煙臺(tái)市塔山市場(chǎng)項(xiàng)目前期調(diào)查

1、煙臺(tái)市塔山市場(chǎng)項(xiàng)目前期調(diào)查第一部分市場(chǎng)研究第一章區(qū)域周邊調(diào)查一、居住人口情況上喬西路居委會(huì)：3500戶左右奇中社區(qū)居委會(huì)：3500戶左右奇山居委會(huì)：3458戶塔山居委會(huì)：3000戶左右總計(jì):13458戶13458戶x3人/戶=40374A二.區(qū)域居住人口成分分析1、 塔山小區(qū)部分是東方電子的家屬小區(qū)，嘉誠(chéng)世紀(jì)城也在該板塊，聚集著眾多的高端消費(fèi)群體。居住戶數(shù)3000戶左右，這部分人群消費(fèi)力在芝果區(qū)屬于中上水平。2、 華聯(lián)新村因?yàn)槭侵ゴ魠^(qū)首個(gè)高尚小區(qū)，居住人口的水準(zhǔn)都比較高，煙臺(tái)的首富居住于此，東方電子的首批爆富股民也多居于此，整個(gè)社區(qū)的消費(fèi)水準(zhǔn)者酩艮高，居住戶數(shù)在400戶左右。3、上奇西路沿路兩

2、邊和奇山小區(qū)居住成分比較復(fù)雜，多年分階段自然形成，不是獨(dú)立的社區(qū)性質(zhì)，而是成片狀和帶狀發(fā)展。都是比較早的社區(qū)，居住的層次也參差不齊，貧富夾雜，很難一概而論。但居住的密度很大。三、臨街商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格上喬西路南端售價(jià)：4600元/nr（5年以前的價(jià)格）上喬西路南端租價(jià)：1110元/nr年（現(xiàn)價(jià)）上市西路北端售價(jià)：30005000元/H（5年以前的價(jià)格）800010000元/桿（現(xiàn)價(jià)）上喬西路北端租價(jià)：7501500元/nf年（現(xiàn)價(jià)）紅旗中路西端租價(jià)：190230元/平米年（現(xiàn)價(jià)）紅旗中路奇山西街交界租價(jià)：240元/平米年（現(xiàn)價(jià)）四、該區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣1、購(gòu)物的首選是乘大潤(rùn)發(fā)的班車，一次性的全部購(gòu)齊

3、。偶爾小的生活用品會(huì)選擇小區(qū)內(nèi)的小超市，三笑或佳選連鎖超市。2、對(duì)于衣物或大重商品的購(gòu)買，一般會(huì)選擇去振華或百盛。3、居民買菜一般去奇山早市或者紅旗中路北的新市場(chǎng)，交通不太方便，缺乏便利性4、目前剛開業(yè)的十八”超市,基本能滿足居民日常生活用品的消費(fèi)，但整體的布局1：俄混亂，后期的管理和運(yùn)作還面臨看挑戰(zhàn)。第二章項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查一.上布西路.紅旗中路沿街商業(yè)分類類型名稱備注農(nóng)村信用社社會(huì)福利中心商業(yè)銀行行政及金融服務(wù)招商銀行信用社和銀行共8家恒豐銀行建設(shè)銀行工商銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行山村果園售點(diǎn)14家其中規(guī)模最大得是剛開業(yè)得十八超市，較大一點(diǎn)的是佳選和三笑。佳達(dá)辦公用品玄偉商店海豐水產(chǎn)超市佳選百貨超市二

4、笑家庭購(gòu)物中心超市儂巾向1占日用白貨商店衛(wèi)樂商店爰書人音像超市蒙牛專賣塔山商店塔山奶站十八超市書店新華書店2爰書人書店夫容夫發(fā)久美發(fā)型美發(fā)中心7審美發(fā)型設(shè)計(jì)沙龍?zhí)厝R雅專業(yè)護(hù)膚中心哈佛胡氏美發(fā)柔婷美容五洋汽車美容裝潢服務(wù)有限公司標(biāo)榜發(fā)藝診所藥店煙臺(tái)醫(yī)藥商城3口腔診所人民大藥房干洗店銀星洗衣3大義洗衣部清新百合生態(tài)洗衣服裝、服飾、鞋帽、布乙嘉彩精品服飾5搜衣廊服裝韓國(guó)服裝雙星連鎖店百布王布乙蛋糕、面包店大三元3好利來天天果蛋糕面包房產(chǎn)中介天龍房產(chǎn)5正大房產(chǎn)中翔置業(yè)中天偉業(yè)房產(chǎn)超市家樂福房產(chǎn)眼鏡新亮眼鏡2精亮眼鏡通信中國(guó)移動(dòng)通信3中國(guó)聯(lián)通中國(guó)移動(dòng)養(yǎng)生休閑汪氏蜜蜂園7千惠保健藝都花行三味咖啡茶藝閑園綠

