房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-93

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 -93（ 總分： 100.00 ，做題時(shí)間： 90 分鐘 ）一、單項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 35，分?jǐn)?shù)： 35.00）1. 估價(jià)的通俗含義是估計(jì) （ ） 的價(jià)格或價(jià)值。A. 現(xiàn)有物品B .一般物品C .經(jīng)濟(jì)物品D .建筑物品（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：2. 專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是 （ ） 。A. 般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用B. 人們關(guān)注的主要問(wèn)題之一C. 一種商品和資產(chǎn)，成為交易和投資的主要對(duì)象D. 接受他人委托，為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D.

2、V解析：3. 房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由 （ ） 決定的。A. 土地總量有限B 規(guī)劃限制C. 房地產(chǎn)不可移動(dòng) D 價(jià)值量大（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：4. 房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的 （ ） 。A. 價(jià)格B .環(huán)境C .價(jià)值D .地理位置（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：5. 不屬于土地使用權(quán)的是 ( ) 。A. 建設(shè)用地使用權(quán) B .宅基地使用權(quán)C. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) D .租賃權(quán)(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C.D. V解析：6. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指( )A. 估價(jià)報(bào)告使用人 B 估價(jià)對(duì)

3、象權(quán)利人C.估價(jià)利害關(guān)系人 D 估價(jià)委托人(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C. VD.解析：7. 最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是 ( ) 。A. 用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)B 數(shù)量較多、可比性好的房地產(chǎn)C. 出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)D 僅適用于自用的房地產(chǎn)(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B. VC.D.解析：8. 對(duì)房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，主要說(shuō)明的內(nèi)容不包括 ( )A. 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B 房屋所有權(quán)狀況C.出租或占用情況 D 土地利用現(xiàn)狀(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B. VC.D.解析：9. 房地產(chǎn)價(jià)格與家具、 機(jī)器設(shè)備等一般物品的價(jià)格， 既有共同之處， 又有不同之處。 其共同之處不包含 ( )A. 都是價(jià)格，是價(jià)值的貨

4、幣表現(xiàn)B 都有波動(dòng)，受供求因素的影響C.都是按質(zhì)論價(jià) D 形成的時(shí)間都較長(zhǎng)（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：10. 從某種意義上講， 如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格， 應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房 地產(chǎn)的 （ ） 。A. 長(zhǎng)期趨勢(shì)B 后期利潤(rùn)C(jī).權(quán)益D.供給和需求（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：11. 有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理不包含 （ ） 。A. 收益遞增遞減原理 B 利益最大化原理C.均衡原理D .適合原理（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：12. 某套住宅建筑面積為loom，套內(nèi)建筑面積為92m，使用面積為80m，每平

5、方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為 （ ） 元。A. 2400 B . 2580 C . 2607 D . 2760（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：13. 房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則， 是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理， 同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的 （ ）A. 成交價(jià)格B 理論價(jià)格C 評(píng)估價(jià)值D 市場(chǎng)價(jià)格（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.解析：14. 某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2625元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和 5%。該宗房地產(chǎn)的正常成

6、交價(jià)格為（）元/m。A 2000 B2200 C2400 D2500（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：15. 不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是 （ ）A. 交通擁擠B .建筑技術(shù)進(jìn)步C.城市規(guī)劃改變D .自然環(huán)境惡化（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：16. 磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為 （ ）A. 4% B. 3% C. 2% D. 1%（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：17. 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2,報(bào)酬率為6%那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。

7、A.高于B 低于C. 等于D.條件不足，無(wú)法確定（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：18. 某舊住宅的重置價(jià)格為 40萬(wàn)元，門(mén)窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為 3 萬(wàn)元，戶(hù)型設(shè)計(jì)不好、 沒(méi)有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為 6萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為 4 萬(wàn)元。該舊住宅的折舊總額是 （ ） 萬(wàn)元。A9 B13 C10 D7（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：19. 某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為 40 年，建造期 為2 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60 年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為 （ ） 年。A

8、38 B42 C58 D60（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：20. 某房地產(chǎn)未來(lái)年凈收益為 30萬(wàn)元，又知 10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為 150 萬(wàn)元，若報(bào)酬率為 8%，利息率為 7%， 則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為 （ ） 萬(wàn)元。A351.30 B 280.19 C 270.78 D 277.55（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C. VD.解析：21. 某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%收益期限為50年 時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。A 3800 B 4500 C 5200 D5600（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：22. 某宗

