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文檔簡(jiǎn)介

1、對(duì)預(yù)售商品房適用懲罰性賠償實(shí)務(wù)問題分析最高人民法院于XX年發(fā)布了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋,其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應(yīng)當(dāng)予以懲罰性 賠償?shù)那樾?。第八條規(guī)定,具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí) 現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償 損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立 后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同 時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,買受人可以

2、請(qǐng)求返 還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍 的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房 預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣 給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十四條第項(xiàng)規(guī)定:房屋實(shí)際面積大 于合同約定面積的,面積誤差比超出 3%?分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸 買受人“和”房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的, 面積誤差比超過3%?分的房 價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。筆者認(rèn)為在預(yù)售商品房合同中確立懲罰性賠償制度,是符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活 需要的,對(duì)于維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序, 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健

3、康發(fā)展將起到 良好的法律效果。但最高人民法院的解釋在實(shí)務(wù)運(yùn)用過程中,尚有諸多不完 善之處。第一、關(guān)于解釋規(guī)定的 “合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”而 提起懲罰性賠償規(guī)定的分析:一般來(lái)說,簽訂合同后,購(gòu)買房屋的買受人能夠按照約定的時(shí)間取得房屋、 取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用,就實(shí)現(xiàn)了合同目的。因此,出賣人 沒有按照約定的時(shí)間交付房屋、沒有取得商品房預(yù)售許可證明而無(wú)法取得房屋產(chǎn) 權(quán)、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)、因房屋質(zhì)量問題致使買受人無(wú)法正常居住和因出賣人履行不能致使買受人無(wú)法取得房屋等情形均屬 于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情形。然而解釋的規(guī)定只涉及

4、其中部分情況,對(duì)于其他“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“無(wú)法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責(zé)任,僅規(guī)定了或者支持解除合同,或者支持追 究違約責(zé)任、賠償損失。因此,解釋第八條規(guī)定對(duì)于購(gòu)房人的保護(hù)力度顯得 不夠。此外,解釋第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn) 實(shí)中出現(xiàn)的如下問題:1、如出賣人和買受人訂立合同后又與第三人簽訂合同,但房屋并未交付給買受人或者第三人,買受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責(zé)任?由于買受人或者第三人是否可以實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài),買受人不能同時(shí),根據(jù)第九條的規(guī)定,第 但其前提條件是“導(dǎo)致合同無(wú)效或 “一房二賣”卻并非合同法第五 而且根據(jù)解

5、釋第二條、第九條和擔(dān)“導(dǎo)致合同無(wú)效”明顯是指出賣人“故意隱瞞主張解除合同及懲罰性賠償責(zé)任等權(quán)利,但是根據(jù)第九條第項(xiàng)的規(guī)定,買受人因 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí),第二個(gè)合同的買受人可以主 張懲罰性賠償責(zé)任。在此情形下,第一個(gè)合同的買受人既不能主張懲罰性賠償責(zé) 任,也不能主張違約責(zé)任。因?yàn)閷?duì)于第一個(gè)合同的買受人來(lái)說, 其尚不能證實(shí)自 己不能實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋。這種基于簽訂合同順序的不同,而享有不同權(quán)利 的規(guī)定,對(duì)簽訂合同在先的保護(hù)反而不利。 二個(gè)合同的買受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任, 者被撤銷、解除”。如果主張合同無(wú)效, 十二條規(guī)定的可以主張合同無(wú)效的情形, 保法第四十九條第一款

6、的規(guī)定, 沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的情形。那么買受人只能主張撤銷或者解 除合同,而如果主張撤銷或者解除合同僅僅因?yàn)槌鲑u人“一房二賣”,那么第一個(gè)合同的買受人也就應(yīng)當(dāng)可以同樣的理由主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。但是根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定第一買受人卻不享有任何權(quán)利, 而只能等待出賣人是否履行合同,即能否 實(shí)現(xiàn)合同目的和取得房屋,這顯然對(duì)第一個(gè)合同的買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下,如果合同簽訂后 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人,因第三人主張抵押權(quán)而無(wú)法交付房 屋的,當(dāng)然屬于“合同目的不能實(shí)現(xiàn)

7、”和“無(wú)法取得房屋”, 可以主張懲罰性賠 償。如果買受人取得房屋后,由于第三人主張抵押權(quán)致使買受人不能正常地占有、 使用房屋的,買受人“合同目的不能完全實(shí)現(xiàn)”, 買受人是否仍然可以主張懲罰 性賠償責(zé)任規(guī)定不明。另外,除解釋采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違 約的情形以外的其他情況,現(xiàn)實(shí)中較常見的其他嚴(yán)重的欺詐行為還有: 開發(fā)商不 具備開發(fā)商品房的主體資格;所銷售的商品房商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵,如開 發(fā)商未取得國(guó)有土地使用權(quán)證書;房屋工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而謊稱驗(yàn)收合 格的;根本不能實(shí)現(xiàn)的欺詐性售樓廣告,等等,這些欺詐行為也應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠 償責(zé)任。第二、對(duì)懲罰性賠償數(shù)額確定的評(píng)

