傳媒大廈項(xiàng)目策劃建議書

1、1 / 105第一章 項(xiàng)目概況1.1項(xiàng) 目與 主 辦 單 位 名 稱1.1.1項(xiàng) 目 名 稱 ：*市 傳 媒 大 廈1.1.2主 辦 單 位 ：*市 委 宣傳 部1.1.3承 辦 單 位 ：*市 傳 媒 有 限 責(zé) 任公 司1.1.4項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 ：*1.1.5項(xiàng) 目 性 質(zhì) ： 新 建1.2項(xiàng) 目概 況1.2.1編 制 依 據(jù) 與 范 圍1.2.1.1編制 依 據(jù)(1) 廣 播 電視 工 程 項(xiàng) 目 建 設(shè) 用 地 指標(biāo) ;(2) 省( 地 、市 )級(jí) 電 視 中 心 建 設(shè) 規(guī) 范 GY23-84(GY24-84);(3) 建 筑 設(shè)計(jì) 防 火 規(guī) 范 GB50045-95(2001

2、修訂 版)；(4) 人 防 地下 室 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 GB50038-94；(5) 人 民 防空 工 程 設(shè) 計(jì) 防 火 規(guī) 范 GB50098-98；(6)*市都 市 總 體 規(guī) 劃 (2001年 )；(7)*省實(shí) 施 人 民 防 空 法 方法 ；(8) 中 華 人民 共 和 國(guó) 人 民 防 空 法 ；(9)*省人 民 防 空 工 程 建 設(shè) 與 維護(hù) 治 理 規(guī)定 ( 省 政 府 第155號(hào) 令 ) ；(10) 建 設(shè) 項(xiàng)目 經(jīng) 濟(jì) 評(píng)價(jià) 方法 與 參 數(shù) ( 第 三版 ) ；(11)*統(tǒng)計(jì) 年 鑒-2008;2 / 105(12)*市 委宣 傳部 托付 我公 司編 制*市傳 媒大廈項(xiàng)目

3、建議 書 的托 付書( 附件1);(13)國(guó) 家及 地點(diǎn)的 有 關(guān)政策、法 規(guī);(14)項(xiàng) 目單 位提供 的 有關(guān)本項(xiàng)目 的基 礎(chǔ)資 料 。1.2.2建設(shè) 地 點(diǎn)*市 傳媒 大廈項(xiàng) 目 選址 在*南 部新 區(qū)， 占地100畝。1.2.3項(xiàng)目 可 研要 緊建設(shè) 內(nèi)容 和規(guī) 模*市 傳媒 大廈 項(xiàng)目 是一 個(gè)以*市廣 播、 電視 、報(bào) 刊、 影視為主體，集聚互聯(lián)網(wǎng)站、移 動(dòng)電視、網(wǎng) 絡(luò)電視等多種現(xiàn)代 媒體，具 有動(dòng)漫、出 版、影 視等多種文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形態(tài)的大型 傳媒中心。大廈規(guī)劃建設(shè)業(yè)務(wù)用房35000平方米，由 裙樓和主 樓組成 ，主樓 建筑 為地 上十 六層 、地下 一層 框架 剪 力 墻結(jié) 構(gòu)

4、， 裙樓為三層全框架結(jié)構(gòu)。項(xiàng) 目購(gòu)置相應(yīng)監(jiān)控、電 梯等設(shè)備，并 進(jìn)行道路、綠化、建筑小品設(shè)置。項(xiàng) 目主 樓建 筑面積22250平方 米，要 緊為*廣播 、電 視、 報(bào)刊、影 視和其他媒體機(jī)構(gòu)提供辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用房，包 括容 納1200人 的 辦 公 用 房15600平方 米 和 其 他 用 房6650平 方 米 。 其他用房包括2-4套電視節(jié)目和1-2套廣播制作系統(tǒng)的技術(shù)用 房及相 關(guān)技 術(shù)業(yè)務(wù) 用 房若干 ， 容納800-1200人 的大 會(huì)議室 一 個(gè)，容 納500-800人 的中 會(huì)議室一個(gè) ，小 會(huì)議 室若 干。裙 樓 建 筑 面 積12750平 方 米 ， 包 括1000平 方 米

