工程維修服務(wù)手冊(共88頁).doc

1、工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。 未經(jīng)公司

2、領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個人。 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主

3、簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證 熟練掌握電工基本原理。 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標準。2.2 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務(wù)。 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 負責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。 負責(zé)對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 檢查交接班情況、

4、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責(zé)具體的技術(shù)性檢查。 配合其它部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 定期對本部門員工進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。2.2.9 負責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。 建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格 具有中華人民共和國特種操作許可證 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 掌握電工基本原理。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。 具體負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)

5、主的報修項目及對員工的培訓(xùn)。 負責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。 對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證 熟練掌握電工基本原理。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、

6、保養(yǎng)工作。5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。 中級以上技術(shù)等級。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。5.2 工作內(nèi)容 機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 所有設(shè)備的操作

7、和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標牌警示須準確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。 有弱電維保經(jīng)驗。 有中級以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。

8、參加應(yīng)急搶修，配合其它工程人員工作。 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責(zé)人反映。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。 認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄

9、。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 嚴禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 8.6 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄

10、不規(guī)范，操作間不整潔。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7 附表: 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO：FM-RW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；

11、鑰匙專柜由工程主任掌管。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其它各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表； 工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 鑰匙丟失或損壞時，當事人應(yīng)填寫鑰匙丟失/損壞申請表，工程主任查實后填表補回。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計表。9.4 附表： 領(lǐng)（借）用鑰匙登記表 鑰匙丟失/損壞申報表 鑰匙月庫存統(tǒng)計表領(lǐng)（借）用鑰匙登記表NO：FM-RW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙

12、人鑰匙丟失/損壞申報單NO：FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO：FM-RW306序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚?審核：二、工程維修管理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾1.1 目的：維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。1.2 服務(wù)承諾1.2.1 維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。. 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，

13、損壞東西負責(zé)賠償。 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚,做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。1.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2.工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.2 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內(nèi)容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。

14、 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須告知主任，不得辦私事。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作效率，少跑路，多干活。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作

15、。2.3.7 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見工程部抽查表。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領(lǐng)導(dǎo)交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修時間等）

16、，將當天工作安排下去。 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。 各當班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見維修單。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。2.4 附表 工程部抽查表工程部抽查表年 月 日 NO：FM-RW310位置內(nèi)容抽查質(zhì)量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況記

17、錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風(fēng)機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計、所需人工費用及施工開始日期等。3.4 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量

18、和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。3.5 施工前工程主任須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標志。3.6 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。3.7 施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，工程主任應(yīng)定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理審批。4. 客戶報修服務(wù)管理規(guī)定4.1 目的 規(guī)范

19、住戶報修服務(wù)規(guī)程,增加客戶維修滿意率,完善內(nèi)部維修管理。4.2 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。4.3 內(nèi)容 工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時間10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上門快捷為原則。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價賠償。 維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，

20、檢查試用。按維修項目收費標準，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。 維修人員在維修單中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫工程部有償服務(wù)登記表，并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。4.4 工程部報修處理程序（見下頁程序圖）4.5 附表 維修單 有償服務(wù)收費標準（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行） 工程部有償服務(wù)登記表 零修及時率統(tǒng)計表維修單日期： 年 月 日 NO：FM-RW311業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人維修內(nèi)容維修情況元修 維修負責(zé)人接單時

21、間完成時間業(yè)主意見簽名： 日期：備注工程部報修處理程序客 戶 報 修辦公登記、預(yù)約時間 有 償 維 修無 償 維 修現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認現(xiàn) 場 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場清理準備工作有 償 維 修工程部主任派工維修員現(xiàn)場勘查組 織 人 員 維 修返單前臺登記返單前臺登記恢 復(fù) 現(xiàn) 場 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺登記回訪或復(fù)查返單前臺登記返單前臺登記檢 查 試 用工程部有償服務(wù)登記表NO：FM-RW313序號時間位置維修內(nèi)容維修材料及人工費用維修人零修及時率統(tǒng)計表NO：FM-RW

22、314月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數(shù)維修及時的單據(jù)數(shù)零修及時率維修合格的單據(jù)數(shù)實施維修的單據(jù)數(shù)零修合格率統(tǒng)計人注: 零修及時率 =X100% 維修及時的單據(jù)數(shù) 實際零修項目報修總數(shù)零修合格率 = X100% 維修合格的單據(jù)數(shù) 實施維修的單據(jù)數(shù)5公共維修5.1 目的 規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.3 內(nèi)容 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補單確認。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由