5、源茶藝花卉景色休閑園單位塔山集團(tuán)6盍塔汽車檢測(cè)體彩工作室質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出租車計(jì)價(jià)器檢測(cè)站天和廣告建材萬達(dá)建材7五金管件螺絲嘉麗L金建材不銹鋼管件塑膠管材安樂鋁塑呵哈漆、日豐管其他佛像大全5多友太陽(yáng)能熱水器塔山市場(chǎng)海參專賣千島機(jī)器修理水業(yè)東港水業(yè)3天麒水業(yè)快接式凈水設(shè)施幼兒園市級(jí)機(jī)關(guān)第一幼兒園2塔山幼兒園酒店五裕羊湯33黃家燒餅樂天拉面館東岳大酒店雪峰海鮮城濟(jì)南九一燒烤震東酒家川美苑火鍋文碗公鴨脖小上海參館餐飲餐廳紅太陽(yáng)食為天三合園餃子館西北天香閣酒樓渤海漁村仁和興酒樓羅馬假日洗浴餐飲有限公司青瓦酒店雙和盛燒烤鄉(xiāng)村粥宴東和順全羊酒樓隆華海鮮城南聚園海鮮城雞婀魚老店棒仔牛肉面家家樂快餐廳朝天椒川菜

6、館凱樂酒樓普瑞瑪醋飲吧宏興食堂廈門特香雞天津狗不理專賣社會(huì)主義新農(nóng)村無霸燒烤德利飯莊大紅燈籠練歌城練梅迪雅練歌廣場(chǎng)情未了練歌歡樂時(shí)光8歌海之戀歌園世紀(jì)經(jīng)典練歌廣場(chǎng)房主流練歌歡樂今宵錦園康足浴千里馬足浴洗浴中心若石足道5馨夢(mèng)園健康城藝豕足療順寶游戲廳游戲網(wǎng)吧七彩星休閑網(wǎng)吧4龍豐網(wǎng)吧星際電玩網(wǎng)絡(luò)會(huì)所針對(duì)商業(yè)分類的分析1、缺少鮮花店、精品店、飾品店、禮品店、蛋糕店、運(yùn)作成熟的知名大型超市。這里的居民很密集，目收入層次和居民素質(zhì)也較高，對(duì)于便利型的大型超市有著市場(chǎng)需求，雖然十八超市開業(yè)，但從經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和管理上看，并不能長(zhǎng)期滿足居民需求。2、作為煙臺(tái)唯一的美食一條街，酒店、餐飲、娛樂類的營(yíng)業(yè)情況都很好二.

7、周邊商業(yè)類比項(xiàng)目概況NO:1萬光上市綜合市場(chǎng)（在售）項(xiàng)目名稱萬光上喬綜合市場(chǎng)發(fā)展商煙臺(tái)萬光城建綜合開發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)商萬光城建項(xiàng)目類型綜合商貿(mào)市場(chǎng)地理位置上喬大廈北側(cè)（罐頭廠東側(cè)）主要商戶無大型的曲家入住交通狀況周遍交通便利，但無公交車直接通過銷售熱線6090686/6086650占地面積6000m2營(yíng)業(yè)面積17000mJ層數(shù)六層（地下2層+地上4層）建筑風(fēng)格中式檔次中低檔物管費(fèi)未定車位地下二層車庫(kù)共計(jì)48個(gè)停車位人流量尚可經(jīng)營(yíng)定位大型社區(qū)超市經(jīng)營(yíng)方式地下一層和一層為自主經(jīng)營(yíng)，二三層為十年整租輻射范圍上喬西路以東的居民主力面積1020mJ交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房工程進(jìn)度期房05年底開業(yè)售價(jià)起價(jià)7000元/

