淺析小產(chǎn)權(quán)房對我國經(jīng)濟(jì)社會的影響和對策

1、收稿日期 2010-07-01作者簡介 張有恒,男,四川省社會主義學(xué)院社科教研室主任,教授。淺析小產(chǎn)權(quán)房對我國經(jīng)濟(jì)社會的影響和對策張有恒(四川省社會主義學(xué)院,四川成都,610071!內(nèi)容提要小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展有著有助于解決住有所居的民生問題、消除房地產(chǎn)畸形發(fā)展、促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)體制健康發(fā)展等積極影響,但也存在著使農(nóng)村耕地被濫用、購房者的權(quán)益不能受法律保障等消極影響。針對這些影響,應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)制度、建立健全的土地產(chǎn)權(quán)制度和完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律法規(guī)。!關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房 影響 對策!中圖分類號D422 !文獻(xiàn)標(biāo)識碼A !文章編號1673-6389(201003-0057-03 到2009年,

2、我國小產(chǎn)權(quán)房面積已達(dá)66億平方米。1小產(chǎn)權(quán)房的迅速擴(kuò)展從正反兩個方面對我國經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生著巨大的影響。一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生著巨大的積極影響1 小產(chǎn)權(quán)房能夠促使畸高房價下跌,有助于解決住有所居的民生問題。這些年來,地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商分別壟斷著土地和房地產(chǎn)的開發(fā),從而壟斷著高額的土地利潤和房產(chǎn)利潤。#2009年土地出讓總價款大幅增加。土地出讓總價款為15910 2億元,同比增加63 4%。其中,招拍掛出讓價款15098 5億元,同比增加66 5%。2在這種情況下,小產(chǎn)權(quán)房便成為農(nóng)民和農(nóng)村集體組織維護(hù)、爭取自己對集體土地應(yīng)當(dāng)享有的利益的途徑。由于小產(chǎn)權(quán)房價格低廉,再加之在作為住房這

3、一使用價值上它與商品房無異,大量小產(chǎn)權(quán)房的推出必然使得商品房的銷售出現(xiàn)困難而房價下降。這不僅使農(nóng)村集體和農(nóng)民成為農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓的受益者,而且能夠促使畸高的商品房房價上漲勢頭降溫,進(jìn)而有助于解決低收入者住有所居的民生問題。2 小產(chǎn)權(quán)房有助于減小房地產(chǎn)畸形發(fā)展形成的經(jīng)濟(jì)泡沫,增進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)安全。近些年來,我國商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)形成了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。#房地產(chǎn)市場的高回報率是社會共知的。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般在6%8%,中國商品房的利潤率卻高達(dá)50%。在中國社會平均利潤率10%以下的市場環(huán)境中,追逐暴利成為幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商的共同愿景。3而實現(xiàn)這類暴利的直接途徑是房地產(chǎn)的市場流通,而市場流通中

4、通過商品價格暴漲創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)是泡沫經(jīng)濟(jì)。因為流通領(lǐng)域雖然可以使商品的價值在貨幣形式上增值,但流通領(lǐng)域是不可能創(chuàng)造出新的社會財富的。無論地產(chǎn)怎樣流通還是只有那么多的地塊%流通不會使地塊的數(shù)量增加,無論房產(chǎn)怎樣轉(zhuǎn)手房屋還是那些房屋%流通中不會生出新的房屋來。這就決定著流通領(lǐng)域的增值只能形成和加劇經(jīng)濟(jì)泡沫,使國家經(jīng)濟(jì)存在風(fēng)險。我國商品房價格的瘋狂暴漲直接逼生了小產(chǎn)權(quán)房迅速擴(kuò)展,因此,小產(chǎn)權(quán)房的擴(kuò)展,反過來能夠倒逼房地產(chǎn)價格縮水,由此減小由房地產(chǎn)吹起的經(jīng)濟(jì)泡沫,進(jìn)而有助于減小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。3 小產(chǎn)權(quán)房有助于消除對房地產(chǎn)業(yè)的壟斷,促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)體制健康發(fā)展。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),在我國壟斷的城市房地產(chǎn)開發(fā)之外有了