23、維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好現(xiàn)場清理工作。5.3.4 維修過程須認真負責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。5.3.5 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。 5.3.6 維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。5.3.7 一定時間內(nèi)復(fù)查。5.4 附表 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO：FM-RW315序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人6機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。6.2 適用范圍各管理處工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。6.3 內(nèi)容 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登

24、記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準確。 機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。 機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報機電設(shè)備設(shè)施維修報批表，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。 參與維修人員應(yīng)嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主任確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行，24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表 設(shè)備情況登記表 機電設(shè)備設(shè)施維修報批表設(shè)備情況登記表類別 NO：FM-RW316序號設(shè)備名稱型

25、號規(guī)格設(shè)備編號安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機電設(shè)備設(shè)施維修報批表NO：FM-RW318時間地點維修人員維修內(nèi)容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經(jīng)理:7. 工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。7.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。7.3 內(nèi)容 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)無灰塵、油漬、結(jié)碳等。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 機房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。 確保輔助設(shè)

26、備運行良好，保持適當環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共享部位的維修養(yǎng)護，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共享排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天

27、線、共享防盜監(jiān)控設(shè)施等。8.4 本體維修基金的30%用于房屋本體共享部位的日常維修和零星小修，70%用于房屋本體共享部位中修以上的維護工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8.7 房屋共享部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當小區(qū)本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以

28、上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。8.8 中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同意。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。8.10 經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的本體基金比例。8.11 附表 房屋完好率統(tǒng)計表 房屋設(shè)施零星小修記錄表 房屋設(shè)施維修養(yǎng)

29、護記錄表 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表 房屋中(大)修工程計劃表 房屋本體維修基金使用情況匯報表 房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統(tǒng)計表NO：FM-RW319統(tǒng)計時間（月）123456789101112總建筑面積（）基本完好房面積（）一般損壞房面積（）嚴重損壞房面積（）危險房面積（）房屋完好率（%）統(tǒng)計結(jié)果統(tǒng)計人簽名完好房屋面積+基本完好面積注： 房屋完好率 ×%總建筑面積制表： 審核： 批準：房屋設(shè)施零星小修記錄表年 月 日 NO：FM-RW320年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護內(nèi)容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護單位（人）確認擬制： 核準： 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表NO：FM-RW321序號維保

30、時間維保項目維保情況維保人備注制表： 審核： 批準：房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表NO：FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設(shè)施制表: 審核: 批準:房屋中(大)修工程計劃表NO：FM-RW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內(nèi)容(包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等)工程主任意見：相關(guān)部門意見：管理處經(jīng)理意見：公司總經(jīng)理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO：FM-RW324類別數(shù)目備注收取基金總面積（）基金收取額度（元/）本月應(yīng)收（元）本月支出（元）本月使用率（%）本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結(jié)余總

31、數(shù)（元）本次結(jié)余總數(shù)（元）說明：制表： 審核： 批準：房屋本體維修基金臺帳 NO：FM-RW325維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表： 審核： 批準：三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。1.3 配電房的操作 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護。 3）嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。 4）當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時

32、）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，啟動應(yīng)急發(fā)電機確保應(yīng)急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)記錄。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。 3)按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。 4)停電后進行驗電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。 2)明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 4)在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫配電房運行巡查記錄表。 2)變壓器運行聲音、溫度

33、是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相電壓是否相等。 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細記錄在配電設(shè)備運行記錄表中。 配電房事故或故障處理1)運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應(yīng)迅速正確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，以免事故擴大，處理程序見停電應(yīng)急處理規(guī)程及停電應(yīng)急處理人員安排表。 2)處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細記錄在配電房故障記錄中。1.4 配電房管理規(guī)

34、定 保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。 配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。 進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴禁無關(guān)人員進入配電房。 保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負荷分配情況，及時調(diào)控。 配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護措施和相關(guān)警示說明或標志，應(yīng)配備安全保護用具。 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。1.5 附表: 操作票 配電房運行巡查記錄 配電設(shè)備運行記錄 低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表 配電房檢查保養(yǎng)記錄表 配電房故障記錄操 作 票 NO：FM-RW326 年 月 日 開始 時 分 結(jié)束 時 分操作任務(wù)： 記號打勾操作順序操作內(nèi)容操作時間123456789101112131415配電房運行