養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式分析-綠維創(chuàng)景

1、化京綠維創(chuàng)冢規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 蛍北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃沒計(jì)喘養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式分析旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營網(wǎng)版權(quán)聲明：該報(bào)告知識產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪 用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營模式分析北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析通過對中外養(yǎng)老地產(chǎn)的模式進(jìn)行分析和總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，其分類多是以功能和運(yùn)營方式 展開，有較多模式存在重復(fù)交叉，綠維創(chuàng)景認(rèn)為可以

2、從養(yǎng)老地產(chǎn)的生長發(fā)展模式進(jìn)行分類, 如下圖，共分為五大類，15種模式。與社區(qū)共同崖設(shè)專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)普通社區(qū)中配建各糞養(yǎng)老產(chǎn)品戚熟社區(qū)周逆插建案功能老年服務(wù)設(shè)施與相關(guān)設(shè)施開設(shè)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)會，就近設(shè)苣養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)與數(shù)育役施結(jié)合，理設(shè)養(yǎng)悲公寓與族游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合徑旅游颶區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品與裔業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓與圉際品牌接軌引入外登，建世界型連鎖老年設(shè)施與國際知名養(yǎng)巻品牌共同開發(fā).引進(jìn)管理模式以其他育式轉(zhuǎn)型與保險(xiǎn)坐S合，利用險(xiǎn)輕投韁養(yǎng)老地產(chǎn)與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)音，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨(dú)特瀝源轉(zhuǎn)型幵灰養(yǎng)走地產(chǎn)播舊的國有資產(chǎn)盤活，改造樁年設(shè)施

3、（一）專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅.養(yǎng)老公富、養(yǎng)老設(shè)施等 多種居住先塑的居住社區(qū)開發(fā)主體注意問題吉人提供旳居住建說芝爪 還會有若年活動中心、康體中心.醫(yī)療服務(wù)中心、 老年丸學(xué)等多樣比主體，可以是層暫企業(yè)，也可謖是由政府按資進(jìn)行建設(shè)老年人不斷老化.設(shè)汁相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，滿足老人從自理到環(huán)竈自理各階 段的居住需較“開發(fā)丸規(guī)模綜皆型靠去赴國時(shí)，可署慮外期建設(shè)，厠如発楚設(shè) 自理型養(yǎng)悲住宅刑祁分嚴(yán)務(wù)設(shè)旌，預(yù)昭出一定的叢理坤地，等到一段時(shí)期層， 再翟設(shè)護(hù)理型莽老公離及相應(yīng)的配套設(shè)施等等（二）建大型社區(qū)的同時(shí)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式報(bào)述一刪地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在幵發(fā)丸壟居住區(qū)

4、樓盤時(shí)，會考慮劃分出一部廿區(qū)城 專門建設(shè)養(yǎng)老俎團(tuán)9這年申開岌模戒有利千帶動企業(yè)轉(zhuǎn)問新的客戶群，走產(chǎn) 品差異化路線左套設(shè)據(jù)養(yǎng)老級團(tuán)與社瓷其他組團(tuán)能游英享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建故量注意冋題開發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)妮鈬鷥?nèi)，不宜過少也瑋 宜過多,另一方面旻控制養(yǎng)老俎團(tuán)的規(guī)欖J懇量劃分為一個(gè)于4型居住爼 岡，以營造社區(qū)的歸屬感規(guī)劃布島養(yǎng)老社匿靠近整體項(xiàng)目的中心商業(yè)服勞設(shè)施布置，方便老人到達(dá)和鏤坤。 養(yǎng)老位宅刪*在規(guī)劃布忌時(shí)彌戒參牛小型Bftffl團(tuán)，分別針對自理老人剎 半自理老4 其中半護(hù)理俎團(tuán)靠近醫(yī)院和康豆中心*并設(shè)置連廊連検，以 淸足老人就近廈療閥需求（三）普通社區(qū)中配建

5、各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人旨子女在同一社區(qū)就 近居住的需求這種姑全齡社區(qū)卯的居住理念能夠較好的符令我國現(xiàn) 階段國情，將會是校受歡迎的一種養(yǎng)耘居性模式住宅実型老少戶住宅；指同一樓層中相畀或相近的兩套住宅，或若同一單元內(nèi) 上下層相鄰的兩套住宅.其中T沖老人居住，另一套為子女家庭住老人專用住宅喬型；扌宅槎棟中的一部分喬型旌行適老化設(shè) 計(jì)，例如轡加扶手、満足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員墻住等注意問題設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶的購愛力來控制套翌總茴積，特別是老年住宅 的藝型面積不宜過犬，建冊5（rw平方米的一層室、兩懇室為主. 這樣才能満足老人與子女共同購房的訴求其他普通社區(qū)中還