8、H均價(jià)8000元/nf左右最高價(jià)12800元/nr租價(jià)暫無暫無暫無付款方式首付40%,貸款按揭60%,10年一次性付款租售策略地下一層與一層為銷售，二層實(shí)行十年整租方案地下一層攤位為1萬兀/個(gè)，鋪位為8000兀/nr,已均已銷售完畢；銷售或租一層沿街商鋪部分為12800兀/nV,部分為9800兀/m內(nèi)部網(wǎng)點(diǎn)為8600兀/賃狀況mJ;現(xiàn)已銷售完畢，但有部分一手房;(760010000兀/nV)一層售價(jià)為8000兀/m1銷售率為90%以上，實(shí)行十年7.66%整租月菜;二層售價(jià)為7000兀/m銷售率不到40%,實(shí)行十年8%整租方菜。地下二層為車庫(kù)；四層為住宅：40/90%3600元/nV各層地下一層

9、：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一層：精品網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)容二層：食品超市三層：日用品超市N0:2今日花園底商(在售)項(xiàng)目名稱今日花園發(fā)展商煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目類型底商地理位置煙臺(tái)市環(huán)山路96號(hào)主要商戶均為個(gè)人購(gòu)買交通狀況3、7、21、22、23、41、42、43、47、53直達(dá)銷售熱線6091999占地面積營(yíng)業(yè)面積層數(shù)5棟11+1層；3棟18+1層；商業(yè)2層和1層建筑風(fēng)格中式檔次中高檔物管費(fèi)1元/桿/月車位人流量經(jīng)營(yíng)定位自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方式自主經(jīng)營(yíng)輻射范圍項(xiàng)目周邊居民及項(xiàng)目自身居民主力面積商業(yè)主力面積為71100多H、200多H交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房工程進(jìn)度現(xiàn)房售價(jià)起價(jià)0.6萬均價(jià)2.32.4萬最高價(jià)4萬多租價(jià)暫無暫

10、無暫無付款方式商業(yè)一次性付款或者銀行按揭6成；住宅一次性付款每平米優(yōu)惠50元；按揭七成；租售策略全部對(duì)外銷售，暫無優(yōu)惠政策銷售或租賃狀況因價(jià)位比較高，地理位置一般，銷售情況不樂觀；住宅部分給返遷戶，住宅銷售較好。各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容因?yàn)槭亲灾鹘?jīng)營(yíng)，所以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容沒有系統(tǒng)劃分。N0:3香榭廣場(chǎng)（在售）項(xiàng)目名稱香榭廣場(chǎng)發(fā)展商煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)商項(xiàng)目類型底商地理位置上市西路中段（十八超市的外鋪和內(nèi)鋪）主要商戶十八超市交通狀況交通便利42、6路等經(jīng)過銷售熱線6081888、6088878占地面積營(yíng)業(yè)面積4000平米;6層數(shù)地下1層+地上2層建筑風(fēng)格中式檔次中檔物管費(fèi)未定車位80個(gè)人流量一般經(jīng)營(yíng)定位地下

11、超市+綜合性物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式業(yè)主自營(yíng)輻射范圍上喬、塔山的居民主力面積15375平米交房標(biāo)準(zhǔn)初裝工程進(jìn)度現(xiàn)房售價(jià)起價(jià)9000元/平米均價(jià)最高價(jià)租價(jià)暫無暫無暫無付款方式一次性付款95折，按揭4成10年，98折租售策略所有鋪位返還3-5年租金，1830%;免收3個(gè)月的租金、管理費(fèi)，零租金進(jìn)駐銷售或租賃狀況剛開始認(rèn)購(gòu)，未開盤各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容-1層：十八超市1層：綜合性的，根據(jù)銷售情況而定（暫無細(xì)分）2層:未定N0:4祥龍嘉園（在售）項(xiàng)目名稱祥龍嘉園發(fā)展商飛龍建筑開發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)商無項(xiàng)目類型臨街地商地理位置南迎祥路中段主要商戶無交通狀況21、22、2、等多路交通經(jīng)過銷售熱線6719278占地面積營(yíng)業(yè)面積層數(shù)2層

12、建筑風(fēng)格中式檔次中檔物管費(fèi)未定車位50個(gè)左右人流量一般經(jīng)營(yíng)定位無經(jīng)營(yíng)方式自營(yíng)輻射范圍迎祥路、奇山東路一帶主力面積135200平米交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯工程進(jìn)度現(xiàn)房售價(jià)起價(jià)6000元/平米均價(jià)6900元/平米最高價(jià)7800元/平米租價(jià)暫無暫無暫無付款方式一次性付款，按揭4成10年租售策略無任何優(yōu)惠銷售或租賃狀況銷售50%左右各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容業(yè)主自己根據(jù)業(yè)態(tài)而定第三章芝果區(qū)住宅類比項(xiàng)目概況NO:1天鴻凱旋城（在售）項(xiàng)目名稱天鴻凱旋城發(fā)展商北樂天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目類型專業(yè)曲篇+商住辦公地理位置芝果區(qū)解放路國(guó)貿(mào)東交通狀況1、5、10、18、50等多路交通經(jīng)過，交通很方便總建面積167135