5、、600平 方米、200平 方米 、100平方米 的演 播廳 各一 個(gè)，600平 方米 的錄音棚一個(gè)，設(shè)備間500平方米；報(bào) 社排印生產(chǎn)車間和倉(cāng)庫(kù)3000平方米；網(wǎng) 絡(luò)媒體工作室2000平方米；動(dòng) 漫、影 視制作 中心4750平方米。124項(xiàng)目實(shí)施打算項(xiàng)目打算2010年底建成。1.2.5項(xiàng)目投資及資金來(lái)源3 / 105項(xiàng)目建設(shè)投資8633萬(wàn)元人民幣，所需資金貸款6000萬(wàn)元, 承辦單位自籌2633萬(wàn)元。1.2.6要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額1552萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率17.98%， 項(xiàng)目 全投資回收期6.43年（含建設(shè)期）,貸款償還期5.83年（含建設(shè) 期）,項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV9898.

6、98萬(wàn)元，項(xiàng)目全投資財(cái) 務(wù)內(nèi)部收益率為18.34%。項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值7504.06萬(wàn)元， 內(nèi)部收益率18.91%,大于社會(huì)折現(xiàn)率8%,項(xiàng)目從國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 的結(jié)果看是可行的。表1-1項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量1項(xiàng)目總建筑面積平方米35000平方米2*市傳媒大廈主樓平方米22250平方米2.1層數(shù)層172.1.1地上層162.1.2地下層12.2層高米3.3-4.5米（地上一層4.5米）2.3結(jié)構(gòu)框架一剪力墻3*市傳媒大廈裙樓平方米12750平方米3.1層數(shù)層33.1.1地上層33.2層高米3.9（一層4.8）3.3結(jié)構(gòu)框架 4地上建筑面積平方米335005地下建筑面積平方米15

7、006項(xiàng)目規(guī)劃用地畝1004建筑用地平方米70005項(xiàng)目建筑容積率0.56國(guó)民經(jīng)濟(jì)累計(jì)凈效益流量萬(wàn)元829217國(guó)民經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬(wàn)元7504.068國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率%18.914 / 105第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1我國(guó)傳媒業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀在信息社會(huì)時(shí)代，傳媒不然而國(guó)家在國(guó)際舞臺(tái)擴(kuò)大阻礙力 的有力工具，也是促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治和文化全面進(jìn)展的重要 手段。作為一種重要的軟實(shí)力，傳媒在綜合國(guó)力競(jìng)爭(zhēng)中的地位 和作用越來(lái)越突出。但在我國(guó)的長(zhǎng)期的打算經(jīng)濟(jì)體制中，傳媒 并未進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，因此談不上什么產(chǎn)業(yè)。1978年末，人民 日?qǐng)?bào)等首都新聞單位聯(lián)合給財(cái)政部上報(bào)，要求實(shí)行“事業(yè)單 位，

8、企業(yè)化治理”的經(jīng)營(yíng)方針，希望通過(guò)適度的自主經(jīng)營(yíng)獲得 一些經(jīng)濟(jì)收入，以彌補(bǔ)財(cái)政補(bǔ)貼的不足。財(cái)政部批準(zhǔn)了那個(gè)報(bào) 告，確定報(bào)社屬于事業(yè)單位的性質(zhì)不變，但能夠從事一定的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)，我國(guó)傳媒的商業(yè)運(yùn)營(yíng)由此拉開了序幕。改革開放30年來(lái)，我國(guó)傳媒業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步：一是廣 告業(yè)收入總額由1981年的1.18億元 增加到2005年的1416.35億元， 增加 了1190多 倍，年均 增長(zhǎng) 速度 在40%以上 ，遠(yuǎn) 遠(yuǎn)高 出同期GDP的增長(zhǎng)水平；二是傳媒企業(yè)的實(shí)力也不斷增強(qiáng)，出 現(xiàn)了中央電視臺(tái)、南 方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)、廣 州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、人 民日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè) 集團(tuán)、上 海文廣集團(tuán)等大型的 傳媒 企業(yè) ，新聞質(zhì)量 和經(jīng)濟(jì)效益

