民營房地產(chǎn)開發(fā)與管理規(guī)章制度

1、民營房地產(chǎn)開發(fā)與治理規(guī)章制度第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第1條方案、立項(xiàng).1 .方案.公司指從事房地產(chǎn)開發(fā)的全資或控股公司辦公室負(fù)責(zé)編制項(xiàng) 目的年度房地立開發(fā)方案和預(yù)測本年度在建工程完成情況,經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn) 后,報(bào)集團(tuán)公司統(tǒng)一上報(bào)國家方案部門,申報(bào)基建方案.對未列入年度市有關(guān)部門辦理補(bǔ)充方案和立項(xiàng)手續(xù),關(guān)負(fù)責(zé)跟蹤與落實(shí).基建統(tǒng)計(jì)報(bào)表,由公司辦公室負(fù)責(zé)編制與上報(bào).2 .立項(xiàng).凡自有土地或合作、合資、投標(biāo)等土地的房地產(chǎn)開發(fā),均由辦公 室負(fù)責(zé)立項(xiàng)報(bào)批,工程部予以配合,并進(jìn)行工程的可行性研究.工程的立項(xiàng),投資總額在100萬元以下的含100萬元,由經(jīng)理 100萬元至200萬元的含200萬元,由總工程師 200萬元

2、以上的,由集團(tuán)公司總經(jīng)理審批.凡未按上述規(guī)定和審批程序批準(zhǔn)的,不得立項(xiàng),不得簽定合同或協(xié)議.否 那么,造成經(jīng)濟(jì)損失的,要追究有關(guān)人員的責(zé)任.第2條 前期開發(fā)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)1 .前期開發(fā).辦理用地紅線、征地、合作或合資的談判,聯(lián)系繳納地價(jià)和 市政配套費(fèi)、拆遷,委托測量與勘探、委托規(guī)劃與設(shè)計(jì)(擴(kuò)初階級)等前期 工作及有關(guān)報(bào)批事項(xiàng),均由辦公室負(fù)責(zé).與此有關(guān)的合同(協(xié)議),亦由辦公室草擬,按審批權(quán)限規(guī)定上報(bào)審批.2 .規(guī)劃、設(shè)計(jì).(1)建設(shè)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì),凡公司設(shè)計(jì)室自己能夠承當(dāng)?shù)木稍O(shè)計(jì)室 承當(dāng),設(shè)計(jì)室承當(dāng)不了的,才委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì).(2)委托設(shè)計(jì)采用投標(biāo)方式.規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前,辦公室要編寫設(shè)計(jì)工程

3、 委托書,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后,才正式抽設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì).施工圖設(shè)計(jì)階段,由工程部負(fù)責(zé),直至完成施工設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)交底、圖紙會 審.無論是擴(kuò)初階段,還是施工階段,未經(jīng)經(jīng)理許可,任何人不得擅自提升或 降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn).(3)設(shè)計(jì)室進(jìn)行設(shè)計(jì)應(yīng)遵守基建設(shè)程度,對各類工業(yè)與民用建筑的新 建、擴(kuò)建、居住小區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃及市政工程等,在設(shè)計(jì)室級別范圍的,均 應(yīng)積極地承當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)：對公司的工程工程,更應(yīng)積極組織力量完成.(4)設(shè)計(jì)室對外承接設(shè)計(jì)任務(wù)時(shí)應(yīng)與建設(shè)單位辦理設(shè)計(jì)工程任務(wù)委托手 續(xù).建設(shè)單位需向設(shè)計(jì)室提供以下資料：當(dāng)處基建方案指標(biāo)或其他有效文件,建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要求與工藝資料,地形圖和工程地質(zhì)勘察資料等.設(shè)計(jì)室設(shè)計(jì)收