8、析解釋的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)解釋列舉 的五種情形之一,購(gòu)房者請(qǐng)求懲罰性賠償,法院判決給付的賠償數(shù)額最高是已付 購(gòu)房款的一倍。雖然法官可通過具體案情,根據(jù)被告的過錯(cuò)程度,欺詐造成的后 果、購(gòu)房人受侵害的程度、開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況作出綜合考量,確定具體的賠償數(shù) 額,有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平,但這種不確定的過于彈性的規(guī)定, 賦予法官過大的自 由裁量權(quán),容易造成司法腐敗,也給購(gòu)房者追究預(yù)售人責(zé)任帶來(lái)了不確定性。第三、確定懲罰性賠償對(duì)保護(hù)購(gòu)房人利益作用的分析根據(jù)解釋中第8條、第9條的規(guī)定,購(gòu)房人要主張懲罰性賠償,必須 是“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn),無(wú)法取得房屋”以及“導(dǎo)致合同無(wú)效或 者

9、被撤銷、解除”。購(gòu)房人如果能夠取得房屋,就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)?條款。預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的目的是為了取得房屋所有權(quán),實(shí)踐中,預(yù)購(gòu)人為了能夠取得商品房,即使出現(xiàn)解釋中規(guī)定的五種可以獲得不超過一倍賠償?shù)那?形時(shí),出可能主動(dòng)放棄主張懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。而且解釋第 9條規(guī)定的“故 意隱瞞”中的“故意”很難認(rèn)定。如果按照民事訴訟法規(guī)定的“誰(shuí)主張,這 舉證”的原則,由購(gòu)房人舉證證明開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)“故意隱瞞” 沒有取得商品房預(yù)售的事實(shí),或者所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)等情形, 對(duì)購(gòu)房人的 要求過于苛刻,而且在法律實(shí)效上也制約了購(gòu)房人請(qǐng)求懲罰性賠償?shù)膶?shí)現(xiàn)。根據(jù)民法的誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或

10、者服務(wù)有“欺詐行為”等 違反誠(chéng)實(shí)信用原則時(shí),讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。解釋中不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任,而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。 對(duì)于民事主體的基本民事責(zé)任,應(yīng)當(dāng)由法律作 出明確的規(guī)定,最高人民法院自行作出司法解釋是不適當(dāng)。因此,最高人民法院應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整解釋,保持與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法在規(guī)定上的統(tǒng)一,對(duì)商 品房預(yù)售過程中的欺詐行為無(wú)區(qū)別地按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定予以懲罰 性賠償,以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣人的違約行為,應(yīng)充分運(yùn)用 現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定,對(duì)買受人受到的直接損失和間接損失一 并予以賠償。注釋:解釋

11、參見祁宏斌:論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任,載法律圖書館。 參見祁宏斌:論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任,載法律圖書館。 參見陳耀東:再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用一一對(duì) 第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析j.中國(guó)房地產(chǎn)XX第8期。解釋參見陳耀東:再論購(gòu)房者的消費(fèi)者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用一一對(duì) 第8條和第9條的質(zhì)疑與評(píng)析j.中國(guó)房地產(chǎn)XX第8期。參見高原:論商品房買賣合同中的懲罰性賠償,載法律教育。笆二;二充備課三丁用五:先汪案,高三機(jī)師結(jié)卩以師的教案n改:一考業(yè)關(guān)首 -霊量平的切'環(huán)輕"積注教泛玄上嵯冒課課沃周疔::二 我們一繼續(xù):二致:勤主溝”二弟學(xué)探人'&q

12、uot;-,+_«”. .出色地-各項(xiàng)任"校Rib組織全組 教師進(jìn)一步;習(xí)熟sn教材的體系和特"索新教材教學(xué)模*.組好新教材的研究*"全師師提供“ 學(xué)習(xí)的平臺(tái)和 “。m:住指*.認(rèn);習(xí)貫徹”改”神,以貫徹*基礎(chǔ)教程改革*核心,以研 9學(xué)重*促進(jìn)教師伍G根本.以提高教*二運(yùn)®i龍團(tuán)11型iHm"Fi"三“”及時(shí)工作及析二."項(xiàng)學(xué)指標(biāo)冬G師的示” “ B合,«慧”."組I圍繞探索效”課”高照文lvs»,科真學(xué)學(xué)科體知和思三習(xí)合感析態(tài)度=m:x = sS=i = 5SN N2S5問於.學(xué)習(xí) 比較積極主動(dòng).后 也很自覺當(dāng)然與家 長(zhǎng)監(jiān) 督分不開部-:;:HS則二意制計(jì)三:根減T.:; = S*找到方有的方)還相當(dāng)?shù)暮?jiǎn)捷。有的學(xué)生只能接受老師教* "7變動(dòng)的問I就處理不了。個(gè)別學(xué)生老師怎”也不會(huì)D鑾冬I言昶裁癸技4 口采謹(jǐn)奈師師評(píng) .再進(jìn)行個(gè)別指導(dǎo) 后進(jìn)行*最后進(jìn)行展示與學(xué)生的綜合評(píng)

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