6、可以配聶養(yǎng)走沁亙經(jīng)營方式大砍可分対出租或出售 rrH-« IrK（四）成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式城市中心區(qū)的社區(qū)往往年ftWA,周邊配套設(shè)施成熟1具有良好的區(qū)位條 件，然而社區(qū)周邊的用地贅源比鮫騎3E若能在幾個(gè)社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè) 施將會是一種鍍芮有議的開軸式開發(fā)特點(diǎn)開發(fā)者可有慮利用零阪地塊新建.或通迪對旣有建筑枚口舊的診療孤賓館） 的改建等方式進(jìn)行建設(shè).這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和買現(xiàn)連 荻經(jīng)營脛務(wù)特點(diǎn)此類老年服務(wù)設(shè)施可淸小捉1模、勢功能、竦合型的設(shè)施，其服勞范團(tuán)往往 輻射周辺多個(gè)社區(qū)，園此具悴的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進(jìn)行確定.通 常來講，除了倉有一定的居住功能

7、外，圧宜配貫老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療 站*公共餐廳、小趣市等，開希慮為社區(qū)巷人提供上門護(hù)理、送霰St浴 等服務(wù)（五）與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式目前匡內(nèi)一世養(yǎng)老機(jī)構(gòu)希望與醫(yī)療機(jī)構(gòu)建業(yè)合作關(guān)系、使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老 社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)買、共同建設(shè)。與此冋時(shí)，還有一些醫(yī)院直接劃分出部 分閑賈床位用于開亦養(yǎng)老腕，這樣既能夠提咼醫(yī)療費(fèi)源的便用效率, 屜満足一些護(hù)理程度歳重、普通養(yǎng)芒機(jī)構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老匡住需求開發(fā)特點(diǎn)能罅將優(yōu)質(zhì)冊醫(yī)療資源引人養(yǎng)龍頂目，駄而探升項(xiàng)目的複心競缶力，槎老 人感到居住在其中較有安全保陣經(jīng)典案例以日加天甲老年公萬次例.弈發(fā)企業(yè)將老年公富與建十了合作關(guān)系的醫(yī)療 機(jī)構(gòu)鄰近設(shè)置在一

8、起，當(dāng)老人遇刮冥發(fā)疾病時(shí)，醫(yī)療機(jī)相可以傲出迅遠(yuǎn)反 應(yīng)，令入住其中的老年人感到十井安心（六）養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共 同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。 從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實(shí)現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。（七）與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓模式與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多 高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠

9、近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部 分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項(xiàng)目吸引高知老年群體的 亮點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價(jià)值 需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠老有所學(xué)”、老有所為”，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。（八）在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式軽述養(yǎng)老地產(chǎn)與旅濟(jì) 休閑、養(yǎng)宦產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式*目刖市 場上已經(jīng)總一些開發(fā)商嘗試在幵發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù) 保健、長理念選址具有較好的佩景資源或特色交伉擁源的地區(qū)，例如海南、廠西、Z南等地項(xiàng)目布扃此類頊目的用地規(guī)模往往儀大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)謖施容蔑較為分散

10、， 因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)晦養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地篤中布置，并注意就近設(shè)通 配奪服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服等管理的人力，魁免出現(xiàn)左通路線過長、服錚不到 位或老人出行不便等問題遠(yuǎn)營方式靈活設(shè)計(jì)新型的養(yǎng)老公帚 旣能適合單人、箸人入住，又能滿足舉家外出庫假1 老人長期療養(yǎng)的離求，逵可以快老人與多位子女衆(zhòng)會置祝、龍人三多位朋 友結(jié)伴度假等。養(yǎng)老公寓肘居室還可轉(zhuǎn)孌育賓霜客虜，供公R集體開會、培訓(xùn)使用.迭種 適應(yīng)性強(qiáng)、靈活可變的產(chǎn)品形式有禾廳開發(fā)管理者實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營（九）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公禺模式在城市中心區(qū)等警華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，搭01建設(shè)老年公寓，也是 一種較銖新穎的模式目標(biāo)時(shí)象居住在大城市的咼端養(yǎng)老容戶群

