廣東省“三舊”改造稅收指引(2020年版)(最新)

1、粵稅發(fā)（2019） 188號國家稅務總局廣州、各地級市、珠海市橫琴新區(qū)稅務局，各地級以上市財政局， 各地級以上市自然資源主管部門：按照廣東省人民政府關于深化改革加快推動"三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的 指導意見（粵府（2019） 71號）要求，為進一步發(fā)揮稅收職能作用，持續(xù)為“三 舊”改造工作提供有力稅收支持，推動"三舊”改造取得突破性進展，國家稅務總 局廣東省稅務局、廣東省財政廳、廣東省自然資源廳組織編寫了廣東省“三舊” 改造稅收指引（2019年版），現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。國家稅務總局廣東省稅務局廣東省財政廳廣東省自然資源廳2019年12月11日附件：廣東省“三舊”改造稅

2、收指引（2019年版）目錄第一大類：政府主導模式1收儲模式1.1情況描述1. 2典型案例1. 3稅務事項處理意見1.3. 1征收方式收儲1.4. 1. 1被征收方（原權(quán)屬人）1.5. 1. 2受讓方1.3. 1.3工程施工方1.3. 2收購方式收儲1.6. 收或收購方式收儲后以“限地價、競配建”方式供地1.6.1 情況描述1.4. 2稅務事項處理意見1.4. 2. 1受讓方2.統(tǒng)租模式2. 1情況描述2. 2典型案例2. 3稅務事項處理意見2. 3. 1 土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織）2. 3. 2承租方3綜合整治模式3. 1情況描述3. 2典型案例3. 3稅務事項處理意見3. 3. 1不動產(chǎn)

3、原權(quán)屬人3. 3. 2工程施工方4合作改造模式4. 1情況描述5. 2典型案例6. 3稅務事項處理意見4. 3. 1第一種類型4. 3. 1. 1被征收方4. 3.1.2 土地受讓方（甲集團公司）4. 3.1.3工程施工方（乙企業(yè)）4. 3. 2第二種類型4. 3. 2. 1被征收方4. 3. 2. 2 土地受讓方與工程施工方（合作方）笫二大類：市場方主導模式5農(nóng)村集體自行改造5. 1悄況描述5. 2典型案例5. 3稅務事項處理意見5. 3. 1農(nóng)村集體經(jīng)濟組織5. 3. 2受讓方6村企合作改造6.1模式之一：土地整理后出讓6. 1.1情況描述6. 1. 2典型案例6. 1. 3稅務事項處理意

4、見6. 1.3. 1集體土地使用方6. 1.3.2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織6. 1. 3. 3合作方6. 1. 3.4 土地受讓方 6. 2模式之二：土地整理后租賃經(jīng)營6. 2. 1情況描述 6. 2. 2典型案例6. 2. 3稅務事項處理意見6. 2. 3. 1集體土地使用方6. 2. 3. 2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織6. 2. 3. 3合作方6. 3模式之三：土地整理后以復建地塊集中安置6. 3. 1情況描述6. 3. 2典型案例6. 3. 3稅務事項處理意見6. 3. 3. 1被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民）6. 3. 3. 2 土地受讓方（開發(fā)企業(yè)）6. 3. 3. 3工程施工方6. 3. 3. 4

5、開發(fā)企業(yè)支付貨幣性質(zhì)的拆遷補償費用用于建設復建物業(yè)6. 3. 3. 5村民（被拆遷人）取得復建物業(yè)6. 4模式之四：土地整理后回購物業(yè)6. 4. 1情況描述6. 4. 2典型案例6. 4. 3稅務事項處理意見6. 4. 3. 1集體土地使用方6. 4. 3. 2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織6. 4. 3. 3開發(fā)企業(yè)6. 5模式之五：土地整理后合作經(jīng)營 6. 5. 1情況描述6. 5. 2典型案例6. 口. 3稅務事項處理意見6. 5. 3. 1集體土地使用方6. 5. 3. 2 F村集體經(jīng)濟組織6. 5. 3. 3合作方6. 5. 3. 4項目公司7企業(yè)自改模式7. 1情況描述7. 2典型案例7. 3稅