5、一個房地產(chǎn)主體。因此,它能夠打破對房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷。通過這種打破,不僅在房地產(chǎn)開發(fā)的利益鏈上使國家利益、地方政府的利益、開發(fā)商的利益、農(nóng)村集體和農(nóng)民的利益、購房者的利益能夠在遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的過程中走向合理,由此增進(jìn)社會公平和和諧。而且通過這種對壟斷的打破,能加速我國建立起完善的市場經(jīng)濟(jì)體制。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展對我國社會經(jīng)濟(jì)的消極影響1 小產(chǎn)權(quán)房使國家的法律法規(guī)威嚴(yán)受損,使&57&購房者的權(quán)益不能依法得到保障。在1999年就開始實施的我國(土地管理法第四條規(guī)定#嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,控制建設(shè)用地總量,對耕地實行特殊保護(hù)。建小產(chǎn)權(quán)房的用地屬于農(nóng)村建設(shè)用土地,但來源多為農(nóng)用地。而且,它從農(nóng)用

6、地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地是不可能而事實上也沒有取得有關(guān)部門依法準(zhǔn)允。小產(chǎn)權(quán)房在用地方面使國家法律法規(guī)的威嚴(yán)受損,使依法行政的法治建設(shè)受到不良影響。由于用作修建小產(chǎn)權(quán)房的土地在使用程序上的不合法,小產(chǎn)權(quán)房就不能取得國土使用證,由此,小產(chǎn)權(quán)房也就不具有法律認(rèn)可的房屋產(chǎn)權(quán)。這使得小產(chǎn)權(quán)房購買者隨時都身負(fù)著對交易損失、政策變動、訴訟不利等多重風(fēng)險的擔(dān)憂,在遭遇侵權(quán)損害時也不可能得到來自于國家機(jī)關(guān)的依法救濟(jì),遇到房屋拆遷、征收時,由于沒有法律認(rèn)可的權(quán)利,其權(quán)益也就不能依法得到保障。2 小產(chǎn)權(quán)房有可能使農(nóng)村土地被濫用,耕地保護(hù)更加艱難,農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益喪失,引發(fā)農(nóng)業(yè)安全問題和影響社會穩(wěn)定?；谖覈硕嗟厣俚默F(xiàn)實而實

7、行的最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策,近年來在實施中愈發(fā)艱難。一方面我國處于工業(yè)化時期,經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高速增長階段,工業(yè)用地、城市用地增長隨之處于快速增長期。另一方面由于我國實行城鄉(xiāng)二元化土地制度,農(nóng)村集體土地的使用成本遠(yuǎn)低于城市國有土地。小產(chǎn)權(quán)房主要是修建在大中城市的郊區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū),使用的是農(nóng)村集體土地,而且這些土地中不少是農(nóng)村的優(yōu)質(zhì)耕地。由于是農(nóng)村集體土地,也就不繳納土地出讓金,加上建房成本低,銷售價格低廉,因而對農(nóng)用地的需求和占用都會很旺盛。如果任由小產(chǎn)權(quán)房迅猛發(fā)展的化,必然造成相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村耕地被損毀,我國必須保有18億畝耕地的#紅線就會被突破,一些農(nóng)村就會出現(xiàn)無地可耕的情況,直至引發(fā)我國糧食等農(nóng)

8、產(chǎn)品供給安全和危機(jī)。由于修建小產(chǎn)權(quán)房占用的農(nóng)村集體土地大多是農(nóng)用地,因此,這些土地被占用后,不僅農(nóng)民有可能成為無土地的失業(yè)者,而且由于用地的不合法程序會導(dǎo)致征地行為和過程是在隱密中進(jìn)行,而征地的隱密進(jìn)行常常使得對農(nóng)民的補(bǔ)償很低和補(bǔ)償不到位,進(jìn)而使得農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益和根本利益嚴(yán)重受損。土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料,從而也是農(nóng)民的基本生存資料,是農(nóng)民的立身之本。我國現(xiàn)階段,大量的農(nóng)民主要是依靠土地維生,農(nóng)民失去土地就失去了生活來源。在以農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)為實質(zhì)的城鎮(zhèn)化速度和水平跟不上的情況下,不排除小產(chǎn)權(quán)房對農(nóng)用的占用會制造出無地、無業(yè)、無收入的#三無農(nóng)民,由此給社會穩(wěn)定帶來隱患。3 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位受