13、.1mJ（包括住宅）商業(yè)面積31258.1H容積率6.64公攤車位596物管費(fèi)棟數(shù)4棟主體樓，層數(shù)商業(yè)（地下一層+地上四層半）1#2#30層，3#31層，4#28層項(xiàng)目定位CBD商務(wù)區(qū)的典范主力面積交房標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)起價(jià)6937元/砧住宅）均價(jià)8000元/H（住宅）最高價(jià)8996元/nf（住宅）租價(jià)付款方式一次性按揭貸款60%10年主力賣點(diǎn)特權(quán)、經(jīng)典，南北雙主臥、陽(yáng)光海景完美珍藏、感受上層典范生活廣告訴求地王新標(biāo)、傳世臻品銷售狀況或租賃狀況商業(yè)尚未開盤，住宅銷售目前情況不錯(cuò)，1期推出40套全部售完（6937兀/nf起-8996元/nf高，客群北京、上海、淄博、韓國(guó)3組）；2期預(yù)推出80套,暫時(shí)沒對(duì)外

14、發(fā)售，先拿出37套解決關(guān)系戶，現(xiàn)在已售10套，其中1#2#銷售面積為：199m204優(yōu)205H;3#銷售面積為:95m120m150m160163m185m*;第二批價(jià)格為:起價(jià)7000元/m1均價(jià)8400元/H;最高價(jià)11000元/H；主要客戶為煙臺(tái)。綜合點(diǎn)評(píng)1#2#公寓面積：21592.82mJ（15層為商業(yè)），2單兀，2戶/2梯，層4戶，共30層，主力面積：200板樓3#公寓面積：23076.93H,四部電梯，1層6戶，主力面積90160H，塔樓4#辦公面積：24627.471層4戶，主力面積200nV左右商業(yè)：地下1層，地上4層半，半為會(huì)所；各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容未定N0:2雪玉花苑（在售）項(xiàng)目

15、名稱雪玉花夕巳發(fā)展商煙臺(tái)雪玉置業(yè)發(fā)展有限公司地理位置南大街150號(hào)交通狀況1.43.7.27.6.3.3031.32路項(xiàng)目類型商住容積率得房率總建面積10萬平米總棟數(shù)9棟售樓電話6696000總套數(shù)556（3號(hào)樓與8號(hào)樓除外）車位數(shù)6006工程進(jìn)度明年年底交房物業(yè)費(fèi)未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房起價(jià)3240元/平米（層差50元/平米）均價(jià)3500元/平米最高價(jià)3800元/平米付款方式一次性付款優(yōu)惠100元/平米才安揭7成20年規(guī)劃形態(tài)多層小高層1-4號(hào)樓11層,5-9號(hào)樓12層局層別墅戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例起價(jià)均價(jià)高價(jià)1號(hào)樓115.46112%81.28336%96.

16、14112%98.94112%2號(hào)樓122.9112%84.92336%94.6112%97.35112%4號(hào)樓116.18112%81.72112%96.74112%81.78224%99.56112%5號(hào)樓111.89224%64.98224%31224%41112%42112%51112%55112%52366%6號(hào)樓106.68244%112.59224%76.34244%7號(hào)樓106.68242%112.59224%76.34244%9號(hào)樓122.9122%84.92366%94.6122%97.35122%目標(biāo)客戶二次置業(yè)、新婚購(gòu)房配套設(shè)施沿街商鋪主力賣點(diǎn)煙臺(tái)最繁華的南大街西首，一

17、梯兩戶，全明設(shè)計(jì)，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)評(píng)外立面效果一般，僅靠南大街、噪音大N0:3陽(yáng)光富景（在售）項(xiàng)目名稱陽(yáng)光富景發(fā)展商煙臺(tái)二輕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置只楚路和楚鳳二路交界交通狀況1.6.27.49.3.30.31.32路項(xiàng)目類型多層住毛容積率1.04得房率總建面積10萬平米總棟數(shù)21棟，現(xiàn)今只售13棟（1、2、3、4、5、7、8、9、12、18、19、20、21）售樓電話6536388總套數(shù)現(xiàn)今銷售600套車位數(shù)工程進(jìn)度06年底交房物業(yè)費(fèi)未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房起價(jià)2890元/平米均價(jià)3108元/平米最高介3360元/平米付款方式一次性付款，按揭7成20年規(guī)劃形態(tài)多層21棟（6+1）小局層-局層別墅戶型配