6、務事項處理意見7. 3. 1不動產(chǎn)權(quán)屬人7. 3. 2工程施工方8企業(yè)收購改造模式8. 1情況描述8. 2典型案例8. 3稅務事項處理意見8. 3. 1被收購方8. 3. 2收購方9單一主體歸宗改造模式9.1悄況描述9. 2典型案例10. 3稅務事項處理意見11. 3. 1原權(quán)屬人12. 3. 2受讓方13. 3. 2. 1拆遷補償環(huán)節(jié)14. 3. 2. 2交付公交設施環(huán)節(jié)15. 3. 3工程施工方根據(jù)我省現(xiàn)行“三舊”改造模式發(fā)展情況，國家稅務總局廣東省稅務局、廣東 省財政廳、廣東省自然資源廳對廣東省“三舊”改造稅收指引（粵地稅發(fā)（2017） 68號）進行修訂，形成廣東省"三舊”改造

7、稅收指引（2019年 版）。本指引共覆蓋我省現(xiàn)行的兩大類共九種“三舊”改造模式。其中，第一大類 政 府主導模式分為：收儲、統(tǒng)租、綜合整治、合作改造四種模式;第二大類市場方主導 模式分為：農(nóng)村集體自行改造、村企合作、企業(yè)自改、企業(yè)收購改造、單一主體歸宗 改造五種模式。本指引基于每種模式的典型案例，梳理“三舊”改造過程中涉及的增值稅、± 地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等稅種相關稅 務處理事項，用于指導“三舊”改造項LJ的涉稅管理。本指引未盡事宜按照稅收法 律、法規(guī)及相關規(guī)定執(zhí)行。今后國家和省有新規(guī)定的按新規(guī)定執(zhí)行。第一大類：政府主導模式1收儲模式1.1情況

8、描述收儲模式是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國有土地使用權(quán)等情況， 下同）、收購儲備土地并完成拆遷平整后出讓，由受讓人開發(fā)建設的情形。1.2典型案例A市某舊廠房拆除重建改造項LI,原廠房用地由政府收回后以公開出讓方式 引 入投資者進行改造。具體為：一、政府依照國土空間規(guī)劃，按照法定程序，收回原廠房用地，并向原廠房權(quán) 屬人（被征收方）支付補償。二、經(jīng)政府委托的施工企業(yè)對該土地進行建筑物拆除、土地平整等整理工作后, 政府通過公開方式出讓土地。三、某商業(yè)地產(chǎn)公司（受讓方）競得土地后，向政府支付土地出讓價款，并將該 項目打造成為大型城市商業(yè)綜合體。1. 3稅務事項處理意見1. 3. 1征收方式收

9、儲該典型案例稅務事項涉及被征收方、土地受讓方和工程施工方。涉及主要稅 種 包括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。其中 在土地征收環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關稅收 優(yōu)惠政 策。1. 3. 1. 1被征收方（原權(quán)屬人）被征收方的廠房用地被政府征收（收回），并取得貨幣補償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財 稅（2016） 36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第 （三十七）款規(guī)定，土地使用者將上地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征 收方的土地使用權(quán)被政府征收（收回），屬于土地使用者將

10、土地使用權(quán)歸還給土地 所有者，按規(guī)定可免征增值稅。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定、中華人民共和 國 土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995） 6號）第十一條規(guī)定，對被征收 單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地 增值 稅。三、契稅（一） 根據(jù)廣東省契稅實施辦法（廣東省人民政府令第41號）第八條第 （四）項及關于解釋廣東省契稅實施辦法第八條第四項的批復（粵府函（2007） 127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原 地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準 的，免 征契稅

11、;超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。（二）根據(jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關 契稅政策的通知（財稅（2012） 82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)國 有土地上房屋征收與補償條例有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而 選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購?屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。四、企業(yè)所得稅（1） 符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布企

12、業(yè)政策 性搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅 務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2013年第 11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷 資產(chǎn)稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬 遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不訃入當期應納稅所得額，而在 完成搬 遷（不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。（2） 不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法 及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企 業(yè)所得稅收入總額，

