二手房注意事項(xiàng)

1、精選資料1.1.不做產(chǎn)權(quán)調(diào)查產(chǎn)權(quán)調(diào)查應(yīng)該是購(gòu)房的第一步，但是具體到操作上就沒(méi)有幾個(gè)人可以真正落到實(shí)處了。其實(shí)對(duì)二手房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查并不是什么困難的事情，畢竟二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、公房、 產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類(lèi)，而不同的種類(lèi)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)的政策也是不同的。其次，還應(yīng)該 調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒(méi)有抵押、查封和訴訟等問(wèn)題，否則很容易產(chǎn)生糾紛。2.2. 急于交定金沒(méi)有了解意向購(gòu)買(mǎi)的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因?yàn)榘凑蘸贤s定，在大多數(shù)情況下，定金是不退的。所以，除非自己對(duì)該房的情況非常了解，否則就不要急于交定金。畢竟現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，好房子也很多，沒(méi)有必要那么急于成交。3.3. 愛(ài)屋及烏很多人在看

2、房時(shí)都容易犯一個(gè)錯(cuò)誤一一只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購(gòu)二手房時(shí)是一定要避免的。如遇到價(jià)格便宜、喜歡的復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻忘記了測(cè)量一下上下兩層的 層高；看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費(fèi)給自己帶來(lái)的壓力作為購(gòu)房者應(yīng)該時(shí)刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買(mǎi)房是要不得的。4.4. 輕信虛假報(bào)價(jià)二手房交易的最大水分”就是價(jià)格的不透明化。所以，在買(mǎi)房之前就要對(duì)同區(qū)域、同檔 次的二手房?jī)r(jià)格有個(gè)詳細(xì)的了解。 這里推薦大家一個(gè)方法 一一在買(mǎi)房之前走訪一下距離該房 最近的大型的、信譽(yù)好的中介公司，通常就可以得到一個(gè)比較合理的價(jià)格。 切勿輕信小中介、 網(wǎng)絡(luò)上的虛假報(bào)價(jià)，使自己承受不應(yīng)該有的損失。首先你要明確是否目

3、前對(duì)方已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)證（個(gè)人名下產(chǎn)權(quán)證和土地證），如果有，你和對(duì)方要準(zhǔn)備的材料如下： 夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證，產(chǎn)權(quán)證，土地證， 然后你們以書(shū)面形式約定一份協(xié)議：房屋售價(jià)，過(guò)戶時(shí)間，物業(yè)交接等問(wèn)題，對(duì)方戶口什么時(shí)候遷出該房屋，夫妻雙方要簽字同意。你們一起直接到當(dāng)?shù)胤抗芫洲k理產(chǎn)權(quán)過(guò)后就可以了。 你們自己最好預(yù)留幾千塊錢(qián)，等水電氣等費(fèi)用結(jié)清了在補(bǔ)交給對(duì)方。如果該房屋對(duì)方?jīng)]有取得產(chǎn)權(quán)證，那么你的協(xié)議就應(yīng)該寫(xiě)的更為詳細(xì)一些，如：分幾次付款，什么時(shí)候過(guò)戶，交多 少定金，什么時(shí)候交房給你使用，以后違約將如何賠償?shù)?。但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證得房子，特別是 集體產(chǎn)權(quán)這種，我建議最好不要買(mǎi)，你的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

4、就連以后產(chǎn)權(quán)能不能辦理還是個(gè)問(wèn)題。需要注意的地方：1 1、一定要在合同中寫(xiě)明違約的處理方法和違約的具體情況；2 2、合同中有標(biāo)明過(guò)戶時(shí)間3 3、 所有的款項(xiàng)的繳納都要有收據(jù)，這樣才能保證自己的資金安全，最好就是使用銀行的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)；4 4、過(guò)戶是一定要對(duì)方所有的人到場(chǎng)親自簽名，只有這樣才是有效的過(guò)戶。二手房過(guò)戶流程：精選資料先簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易 中心可買(mǎi)到），在合同里面都寫(xiě)明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買(mǎi)賣(mài)合同首付給他 3 3 成，然后去房地產(chǎn)交易中心 過(guò)戶，過(guò)戶當(dāng)日付 6 6 成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1 1 成。過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份

5、證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同、土地證、還有房產(chǎn)證，就可以去過(guò)戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字 的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1 1 個(gè)月，其他無(wú)分別，總的時(shí)間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過(guò)戶（帶齊資料），過(guò)戶好后 2020 個(gè)工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費(fèi)就可 以了。一、查看證件，核實(shí)產(chǎn)權(quán)在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署正式合同之前，買(mǎi)方一定要查驗(yàn)賣(mài)方相關(guān)證件，主要是房產(chǎn)證（注意區(qū)分所有權(quán)和使用權(quán)，了解房屋剩余使用期限及用途）、身份證、戶口簿、原始購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證，并且取得房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人同意出售證明。二、