9、房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái) 3 年的年凈收益分別為 15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、 23 萬(wàn)元，以 后穩(wěn)定在每年 25 萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束， 該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于 （ ） 萬(wàn)元。A280 B285 C290 D295分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. VB.C.D.解析：23. 某寫(xiě)字樓年出租凈收益為 300 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平， 三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字 樓價(jià)格的 1.2 倍，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為 ( ) 萬(wàn)元。A 4580 B 5580 C 6580 D 7580(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C.D. V

10、解析：24. 運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是 ( ) 。A. 房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降B. 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C. 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等D. 房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致相同(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C.D. V解析：25. 某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2 ，年凈收益為 480 萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為 3 年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需 1.5 年，已知報(bào)酬率為 8%， 折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后

11、的房地產(chǎn)現(xiàn)值為 ( ) 萬(wàn)元。A. 4023.04 B. 4074.10 C . 4768.50 D . 5652.09(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C. VD.解析：26. 資本化率是 ( ) 的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B 潛在毛租金乘數(shù)C. 有效毛收入乘數(shù)D .凈收益乘數(shù)分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C.D. V解析：27. 長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是 ( ) 的房地產(chǎn)A. 數(shù)量較多B .收益性C. 價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)D 可比性較好(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C. VD.解析：28. 房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是 ( ) 。A. 市場(chǎng)行情變化不定B. 供需變化引起價(jià)格變化C. 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾

12、多且難以準(zhǔn)確量化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響D. 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B.C. VD.解析：29. 被認(rèn)為是一種相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財(cái)力，可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià) 的方法，即是 ( ) 。A.路線價(jià)法B 市場(chǎng)法C 假設(shè)開(kāi)發(fā)法D 收益法(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. VB.C.D.解析：30. 預(yù)計(jì)某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)( )A.上升B 下降C .不變D 升降難定分?jǐn)?shù)： 1.00 )A.B. VC.D.解析：31. 某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生 100 萬(wàn)元凈收益，同時(shí)此單位有 2000 萬(wàn)元

13、資金以 5%的年利率存入銀行 每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益， 則對(duì)該單位來(lái)說(shuō)， 這宗房地產(chǎn)與 （ ） 萬(wàn)元的資金等價(jià)。 A 2000 B400 C4000 D 10000（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：32. 某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為 20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 3 萬(wàn)元，該類(lèi) 房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為 （ ） 萬(wàn)元。A695.83 B 681.25 C 715.83 D 718.75（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B.C.D. V解析：33. 某宗房地產(chǎn)的土地面積為 1000m2，建筑面積為1400ml，現(xiàn)需拆除重建，估

14、計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A50 B 250 C300 D 350（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.B. VC.D.解析：34. 若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為 10m按照“四三二一法則”計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為 （ ） 。A78% B85% C117% D150%（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：35. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講是由 （ ） 決定的。A.估價(jià)目的B .委托人C .價(jià)值類(lèi)型D .估價(jià)師（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. VB.C.D.解析：二、多項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 15，分?jǐn)?shù)： 30.0

15、0）36. 與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有 （ ） 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 專(zhuān)業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任 VB. 專(zhuān)業(yè)估價(jià)實(shí)行有償服務(wù) VC. 專(zhuān)業(yè)估價(jià)具有公信力 VD. 專(zhuān)業(yè)估價(jià)是專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和非專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的 VE. 專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)解析：37. 土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有 （ ）（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地 VB. 重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物C. 考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響 VD. 重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響E. 考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響 解析：38. 房地產(chǎn)

16、具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由 （ ） 引起的（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 裝飾裝修改造B. 通貨膨脹C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 VD. 房地產(chǎn)使用管制改變E. 改進(jìn)物業(yè)管理 V 解析：39. 房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò) （ ） 來(lái)實(shí)現(xiàn)分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 充公權(quán)VB. 管制權(quán)VC. 征稅權(quán)VD. 出讓權(quán)VE. 征收權(quán)解析：40. 權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括 ( )(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 土地使用期限 VB. 土地出讓方式C. 規(guī)劃條件 VD. 公共設(shè)施完備程度E. 樓層、朝向 解析：41. 最高最佳利用必須同時(shí)滿(mǎn)足的條件包括 ( )分?jǐn)?shù)： 2.