13、發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在訃算應納稅所 得額 時扣除。五、個人所得稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅（2005） 45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所 得稅。1.3.1.2受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。一、增值稅受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按國家稅 務 總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項U增值稅征收管理暫 行辦 法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。二、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知 （財稅（2004）

14、134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價 格。 成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆 遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利 益。根據(jù)國家稅務總局關于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅 函（2009） 603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的， 對承受者應按照土地成交總價款訃征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財 稅（2006） 186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應山受讓

15、方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間 的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的 通知（國稅發(fā)（2009） 31號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開 發(fā)成本進行稅務處理。1.3. 1.3工程施工方工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等勞務。一、增值稅工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納增值稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安 裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入 有

16、關 的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時 間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。1.3. 2收購方式收儲政府以收購方式儲備土地的，原權(quán)屬人按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（不動產(chǎn)）計算繳納增 值稅及附加稅費、企業(yè)所得稅（個人所得稅）、土地增值稅和印花稅。其中：一、增值稅政府以收購方式儲備土地的，原權(quán)屬人應按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納增值稅。二、土地增值稅政府以收購方式儲備土地的，原權(quán)屬人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應繳納土地增值稅。該地塊 已納入縣（區(qū)）級以上“三舊”改造規(guī)劃的，根據(jù)中華人民共和國土地增 值稅暫 行條例實施細則笫十一條第四款及財政部國家稅務總局關于土

17、地增 值稅若干問 題的通知（財稅（2006） 21號文）第四條有關規(guī)定，免征原權(quán)屬人的土地增值 稅。三、企業(yè)所得稅原權(quán)屬人取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其 實 施條例的相關規(guī)定計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出， 可在計算應納稅所得額時扣除。1.4征收或收購方式收儲后以“限地價、競配建”方式供地1.4.1情況描 述“限地價、競配建”是指土地“招拍掛”環(huán)節(jié)政府限定最高地價，達到限定地 價后，開發(fā)商競拍配套建設的面積。配套建設移交方式有以下兒種：（-） 直接移交方式：配套建設地塊和經(jīng)營性地塊合并供地，土地出讓合同中 列明直接將配套建設地塊國有建設用地使用

18、權(quán)（可共用宗地）以出讓方式首次登 記 到政府指定行政事業(yè)單位。不動產(chǎn)登記部門依法依規(guī)將配套建設首次登記到政府指 定的行政事業(yè)單位。（二）無償移交方式：政府指定接收單位與開發(fā)企業(yè)簽訂不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié) 議，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn)移登記將權(quán)屬辦至政府 指 定接收單位名下。（三） 政府回購方式：政府指定回購單位與開發(fā)企業(yè)按約定價格（不低于成本 價）簽訂商品房買賣合同，不動產(chǎn)權(quán)屬登記首次登記在開發(fā)企業(yè)名下，再通過轉(zhuǎn) 移 登記將權(quán)屬辦至政府指定回購單位名下。1.4.2稅務事項處理意見1.4. 2.1受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)。一、增值稅（-） 受讓方取得土地使用權(quán)受讓方以

19、出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按國家稅 務 總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項U增值稅征收管理暫 行辦 法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。（二） 受讓方移交配套建設1 .直接移交方式不動產(chǎn)登記部門直接將配套建設首次登記到政府指定的行政事業(yè)單位，受讓方 屬于為政府無償提供建筑服務，應按照視同銷售的相關規(guī)定繳納增值稅。2 .無償移交方式受讓方按照合同約定無償移交配套建設，屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，應按照視同銷 售的相關規(guī)定繳納增值稅。如配套建設用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不屬 于視同銷售。3 .政府回購方式受讓方通過轉(zhuǎn)移登記將配套建設的權(quán)

20、屬辦至政府指定回購單位名下，應按現(xiàn)行 規(guī)定繳納增值稅。二、土地增值稅（-）直接移交方式。其發(fā)生的建筑安裝工程成本確認為取得土地使用權(quán)的成 本扣除。（2） 無償移交方式。出讓合同（公告）或不動產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定無償移 交的，應視同銷售確認收入，同時將此確認為取得土地使用權(quán)的成本，在計算土地 增值稅時予以扣除。（3） 政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，據(jù) 此確 定土地增值稅應稅收入。三、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知 （財稅（2004） 134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價 格。 成交價格包括土地出讓金、土地補償費、