6、考察房屋狀況1 1、 抵押狀態(tài)，明確被售房屋產(chǎn)權(quán)完整性，判斷被售房屋是否被抵押。如處于抵押狀態(tài)， 則需通過(guò)銀行解押后才可出售。2 2、 性質(zhì)，鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用法律亦不同。3 3、 質(zhì)量，購(gòu)房人可以先通過(guò)看房對(duì)房屋建筑狀況進(jìn)行初步判斷，從而確認(rèn)房屋供電、 供氣、供水設(shè)施是否存在安全隱患。4 4、 周邊情況，了解小區(qū)建設(shè)年代、居住群體，考察小區(qū)周邊配套是否齊全。5 5、 房屋落戶情況，很多人購(gòu)買(mǎi)二手房是為了落戶口，給孩子上學(xué)，然而買(mǎi)了房子后發(fā) 現(xiàn)房子戶口或者就學(xué)名額已被占用，導(dǎo)致出現(xiàn)戶口無(wú)法遷入或者失去就學(xué)資格現(xiàn)象。三、保留交易證據(jù)二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明

7、確時(shí)間給首付款、過(guò)戶、交房、給余款幾 大步驟。提醒買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中注意保留好交易證據(jù)，對(duì)于購(gòu)房者，盡量在房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)情況下過(guò)戶。四、明確違約責(zé)任在實(shí)際情況中，小額定金處罰或簡(jiǎn)單“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，都缺少實(shí)際效果，當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。 有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 要求買(mǎi)方退房。因此，提醒廣大消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中要將約定和違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，以防日后糾紛。五，辦理交割手續(xù)。交易的最后，

8、買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、有限電視費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過(guò)戶等，同時(shí)確定原住戶已 無(wú)其他費(fèi)用糾紛。由于中介機(jī)構(gòu)能夠提供房屋和買(mǎi)賣(mài)雙方信息，幫助簽署較為專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)簽合同和辦理較為復(fù)雜的貸款申請(qǐng)、評(píng)估、審批程序，有一定信息和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，容易出現(xiàn)“格式合同”、“霸王條款”以及其他不合理、不公平現(xiàn)象。買(mǎi)房心切的買(mǎi)房人往往經(jīng)驗(yàn)和法律知識(shí)不足，對(duì)賣(mài)方 人的信息又掌握不全，買(mǎi)房過(guò)程中疏忽大意不仔細(xì)，因此往往容易落入“陷阱”。為此，本報(bào)特別邀請(qǐng)?zhí)旖驅(qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師針對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意的有關(guān)事項(xiàng)，給讀者提出建議，以此幫助讀者正確行使自己的權(quán)利

9、、維護(hù)自己的合法權(quán)益。精選資料王律師指出，購(gòu)房注意事項(xiàng)一：在買(mǎi)房前要仔細(xì)查清房屋自然狀況和權(quán)屬情況。買(mǎi)房人在看房的時(shí)候，要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、 國(guó)有土地使用權(quán)證等證件原件，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，同 時(shí)驗(yàn)明身份證、戶口簿，以確認(rèn)賣(mài)房人就是產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的房屋所有權(quán)人本人。代人賣(mài)房的， 必須有房主本人的授權(quán)委托書(shū)，最好經(jīng)公證；有房屋共有人的，最好要見(jiàn)到各位房屋共有人。 不要輕信中介員工的口頭承諾和解釋?zhuān)磺卸家砸罁?jù)法律規(guī)定和實(shí)際情況仔細(xì)核實(shí)。購(gòu)房注意事項(xiàng)二：簽署各種法律文件和合同時(shí)要慎重仔細(xì)，將雙方的權(quán)利義務(wù)和程序細(xì)節(jié)等規(guī)定盡可能細(xì)化，以降低違約和產(chǎn)生糾紛的可能性。看房期間，不要簽署看房協(xié)議 之類(lèi)的文件；在

10、與賣(mài)方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋合意的時(shí)候，不要簽署居間中保合同、買(mǎi)賣(mài)居間合同之類(lèi)的三方協(xié)議，要單獨(dú)與賣(mài)主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，與中介公司簽訂居間合同。買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用補(bǔ)充條款與賣(mài)房人盡可能細(xì)化付款方式、資金劃轉(zhuǎn)方式，房屋交付時(shí)間，并且規(guī)定好逾期的違約責(zé)任，避免日后產(chǎn)生糾紛。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往 往是其制定的有利于自己的格式合同，買(mǎi)賣(mài)雙方要逐條仔細(xì)審查條款內(nèi)容，對(duì)于不合理之處要當(dāng)即提出異議，充分利用補(bǔ)充條款、 特別約定等方式維護(hù)自己的基本權(quán)利，合理規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房注意事項(xiàng)三：買(mǎi)房人要巧妙利用多渠道規(guī)定賣(mài)房人和中介公司的義務(wù)，明確他們的責(zé)任，合理分配風(fēng)險(xiǎn)。一方面，為防止某些賣(mài)房人違背誠(chéng)信“一房二賣(mài)”，可以設(shè)法在買(mǎi)賣(mài)合同中提高違約金的數(shù)額，甚至可以約定違約金數(shù)額等于“一房二賣(mài)”后的差價(jià)，或約