房地產(chǎn)集團公司投資管理辦法

1、企業(yè)建設房地產(chǎn)集團公司投資管理辦法第一章總則第一條為促進X城房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱公司）經(jīng)濟發(fā) 展，不斷培育新的經(jīng)濟增長點，積極參與市場競爭，提高經(jīng)濟效益， 規(guī)范投資行為，提高決策的科學性和可靠性，減少投資風險，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合公司實際，特制定本辦法。第二條 本辦法所述投資是指公司利用現(xiàn)有的品牌、資金、人才 等資源，在境內(nèi)外以全資、合資、合作等形式開發(fā)經(jīng)營項目、開辦新 企業(yè)，從而直接取得權利、收益和承擔風險的行為。第三條 公司投資的原則是：安全性、盈利性，公益性，符合公 司發(fā)展戰(zhàn)略。第四條 公司企業(yè)發(fā)展部為投資的歸口管理部門，負責投資項目 的信息收集、市場調查、可行性研究、投

2、資的建議意見、參與投資決 策，負責投資決策的實施和對投資的管理等；公司各有關職能部門負 責職能范圍內(nèi)投資管理的相關工作。第五條 本辦法適用于公司本部，控股項目公司、專業(yè)公司遵照 執(zhí)行，參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。第二章投資方向第六條公司投資方向應依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和自身資源狀況選擇 確定，一般有以下幾類項目：（ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括公寓、別墅、寫字樓、商鋪般包括公寓、別墅、寫字樓、商鋪等。（ 二 ） 房地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括規(guī)劃設計、景觀設計、建筑、 安裝、建筑材料、X化、設備、裝潢、物業(yè)管理等與 房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)。（ 三 ） 其他產(chǎn)業(yè)的開發(fā)經(jīng)營項目。一般包括教育

3、、體育、文化、旅游休閑、酒店及公司具有一定資源優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。第三章投資決策第七條 公司投資決策前，企業(yè)發(fā)展部應組織好擬投資項目的投資環(huán)境分析、市場調查、投資機會研究、投資項目可行性分析、投資項目經(jīng)濟評估等各項與決策有關聯(lián)的工作。第八條 信息收集與篩選企業(yè)發(fā)展部應利用各種渠道、方法對投資信息進行收集，范圍包括社會、政治、法律、經(jīng)濟、文化等領域，以及自然、基礎設施、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構、具體項目的基礎情況等方面的投資信息。并根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源現(xiàn)狀對所收集的信息進行整理、篩選。 公司各相關部門應予以配合。第九條 市場調查（ 一 ） 企業(yè)發(fā)展部應在日常信息收集工作的基礎上，整理出有效信息，并根據(jù)公司領導的

4、意見，運用科學的方法，有目的、有計劃、有針對性地對市場有關情況進行調查。調查內(nèi)容包括當?shù)氐慕?jīng)濟狀況、資源狀況、相關政策、市場需求、同業(yè)狀況、人文環(huán)境、風俗習慣和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢等。（ 二 ） 調查的一般步驟應為根據(jù)選定項目或專題，制定調查計劃，包括時間、人員、調查方式等，收集與項目或專題有關的資料，進行分析整理，在此基礎上撰寫出調查報告。（ 三 ） 調查報告應包括以下內(nèi)容：1. 調查的目的、方法、對象、時間、地點等基本情況;2. 由調查資料分析得出的調查結論;3. 對調查結論分析論證;4. 對調查項目或專題的意見和建議等。（ 四 ） 調查報告由企業(yè)發(fā)展部呈公司分管領導，經(jīng)分管領導審閱后，逐級報公司

5、董事會。第十條 投資項目的可行性研究（ 一 ） 對擬投資的項目，企業(yè)發(fā)展部應會同公司有關部門在充分調查了解、查詢的基礎上編制項目可行性研究報告（ 以下簡稱可研報告 ）。（ 二 ） 可研報告應包括以下內(nèi)容：l 、項目背景概況、投資必要性、可行性分析2、市場預測和項目投資規(guī)模。包括市場需求預測、同類企業(yè)開發(fā)經(jīng)營情況3、投資估算和資金的籌措。包括項目的注冊資金、投資總額、資金來源渠道、籌集方式、資金回收期預測和現(xiàn)金流量分析等;4、項目財務分析。包括項目前期費用、各項建設成本、經(jīng)營管理費用、不可預見費用、稅金、利潤預測、投資回報率等各項財務指標分析。第十一條投資項目的評審（ 一 ） 可研報告完成編制后

6、，企業(yè)發(fā)展部應組織有關專家、公司領導和相關部門人員按評審會議管理制度規(guī)定進行評審。（ 二 ） 企業(yè)發(fā)展部將評審后的可研報告以及相關資料逐級上報，為董事會決策提供依據(jù)。第十二條投資決定公司董事會根據(jù)企業(yè)發(fā)展部上報的材料，經(jīng)充分研究后確定是否投資、投資規(guī)模、投資的最佳時機、項目合作者和股權比例 等。第十三條合作協(xié)議書或合同（ 一 ） 企業(yè)發(fā)展部根據(jù)擬定的投資項目，負責起草或會同合作方共同起草合作協(xié)議或合同，經(jīng)審定后，由公司董事長或其授權人簽訂。（ 二 ） 合作協(xié)議書一般應包括以下內(nèi)容：1. 合作雙方或多方的名稱、公司負責人2. 合作的標的內(nèi)容;3. 合作的具體形式;4. 合作雙方或多方的權利、義務