21、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆 遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利 益。根據(jù)國家稅務總局關于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅 函（2009） 603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)的， 對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。四、企業(yè)所得稅（1） 直接移交方式。按照國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企 業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)（2009） 31號）規(guī)定，配套建設的相關支出 應單獨核算，作為取得土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（2） 無償移交方式。根據(jù)國家稅務總局關于

22、印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企 業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)（2009） 31號）規(guī)定，對無償移交行為視同 銷售，計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應 納稅所得額時扣除。（3） 政府回購方式。根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企 業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)（2009） 31號）的規(guī)定取得的相關收入應計 入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得 額時扣除。2統(tǒng)租模式2. 1情況描述統(tǒng)租模式是指政府下屬企事業(yè)單位連片租賃農(nóng)村集體的舊廠房用地并實施 改造 的情形。2. 2典型案例B市電子城項IJ由政府主導，政府下屬企業(yè)（承租方

23、）連片租賃農(nóng)村集體經(jīng)濟 組織（土地出租方）的舊廠房、鋼材堆放場等土地。具體為：該企業(yè)（承租方）以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的名義辦理項LJ立項、 規(guī)戈人報建等建設手續(xù)，在承租土地上出資增設建筑物。租賃期內(nèi)，承租方利用建 筑物獨立經(jīng)營、獲取收益；出租方僅收取土地租金，不參與承租方經(jīng)營管理、不分取 經(jīng)營收益。土地租賃終止或期滿，承租方向出租方返還租賃土地時，按租賃合同約定 將土地和地上建（構(gòu)）筑物一并無償移交給出租方。3. 3稅務事項處理意見該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人，分別是土地出租方和承租方。涉及主 要 稅種包括增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅。2. 3. 1 土地出租方（農(nóng)

24、村集體經(jīng)濟組織）土地出租方出租農(nóng)村集體建設用地，并取得土地租金。一、增值稅 二、房產(chǎn)稅根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的，應按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。根據(jù) 財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知（財稅（2009） 128號）規(guī)定，承租方無租使用（或?qū)ν廪D(zhuǎn)租）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的 房產(chǎn)，應依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。三、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，出租方出租土地 取 得的租金收入以及土地租賃終止或期滿取得的增設建筑物等資產(chǎn)，應計入企業(yè)所得 稅收入總額，發(fā)生與取得收入

25、有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。2. 3. 2承租方承租方在承租土地上出資增設建筑物，并將建成的房屋用于出租。一、增值稅承租方將建成的建筑物用于出租，應按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務征收增值稅。二、房產(chǎn)稅根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的，應按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。根據(jù) 財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知（財稅（2009） 128號）規(guī)定，承租方無租使用（或?qū)ν廪D(zhuǎn)租）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（土地出租方）的 房產(chǎn)，應依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部稅務總局關于承租集體土地城鎮(zhèn)土

26、地使用稅有關政策的通知（財 稅（2017） 29號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設用地的， 山直接從集體經(jīng)濟組織承租土地的單位，即承租方繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、企業(yè)所得稅（一） 根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例規(guī)定，承租方在租 賃期內(nèi)利用建筑物取得的經(jīng)營收入，應訃入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收 入 有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。（二）承租方在承租土地上出資增設建筑物應作為長期待攤費用，按照中華 人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例的相關規(guī)定在租賃期內(nèi)攤銷。3綜合整治模式3. 1情況描述綜合整治是政府投資主導整治改造，不涉及拆除現(xiàn)狀建筑及不動產(chǎn)權(quán)

