīng)營方式經(jīng)營方式25建筑結構：建筑結構：虎丘路：虎丘路： 2323層樓房

15、，層樓房， 1212層為展示，層為展示，3 3層住宿層住宿虎阜路：虎阜路：2323層樓房，層樓房，1 1層多為展示廳，層多為展示廳，2323層為工廠層為工廠模式：模式：前店：前店主要起展示作用。前店：前店主要起展示作用。后廠：商戶基本上自建工廠，雇傭工人大概在后廠：商戶基本上自建工廠，雇傭工人大概在20302030人左右，一般工人工資在人左右，一般工人工資在10001000元左右（女工包吃住，男工保吃）元左右（女工包吃住，男工保吃）室內(nèi)環(huán)境：室內(nèi)環(huán)境：有地毯，較為整潔有地毯，較為整潔分析：分析：新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因為商戶經(jīng)營的是批發(fā)業(yè)務，所以不是新建的鋪面較臨街的舊鋪面整潔，因為商

16、戶經(jīng)營的是批發(fā)業(yè)務，所以不是影響經(jīng)營的主要因素影響經(jīng)營的主要因素鋪面結構鋪面結構26商業(yè)配套：商業(yè)配套：在虎丘路的背巷有在虎丘路的背巷有8 8家婚紗輔料經(jīng)營戶，其中兩家還經(jīng)營家婚紗輔料經(jīng)營戶，其中兩家還經(jīng)營婚紗，但是款式較少，每戶經(jīng)營面積在婚紗，但是款式較少，每戶經(jīng)營面積在50605060平方米左右平方米左右商業(yè)服務：商業(yè)服務：周邊周邊500500米范圍內(nèi)建有建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、米范圍內(nèi)建有建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等超市、婚紗攝影器材、職業(yè)介紹所等運輸：運輸：有幾條公交線路經(jīng)過，交通沒有特別優(yōu)勢，周邊也有幾條公交線路經(jīng)過，交通沒有特別優(yōu)勢，周邊也沒有運輸車輛沒有運輸車

17、輛分析：分析：商戶都應該都有固定的營銷網(wǎng)絡，在接到訂單后由商戶都應該都有固定的營銷網(wǎng)絡，在接到訂單后由工廠加工后直接發(fā)貨工廠加工后直接發(fā)貨商業(yè)配套商業(yè)配套27附錄：婚紗店列表蘇州紫金達婚紗禮服廠蘇州紫金達婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘停車場東：蘇州市虎丘停車場東 蘇州佳美婚紗禮服廠蘇州佳美婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘停車場南：蘇州市虎丘停車場南 蘇州金鑫利婚紗禮服店蘇州金鑫利婚紗禮服店 ADDADD：蘇州市虎丘停車場南：蘇州市虎丘停車場南 蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司蘇州新麗人婚紗晚裝有限公司 ADDADD：蘇州市虎丘路立交橋北：蘇州市虎丘路立交橋北 蘇州秀華婚紗批發(fā)中心蘇州秀華婚

18、紗批發(fā)中心 ADDADD：蘇州市虎丘居家橋：蘇州市虎丘居家橋4848號號 蘇州天緣婚紗禮服廠蘇州天緣婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘居家橋：蘇州市虎丘居家橋5656號號 貴族婚紗禮服廠貴族婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘居家橋婚紗商業(yè)樓：蘇州市虎丘居家橋婚紗商業(yè)樓 蘇州寶麗萊婚紗禮服廠蘇州寶麗萊婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱：蘇州市虎丘虎阜大橋西打柴濱104104號號 蘇州新星娘婚紗禮服廠蘇州新星娘婚紗禮服廠 ADDADD：蘇州市虎丘虎阜：蘇州市虎丘虎阜 大橋西打柴濱大橋西打柴濱9090號號蘇州友好婚紗器材蘇州友好婚紗器材 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘車站：江蘇

19、省蘇州市虎丘車站1-151-15號號 28附錄：婚紗店列表蘇州紫荊花婚紗行蘇州紫荊花婚紗行 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘望山橋下塘：江蘇省蘇州市虎丘望山橋下塘4 4號號 蘇州皇后婚紗禮服廠蘇州皇后婚紗禮服廠 ADDADD：江蘇省蘇州市虎阜大橋西：江蘇省蘇州市虎阜大橋西 蘇州紅豆婚紗禮服蘇州紅豆婚紗禮服 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘路居家橋：江蘇省蘇州市虎丘路居家橋6868號號 蘇州新星婚紗禮服廠蘇州新星婚紗禮服廠 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘居家橋：江蘇省蘇州市虎丘居家橋5555號號 蘇州喜金禾婚紗民族服飾蘇州喜金禾婚紗民族服飾 ADDADD：江蘇省蘇州市車站路：江蘇省蘇州市車站路6 6

20、號號 蘇州金鳳凰婚紗禮服廠蘇州金鳳凰婚紗禮服廠 ADDADD：江蘇省蘇州市車站路：江蘇省蘇州市車站路1-151-15號號 蘇州立雅蕾斯布業(yè)有限公司蘇州立雅蕾斯布業(yè)有限公司 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘車站路京龍婚紗城：江蘇省蘇州市虎丘車站路京龍婚紗城2 2樓樓207207號號 蘇州金菊婚紗禮服廠蘇州金菊婚紗禮服廠 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘虎阜大橋西：江蘇省蘇州市虎丘虎阜大橋西 蘇州夢雅婚紗禮服蘇州夢雅婚紗禮服 ADDADD：江蘇省蘇州市車站路京龍婚紗城：江蘇省蘇州市車站路京龍婚紗城2 2樓樓1010號號 29附錄：婚紗店列表蘇州白天鵝婚紗工藝禮服廠蘇州白天鵝婚紗工藝禮服廠 ADDADD：江蘇省蘇州市虎丘茶花村打柴濱：江蘇省蘇州市虎丘茶花村打柴濱8484號號 蘇州知音