18、比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例單層價(jià)格在售81.685.06360套60%180套50%一層：2890元/m?74.6976.48120套20%120套100%二層:3120元/m?89.2399.660套10%40套67%三層：3260元/H99.78110.1560套10%42套70%四層:3060元/nf未售124.71126.06五層:2960元/H115.15八層:3260兀/nf127.14東力口100元/m西力口60元/nf136.61133.59136.97目標(biāo)客戶二次置業(yè),新婚購(gòu)房，父母為子女購(gòu)房配套設(shè)施中心廣場(chǎng)、健身區(qū)、兒童游樂設(shè)施區(qū)、老年休閑區(qū)主力

19、賣點(diǎn)市區(qū)僅有，六層住宅大社區(qū)，頂層贈(zèng)送閣樓、幼兒園項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)評(píng)市區(qū)內(nèi)少有的多層社區(qū)，6樓送閣樓（同3樓一樣的價(jià)格），閣樓屋偵近乎為平層，適用率較高。位置相對(duì)雪玉花苑稍偏,這是一大弱點(diǎn)。N0:4今日花園（在售）項(xiàng)目名稱今日花園發(fā)展商煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司迪婕煙臺(tái)市環(huán)山路96號(hào)交通狀況3、7、21、22、23、41、42、43、47、53路直達(dá)項(xiàng)目類型中尚檔住宅（兩層網(wǎng)點(diǎn)）容積率1.72得房率80%-85%急建面積278000nr總棟數(shù)11棟（一期）總套數(shù)800套,除回遷戶還剩下674戶車位數(shù)工程進(jìn)度現(xiàn)房物業(yè)費(fèi)暫定1/情交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房起價(jià)4260元/什|均價(jià)4700元/平米最荷價(jià)5000元/平米

20、付款方式一次性付款每平米優(yōu)惠50元；按揭七成20年；規(guī)劃形態(tài)多層小高層5棟（11+1層）高層3棟（18+1層）別墅戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例起價(jià)均價(jià)商價(jià)小商層142.84rtf110套16%108套98%162.01rtf11套2%n套100%155.57nr11套2%9套82%103.69iff72套11%65套90%101.91iff136套20%130套96%164.24iff11套2%9套82%159.58rtf11套2%10套91%144.14nr11套2%11套100%156.03rtf11套2%9套82%157.47m：11套2%10套91%16

21、3.53M11套2%n套100%184.86irr11套2%10套91%152.5111套2%11套100%113.1222套3%22套100%141.7222套3%20套91%150.2211套2%10套91%166.9711套2%9套82%127.3644套7%44套100%110.53136套20%132套97%目標(biāo)客戶本市收入高的市民、個(gè)體戶、小企業(yè)老板。配套設(shè)施電話、有線電視、燃?xì)狻⑴瘹?、照明系統(tǒng)、停車場(chǎng)、安保、會(huì)所、超市。主力賣點(diǎn)環(huán)境優(yōu)雅、交通便利、配套設(shè)施弁全、歐式建筑風(fēng)格、樓間距大、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)評(píng)今日花園南有塔山競(jìng)技樂園，西有南山公園、虎巖潭，北臨體育公園、游泳第，規(guī)劃中的城市森

22、林公園隔路相望，環(huán)境優(yōu)雅；五大綠化觀景帶，綠樹成蔭；配套設(shè)施齊全，保安系統(tǒng)嚴(yán)密;歐式設(shè)計(jì)風(fēng)格；樓間距大；基本上銷售完。N0:5華僑新城（在售）項(xiàng)目名稱華僑新城發(fā)展商華僑置業(yè)煙臺(tái)品誠(chéng)廣告策劃有限公司全程策劃、銷售代理地理位置華僑賓館附近。售樓中心在煙臺(tái)華僑中學(xué)旁邊（勝利路3275號(hào)）交通狀況23、7、都經(jīng)過項(xiàng)目類型中局檔住宅（二層網(wǎng)點(diǎn)）容積率得房率75%以上總建面積總棟數(shù)7棟總套數(shù)102套車位數(shù)工程進(jìn)度06年下半年交房物業(yè)費(fèi)暫定1元/m2交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房起價(jià)4500元/nf均價(jià)4810元/nf最高價(jià)5310元/nV付款方式一次性每平米優(yōu)惠100元；按揭七成，遞減式還款規(guī)劃形態(tài)多層4棟3+1層小高層