27、屬變動， 整治工程內(nèi)容主要包括完善小區(qū)公共服務設施、基礎設施、小區(qū)道路、園林 綠化、 建筑修繕等。3. 2典型案例C市某古村歷史文化景區(qū)環(huán)境綜合整治改造項U山政府投資主導綜合整治，保 留現(xiàn)有建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能，完善配套設施和古建筑修繕，整治工程內(nèi)容主要 包括：雨污分流、三線下地、道路鋪裝、綠化景觀、立面整飾以及古建筑修繕等。3. 3稅務事項處理意見該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人，分別是不動產(chǎn)原權(quán)屬人和工程施工 方。 涉及主要稅種包括增值稅和企業(yè)所得稅。3. 3. 1不動產(chǎn)原權(quán)屬人綜合整治區(qū)域范圍內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬不變，由政府撥款給原權(quán)屬人進行改造。一、增值稅原權(quán)屬人從政府取得撥款并用于綜合整治

28、項U ，應針對綜合整治中建設配套 設 施、修建道路、園林綠化等具體行為，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定按對應稅LI繳納增值稅。二、企業(yè)所得稅原權(quán)屬人取得的政府撥款應計入收入總額，如果同時符合財政部國家稅務總 局關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知(財稅(2011) 70號)規(guī)定的 3個條件，可作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時減除，但相應的用于改造支出 以及形成資產(chǎn)所計提的折舊、攤銷，不得在計算應納稅所得額時扣除。3. 3. 2工程施工方，程施工方提供建筑物修繕等勞務。一、增值稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安 裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)

29、生與取得收入 有關 的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時 間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。工程施工方提供建筑增值稅。二、企業(yè)所得稅4合作改造模式4.1情況描述合作改造模式是以政府統(tǒng)一組織實施（即政府為征地拆遷方）為前提，有物修繕 等服務，應按建筑服務繳納兩種類型：第一種類型是政府在拆遷階段通過招標等公開方式引入土地前期整理合作方 （下稱合作方）承擔具體拆遷工作，該企業(yè)需要墊付征地拆遷補償款。完成拆遷后， 政府將擬出讓土地通過招標、拍賣或者掛牌等公開方式確定土地使用權(quán)人，在土地 使用權(quán)人支付地價款后，政府再向合作方支付拆遷費

30、用與合理利潤。第二種類型是政府通過招標等公開方式征選合作方，既承擔土地前期整理的具 體拆遷工作，乂是土地使用權(quán)人。該合作方承擔具體拆遷工作，墊付征地拆遷補償款 （含貨幣與非貨幣補償），完成拆遷后，政府直接將擬出讓土地使用權(quán)供應給該合作 方，所支付拆遷費用與合理利潤抵減其應向政府繳交的地價款。4. 2典型案例D市某片區(qū)改造項目按照“政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃、整體更新”的原則，采用第一 種類型改造。具體為：一、在拆遷階段，政府通過招標確定乙企業(yè)承擔具體拆遷工作，由其墊資支 付 給被征收方的拆遷補償與建筑物拆除、土地平整等費用。二、政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，中集團公司（受讓方）競得土地 使用權(quán)

31、，按出讓合同規(guī)定支付土地出讓價款。三、政府從土地出讓收入中支付乙企業(yè)的征地拆遷成本（拆遷費用加上合理 利 潤）。四、政府按照出讓合同約定將土地交付中集團公司（受讓方）使用。4. 3稅務事項處理意見該典型案例稅務事項涉被征收方、土地受讓方和工程施工方。涉及主要稅種 包 括增值稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。其中在 土地征收環(huán)節(jié)，增值稅、土地增值稅、契稅和個人所得稅可享受相關稅收優(yōu)惠政策。被征收方的土地被政府征收，并取得貨幣補償。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財 稅（2016） 36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定

32、第一條第4. 3. 1第一種類型4. 3. 1. 1被征收方（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征 收方的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者 并取得貨幣補償，按規(guī)定可免征增值稅。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定、中華人民共和 國 土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995） 6號）第十一條規(guī)定，對被征 收 單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地 增值 稅。三、契稅（-） 根據(jù)廣東省契稅實施辦法（廣東省人民政府令第41號）第八條第 （四）項及關于解釋廣東省契稅實施辦法第八

33、條第四項的批復（粵府函（2007） 127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原 地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征 契稅;超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。（二） 根據(jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關 契稅政策的通知（財稅（2012） 82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)國 有土地上房屋征收與補償條例有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收 而 選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π沦彿?屋免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個 人房屋

