【異鄉(xiāng)好居】在多倫多投資購(gòu)買公寓Condo樓花的注意事項(xiàng),費(fèi)

1、【異鄉(xiāng)好居】 在多倫多投資購(gòu)買公寓 Condo 樓花的注意事項(xiàng)及費(fèi)用 樓花是指尚未開(kāi)工或建筑完工的房地產(chǎn)物業(yè), 開(kāi)發(fā)商拿出設(shè)計(jì)圖給購(gòu)房者認(rèn)購(gòu), 這時(shí)的 房?jī)r(jià)是最便宜的, 也是公認(rèn)的最佳投資時(shí)機(jī)。 投資樓花是投資房地產(chǎn)的一個(gè)極為常用, 同時(shí) 也是效率非常高的手段。從投資的角度看,買樓花等于是買進(jìn)一個(gè)房產(chǎn)合約。(異鄉(xiāng)好居 Uhouzz我們來(lái)比較一下樓花與現(xiàn)房的區(qū)別:首先是資金占用量, 樓花普遍只需要支付 15%-20%的房?jī)r(jià)合同即可進(jìn)行交換, 至交房 時(shí)根據(jù)貸款情況再支付 10%。等待交房的期間不涉及到每月的貸款問(wèn)題,以較小的投入實(shí) 現(xiàn)安居之夢(mèng),這些都是樓花的好處。而現(xiàn)房需要立刻進(jìn)行貸款,往往直接

2、需要支付 20%的 首付。其次是房?jī)r(jià), 一般健康的樓花與該地區(qū)最新現(xiàn)房售價(jià)基本相當(dāng), 因?yàn)橥坏貐^(qū)同樣條件 下越新的物業(yè)價(jià)格越高。 但其實(shí)購(gòu)買的是兩年至四年以后的新房, 在建造過(guò)程中往往會(huì)根據(jù) 地區(qū)房?jī)r(jià)有一個(gè)合理增值,等于用 15%-20%的資金投資,在沒(méi)有貸款的情況下享受這個(gè)增 值額。而現(xiàn)房則直接按地區(qū)正常房?jī)r(jià)購(gòu)買,立即進(jìn)入貸款,在投入 20%資金并支付利息的情況下享受地區(qū)房?jī)r(jià)的增值。作為房地產(chǎn)類的投資產(chǎn)品, 樓花同時(shí)具有房地產(chǎn)和投資兩種特性, 它的交割期長(zhǎng), 通常 會(huì)有 2-4年,這就對(duì)投資者對(duì)將來(lái)價(jià)格走勢(shì)的判斷有比較高的要求。由于擁有巨大的投資杠桿,如果判斷正確,投資樓花可以帶來(lái)巨大的利

3、潤(rùn)。 購(gòu)買樓花一些不可忽視的費(fèi)用:樓花的交割有兩個(gè) Closing date, 一個(gè)是交鑰匙開(kāi)始入住的 Occupancy Closing;一個(gè) 是產(chǎn)權(quán)交割的 FinalClosing。購(gòu)買樓花的費(fèi)用也包括了以下幾項(xiàng):1. 律師費(fèi) (LegalFee:因?yàn)闃腔ǖ慕桓钣袃蓚€(gè) closing date,律師也會(huì)相應(yīng)收兩個(gè)律師費(fèi)。FinalClosing 的律 師費(fèi)與二手房相同,Occupancy Closing 律師費(fèi)則因人而異。2. 水電氣表安裝費(fèi)(Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee:每種的安裝費(fèi)分別在$150到$400不等,加起來(lái)大概$1,000至$2,000。大

4、部分的建筑 商會(huì)在 FinalClosing 的時(shí)候收取這些安裝費(fèi),買家要問(wèn)清楚這些費(fèi)用是由開(kāi)發(fā)商支付還是自己支付。3. 入住費(fèi)(OccupancyFee:當(dāng)一座建筑物的主體結(jié)構(gòu)施工完成,而且每個(gè)單位已經(jīng)達(dá)到了相關(guān)規(guī)定的可居住要求 時(shí),就可以拿鑰匙入住了。這就是 OccupancyClosing。這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)(Title還暫時(shí)不屬于 你, 相當(dāng)于你在租用開(kāi)發(fā)商的房子。 這段時(shí)間的長(zhǎng)短取決于整座大樓的規(guī)模, 所買單位的樓 層,以及政府的辦事效率。舉例而言,30到 40層的大樓,底層的單元從開(kāi)始入住到最后 產(chǎn)權(quán)交割的時(shí)間可長(zhǎng)達(dá) 10到 12個(gè)月, 而頂樓的 Penthouse 交房和產(chǎn)權(quán)交割通常是

5、在同一 個(gè)時(shí)間段發(fā)生。在產(chǎn)權(quán)交割前每月所需交納的 Occupancy Fee 通常由 3部分組成:一開(kāi)發(fā)商預(yù)估的 地稅;二開(kāi)發(fā)商代收的管理費(fèi);三尚欠開(kāi)發(fā)商的房款的余款利息。利息是按開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā) 貸款利率來(lái)計(jì)算。所以從 Occupancy Closing 開(kāi)始,就得想辦法將投資房租出去,不能空 置。4. 樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)(AssignmentFee:如果你希望在房屋產(chǎn)權(quán)交割以前轉(zhuǎn)讓房屋, 這稱為轉(zhuǎn)讓樓花合同 Assignment。 這個(gè)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的書面同意,同時(shí)開(kāi)發(fā)商要收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。5. 教育附加費(fèi)(EducationLevy和建筑增容費(fèi)(ConstructionLevy:這兩筆費(fèi)用是視情況而定

6、的。 在發(fā)展商開(kāi)始賣房子的時(shí)候, 這些費(fèi)用是計(jì)算在房屋的成 本里的。但是,由于樓花的開(kāi)發(fā)周期往往有 2到 4年,在幾年以后產(chǎn)權(quán)交割的時(shí)候,如果 這兩項(xiàng)政府收費(fèi)增加了, 所增加的部分通常是由買家承擔(dān)。 在原始合同中, 通常會(huì)注明買家 來(lái)支付可能出現(xiàn)的額外費(fèi)用, 也就是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)全都?xì)w買家。 有經(jīng)驗(yàn)的投資者通常會(huì)在簽合同的 10天內(nèi)爭(zhēng)取到一個(gè) Cap Clause 注明上限是多少,用來(lái)保障自己。但并非所有的開(kāi)發(fā)商都 會(huì)同意加上。 所以在買樓花的時(shí)候, 一定要切記詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商, 或者是讓你的經(jīng)紀(jì)去幫你聯(lián)系 開(kāi)發(fā)商,看看是否可以 Cap Levy。6. 支票跳票費(fèi)(Adminfee:在簽署買賣合同的時(shí)候, 通常你會(huì)給開(kāi)發(fā)商的律師幾張 Deposit 的支票; 在 Occupancy Closing 之后,你會(huì)再開(kāi) 12個(gè)月的期票作為 Occupancy Fee 給發(fā)展商。如果支票在兌現(xiàn) 的時(shí)候發(fā)生了資金不足的情況,銀行會(huì)收取手續(xù)費(fèi),少則也要數(shù)十元。7. 開(kāi)發(fā)商的律師管理費(fèi)(Lawyersociety fee有些開(kāi)發(fā)商賣房子請(qǐng)律師來(lái)完成交易,卻要買家來(lái)付律師費(fèi)。所以一定要擦亮眼睛。(小居, 即異鄉(xiāng)好居, 一個(gè)專注于海外留學(xué)生租房買房的平臺(tái),