17、00 )A. 法律上許可VB. 技術(shù)上可能VC. 經(jīng)濟(jì)上可行VD. 使用上簡(jiǎn)便VE. 價(jià)值最大化解析：42. 會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的情形有 ( )(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 消費(fèi)者的收入較高時(shí) VB. 作為房地產(chǎn)替代品的價(jià)格較高時(shí) VC. 作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D. 消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升VE. 消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)V解析：43. 成本總結(jié)法求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)，采用的方法主要有( )分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 單位比較法VB. 工料測(cè)量法VC. 指數(shù)調(diào)整法VD. 成新折扣法VE. 分部分項(xiàng)法解析：44. 某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了

18、隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有( )分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 VB. 房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切C. 相關(guān)物品的價(jià)格水平 VD. 消費(fèi)者的收入水平 VE. 消費(fèi)者的偏好 V解析：( ) 是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情45. 補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。 形。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期VB. 建設(shè)用地出讓之后變更容積率VC. 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)VD. 拍賣(mài)土地使用權(quán) VE. 改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途解析：46. 收益法中確定資本化率的基本方法有 ( ) 。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 市場(chǎng)提取法 VB.

19、 累加法 VC. 指數(shù)調(diào)整法D. 收益乘數(shù)法 VE. 投資報(bào)酬率排序插入法解析：47. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有 ( )(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 VB. 銷(xiāo)售費(fèi)用 VC. 銷(xiāo)售稅費(fèi)D. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) VE. 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的取得稅費(fèi)解析：48. 運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括 ( )(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 加權(quán)平均資本化率B. 綜合資本化率 VC. 建筑物資本化率 VD. 權(quán)益資本化率 VE. 土地資本化率解析：49. 下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有 ( )分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方

20、向和程度是不盡相同的B. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān) VD. 匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降E. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化V解析：50. 在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中， 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過(guò)與估價(jià)需求者溝通， 根據(jù)所了解的估價(jià)目的、 估價(jià)對(duì)象等情 況，從 ( ) 等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。(分?jǐn)?shù)： 2.00 )A. 是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍 VB. 是否有良好的關(guān)系C. 是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突VD. 該估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度

21、VE. 自己的專(zhuān)業(yè)能力是否能夠勝任 V解析：三、判斷題 (總題數(shù)： 15，分?jǐn)?shù)： 15.00)51. 估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：52. 在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來(lái)衡量開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：53. 在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類(lèi)型。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：54. 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要是銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)和自用。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：55. 房地

22、產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。 ( )分?jǐn)?shù)： 1.00 ) A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：56. 房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：57. 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對(duì)象這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：58. 高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ锏脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：59. 同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一定是不同的。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確B. 錯(cuò)

23、誤 V解析：60. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法類(lèi)似于地租原理， 只不過(guò)地租是每年的租金剩余， 假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩 余。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：61. 在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。 ( )(分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：62. 對(duì)于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。 ( )分?jǐn)?shù)： 1.00 )A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：63. 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房 等。（）（分?jǐn)?shù)：1.00）A. 正確B.

24、 錯(cuò)誤 V解析：64. 人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。（）（分?jǐn)?shù)：1.00 ）A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：65. 房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突岀，在上風(fēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般較低；在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高。（）（分?jǐn)?shù)：1.00 ）A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：四、計(jì)算題（總題數(shù)：2,分?jǐn)?shù)：20.00）66. 某商店的建筑面積為 1000m2，土地使用年限為 40年，從2004年10月1日起計(jì)。2006年10月1日某 公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為 20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每 2年一次 性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的

25、月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5% 一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30%,試求該公司2010年10月1日的承擔(dān)人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取 8%）。（分?jǐn)?shù)：10.00 ） 正確答案：（AR50X 12X2X1000X0.70=252（萬(wàn)元 ）1072.38（萬(wàn)元）i 1=（1+8%）2-1=16.64%帶租約期間的權(quán)益價(jià)值=1117.60（萬(wàn)元）A=150X 12X1000X0.7 X（1+5%） "=288.79（萬(wàn)元）剩余年限的權(quán)益價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值=1072.38+1117.60=2189.98（萬(wàn)元） 解析：67. 某

26、宗擬出讓的熟地面積為 10000m，適宜建造商務(wù)公寓或賓館，容積率為5,出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類(lèi)似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2,專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 6%管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%第二年投入40%在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/m2，由毛坯房裝修成精裝修需半年時(shí)間，裝修及其專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/m2，精裝修公寓售價(jià)為10000元/m2。公寓裝修完成，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/m2，設(shè)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收入為5100萬(wàn)