23、2棟8+1層；1棟11+1層局層別墅戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例起價(jià)均價(jià)高價(jià)小同層(8+1)93.22m!12套12%30%左右4500元/4810元/nV5310元/nV111.48m22套2%172.99nr10套10%186.06m212套12%288.39nf2套2%336.96m22套2%小高層(11+1)159.31nr9套9%76.63m!18套18%151.47nr9套9%363.02m21套1%352.63nr1套1%多層(3+1)182.49m216套16%6000元/8000元/nV10000元/m1301.27nr8套8%目標(biāo)客戶本市收入

24、局的市民、個(gè)體戶、小企業(yè)老板。配套設(shè)施高度完善的保安系統(tǒng)、現(xiàn)代化的保潔服務(wù)、停車場(chǎng)、餐飲娛樂場(chǎng)所、健身室。主力賣點(diǎn)地理位置好；配套設(shè)施完備；房屋質(zhì)量高；戶型面積大項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)評(píng)地理位置優(yōu)越，依山而建，環(huán)境好，這些會(huì)吸引大部分人購(gòu)買。小區(qū)的配套設(shè)施齊全、規(guī)劃典雅，主要是仿造奧地利音樂花園修建。現(xiàn)在銷售情況一般，小區(qū)有地下兩層車庫(kù)，均價(jià)8000元網(wǎng)點(diǎn)3層。N0:6祥龍嘉園（在售）項(xiàng)目名稱祥龍嘉園發(fā)展商飛龍建筑開發(fā)有限公司地理位置南迎祥路中段交通狀況2、21、22等多路公車經(jīng)過項(xiàng)目類型中檔住宅（兩層網(wǎng)點(diǎn)）容積率得房率80%總建面積25979.52平米總棟數(shù)2棟總套數(shù)80套車位數(shù)50個(gè)左右工程進(jìn)度現(xiàn)房物

25、業(yè)費(fèi)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯起價(jià)3880元/平米（閣樓）均價(jià)4780元/平米最高價(jià)4880元/平米付款方式一次性付款；按揭七成20年；規(guī)劃形態(tài)多層2棟（5+1）小局層局層別贊戶型配比情況形態(tài)類別面積區(qū)間供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例起價(jià)均價(jià)高價(jià)多層141平米20套25%17套85%90.06平米20套25%20套100%115平米40套50%36套90%目標(biāo)客戶周邊的居民,二次換房者、部分新婚購(gòu)房配套設(shè)施底商主力賣點(diǎn)交通便利、生活配套設(shè)施齊全項(xiàng)目?jī)?yōu)劣點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目體量較小，形不成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但開發(fā)商的品牌較勢(shì)力,項(xiàng)目的建筑品質(zhì)較高。面對(duì)的目標(biāo)客戶群也很狹窄,就是周邊的換房者,芝呆區(qū)的二次置業(yè)者,和小部分的新婚購(gòu)

26、房者。項(xiàng)目附近二手房?jī)r(jià)格:地段竣工年份樓層面積總價(jià)單價(jià)配套備注奇山路19996+閣64+2025萬39062976煤暖棚奇山西街199528332萬3855煤暖棚磚混奇山中街198857223萬3194上寄19991890353888上寄西19996101383762精裝上寄西1995771+821.53028磚混2721上塔路1990260172833磚混上塔路672223055磚混上寄新市場(chǎng)下2000810027.52750上塔路19936+閣61+703354092519磚混塔山2001680.629.53660上寄西200068527.23200均價(jià)3226第二部分項(xiàng)目定位第一章商鋪部