9、不斷提高；三是 集團(tuán)化進(jìn)展迅速，目 前差不 多成立 了40多 家 報(bào) 業(yè) 集 團(tuán) 、20多 家 廣 電 集 團(tuán) 、40多 家 出 版 集 團(tuán) 和10多家發(fā)行集團(tuán)。在當(dāng)今全球一體化的 時(shí)代大背景下，*中央、國(guó) 務(wù)院在 關(guān)于深化文化體制改革的若干意見中 提出 了大力 實(shí) 施“走出 去”戰(zhàn)略的 明確目標(biāo)。因 此，我 國(guó)傳媒企 業(yè) 走出 去不 僅是 黨和 國(guó)家提升自 身軟實(shí) 力 和搶 占國(guó)際輿論高 地 的 要求 ，更 是傳媒 企 業(yè)自身 做 強(qiáng)做大 做優(yōu) 的 客 觀需 要。我國(guó)傳 媒產(chǎn)業(yè) 進(jìn)展隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的 加快，其區(qū)域資源及 市場(chǎng)容量的 不均衡開始突出 ，這種不 平衡體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一 是媒體區(qū)域

10、資源的 不 均衡， 二 是媒體收入的 不平衡。5 / 105從地區(qū)廣告市場(chǎng)資源分布看，上海地區(qū)廣告營(yíng)業(yè)額111.83億元，占 全國(guó)份額的15.697%（表3），排 在第一位，上 海、北 京、廣東三個(gè)地區(qū)廣告營(yíng)業(yè) 額占全國(guó)份額的43.71%， 幾乎占 全國(guó)市場(chǎng)份額的一半，而處于前十名的地區(qū)廣告營(yíng)業(yè)額占全國(guó) 市場(chǎng)總量的78.91%， 這充分顯示我國(guó)廣告市場(chǎng)的 不均衡、且 集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的 特點(diǎn)，特不是 上海、北京、廣東、江蘇、 浙江的 廣告 營(yíng)業(yè)額 要 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高 于 經(jīng)濟(jì)欠 發(fā)達(dá) 地區(qū) 。由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的 不 平衡，導(dǎo)致傳 媒資源及傳媒 生存空間大 大不 同 ，處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)的 媒 體具有先天優(yōu)

11、勢(shì)，而 處于經(jīng)濟(jì) 落后地區(qū)的 媒體由于市場(chǎng)總量小，進(jìn) 展空間相對(duì)狹小得多。而 在目前 媒體 收入依 舊 要緊以 廣 告收入 為主 的情 況下 ，就要求 意圖擴(kuò)大廣告市場(chǎng)份額的媒體必須占據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)傳媒市場(chǎng) （廣告 市場(chǎng) ）才可 能獲 得較大的 進(jìn)展 空間 。衛(wèi) 星電 視突破了 地 區(qū)電視 臺(tái)的 區(qū)域界 限 ，使 其參與 異地 市場(chǎng) 的競(jìng) 爭(zhēng)成 為可 能，從 而引發(fā) 我國(guó) 電視市 場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)程 度 空前激 烈。而 關(guān) 于報(bào) 業(yè)來(lái) 講，報(bào) 業(yè)市場(chǎng) 的區(qū) 域性特 點(diǎn) 使其競(jìng) 爭(zhēng) 要緊局 限于 區(qū)域 范圍 內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 手相關(guān)于電視而言相對(duì)要稍小一些。在 這一點(diǎn)上，廣 播電視業(yè) 與報(bào)業(yè) 是明 顯不同

12、的 ，電視 將越 來(lái)越 多的 集中 爭(zhēng)奪 全國(guó)廣告 市 場(chǎng) ，從 而 使 我 國(guó) 以 后 廣 播 電 視 、報(bào) 刊 的 市場(chǎng) 結(jié) 構(gòu) 難 以 在 近 幾 年 內(nèi)形成 相對(duì) 穩(wěn)定的 市 場(chǎng)格局 ；只 有當(dāng) 部分 節(jié) 目形 成以 品牌主 持 人為代 表、以 知名 欄目 為特征 的獨(dú) 特風(fēng) 格后 ，才具 有了持久 性 的競(jìng)爭(zhēng) 力，也 才能 最終 確立電視 傳媒 市場(chǎng) 整體 格局 ，從 而使 我 國(guó)的廣播電視市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步表現(xiàn)出相對(duì)的穩(wěn)定性?？?體講 來(lái)，中 國(guó)的 傳媒 產(chǎn)業(yè)進(jìn) 展取 得了 長(zhǎng)足 的進(jìn)步，然 而， 從中國(guó)媒體業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀看，仍然存在打算經(jīng)濟(jì)體制的慣性。 隨著新 聞改 革得深 入 ，如何

