蘇州朗詩國際街區(qū)項(xiàng)目解析

1、恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 解析會(huì)現(xiàn)場流程解析會(huì)現(xiàn)場流程1 1、科技住宅項(xiàng)目解析；、科技住宅項(xiàng)目解析；2 2、交流互動(dòng)；、交流互動(dòng)；3 3、銷售政策公布；、銷售政策公布；4 4、試住體驗(yàn)邀約、試住體驗(yàn)邀約恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧PART 1 :科技住宅科技住宅 改變生活很多改變生活很多恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧夏天：室外夏天：室外36 ，室內(nèi)，室內(nèi)24 左右左右恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧冬天：室外冬天：室外-6 ，室內(nèi)，室內(nèi)22 左右左右 恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧寶貝少感冒，媽媽少擔(dān)心寶貝少感冒，媽媽少擔(dān)心恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧家里不再需要多余的

2、家里不再需要多余的被子被子恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧夏日廚房也享受夏日廚房也享受恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧老人家的腰腿疼老人家的腰腿疼有了不藥而愈的可能有了不藥而愈的可能恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧皮膚時(shí)時(shí)做皮膚時(shí)時(shí)做SPASPA，美麗人生每一天，美麗人生每一天恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧衣物凈爽不發(fā)霉衣物凈爽不發(fā)霉黃梅天氣在窗外黃梅天氣在窗外恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧灰塵難進(jìn)門，主婦少費(fèi)心灰塵難進(jìn)門，主婦少費(fèi)心恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧抽煙不用再去洗手間抽煙不用再去洗手間恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧衛(wèi)生間衛(wèi)生間 衛(wèi)生了衛(wèi)生了恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧靜了，睡眠更好了靜了，睡眠更好了

3、恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧舉手之勞，白天變黒夜舉手之勞，白天變黒夜恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧24小時(shí)不限量熱水服務(wù)小時(shí)不限量熱水服務(wù)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧欣賞一個(gè)健康生活的科技住宅僅僅需欣賞一個(gè)健康生活的科技住宅僅僅需幾分鐘，幾分鐘，擁有只需一天，享受卻是一生擁有只需一天，享受卻是一生恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 2 :PART 2 : 源自實(shí)力保證源自實(shí)力保證PART 2.1 : PART 2.1 : 健康生活系統(tǒng)健康生活系統(tǒng)PART 2.2 : PART 2.2 : 企業(yè)品牌企業(yè)品牌PART 2.3 : PART 2.3 : 業(yè)主入住兩周年見證業(yè)主入住兩周年見證PART

4、 2.4 : PART 2.4 : 朗詩物業(yè)朗詩物業(yè)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 2.1 : PART 2.1 : 十大健康生活系統(tǒng)十大健康生活系統(tǒng)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒

5、恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 2.2 : PART 2.2 : 朗詩朗詩 領(lǐng)跑科技地產(chǎn)領(lǐng)跑科技地產(chǎn)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 2.3 : PART 2.3 : 業(yè)主入住兩周年見證業(yè)主入住兩周年見證恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 截止今日，

6、已有1608位業(yè)主入住朗詩，享受“恒溫、恒濕、恒氧”健康舒適生活;目前，已有7356位業(yè)主選擇朗詩,朗詩科技住宅成為企業(yè)家、銀行家、教企業(yè)家、銀行家、教授授等峰層人士的睿智選擇。恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 2.5 : PART 2.5 : 朗詩物業(yè)朗詩物業(yè)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧朗詩物業(yè)：朗詩物業(yè)：南京、無錫、蘇州、杭州、常州南京、無錫、蘇州、杭州、常州中國第一家中國第一家 擁有暖通系統(tǒng)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)企業(yè) 專業(yè)從事高科技住宅物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)代新型企業(yè)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧科技住宅科技住宅 貼心管家貼心管家 恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧健康生

7、活健康生活 陽光服陽光服務(wù)務(wù)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 3: PART 3: 低低居住成本，享受居住成本，享受高高舒適生活舒適生活恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧系統(tǒng)形式系統(tǒng)形式使用成本與壽命使用成本與壽命室內(nèi)效果室內(nèi)效果家用掛壁式分體空調(diào)住宅家用掛壁式分體空調(diào)住宅 1、平均每天使用8小時(shí)2、冬夏季各使用3個(gè)月3、年平均費(fèi)用、年平均費(fèi)用2200元元4、使用壽命58年1、只保證人員所在房間溫度冬夏季20262、開啟后需等待3、濕度無保證家用中央空調(diào)（家用中央空調(diào)（VRV）+燃?xì)鉅t地燃?xì)鉅t地暖（地?zé)幔┳≌ǖ責(zé)幔┳≌?1、平均每天使用8小時(shí)2、冬夏季各使用3個(gè)月3、年平均費(fèi)用、年平均費(fèi)用

8、4100元元4、使用壽命58年1、室內(nèi)各房間均保證冬夏季20262、開啟后需等待3、濕度無保證地源熱泵地源熱泵+天棚輻射天棚輻射+全置換新風(fēng)全置換新風(fēng)系統(tǒng)的系統(tǒng)的“朗詩住宅朗詩住宅” 1、冬夏季全天24小時(shí)運(yùn)行2、新風(fēng)全年365天運(yùn)行3、年平均費(fèi)用、年平均費(fèi)用1176元元4、與建筑同壽命使用1、室內(nèi)各房間（含廚房衛(wèi)生間）均保 證冬夏季20262、無需開啟和等待3、全年濕度3070上表系統(tǒng)形式數(shù)據(jù)僅供參考，不作為法律承諾，數(shù)據(jù)計(jì)算按：1、電價(jià)：人民幣0.52元/度；2、天燃?xì)鈨r(jià)格：人民幣2.2元/立方米附表：以附表：以98m298m2的住宅為例（僅制冷采暖一項(xiàng)的住宅為例（僅制冷采暖一項(xiàng)) )恒恒

