房地產企業(yè)會計實務常見問題簡答

1、房地產企業(yè)會計實務常見問題簡答房地產企業(yè)會計實務常見問題簡答問:房產分兩期開發(fā),一期建造的園林景觀,會所等的本錢應在兩期本錢中分配.分配的標準以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標準？答：建筑面積是房地產開發(fā)各期本錢分配的主要標準,一般都采用此標準分配一些共同本錢,如各期之間,配套設施、根底設施的本錢等,對于前期和配套費用,其發(fā)生的本錢與土地面積沒有直接關系,而與建筑面積有關系,所以,其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤.可銷售面積是單位本錢計算根底.參見下面詳述：由于土地費用和前期、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的,所以,這局部費用除按上述開發(fā)本錢的相應明細科目進行歸集外,還

2、要采用一定的分攤標準在各本錢對象之間進行分攤.分攤的標準有兩個,即土地面積和建筑面積O由于企業(yè)在獲得土地后必須根據規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進行規(guī)劃設計,不得超容積率設計和施工,所以,該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經確定.但由于工程的分期施工,使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配.如果按土地面積進行分攤,那么就會造成以高層為主的那一期單方土地本錢低,而以多層或聯排為主的一期單方土地本錢高.在土地成本占開發(fā)本錢比例較高的地區(qū),按土地面積進行分攤就會造成各期本錢忽高忽低,不能真實反映工程的實際成本.因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比擬合理.但如果建造的產品有明顯的差異,比方

3、將其中一局部土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等,與另外一局部土地上建造的是完全不同*質和不同用途的產品時,用土地面積進行分攤更符合工程的實際情況.所以,企業(yè)可根據工程開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用,但一經確定不得隨意更改.根據取得的實測報告列示完工開發(fā)產品建筑面積的分布情況,并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確*.區(qū)分那些是可售面積,那些是不可售面積包括不可售的人防車庫、自行車庫、公建局部、教育設施、由于光照缺乏無法銷售的房屋和居委會、物業(yè)辦公用房屋等.對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬,如在銷

4、售合同中明確產權屬于開發(fā)商所有,那么屬可售面積；如明確屬全體業(yè)主,那么屬不可售面積,最終計算出實際可售房屋面積.這是計算單位本錢的依據,如果面積計算不準確,直接影響銷售本錢和銷售利潤計算的準確*.問:把會所作為售樓處,會所的裝修費用和工程施工費用是放在“建筑安裝施工費“還是在公共配套設施費“核算？在公共配套設施中核算的“會所等設施,需要核算的內容包含些什么？答：把會所作為售樓處,理論上是會所的臨時用途,按會所公共配套設施核算：(1)(1)屬于非營利*且產權屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理.？(2)(2)屬于

5、營利*的,或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應當單獨核算其本錢.除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產品進行處理.？按售樓處核算那么看其是否能夠單獨作為本錢對象進行核算,而分別作為自建固定資產或開發(fā)產品核算,兼作售樓處的會所如果屬于(2)(2)類,那么無矛盾.但如果無產權,為業(yè)主共有那么應該核算在公共配套設施費項下.3131 號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮.在公共配套設施中核算的“會所等設施,需要核算的內容主要是配套設施建造本錢,很多企業(yè)將配套設施專門作為一項開發(fā)產品核算其本錢,然后分攤計入不同開發(fā)產品的開發(fā)本錢

6、項下的公共配套設施費問:房屋實測報告的“房屋建筑總面積是不是等于售產品的銷售面積+“公建面積 公共綠化占地面積 ？ 實測報告上可售面積指的是“住宅答：根據?房產測量標準?房屋實測報告的房屋建筑,面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積.問:為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費有廣告費發(fā)票,可以放在治理費用其他人工本錢核算嗎？稅務是不是會把這一支出調整到廣告費？“可總、答：稅務認定的廣告費是為銷售產品所做的廣告,人員招聘廣告是人力資源費用,不需調整.問:根底設施費的中綠化的核算內容,是否僅指建造綠化的工程費用？綠化的面積不在建筑面積計算范圍吧?答：綠化占地不分攤土地本錢,綠化不形成建筑物,不應納

7、入建筑面積計算.問:銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制費和樓書印刷費等,按稅務口徑劃分的廣告費和業(yè)務宣傳費是哪幾項?答：廣告費包括媒體廣告費、戶外發(fā)布費,展位費及展臺搭建費作為展覽費,其他應歸入宣傳費.業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用,主要是指未 1 1 過媒體的廣告*支出,包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品等；廣告費那么是企業(yè)通過媒體向公眾介紹商品、勞務和企業(yè)信等發(fā)生的相關費用.?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?明確規(guī)定,納稅人申報扣除的廣告費支出,必須符合以下 3 3 個條件：一是廣告是通過經工商部門

8、批準的專門機構制作的；二是已實際支付費用,并取得相應發(fā)票；三是通過一定的媒體傳播.不具備其中任何一個條件的,稅務機關將不允許作為廣告費予以稅前扣除.問:對于員工上下班的交通費補貼,由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷,應付福利費核算,這涉及應交個人所得稅問題嗎？答：應該說這是目前多數公司的報支交通費補貼的方法,但不應從應付福利費列支,直接進入費用.如果直接發(fā)進工資那么需要繳納個人所,順便提一下,關于通訊費浙江省的標準是主要負責人50500 0元與一般人員30300 0元,免交個人所得稅.但需要到地稅局備案問:31:31 號文中計入開發(fā)產品本錢的費用必須是真實發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外,各項預提或應付費用

9、不得計入開發(fā)產品本錢.“哪些是稅收規(guī)定可以預提和應付計入本錢的？答：稅收規(guī)定可以預提和應付計入本錢的包括：應付福利費、教育經費、工會經費；財政部?房地產開發(fā)企業(yè)財務治理假設干問題的補充規(guī)定?“經有權機關批準建設的公共配套設施,建設規(guī)模占開發(fā)工程比重較大的,經主管財政機關批準后,房地產開發(fā)企業(yè)可根據建筑面積或投資比例采取預提方法從開發(fā)本錢中計提公共配套設施費.預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設,不得挪作他用.采取預提方法建設的公共配套設施,房地產開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓.國家稅務總局關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅治理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費,有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的,可在銷售房地產時進行預提.配套設施建設全部結束后,應進行匯算.售后發(fā)生的配套設施費預提比例,可由企業(yè)提出申請,主管稅務機關審核同意后執(zhí)行.外資房企在開發(fā)費用預提方面有更大的空間問:計提折舊以前年度都是按 3%3%殘值率,計算的折舊現在根據 5%5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致,該如何帳務處理？答：稅法對內資企業(yè)固定資產殘值比例規(guī)定為 3%3%- -5%,5%,因此在 3%3%到 5%5%調整不影響計稅,不過作為一項變更,應及時向稅務部門備案,并說明變更理由.問:廣告費和業(yè)務宣傳費是否在“