34、被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋 免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。四、企業(yè)所得稅（一）符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策性 搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅務 總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2013年第11 號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn) 稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷期間 發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷（不超 過五年）的

35、年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法及 其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企業(yè) 所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在訃算應納稅所得額時扣 除。五、個人所得稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅 （2005） 45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款， 免征個人所得稅。4. 3.1.2 土地受讓方（甲集團公司）土地受讓方（中集團公司）以出讓方式取得土地使用權(quán)。一、增值稅受讓方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按國家稅

36、 務 總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項U增值稅征收管理暫 行辦 法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。二、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知 （財稅（2004） 134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價 格。 成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆 遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利 益。根據(jù)國家稅務總局關于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅 函（2009） 603號）規(guī)定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權(quán)

37、的， 對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財 稅（2006） 186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間 的，山受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的 通知（國稅發(fā)（2009） 31號）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地 開發(fā)成本進行稅務處理。4. 3. 1.3工程施工方（乙企業(yè)）工程施工方（乙企業(yè)

38、）承擔具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。一、增值稅，程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納增值稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例，施工企業(yè)從事建筑、安 裝、裝配工程業(yè)務等各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入 有關 的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時 間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。4. 3. 2第二種類型與笫一種類型的主要差異在于，土地受讓方與工程施工方為同一企業(yè)（即合作 方）。4. 3. 2. 1被征收方被征收方的土地被政府征收，并取得貨幣或?qū)嵨镅a償。一、

39、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財 稅（2016） 36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。被征 收方的土地被政府征收（收回），屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有 者，取得貨幣或其他經(jīng)濟利益，按規(guī)定可免征增值稅。二、土地增值稅根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定、中華人民共和國 土地增值稅暫行條例實施細則（財法字（1995） 6號）第十一條規(guī)定，對被征收 單位或個人因國家建設的需要而被政府批準征用、收回房地產(chǎn)的，免征其土地增值 稅。三、契稅（一）根據(jù)廣東省契稅

40、實施辦法（廣東省人民政府令第41號）第八條第（四） 項及關于解釋廣東省契稅實施辦法第八條第四項的批復（粵府函（2007） 127 號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地或原地重 新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準 的，免征契 稅；超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。（二）根據(jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關 契 稅政策的通知（財稅（2012） 82號）第三條規(guī)定，市、縣級人民政府根據(jù)國有 土地上房屋征收與補償條例有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選 擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)模瑢π?/p>

41、購房屋 免征契稅;購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人 房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免 征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。四、企業(yè)所得稅（-） 符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策 性搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅 務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2013年第 11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷 資產(chǎn)稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷

42、期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在 完成搬遷 （不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。（二） 不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法 及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企 業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時 扣除。五、個人所得稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知（財稅（2005） 45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所 得稅。4. 3. 2. 2 土地受讓方與工程施工方（合作方）合作方以出讓方式取得

43、土地使用權(quán)，向被征收方支付貨幣或?qū)嵨镅a償，并承 擔 具體拆遷中的建筑物拆除、土地平整等勞務。一、增值稅合作方以出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按國家稅 務 總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項U增值稅征收管理暫 行辦法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。根據(jù)財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務等增值 稅政策的通知（財稅（2016） 140號）第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納 稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項U （選擇簡易訃稅方法的房地產(chǎn)老項U除外），在 取得 土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納

44、稅人 按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得 拆遷補償 費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。合作方向被征收方提供非貨幣形式的補償，應按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。二、土地增值稅（-） 合作方負責拆遷安置，根據(jù)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問 題的通知（國稅函（2010） 220號）的規(guī)定，用建造的本項LI房地產(chǎn)安置回遷戶 的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 管理有關問題的通知（國稅發(fā)（2006） 187號）第三條的規(guī)定確認收入，同 時將 此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。（二）發(fā)生的房屋拆除、土地平整費用，凡能提供合法有效憑

45、證的予以扣除。三、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知 （財稅（2004） 134號）的規(guī)定，合作方以出讓方式取得土地使用權(quán)，其支付 的拆 遷補償費用應計入契稅計稅依據(jù)。四、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財 稅（2006） 186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受 讓方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土 地時間 的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。五、企業(yè)所得稅（-）根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例，合作方從事建筑拆 除、土地平整工程業(yè)務等

