房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

1、噓，我們肯定會(huì)大賣的粵海門項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告噓，我們肯定會(huì)大賣的粵海門項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告粵海門項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告目錄粵海門項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告目錄1,深圳樓市近況2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢(shì)3,附近樓盤對(duì)比粵海門項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1,深圳樓市近況2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢(shì)3,附近樓盤對(duì)比4,調(diào)查問(wèn)卷與分析5,建議開(kāi)發(fā)方案社會(huì)經(jīng)濟(jì)近況市人大常委會(huì)報(bào)告指出，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中向好、質(zhì)量型增長(zhǎng)特征更加明顯、發(fā)展動(dòng)能持續(xù)增強(qiáng)、發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)近期政策【深圳購(gòu)房新政策2016】2016年深圳購(gòu)房最新政策一、加大住房用地供應(yīng)力度，有效增加住房供給二、優(yōu)化土地出讓模式，加強(qiáng)土地購(gòu)置資金監(jiān)管五、加強(qiáng)商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售價(jià)格管理

2、六、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策四、完善住房限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)需求三、調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，增加普通住房供應(yīng)七、嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為八、加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善房地產(chǎn)調(diào)控制度社會(huì)經(jīng)濟(jì)近況深圳樓市近況2015年，深圳商品房?jī)r(jià)格為7659.18元元/平方米平方米，同比上漲17.28。部分地區(qū)樓價(jià)甚至一度漲幅高達(dá)23價(jià)格上漲明顯房屋供求失衡批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，18月份深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積為42萬(wàn)平方米，銷售面積為551萬(wàn)平方米，兩者比率僅為73:1。房產(chǎn)依然熱門深圳每年平均出讓土地面積在112平方公里平方公里剩余建設(shè)用地僅夠出讓2年。近幾年來(lái)，深圳每年出讓房地產(chǎn)用

3、地在1平方公里上下樓市求大于供深圳12萬(wàn)人口，2多萬(wàn)常住戶口，大多數(shù)是外來(lái)人口，其中可能購(gòu)房的潛在客戶有6萬(wàn)萬(wàn)之眾。客戶面和需求量都是巨大的。政策調(diào)控有效10月3日至9日，深圳一手住宅成交789套，成交面積7.4萬(wàn)平方米，與上一周比，分別上升52.3%和48.5%，新房成交均價(jià)為43400元/平方米。但由于新政出臺(tái)，長(zhǎng)期長(zhǎng)期來(lái)看，來(lái)看，新房新房實(shí)際成交將會(huì)明顯降低。實(shí)際成交將會(huì)明顯降低。房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)010000200003000040000500006000070000010203040506070802014201520162017房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)圖需求供給價(jià)格2016年房地產(chǎn)價(jià)格將在201

4、5年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升?；浐ｉT區(qū)位優(yōu)勢(shì)宗地紅線2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢(shì)粵海門娛樂(lè)休閑區(qū)休閑市政醫(yī)療城市軌道交通購(gòu)物餐飲工作高等教育城市主要交通干道區(qū)位分析市場(chǎng)定位區(qū)域特點(diǎn):住房商場(chǎng)寫字樓交通方便配套設(shè)施完善場(chǎng)地小工廠市場(chǎng)定位住房商場(chǎng)寫字樓工廠75%0%15%10%市場(chǎng)細(xì)分：該地塊面積有限，不適宜發(fā)展商業(yè)物業(yè)。且附近有發(fā)展規(guī)模巨大的商業(yè)物業(yè)海岸城，若發(fā)展商業(yè)物業(yè)將難以與其競(jìng)爭(zhēng)。建議只劃出一部分作為商業(yè)用地。 市場(chǎng)細(xì)分：該地塊面積有限，不適宜發(fā)展工業(yè)物業(yè)。且發(fā)展工業(yè)物業(yè)一般會(huì)帶來(lái)噪音和污染，對(duì)周圍環(huán)境帶來(lái)巨大負(fù)面影響。 市場(chǎng)細(xì)分：粵海門宗地適宜發(fā)展居住物業(yè)，別墅除外，單身公寓或普通住宅都是不錯(cuò)的

5、選擇。可以滿足在學(xué)型家庭，購(gòu)物交際型居民，上班族，高級(jí)白領(lǐng)的需要。市場(chǎng)細(xì)分：由于粵海門周圍有較多辦公場(chǎng)所和寫字樓，如果發(fā)展寫字樓比較容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，不建議向?qū)懽謽欠较蛉姘l(fā)展。但是可以劃小部分區(qū)域作為寫字樓。附近樓盤對(duì)比附近樓盤對(duì)比樓盤名海岸明珠開(kāi)發(fā)商寶安勁力工貿(mào)發(fā)展有限公司管理公司深圳市盛孚物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)2.5元/平米月總建筑面積60000平方米總戶數(shù)482戶 目標(biāo)客戶群中等收入水平客戶現(xiàn)階段產(chǎn)品類型 住宅銷售價(jià)格74000左右/平米裝修情況精裝修主力戶型面積70-150平米海岸明珠小區(qū)位于南山中心區(qū)商業(yè)步行街，后海大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處吡臨濱海大道，交通四通八達(dá)，非常適合自駕出行，出行即有

6、海印長(zhǎng)城公交站，2號(hào)地鐵線附近有海岸城和后海總部基地。A、B、C、D、E、F、G共7棟組成全封閉式小區(qū)。012345678910交通7配套設(shè)施9價(jià)格7環(huán)境7物業(yè)8附近樓盤對(duì)比樓盤名深圳灣一號(hào)開(kāi)發(fā)商深圳市鵬瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理公司 仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)13.6元/平方月總建筑面積358000平米預(yù)售套數(shù)85套目標(biāo)客戶群富人現(xiàn)階段產(chǎn)品類型大戶型商務(wù)公寓銷售價(jià)格200000左右/平米裝修情況豪宅精裝主力戶型面積430平米深圳乃至全國(guó)的頂級(jí)豪宅,內(nèi)部裝修十分繁華,且裝修很不一使得每家每戶設(shè)計(jì)都有自己特色。有兩棟樓臨近商業(yè)地區(qū)會(huì)有些嘈雜，但不影響深圳灣一號(hào)的整體評(píng)價(jià)。大家第一時(shí)間想到的缺點(diǎn)可

7、能就是一個(gè)字：貴。012345678910交通7配套設(shè)施9價(jià)格3環(huán)境7物業(yè)9附近樓盤對(duì)比樓盤名錦隆花園開(kāi)發(fā)商中建(蛇口)發(fā)展有限公司管理公司海聯(lián)物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.3元/平米月總建筑面積62662平米總戶數(shù) 630戶目標(biāo)客戶群中等收入人群 現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅銷售價(jià)格6W/平米裝修情況簡(jiǎn)裝主力戶型面積110平米南山區(qū)學(xué)府路，對(duì)面是桂廟新村.周邊有深圳大學(xué)，具有濃厚的學(xué)術(shù)氣息，適合小孩的成長(zhǎng)。裝修設(shè)計(jì)較簡(jiǎn)陋，但生活便利。對(duì)面桂廟新村有許多美食及娛樂(lè)場(chǎng)所。012345678910交通7配套設(shè)施8價(jià)格8環(huán)境8物業(yè)7附近樓盤對(duì)比樓盤名麒麟花園開(kāi)發(fā)商深圳市前海股份有限公司管理公司深圳市前海物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)0.

8、8元/平米月總建筑面積19230平米總戶數(shù)2323戶目標(biāo)客戶群中等收入人群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型普通住宅銷售價(jià)格80000/平米裝修情況簡(jiǎn)裝主力戶型面積80平米麒麟花園位于南山行政文化中心核心區(qū)域，是南山深北最大的成熟社區(qū),與荔香公園,中山公園相伴地理位置優(yōu)越、交通購(gòu)物方便,此小區(qū)自帶深圳市南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校麒麟分布的中小學(xué)位，小區(qū)自帶幼兒園，會(huì)所，游泳池。012345678910交通7配套設(shè)施8價(jià)格8環(huán)境8物業(yè)7調(diào)查問(wèn)卷分析25-30歲歲2421.62%30-40歲歲1614.41%40-50歲歲5246.85%50-60歲歲1816.22%60歲以上歲以上10.9%調(diào)查問(wèn)卷分析調(diào)查問(wèn)卷分析學(xué)生1210.