27、分定位一、市場(chǎng)定位分析該項(xiàng)目位于芝呆區(qū)東部的南角所處區(qū)域相對(duì)獨(dú)立除北部通過上喬西路同市區(qū)相連外,西、南、東三個(gè)方向都被塔山環(huán)繞。同該區(qū)域緊密聯(lián)為一體的只有奇山、塔山等小區(qū)，約有45萬人口。所以當(dāng)?shù)厣虡I(yè)欠發(fā)達(dá)，不可能成為城市商業(yè)中心。在社區(qū)配套方面，只能夠考慮中等規(guī)模的超市和為日常生活提供服務(wù)的獨(dú)立店鋪。目前上市西路北部的spar超市（約4000平方米，發(fā)展商為煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司）已于近期開業(yè),萬光上市超市明年也將開業(yè)，屆時(shí)，該區(qū)域紅旗中路以北的居民,大部分將會(huì)到這兩個(gè)超市消費(fèi)，但是紅旗中路以南的兩萬多人口，特別是塔山小區(qū)的一萬人口，則大部分會(huì)截留在本項(xiàng)目。二、1#.2#底商定位分析根據(jù)以

28、上分析，我們建議，本項(xiàng)目1號(hào)樓和2號(hào)樓底商部分，以超級(jí)市場(chǎng)為主，附以沿街店鋪。產(chǎn)品定位：1、 面積60007000平方米的超市一個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)日用品和副食品等。（整體出租）年租金約為120萬左右。2、 面積25003000平方米的沿街店鋪22個(gè)左右（上下兩層聯(lián)售業(yè)態(tài)可以考慮定為日常服務(wù)配套或借助上市西路的優(yōu)勢(shì)，部分定為餐飲。均價(jià)7000元/平米。網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)深建議9.3米（1-2層聯(lián)售），面積在50、80、100、130、160、330平米左右/套；預(yù)計(jì)回籠資金：1750萬一2100萬元。面積劃分詳見（小高層一層平面圖13、 超市外鋪進(jìn)深4.2米，面積在1535平米左右/套；總面積221.72平米左右

29、,共10套，銷售均價(jià)6500元/平米；預(yù)計(jì)回籠資金：144萬元。面積劃分詳見（小高層一層平面圖三.3#5#底商定位分析3-5號(hào)樓部分，由于位于社區(qū)內(nèi)部，缺乏鄰街面。不適合做大型商廈。建議采用如下幾種思路操作：1、 兩個(gè)地下層全部做為停車場(chǎng)其中地下二層按原計(jì)劃做為項(xiàng)目自身配套，地下一層面向整個(gè)塔山小區(qū)發(fā)售。（據(jù)了解,由于本社區(qū)絕大部分建筑竣工于2000年之前，普遍缺少車庫(kù)配套，但是由于居民中的大部分經(jīng)濟(jì)條件較好，私家車擁有量很大。晚報(bào)曾報(bào)導(dǎo)該區(qū)域的轎車夜間被毀事件，因此，建設(shè)適量的車庫(kù)存在客觀市場(chǎng)需求1地下一層面積約為4400平方米，按此面積計(jì)算，地下車位在100個(gè)左右，每個(gè)車位售價(jià)5萬元，預(yù)計(jì)

30、回籠資金500萬左右。不利條件分析：- 上布小區(qū)的整個(gè)地勢(shì)成坡狀，越往南山勢(shì)越高,并且路段交通延綿不規(guī)則，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)的有車族是否愿意在此購(gòu)車位安全停靠，而徒步回家的可操作性缺乏把握。并且我們停車場(chǎng)的通達(dá)性不佳，對(duì)購(gòu)買的吸引力不大。- 上喬小區(qū)內(nèi)所居住的政府機(jī)關(guān)的相當(dāng)部分，今年或明年會(huì)搬遷到萊山的鹿鳴小區(qū)，他們中的大部分都是有車族。- 就目前走訪的情況看,現(xiàn)在大部分都是路面停車或樓前空地停車。因?yàn)檎麄€(gè)上布小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理和統(tǒng)一的規(guī)劃布局，停車雖然擁擠但也勉強(qiáng)過得去。因此，地下一層做停車場(chǎng)在銷售上存在一定風(fēng)險(xiǎn)，雖然利潤(rùn)客觀，但如果一旦銷售打不開局面，等于烏有!2、 地下一層定為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由于該區(qū)域