4、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行(5)設(shè)計(jì)室建立工序治理體系：階段名稱責(zé)任人員說明設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)任務(wù)單經(jīng)理包括設(shè)計(jì)工程情況及總進(jìn)度安排情況準(zhǔn)備現(xiàn)場踏勘記錄建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)者擴(kuò)本階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計(jì)劃主任工程師或工程負(fù)責(zé)人需符合總進(jìn)度安排初事前指導(dǎo)記錄主任工程師或工程負(fù)責(zé)人本階段及下階級的事前指導(dǎo),分專業(yè)進(jìn)行設(shè)建筑方案評義主任工程師或工程負(fù)責(zé)人宜邀請建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人參加計(jì)擴(kuò)初方案評議主任工程師或工程負(fù)責(zé)人包括校對、審核與審定記錄本階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計(jì)劃主任工程師或工程負(fù)責(zé)人施事前指導(dǎo)記錄主任工程師或工程負(fù)責(zé)人含市(縣)有關(guān)主管部門審查方案的信息反應(yīng)情況工中間檢查記錄主任工程師或工程負(fù)責(zé)人按需要圖校

5、對與合簽記錄校對者各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙會審(含設(shè)計(jì)概算)設(shè)各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量評定審核者計(jì)審定記錄經(jīng)理按需要施工設(shè)計(jì)施工交底工程負(fù)責(zé)人等及時(shí)修改不利于施工或設(shè)計(jì)不合理的設(shè)計(jì)配合工地效勞記錄設(shè)計(jì)者及時(shí)及竣工驗(yàn)收記錄設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)文件及圖紙歸檔工程負(fù)責(zé)人工程驗(yàn)收后15天內(nèi)結(jié)束使用回訪(6)統(tǒng)計(jì)治理由經(jīng)理持,每年11月份制定第二年度的工作方案和經(jīng)營 方案,要求全員關(guān)心、促進(jìn)經(jīng)營方案的完成,生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表應(yīng)保證其準(zhǔn)確性 和及時(shí)性,經(jīng)設(shè)計(jì)室負(fù)責(zé)人審核后上報(bào).(7)凡修改設(shè)計(jì),必須經(jīng)工程負(fù)責(zé)人與主任工程師聯(lián)審,報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后 執(zhí)行.(8)設(shè)計(jì)底圖、文件及圖紙,一經(jīng)歸檔,一般不予調(diào)用.確實(shí)需要,必 須經(jīng)設(shè)計(jì)室負(fù)責(zé)人和經(jīng)理同

6、意方準(zhǔn)調(diào)用.第3條招標(biāo)、合同、訂貨.1 .開發(fā)工程施工隊(duì)伍的選擇、資格審查,由工程部負(fù)責(zé)調(diào)查、摸底,經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后,再向市(縣)主管工程招標(biāo)部門推薦,假設(shè)屬公司自行招標(biāo),那么由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)招標(biāo)、定標(biāo).工程合同正式簽定之前須按審批權(quán)限規(guī)定上 級報(bào)準(zhǔn).2 .公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長由經(jīng)理擔(dān)任,成員 5人或5人以上.其中2名 工程師、1名辦公室負(fù)責(zé)人、1名預(yù)決算人員、1名會計(jì).3 .標(biāo)底確實(shí)定,依規(guī)定標(biāo)底認(rèn)定權(quán)屬市縣審計(jì)站、建設(shè)銀行或有關(guān)部門.公司招標(biāo)小組人員對標(biāo)底必須保密.4 .零星工程、單項(xiàng)工程或某些議標(biāo)工程,由承包單位編制預(yù)算,預(yù)決算人員和工程部負(fù)責(zé)人審核,報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn).施工合同及與工程工程有關(guān)的