46、各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有 關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)從事上述勞務持續(xù)時間超過 12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。（二）根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦 法的通知（國稅發(fā)（2009） 31號）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作 為土地開發(fā)成本進行稅務處理。笫二大類：市場方主導模式5農(nóng)村集體自行改造5. 1惜況描述在符合國土空間規(guī)劃的詢提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將其所屬的國有建設用地， 或?qū)⒓w建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地后，通過招標方式引入土地前期整理合作方、 或者自行組織完成改造范用內(nèi)改造意

47、愿征詢、土地房產(chǎn)調(diào)查、搬遷補償、土地平整 等土地前期整理事項，在達到土地出讓條件后山政府以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán) 出讓給該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成立的全（獨）資公司。5. 2典型案例F市甲經(jīng)濟聯(lián)合社所有的舊廠房用地，已辦理集體土地使用證，證載土地使 用 權(quán)人為中經(jīng)濟聯(lián)合社，土地用途為工業(yè)用地。向自然資源部門申請將該宗用地轉(zhuǎn)為 國有建設用地，當?shù)刈匀毁Y源部門組織報批材料按程序上報，并獲批準轉(zhuǎn)為國有后， 山當?shù)厥?、縣人民政府協(xié)議出讓給中經(jīng)濟聯(lián)合社全資成立的乙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 由其用于項目開發(fā)建設。5. 3稅務事項處理意見該典型案例稅務事項涉及兩個納稅人，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和土地受讓方。涉 及主要稅

48、種包括增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和企業(yè)所得稅。5. 3. 1農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財 稅（2016） 36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有建設用地并交山政府出讓，屬于土地使用 者 將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。二、土地增值稅農(nóng)村集體經(jīng)濟組織辦理征轉(zhuǎn)國有用地手續(xù)，未發(fā)生轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上 建筑物及其附著物行為，不屬于土地增值稅征收范圍。5. 3. 2受讓方受讓方以協(xié)議出讓方

49、式取得土地使用權(quán)。一、增值稅受讓方以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，向政府部門支付土地價款，按國 家 稅務總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項U增值稅征收管 理暫行辦法的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規(guī)定處理。二、契稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于國有土地使用權(quán)出讓等有關契稅問題的通知 （財稅（2004） 134號）規(guī)定，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價 格。 成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆 遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利 益。三、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城

50、鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知（財 稅（2006） 186號）規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應由受讓方 從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間 的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的 通知（國稅發(fā)（2009） 31號）的規(guī)定，取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出作為土地開 發(fā)成本進行稅務處理。6村企合作改造6. 1模式之一：土地整理后出讓6. 1.1悄況描述在符合國土空間規(guī)劃的詢提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將其所屬的國有建設用地， 或?qū)⒓w建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地后，通過招標方式

51、引入土地前期整理合作方， 山合作方先行墊資完成改造范圍內(nèi)改造意愿征詢、土地房產(chǎn)調(diào)查、搬遷補償、土地 平整等土地前期整理事項，在達到土地出讓條件后交山政府以招標、拍 賣或掛牌或 協(xié)議方式出讓土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得出讓分成或返還物業(yè)，合作方按土地整 理協(xié)議取得相應收益。6. 1. 2典型案例E市某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺確定擬改造地塊（農(nóng)村集 體土地）的土地前期整理合作方（下稱合作方），并與之簽訂土地整理協(xié)議。具體 為：一、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回原用地者的承租土地使用權(quán)。該項工作山合作方具體實 施，以貨幣支付土地前期整理費用，包括改造范圉內(nèi)集體土地使用方提前 解除租賃 合同的違約

52、費用及其地上建筑物補償?shù)牟疬w補償費用、搬遷費用以及聘請，程施匚 方完成場地圍蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，其中拆遷補償不涉及非貨幣性補 償。二、完成地上房屋拆遷和土地平整后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向當?shù)刈匀毁Y源 部 門申請辦理集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地手續(xù)，當?shù)刈匀毁Y源部門組織報批 材料 按程序上報，并獲轉(zhuