如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查

1、如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查2009-06-2210:08:47作者:admin來源:瀏覽次數(shù):82網(wǎng)友評論0條商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)是指從專業(yè)角度為開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)之顧問服務(wù)，涵蓋商業(yè)調(diào)查、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)營銷及推盤、商業(yè)招商及后期經(jīng)營管理等多項(xiàng)工作。本文主要就前期商業(yè)顧問之市場調(diào)查部分進(jìn)行基礎(chǔ)闡述。商業(yè)調(diào)查基礎(chǔ)內(nèi)容前期商業(yè)調(diào)查工作一般包括商業(yè)及市場環(huán)境調(diào)查、消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查、交通環(huán)境調(diào)查等幾方面。商業(yè)及市場環(huán)境調(diào)查考察項(xiàng)目所在區(qū)域的市場大環(huán)境和商業(yè)發(fā)展環(huán)境，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和商業(yè)大環(huán)境，以及現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場情況，為項(xiàng)目的商業(yè)打造提供定位支持和規(guī)劃依據(jù)，力求項(xiàng)目緊跟城市發(fā)展趨勢，

2、兼具差異化和個性化。一、區(qū)域大環(huán)境：此部分分析旨在通過對項(xiàng)目所在區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、社會消費(fèi)品零售額、商業(yè)中心性指標(biāo)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等方面的分析，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，為項(xiàng)目商業(yè)定位提供宏觀發(fā)展環(huán)境的相關(guān)依據(jù)。主要分析內(nèi)容有：城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境、城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展環(huán)境。二、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：此部分分析旨在通過對項(xiàng)目周邊（半徑35公里范圍內(nèi)商圈或已形成的商業(yè)街道的研究，來分析項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢。從而獲得本項(xiàng)目之發(fā)展優(yōu)勢及不足之處，尋求在現(xiàn)有商業(yè)大環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇主要分析內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊影響商圈的調(diào)查分析、項(xiàng)目周邊已成形商業(yè)街的調(diào)查對比、區(qū)

3、域競品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。三、商業(yè)地產(chǎn)概況：此部分研究旨在通過對項(xiàng)目周邊入市商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，從而獲得區(qū)域商家承受租金概況、區(qū)域投資者資金承受能力及市場易銷售或租賃的店鋪結(jié)構(gòu)特征，為本項(xiàng)目資金回款所需商業(yè)物業(yè)特征及營銷計(jì)劃做儲備。主要分析內(nèi)容有：與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)特征、與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)租售概況、區(qū)域競品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查主要分為三部分進(jìn)行。第一部分是通過消費(fèi)者基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)了解項(xiàng)目城市或項(xiàng)目周邊消費(fèi)群的總體規(guī)模、消費(fèi)者的屬性、消費(fèi)者的消費(fèi)能力及其在進(jìn)行消費(fèi)活動時所表現(xiàn)出的各種特點(diǎn)。第二部分一般指專項(xiàng)消費(fèi)者調(diào)查，從消費(fèi)者的角度審視項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)市場環(huán)境

4、，使本項(xiàng)目的開發(fā)更具有針對性，能充分滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求；并為項(xiàng)目商業(yè)定位、潛在賣場規(guī)模預(yù)估、業(yè)態(tài)構(gòu)成及組合建議提供分析依據(jù)。一般而言，消費(fèi)者專項(xiàng)調(diào)查的目的是了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群的消費(fèi)認(rèn)知、習(xí)慣及特征；了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群設(shè)施需求狀況；通過背景資料的調(diào)查，獲得項(xiàng)目潛在消費(fèi)群構(gòu)成信息，作為交叉分析的依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容包括：消費(fèi)者的消費(fèi)傾向、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對本項(xiàng)目的期望及建議、消費(fèi)者構(gòu)成情況等。第三部分是周邊潛在消費(fèi)者構(gòu)成調(diào)查。此部分研究旨在通過對項(xiàng)目周邊樓盤分布及入住人口數(shù)目計(jì)算商圈輻射范圍消費(fèi)群體構(gòu)成。交通環(huán)境調(diào)查交通環(huán)境調(diào)查則是了解項(xiàng)目周邊的交通特性，為項(xiàng)目今后的整體動線設(shè)計(jì)

5、和商圈輻射的通達(dá)性提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路級別、項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路公共交通系統(tǒng)及軌道交通組成、項(xiàng)目交通流量定點(diǎn)觀測及不同時間段車流/人流量調(diào)查、區(qū)域城市交通規(guī)劃概要等。商業(yè)調(diào)查與商業(yè)定位關(guān)系（一通過商業(yè)及市場調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：商業(yè)立地條件分析，通過對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、商業(yè)市場環(huán)境、消費(fèi)者環(huán)境及項(xiàng)目周邊交通概況等數(shù)據(jù)研究本地塊適宜進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營的可能性。SWOT分析，根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)判斷本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會點(diǎn)及市場競爭威脅性在哪里，協(xié)助開發(fā)商掌控項(xiàng)目的發(fā)展；差異化方向性研究，從項(xiàng)目的商業(yè)概念、商業(yè)檔次品質(zhì)、商業(yè)物業(yè)亮點(diǎn)、商業(yè)組合特點(diǎn)等來綜合分析項(xiàng)目商業(yè)今后的方向性打造特征。（二通過消費(fèi)者專項(xiàng)動向調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：通過對消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成情況，消費(fèi)傾向、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對本項(xiàng)目的預(yù)期等的研究，多方位分析項(xiàng)目的商業(yè)定位以