7、合同,均由預(yù)決算人員擬稿,工程部負(fù)責(zé)人審核.工程、施工合同金額在 100萬元經(jīng)內(nèi)的含100萬元由經(jīng)理審批,100萬至200萬元的含200元元由總工程師審批.200萬元以上的由集團(tuán)公司總經(jīng)理審批.工程、施工合同必須按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)前方能正式簽訂.6 .大型機(jī)電設(shè)備、高級衛(wèi)生潔具和高級裝修材料等物資的訂貨,工程部將報(bào)價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量和供給商的資信等情況匯總,提出訂貨方案,訂貨總額在50萬元以下的含50萬元由公司經(jīng)理批準(zhǔn),50萬元至100萬元以上的由集 團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn),經(jīng)批準(zhǔn)后再由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施.以上所有合同在簽定后 1周內(nèi)需交財(cái)務(wù)部辦公室備案.第4條工程治理1 .認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和省、市有關(guān)根本建設(shè)的政

8、策、法令、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn), 按圖施工,嚴(yán)格執(zhí)行根本建設(shè)程序和施工程序.2 .組織實(shí)施工程場地的三通一平,聯(lián)系并辦理水電進(jìn)場,爭取辦理電 訊進(jìn)場.3 .負(fù)責(zé)組織工程施工前的圖紙會審,負(fù)責(zé)施工過程中的隱蔽工程的驗(yàn)收、 施工質(zhì)量的檢查與監(jiān)督、重要施工舉措確實(shí)定以及有關(guān)的簽證工作.4 .催促施工單位作好工程材料的取樣檢驗(yàn)工作,檢查施工單位所用材料的 合格證.5 .催促施工單位作好分部、分項(xiàng)的自檢、互檢工作.6 .催促施工單位作好平安施工的各項(xiàng)工作,并組織施工單位防火炳答,質(zhì) 安員每月進(jìn)進(jìn)一次消防、平安檢查.7 .及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題并及時(shí)處理.對質(zhì)量事故,必須向公司及有 關(guān)上級部門反映,合理處理.屬現(xiàn)

9、場治理人員人為造成的工程事故,應(yīng)追究 當(dāng)事人的責(zé)任,造成經(jīng)濟(jì)損失的,按獎罰制度進(jìn)行獎罰,觸犯刑律的,交由 司法部門處理.8 .催促施工單位按合同要求完成工程進(jìn)度,并實(shí)事求是地對工程進(jìn)度作出 簽證.9 .解決協(xié)調(diào)好2個以上建筑、安裝單位的施工交叉和矛盾.10 .對機(jī)電安裝工程的驗(yàn)收,認(rèn)真組織調(diào)試,嚴(yán)格把關(guān).11 .負(fù)責(zé)工程維修.催促施工單位對竣工驗(yàn)收時(shí)提出的維修返工工程 要及時(shí)完成,催促施工單位對在合同保修期內(nèi)出現(xiàn)的因施工質(zhì)量引起的問題 及時(shí)予以處理.第5條預(yù)算、決算.1 .編制和復(fù)核零星工程、單項(xiàng)工程、設(shè)計(jì)變更工程或某些招標(biāo)、議標(biāo)工程 的預(yù)算.2 .復(fù)核工程決算書.工程部負(fù)責(zé)人先審,再由經(jīng)理審

10、查后,報(bào)集團(tuán)公司計(jì) 劃財(cái)務(wù)部、總會計(jì)師、市縣審計(jì)站或建設(shè)銀行審定.3 .投資方案內(nèi)的室外工程、零星工程,總造價(jià)在 5萬元以內(nèi)的含萬 元,由工程部和辦公室負(fù)責(zé)人聯(lián)合審批, 5萬元經(jīng)上的由經(jīng)理審批.第6條工程款.1 .工程款根據(jù)已按審批權(quán)限批準(zhǔn)的合同所規(guī)定的時(shí)間、金額按程序由經(jīng)理 簽署前方可匯出.2 .工程部會同財(cái)務(wù)部根據(jù)工程進(jìn)度和市方案局下達(dá)的年度方案,編制投資 工程工程的年度、季度用款方案,由經(jīng)理審定,報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后, 交財(cái)務(wù)部或方案財(cái)務(wù)部組織資金3 .工程部根據(jù)工程進(jìn)度,在季度前10天,提出下季度用款方案,經(jīng)財(cái)務(wù) 部復(fù)核,經(jīng)理審定批準(zhǔn)后,由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同撥款.4 .由施工單位提出的工