11、，他們希望能孚受城區(qū)中便利的裔業(yè)、休 閑呪茸資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿戰(zhàn)棄城匿的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療貿(mào)源開發(fā)肓式由于城區(qū)內(nèi)的土地價(jià)裕較咼，開發(fā)者通常會選擇校為第約的開岌模式，例 如將走年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一樁高層血中.同一葆摟內(nèi)集合普 通租賈住宅、簷店式公富和港年公富二種匡住產(chǎn)品，對象參樣化， 從而陣低運(yùn)螢風(fēng)臉設(shè)計(jì)時(shí)需要注意為不同的屆住入群配置獨(dú)吉的出人 口，以便單獨(dú)管理（十）引入外資，建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式目前一些國際養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解 其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。對于我國而言，能夠借此機(jī)會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理 經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也能在一定程

12、度上促進(jìn)就業(yè)、帶動消費(fèi)。（十一）與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，弓I進(jìn)管理模式引進(jìn)國外老年運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的 可行性，但要注意將其 本土化”。（十二）與保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)目前保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險(xiǎn)業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。（十三）與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服 務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型， 并最終獲

13、得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的 豐富經(jīng)驗(yàn)和客戶群是其項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。（十四）利用自身獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)以酒店行業(yè)為代表，這類公司具有自身獨(dú)特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式 與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗(yàn)都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。（十五）將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、 辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適 合進(jìn)行改建。養(yǎng)老地產(chǎn)六大經(jīng)營模式（一）本地出售型社區(qū)模式旅游與城市

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商叱爪綠維e!J骯規(guī)別設(shè)計(jì)P兀旅游運(yùn)營網(wǎng)序亡呻玄_丄玄=|二土二魚，芥壬蘭至已尢.三 丿司冃4坍二告乞:二三士三二,主,注重社區(qū)環(huán)境的打造卻葬老配壽設(shè)置的完善雖利方式JF-U-J1.=_ e= p- rDw，匚;Xx二 n打造璽點(diǎn)復(fù)含茁產(chǎn)吊聊式、完蕃的羌老配薪匚優(yōu)羞的昊鞏環(huán)境必不可少。產(chǎn)品彌式方 茴,逋幫舉可適厲足霽老乃準(zhǔn)蕪老一族、準(zhǔn)耗子如不曲群的嚴(yán)品霽 老配喜方面.社區(qū)逋竄集文化、娛樂.裔膽 醫(yī)療、康鼠 度土込等寒科 功能于一尋配畚亮善.設(shè)血齊全：.尋規(guī)環(huán)境方面r產(chǎn)區(qū)進(jìn)帛環(huán)現(xiàn)忙芙島（二）異地出售型社區(qū)模式該種模式是養(yǎng)老養(yǎng)生與虔借旅游的芫美蘇 <

15、是異帕養(yǎng)老方式催主卍皚一幷 養(yǎng)老注宅產(chǎn)品式淫圭N磊已警打造星點(diǎn)P應(yīng)亍S隠和曰絲期優(yōu)璉的旅游勝地.利用弓然養(yǎng)源,與養(yǎng)老住宅利股 趣逬行魁舍5由于興禱有的賣瀝環(huán)搗圭件這種樫式淮朝謝豳仍霆制r主 要出現(xiàn)在海商.次連*青史等氣冥環(huán)環(huán)宜人的城鈕試城市的壷邊坨苗（三）租售組合型綜合社區(qū)模式種式虧迷該種模式通過弄老隹宅銷售與養(yǎng)老公寓出諏養(yǎng)老魅設(shè)施持肓運(yùn)營相溶 合,突現(xiàn)土±3效出口養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)垢衝囲最的目的住宅諾告學(xué)老公S宙宵爭老琵嘗峙有經(jīng)營“施京合性的項(xiàng)目雖和低系打遷堇點(diǎn)重觀老年確業(yè).老佯醫(yī)療保健業(yè)逓老年娛樂文叱產(chǎn)業(yè)三令方茴眈打適， 禮升了算著13產(chǎn)陀閲值,世加具謀盈利龍力（四）養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營服務(wù)商化京綠維創(chuàng)層規(guī)別設(shè)計(jì)院旅游運(yùn)營網(wǎng) 程式槪還該牛韻送試運(yùn)用爸種金融柜合手岳，促遲養(yǎng)老芒區(qū)產(chǎn)品鹽當(dāng).為企業(yè)發(fā) 展乘鄉(xiāng)但拿菽套査堂廬手段匝吐在蕓試僑柴濫利方式以房養(yǎng)老，押金琢譽(yù)金返還毛那乏養(yǎng)蒼尿險(xiǎn)（五）會籍制社區(qū)模式（有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)的更多研究，詳見 ）或撥400-068-8099咨詢熱線