9、到威脅。我國與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國這些年來名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。再加上我國城鄉(xiāng)二元化土地政策和財政政策,土地出讓金歸地方財政,房地產(chǎn)的稅收主要歸中央財政,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為中央和地方財政帶來巨額財政收入。而小產(chǎn)權(quán)房的興建用地由于不是國有土地從而就沒有國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地出讓金,在售買時由于沒有合法的房屋產(chǎn)權(quán)從而也就沒有繳納各種稅費。如此的小產(chǎn)權(quán)房大范圍擴(kuò)展勢必巨大地減少中央和地方的財政收入,損害全民的共同利益。三、針對#小產(chǎn)權(quán)房影響的政策建議1 調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)的市場準(zhǔn)入制度。國家認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是非法存在物,因此在管理手段上是小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。國家此

10、舉的目的是要通過禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易而保護(hù)耕地。從這一目的本身看,它是沒有問題的。但是,由于這一手段缺少辯證思維的片面性缺陷和方法上的簡單化,使得它在目的的實現(xiàn)程度上大為黯然失色。這種遠(yuǎn)不達(dá)目的的結(jié)果暴露出了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)制度較為嚴(yán)重的缺陷。首先,它不僅沒有保護(hù)住耕地,反而使開發(fā)商為倒賣土地、抬高地價和房價而大塊囤積土地,造成相當(dāng)面積的被圈耕地閑置、荒蕪。而我國的耕地面積已幾近#紅線,這顯示出我國現(xiàn)行的壟斷性房地產(chǎn)開發(fā)政策不科學(xué)。其二,它嚴(yán)重脫離我國居民對住房需求的實際。據(jù)中國社會科學(xué)院2009年12月7日發(fā)布的中國經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書報告,我國城鎮(zhèn)居民房價收入比達(dá)8 3倍,農(nóng)民房價收入比達(dá)22 8倍

11、,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%6倍的合理范圍,致使我國有85%的家庭沒有購買住宅的能力。在這樣的國情下,現(xiàn)行的壟斷性房地產(chǎn)開發(fā)政策嚴(yán)重脫離國情實際而有背于解決#住有所居的民生問題。目前,我國解決#住有所居問題的主要手段是運用宏觀調(diào)控政策直接抑制房價暴漲和擴(kuò)大以經(jīng)濟(jì)適用房為主的保障性住房建設(shè)的比例。這在近期內(nèi)對于緩解一部分困難家庭的居住問題起了重要的作用,但是,這樣的調(diào)控不僅沒有解決#政策年年調(diào)、房價年年漲的問題,而且不具有從根本上解決#住有所居問題的可持續(xù)性。這首先表現(xiàn)在要通過經(jīng)濟(jì)適用房大面積滿足中低收入家庭對住房的需求,直接的財政支撐力度難以持續(xù);再是面& 58 &對中低收入群體的動態(tài)增加,政府年復(fù)一年地投

12、入建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠土地和補(bǔ)貼難以持續(xù)。#政策年年調(diào)、房價年年漲(暴漲的事實表明我國現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)制度存在大的不符合國情的缺陷。其三,現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)政策的壟斷性與我國要建立的市場經(jīng)濟(jì)體制的要求背道而馳。市場經(jīng)濟(jì)是市場主體之間平等競爭的經(jīng)濟(jì),而在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場上,政府對土地產(chǎn)權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性開發(fā)限制了競爭,這阻礙著我國建立比較完善的市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)程而不科學(xué)?；谏鲜龇康禺a(chǎn)開發(fā)制度的缺陷,應(yīng)該對我國的房地產(chǎn)開發(fā)制度進(jìn)行實質(zhì)性的調(diào)整,調(diào)整的方向是在遵循市場經(jīng)濟(jì)和法治原則的基礎(chǔ)上,建立起允許多個市場主體存在、從而能夠消除壟斷的房地產(chǎn)開發(fā)制度;建立起在不改變土地公有制性質(zhì)的前