11、程進(jìn)度用款含備料款、實(shí)物量和形象進(jìn)度,須 經(jīng)工程部復(fù)核,經(jīng)理審定后批準(zhǔn)后,財(cái)務(wù)部才能撥款.5 .工程決算.按預(yù)、決算程序逐級上報(bào)審批并經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后,財(cái)務(wù)部才給 予決算.第7條竣工、驗(yàn)收.1.工程工程竣工后,工程治理負(fù)責(zé)人報(bào)告辦公室,由辦公室組織有關(guān)單位 含工程、設(shè)計(jì)人員進(jìn)行初驗(yàn),初驗(yàn)合格后,由辦公室向建設(shè)局等有關(guān)部 門申請驗(yàn)收,并組織有關(guān)部門共同進(jìn)行驗(yàn)收.2.工程工程驗(yàn)收合格后,工程部負(fù)責(zé)將符合要求的竣工資料包括重要施 工日記、圖紙會審記錄、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、現(xiàn)場驗(yàn) 證、質(zhì)量事故處理報(bào)告、竣工圖等移交辦公室,辦公室將有關(guān)資料綜合整 理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào)送,經(jīng)審查驗(yàn)收

12、后按分級治理范圍進(jìn)行管 理.3.驗(yàn)收后的工程工程,由辦公室根據(jù)集團(tuán)公司指示分別作出：商品房銷 售、自用、合資合作或出租等經(jīng)營安排,并授權(quán)物業(yè)治理部門實(shí)施物業(yè)管第8條 技術(shù)檔案治理.技術(shù)檔案包括合同、協(xié)議由辦公室負(fù)責(zé)管 理.1 .收集、保管工程工程的原始資料,包括用地紅線圖、征地協(xié)議、合作用 地協(xié) 議、拆遷證、建筑許可證、開工證和建設(shè)許可證等.2 .工程開工前向市縣城建檔案館辦理有關(guān)手續(xù),工程竣工后,按規(guī)定 向市縣建檔案館報(bào)送檔案.3 .協(xié)同地盤治理人員,審查施工單位提交的竣工資料,保管工程工程的全 套竣工資料包括設(shè)計(jì)變更、機(jī)電產(chǎn)品說明書等技術(shù)資料.第二節(jié)房產(chǎn)銷售第9條 商品房的銷售,由經(jīng)營部組

13、織,辦公室予以協(xié)助,銷售的策略、 平均售價(jià)、售樓日期等由經(jīng)營部提出書面報(bào)告,經(jīng)經(jīng)理審批后,報(bào)集團(tuán)公司 總工程師、總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施.第10條商品房的銷售,除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成 品房以工程開工后計(jì)算一次性付款享有九五折優(yōu)惠外,其余均不得享有優(yōu)惠.特殊情況,售樓花一次性付款九折以下不含必折、成品 房一次性付款九五折以下不含九五折,分期付款享有折頭優(yōu)惠的,一律 經(jīng)經(jīng)理核準(zhǔn),并報(bào)集團(tuán)總工程師批準(zhǔn)后,才能辦理.否那么將追究有關(guān)人員的 經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任.第11條 銷售方案由經(jīng)營部牽,會同工程部、辦公室等有關(guān)部門共同制 訂,根據(jù)樓層、方向等因素確定每單元的明細(xì)價(jià)格,經(jīng)經(jīng)理審定,報(bào)總工程