9、81%企業(yè)/公司普通員工3834.23%公務(wù)員32.7%個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶76.31%專業(yè)技術(shù)人員43.6%自由職業(yè)者2018.02%科研教育人員00%已退休119.91%其他1614.41%調(diào)查問(wèn)卷分析大專以下4843.24%大專3127.93%本科2825.23%研究生以上43.6%年齡分析買房的人大都分布在40-50歲之間，他們已經(jīng)完成了大部分資本積累，擁有負(fù)擔(dān)起房貸的能力。職業(yè)分析居住形式分析家庭規(guī)模分析“三口之家”及 “三口之家以上”占了總調(diào)查數(shù)的八成以上，這說(shuō)明面積大的戶型比較有市場(chǎng)年收入分析有能力買房的果然都是土豪啊！房?jī)r(jià)走勢(shì)看法在最近政策的嚴(yán)厲調(diào)控下，上升幅度勢(shì)必減小但預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)大幅度下

10、降還是太樂(lè)觀了購(gòu)房目的分析這說(shuō)明業(yè)主對(duì)房子周圍的環(huán)境還是很挑剔的，良好的居住環(huán)境可以吸引到不少客戶，并在與其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中獲得巨大優(yōu)勢(shì)購(gòu)房考慮分析“粵海門交通挺不錯(cuò)的”“離地鐵近就行了”“還沒(méi)建好不知道”“質(zhì)量越好越好咯”“臨近深大，挺不錯(cuò)的”“最關(guān)心就這個(gè)”調(diào)查問(wèn)卷分析由于總價(jià)限制的關(guān)系戶型小，面積小的房子比較有市場(chǎng)期望面積分析建議面積期望戶型分析顯而易見(jiàn)，大戶型比較受歡迎建議主力戶型購(gòu)房者擔(dān)心什么無(wú)論是哪一條，都是客戶不愿意看得到的。所以作為乙方，要盡量減少乃至杜絕這些情況！建議開(kāi)發(fā)方案（一）市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)（二）細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)供不應(yīng)求經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策調(diào)控樓市溫度計(jì)大勢(shì)所趨市場(chǎng)增長(zhǎng)建議開(kāi)

11、發(fā)方案投資類型：房屋開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)模式：綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)75%住房10%寫字樓15%商業(yè)店鋪進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間：國(guó)民經(jīng)濟(jì)上升期，無(wú)需捂盤市場(chǎng)細(xì)分住房75%商鋪15%寫字樓10%中小戶型60%精簡(jiǎn)公寓15%豪華大戶型25%45-70一房一廳一衛(wèi)120-180三房?jī)蓮d兩衛(wèi)或以上70-120兩房一廳一衛(wèi)/三房一廳一衛(wèi)市場(chǎng)細(xì)分：住宅、寫字樓、商業(yè)店鋪總建筑面積：256895.05（外面的工程概況拍的）總戶數(shù) ：1541進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間：2017年7月左右建議戶型目標(biāo)客戶已婚家庭中產(chǎn)階級(jí)高級(jí)白領(lǐng)企業(yè)精英建議售價(jià)：7萬(wàn)8萬(wàn)/競(jìng)爭(zhēng)力分析南山經(jīng)濟(jì)、科技、文化和國(guó)際交往四大中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)：鄰近深圳大學(xué)、桂廟新村、海岸城等，文體教育、市政醫(yī)療配套、商業(yè)配套和飲食娛樂(lè)資源充足1000米內(nèi)相擁地鐵一、二號(hào)線，周邊有多個(gè)公交站臺(tái)，換乘方便陽(yáng)光粵?；▓@，繼流塘陽(yáng)光、陽(yáng)光科創(chuàng)中心后陽(yáng)光華藝地產(chǎn)又一潛心力作。約20萬(wàn)城市綜合體恢弘之姿，攬聚住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)