7、;5. 違約責任規(guī)定;6. 其它必須明確的事項。第四章 投資實施第十四條根據(jù)董事會批準的投資決策意見，企業(yè)部應獨立或與投資合作各方共同籌建項目公司，包括組織各方股東會、確定董事會、監(jiān)事會人員、項目公司工商注冊登記、確定項目經(jīng)營管理架構、組建經(jīng)營班子、擬定工作計劃等。第十五條公司人力資源部應協(xié)助項目公司招聘所需的各類專業(yè)人員， 并指導項目公司設置合理的組織構架，確定合適的薪酬制度等。第十六條前期管理部應指導或協(xié)助辦理建設用地的相關手續(xù)。第十七條計劃資金部負責或指導、協(xié)助項目公司辦理所需資金的籌措、撥付工作。第十八條項目公司應及時編制項目產(chǎn)品策劃書，報送公司評審。通過后，由項目公司負責實施。第十九

8、條項目產(chǎn)品策劃書應包括以下內(nèi)容：（ 一 ） 前言部分。（ 二 ） 項目概況。包括項目地理位置、，地塊情況、交通條件等。（ 三 ） 調查分析。包括項目周邊背景情況、周邊項目、參照區(qū)域的選定及其開發(fā)概況、項目地塊的有利和不利因素分析、結論與對策等。（ 四 ） 項目定位。包括目標客戶群的分析、項目定位、開發(fā)構思、開發(fā)節(jié)奏及技術經(jīng)濟指標等。（ 五 ） 規(guī)劃設計。包括規(guī)劃構想、景觀要求、空間布局、交通組織等。（ 六 ） 建筑形態(tài)。包括建筑間距、朝向要求、建筑風格、建筑色彩、建筑材料、建筑結構選型、建筑細部處理等。（ 七 ） 居室戶型。包括總體要求、戶型配比、功能布局、尺度要求等。（ 八 ） 會所。包括調

9、查分析、意向與定位、功能與規(guī)模、建筑風格等。（ 九 ） 公建配套。包括配套設施調查分析、生活服務類設施、休閑娛樂類設施、中心花園、車庫、物管用房等。（ 十 ） 基礎設施。包括建筑內(nèi)部管線配置、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、天然氣、 通訊系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)等。（ 十一 ） 園區(qū)環(huán)境。包括園區(qū)道路、園區(qū)X 化、園區(qū)水景、園區(qū)小品、園區(qū)標識、細部處理等。（ 十二 ） 物業(yè)管理。包括物業(yè)管理方式、管理要求、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容、服務項目、物管費收取原則及支出范圍等。（ 十三 ） 營銷策

10、劃。包括營銷策劃工作要點、售樓處建設、樣板房建設等。第二十條項目公司應根據(jù)審定的項目產(chǎn)品策劃書，委托規(guī)劃設計，并按規(guī)定向政府職能部門申報立項。第二十一條勘察設計、規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、綜合管線設計、智能化設計和施工圖設計等方案均應按規(guī)定進行評審。工程建設中重要用材、重大設備采購、重要環(huán)節(jié)的處理等均應按規(guī)定程序確定。第五章投資管理第二十二條為確保投資結果與投資決策期望的一致性，企業(yè)發(fā)展部應對投資項目建立科學的管理體系，包括對投資項目的定期跟蹤檢查，投資項目的動態(tài)管理，及時掌握投資項目的品質、進度、成本控制等有關情況，并運用價值工程手段對項目定期進行評價，并將評價意見及改進方案報公司董事會

11、。第二十三條公司應對項目公司實行法人治理結構管理，強化對項目的有效控制職能，建立目標考核責任制，以確保投資效益，降低投資風險。第二十四條公司人力資源部應指導、協(xié)助項目公司建立具體、 細致的績效考核制度，經(jīng)常性保持與員工溝通，并通過切實措施加強員工培 訓，提高員工素質，確保員工良好的工作狀態(tài)。第二十五條 公司綜合管理部應在投資項目決策前，提出法律意 見，對項目合同、章程等文書進行法律審核。在項目公司設立后，應通過工 作會議等形式，加強對項目公司的綜合管理，使項目公司的管理工作 規(guī)范、有序。第二十六條公司財務管理部應定期匯總項目公司財務報表等資 料，編制相關統(tǒng)計報表，對項目公司的成本進行嚴格控制，確保項目 公司的各項成本、管理費用合理、合規(guī)。第二十七條公司成本管理部應科學、合理地選擇成本預測方法， 對項目成本進行準確預測，對項目工程建設的各項預、決算進行細致審查、 審核，把好項目工程建設的成本控制關。第二十八條公司銷售部應指導各項目公司制定科學、合理的銷 售策略，強化銷售人