14、師和總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行.第12條 售樓的所有宣傳資料,包括售樓書、售樓廣告等,由辦公室同 經(jīng)營部擬稿,原稿由經(jīng)理核準(zhǔn),報(bào)總工程師批準(zhǔn)后,方可委托付印.第13條 銷售商品房的申報(bào)手續(xù),含預(yù)售樓花、境外銷售批文、外匯管 理局批文、公證、按揭委托和產(chǎn)權(quán)證等,由辦公室負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部 辦理.第14條 房產(chǎn)銷售結(jié)束后,由辦公室、經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部共同負(fù)責(zé)寫出工 程工程投資效益總結(jié)報(bào)告,由經(jīng)理審定后,上報(bào)總工程師、總會計(jì)師和總經(jīng) 理.第15條 樣板房根據(jù)經(jīng)理的意見,由工程部負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、辦公室擬 定裝修和施工方案、工期,組織施工及購置家私、花草等.樣板房完成后, 開放給客戶參觀,由經(jīng)營部保管,直至售樓結(jié)

15、束.樣板房及一切家私由經(jīng)營 部會同辦公室制定方案報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后作出處理第三節(jié)物業(yè)治理第16條 工程工程確定以后,物業(yè)治理部門應(yīng)派有關(guān)水、電等專業(yè)人員,參與專業(yè)工程的現(xiàn)場治理,了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況,以便于今后進(jìn)行治理.第17條 購房業(yè)主提出修改房屋的,在工程竣工前不予受理；在工程竣工后業(yè)主入伙前,經(jīng)經(jīng)理同意,按如下辦理：1 .業(yè)主入伙前,由經(jīng)營部通知工程部安排施工.施工隊(duì)伍由工程部安排,不得由業(yè)主選擇.并向業(yè)主收取總造價(jià) 5%的施工治理費(fèi).2 .物業(yè)已移交給物業(yè)部門治理的,由物業(yè)部通知工程部安排施工.施工隊(duì)伍由工程安排,不得由業(yè)主選擇.并向業(yè)主收取 5%的施工治理費(fèi).第18條 工

16、程竣工后,在1年的維修保養(yǎng)期間,物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時(shí),應(yīng)及時(shí)向工程部反映,由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕.第19條 正常使用期不含保修期,業(yè)主裝修,應(yīng)先報(bào)物業(yè)部門審查 批準(zhǔn).如有大的改動影響結(jié)構(gòu)平安或影響相鄰住房使用功能的,先由物業(yè)部 門會同工程部審查,報(bào)經(jīng)理和總工程師批準(zhǔn)后才能施工.使用期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的,物業(yè)部門應(yīng)立即通知工程部于24小時(shí)內(nèi)派人進(jìn)行維修,不得推遲拖延,影響信譽(yù).第20條公司根據(jù)各住宅小區(qū)的特點(diǎn),建立各住宅小區(qū)的物業(yè)治理處, 對各住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一、有效的治理.第21條 各住宅小區(qū)的物業(yè)治理處配備必析基層領(lǐng)導(dǎo)、治理員、保安 員、水電工、清潔工等,對住宅小區(qū)的治理工作承當(dāng)全部責(zé)任.第22條 住宅小區(qū)的治理人員,必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章 制度,熟悉治理業(yè)務(wù),為住戶提供優(yōu)質(zhì)效勞,把小區(qū)治理好.第23條物業(yè)治理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃,嚴(yán) 禁各種違章改建和搭建.第24條 物業(yè)治理處負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓梯和公共場所設(shè) 施進(jìn)行治理和清潔,設(shè)立果皮箱和垃圾收集清運(yùn)點(diǎn),保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi) 生,創(chuàng)立文明衛(wèi)生小區(qū).第25條 住宅小區(qū)的綠化樹木、花草、草地等設(shè)專人進(jìn)行治理負(fù) 責(zé)淋水、施肥、噴藥、剪枝、補(bǔ)種等.第26條 各住宅小區(qū)按實(shí)際需要配備假設(shè)干名水電工,維護(hù)供水供電,保 證住戶用水、用電和電梯正常運(yùn)