13、進(jìn)展產(chǎn)業(yè) 已成 為媒 體探 討得熱點(diǎn) 問(wèn) 題。綜 觀京、滬 、穗 、蓉 、寧 等都市的新聞產(chǎn)業(yè)化道路，仍 停 留在報(bào) 價(jià)、改 版等 較原 始的表面 競(jìng)爭(zhēng) 上。競(jìng) 爭(zhēng) 帶來(lái) 的喧囂繁 華并不是產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的本質(zhì)。媒 介成熟的要緊標(biāo)志反映在媒 介多大 成都 上掌握 了 市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì) 的規(guī)律 、多 大程 度上 能較靈活 地 改變自 身以 適應(yīng) 外界 變化 ，盡量 減6 / 105少 風(fēng)險(xiǎn) 、獲 得最 大的雙重 效 益。這 些能力才是媒介健康進(jìn)展產(chǎn)業(yè)的全然。融 資上市不是媒 介目前 進(jìn)展 的全然 目 的，而 是為 壯大 信息 傳播 領(lǐng)域 繼而進(jìn)軍 其 它產(chǎn)業(yè)服務(wù)的。應(yīng)該講，在中國(guó)，傳媒的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展道路

14、還任 重而道遠(yuǎn)。2.1.2*傳媒業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀廣播、電視、報(bào)刊是*主流傳播媒體之一，是*文化 產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)社會(huì)的精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè) 起著巨大的推動(dòng)作用。近年來(lái)*廣電、報(bào)刊等傳媒事業(yè)快速 進(jìn)展，2007年有廣播電臺(tái)4座、廣播人口覆蓋率100%，電視 臺(tái)4座，人口覆蓋率100%，平均每日播出時(shí)刻28小時(shí)，自辦 節(jié)目時(shí)刻4738小時(shí)；有*晚報(bào)和*電視報(bào)2家 報(bào)社，日發(fā)行量為60000份；影視制作單位兩家，制作影視產(chǎn) 品3部。由于節(jié)目制作量和播出時(shí)刻均增長(zhǎng)了幾十倍，廣電生 產(chǎn)用房和技術(shù)設(shè)備已處于超負(fù)荷運(yùn)作狀態(tài)，兩家報(bào)社也均為租 房辦公，沒(méi)有承印車間和倉(cāng)庫(kù)，再加上廣播、電視、報(bào)社、影 視及

15、其他傳媒單位的基礎(chǔ)設(shè)施分散在*城多個(gè)區(qū)域，已不能 滿足現(xiàn)代傳媒業(yè)日益集團(tuán)化、平臺(tái)共享的進(jìn)展趨勢(shì)需要。表2-1*市廣播、電視事業(yè)進(jìn)展情況指標(biāo)20002001200220032004200520062007職工人數(shù)（人）845856842870881890892895廣播電臺(tái) （座）44444444廣播發(fā)射臺(tái)及 轉(zhuǎn)播臺(tái)（座）44444444廣播發(fā)射機(jī)功 率（千瓦）44444333縣有限廣播臺(tái)（座）33333333廣播人口覆蓋 率（）100100100100100100100100電視臺(tái)444444447 / 105（座）電視發(fā)射臺(tái)及 轉(zhuǎn)播臺(tái)（座）44444444電視發(fā)射機(jī)功 率（千瓦）2.33.0

16、11.311.311.311.311.311.3電視人口覆蓋 率（）100100100100100100100100表2-2*市廣播、電視覆蓋率指標(biāo)人口人蓋覆(%率蓋覆QQOQQOQQ4QQ420002000200220022003200300渝5 520062006QQ7 7廣播52555255一34.34.5 5 8 8一39.39.5 5 2 254575457r r嚴(yán)E E00E E-L00中央臺(tái)第一套節(jié)目5 52 25 5 5 534.34.5 5 8 89 93 35 5 2 2554754750.50.5 5 1 16 65 5 7 776.76.5 5 4 4000000000000000000000000省臺(tái)第一套節(jié)目