13、途下允許城市附近的農(nóng)村集體在城市周邊開發(fā)住宅和依法參與房地產(chǎn)市場競爭的制度。2 建立健全的土地產(chǎn)權(quán)制度。要允許農(nóng)村集體發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房和合法地參與房地產(chǎn)開發(fā)的市場競爭,就必須對土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行調(diào)整。長期以來,我國的土地產(chǎn)權(quán)是不明晰的。在我國的社會生活中,人們對土地產(chǎn)權(quán)引起重視是隨著嚴(yán)重的#三農(nóng)問題、房地產(chǎn)開發(fā)的暴利和畸形發(fā)展才出現(xiàn)的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相關(guān)聯(lián)的財產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)與財產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)聯(lián),但是,產(chǎn)權(quán)并不等同于財產(chǎn)所有權(quán)本身。財產(chǎn)所有權(quán)是構(gòu)成產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ),盡管它內(nèi)在地含屬著產(chǎn)權(quán),但并不意味著含屬的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)實現(xiàn);財產(chǎn)所有權(quán)是一個標(biāo)示財產(chǎn)歸誰所有的靜態(tài)的

14、法律概念,而產(chǎn)權(quán)側(cè)重于財產(chǎn)價值進(jìn)而財產(chǎn)所有權(quán)的動態(tài)實現(xiàn);在社會經(jīng)濟(jì)生活中,財產(chǎn)所有權(quán)居于制度層次,產(chǎn)權(quán)居于經(jīng)濟(jì)客體%商品營運層次,產(chǎn)權(quán)的核心意義在于實現(xiàn)營運財產(chǎn)的收益。這種關(guān)系決定著產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)要以產(chǎn)權(quán)主體和產(chǎn)權(quán)收益歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度為前提,而我國的土地產(chǎn)權(quán)制度遠(yuǎn)不完備,甚至很欠缺。在我國,土地在所有制上是城鎮(zhèn)土地屬于國有、農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體所有的公有制。但是,在土地所有權(quán)實現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)的過程中,由于是由地方政府直接控制和實現(xiàn),由此便將土地的公有權(quán)實現(xiàn)為了只是政府享有的產(chǎn)權(quán),農(nóng)村集體組織和農(nóng)民在實際上都不享有了土地產(chǎn)權(quán)。這一實現(xiàn)形式和過程直接產(chǎn)生了兩種不良的社會后

15、果,一是政府直接配置本應(yīng)由市場配置的資源,從而影響著市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè);二是導(dǎo)致農(nóng)民不愛惜土地,致使相當(dāng)面積的耕地荒蕪甚至被毀損。從制度層面上看,產(chǎn)生如此后果的根源是我國沒有科學(xué)的關(guān)于土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。迄今為止,我國仍然還只是停留在尋找公有制的實現(xiàn)形式上,還沒有進(jìn)到現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的層面。沒有完善的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度人們就沒有對財產(chǎn)的真實產(chǎn)權(quán),對財產(chǎn)沒有享有真實的產(chǎn)權(quán)人們就不會珍惜財產(chǎn)和對財產(chǎn)負(fù)責(zé)。鑒于此,我國完全可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)并不等于財產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系和在主體上并不改變土地公有制的條件下,建立起適合現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)要求的土地產(chǎn)權(quán)制度,從制度上明確農(nóng)民是農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體,農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)歸屬農(nóng)民。若此,它不僅

16、可以實現(xiàn)土地的增值功能和最大價值,從而使農(nóng)民愛惜土地、保護(hù)土地;還能建立起農(nóng)民增收的長效機(jī)制;也能使小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系正?；?避免再由不合法的小產(chǎn)權(quán)房帶來社會后患問題;更有助于通過建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度使我國市場經(jīng)濟(jì)體制得到完善。3 完善有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律法規(guī),消除#小產(chǎn)權(quán)房這一非法產(chǎn)物。建立起健全的土地產(chǎn)權(quán)制度和房地產(chǎn)開發(fā)市場準(zhǔn)入制度之后,原來作為非法產(chǎn)物的#小產(chǎn)權(quán)房在制度上不存在了,它被納入到合法的房地產(chǎn)開發(fā)之列。在這個基礎(chǔ)上,還應(yīng)當(dāng)完善相應(yīng)的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律法規(guī),消除農(nóng)村集體土地與國有土地不同地價的現(xiàn)象,使農(nóng)村集體土地在用作商品房開發(fā)而發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時繳納與國有土地一樣的土地出讓金,所建房屋享有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán),房屋售買時依法繳納各種稅費。由此,一可以消除對房地產(chǎn)開發(fā)市場