9、溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧01 05001 05001 10001 10001 15001 15002 00002 00002 10002 10002 20002 20003 56904 45905 56906 45907 10907 200朗詩住宅年度耗電量是普通住宅的近朗詩住宅年度耗電量是普通住宅的近1/4 ：普通住宅年耗電量普通住宅年耗電量朗詩科技住宅年耗電量朗詩科技住宅年耗電量恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧朗詩熱水集中供應(yīng)系統(tǒng)：朗詩熱水集中供應(yīng)系統(tǒng)：比比燃?xì)鉄崴魅細(xì)鉄崴鞴?jié)省節(jié)省50%的費(fèi)用；的費(fèi)用；比比電熱水器電熱水器節(jié)省節(jié)省100%的費(fèi)用；的費(fèi)用；并且比它們更安全，并且比它們更安全，

10、而且不用擔(dān)心熱水不夠。而且不用擔(dān)心熱水不夠。恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧國際能源危機(jī)透視國際能源危機(jī)透視國際能源需求旺盛，資源枯竭，石油只夠開采國際能源需求旺盛，資源枯竭，石油只夠開采40余年。余年。中國石油消費(fèi)全球第二，消費(fèi)量超過全球中國石油消費(fèi)全球第二，消費(fèi)量超過全球10%，能源，能源需求日益龐大，煤電行業(yè)整體虧損。需求日益龐大，煤電行業(yè)整體虧損。改革國內(nèi)能源價(jià)格機(jī)制，與國際接軌，國內(nèi)油煤電價(jià)改革國內(nèi)能源價(jià)格機(jī)制，與國際接軌，國內(nèi)油煤電價(jià)格調(diào)整勢在必行！格調(diào)整勢在必行！節(jié)能、提高能源使用效率、使用新能源和可再生能源節(jié)能、提高能源使用效率、使用新能源和可再生能源朗

11、詩科技住宅符合國際發(fā)展方向朗詩科技住宅符合國際發(fā)展方向居住成本的優(yōu)勢愈加明顯居住成本的優(yōu)勢愈加明顯恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧去年以來國際原油價(jià)格走勢圖去年以來國際原油價(jià)格走勢圖恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧您的選擇影響巨大您的選擇影響巨大國際原油價(jià)格的不斷上漲，國內(nèi)煤電價(jià)格調(diào)整勢國際原油價(jià)格的不斷上漲，國內(nèi)煤電價(jià)格調(diào)整勢在必行！在必行！它的它的漲幅漲幅和和速度速度可能超過您的想象！可能超過您的想象！當(dāng)你入住朗詩國際街區(qū)的時(shí)候，電價(jià)也許當(dāng)你入住朗詩國際街區(qū)的時(shí)候，電價(jià)也許2-32-3倍倍的上升！的上升！朗詩科技住宅低居住成本的優(yōu)勢愈加明顯朗詩科技住宅低居住成本的優(yōu)勢愈加明顯恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒

12、恒氧氧PART 4:PART 4:項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧1515棟科技住宅棟科技住宅總戶數(shù)總戶數(shù):1003:1003戶戶建筑密度建筑密度: :約約 13.0513.05綠地率綠地率: :約約 45.0745.07得房率得房率85%85%左右左右恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧石石景景園園文文娛娛園園水水景景園園竹竹園園健健身身園園恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧精裝精裝 家居家居 解決方案解決方案恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧德國西門子家電德國西門子家電美國科勒廚衛(wèi)美國科勒廚衛(wèi)德國柏麗廚具德國柏麗廚具瑞士喬治費(fèi)歇爾管路瑞士喬治

13、費(fèi)歇爾管路美國霍尼韋爾智能化美國霍尼韋爾智能化法國愛迪士中央吸塵法國愛迪士中央吸塵 法國施耐德電器法國施耐德電器梅蘭日蘭開關(guān)插座梅蘭日蘭開關(guān)插座廣東雷士照明廣東雷士照明美國摩恩水槽、龍頭美國摩恩水槽、龍頭英國多樂士乳膠漆英國多樂士乳膠漆美國史丹利移門美國史丹利移門法國索菲亞衣柜法國索菲亞衣柜德國漢斯格雅衛(wèi)浴德國漢斯格雅衛(wèi)浴恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧PART 5:PART 5:交流互動(dòng)篇交流互動(dòng)篇恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 PART 6: PART 6:銷售篇銷售篇恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 朗詩國際街區(qū)物業(yè)銷售政策朗詩國際街區(qū)物業(yè)銷售政策恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧唯有真實(shí)的體驗(yàn)才能打動(dòng)

14、您；唯有真實(shí)的體驗(yàn)才能打動(dòng)您；邀您邀您試住試住健康未來健康未來恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧 謝謝 謝謝 聆聆 聽！聽！恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧市場市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛

15、在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評評估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧什么是

16、房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)

17、目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場

18、的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房地產(chǎn)市場分產(chǎn)市場分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本（二）

19、基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政

20、府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4

21、-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)

22、域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際

23、上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)我國各主要城市的恩格爾系數(shù)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場場分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品

24、房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市項(xiàng)目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)

25、有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對競爭市找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)場的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧STOW內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競爭）恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣勢）劣勢）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說，針對一個(gè)具體地說，針對一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等恒恒溫溫 恒恒濕濕 恒恒氧氧O/T（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威脅）的價(jià)值脅）的