31、本來就是塔山市場(chǎng)所在地，在市場(chǎng)拆遷以前，該市場(chǎng)一直很繁榮，目前市場(chǎng)搬遷到對(duì)面,由于要橫穿紅旗中路，新市場(chǎng)一度不再繁榮，部分居民開始到奇山早市購(gòu)買農(nóng)副產(chǎn)品。如果本項(xiàng)目能夠重新興建市場(chǎng)，將會(huì)吸引部分老客戶。但是，要克服兩個(gè)困難：市場(chǎng)南遷后，缺乏臨街面，而且由地面遷至地下，容易產(chǎn)生消費(fèi)抗性。交通方面，變的擁擠，缺乏寬敞坡道，也容易產(chǎn)生抗性。為方便蔬菜經(jīng)營(yíng)業(yè)戶上貨，必須有足夠的車輛通道，而不能僅僅依靠臺(tái)階同外部通道聯(lián)系。建議按標(biāo)準(zhǔn)攤位劃分：根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y能力才巴攤位劃分為1米、2米、3米三種結(jié)構(gòu)，每米價(jià)格在7000元至9000元之間。攤位為背對(duì)背混凝土結(jié)構(gòu),跨度為3米（含混凝土臺(tái)階寬度1通道寬度為3

32、米。普通板房面積為9平方米/個(gè)，價(jià)格為5萬元左右。在預(yù)留足夠的通道后,整個(gè)樓層可劃分出普通板房65套左右，攤位500個(gè)左右銷售實(shí)行年返租總房款的6%,連續(xù)返3年，每年返一次。全部出售預(yù)計(jì)回收資金：65套x5萬元/套=325萬元500個(gè)x8000元=400萬元325萬元+400萬元725萬元725萬元（725萬元x6%又3年）=595萬元備注：出售攤位的產(chǎn)權(quán)40年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產(chǎn)權(quán)證，只簽訂銷售合同。全部出租預(yù)計(jì)年回收資金：板房每月每套的租金：9平米/套x80元/月福金=720元65套板房的月租金：720元/月/套x65套=46800元65套板房的年租金：46800元/月x

33、12月=56.16萬元500個(gè)攤位的月租金：80元/個(gè)/月x500個(gè)=4,0000元500個(gè)攤位的年租金：40000元/月x12月=48萬元板房+攤位的年租金：56.16萬元+48萬元=104.16萬元如果全部出租預(yù)計(jì)8年的時(shí)間將收回投資成本。第九年開始純賺。一半銷售一半出租的預(yù)計(jì)回收資金:銷售：板房按32套銷售的預(yù)計(jì)回收斐金：32套x5萬元/套=160萬元200萬元攤位按250個(gè)銷售的預(yù)計(jì)回收資金：250個(gè)x8000元銷售回收資金：160萬元+200萬元=360萬元出租：板房按33套出租的年預(yù)計(jì)回收資金：33套x720元/月x12月=28.51萬元/年攤位按250個(gè)出租的年預(yù)計(jì)回收資金：25

34、0個(gè)X80元/月乂12月=24萬元/年出租年回收資金：28.51萬元+24萬元=52.51萬元參考塔山新市場(chǎng)價(jià)格：物業(yè)類型面積租價(jià)物管費(fèi)稅費(fèi)備注攤位3米1080元/季度60元/月60元/月攤位3米800元/季度60元/月60元/月小房9平方米6000多元/年60元/月60元/月小房9平方米7000元/年60元/月60元/月店鋪23平方米14000元/年店鋪23平方米12000元/年店鋪23平方米10000元/年備注總面積：2025平米總攤位：320個(gè)總鋪位：48個(gè)東西主通道：5.25米南北主通道：6.75米區(qū)間通道：3.75米列通道：2米排通道：1.8米臺(tái)面寬：0.9米臺(tái)面與站人之間：1.2米4、地下一層定為娛樂層但是作為居民，不愿意在自己家底下，產(chǎn)生帶有噪音污染、賭博或特色服務(wù)性質(zhì)的業(yè)態(tài)。如練歌房、迪廳、麻將室、電子游戲、網(wǎng)吧、洗浴中心等。因此，娛樂業(yè)范圍將大大縮小。如果經(jīng)營(yíng)沒有特色,業(yè)主達(dá)不到預(yù)期的受益，那么很可能就會(huì)面臨倒閉、停業(yè)。因此，在這里做娛樂、休閑類的業(yè)態(tài),環(huán)境和位置上缺乏支持，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，可彳亍性較小。另外，由于經(jīng)營(yíng)娛樂業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營(yíng)，不利于資金回收。所以,從現(xiàn)實(shí)情況考慮,客觀上我們并不贊成把地下一層做成娛樂及其相關(guān)的休閑業(yè)態(tài)。第二章住宅部分定位的分析項(xiàng)目swot分析一、優(yōu)勢(shì)1、交通便利北邊緊鄰紅旗中路，橫貫萊山、芝呆、福山三區(qū)。東鄰上喬西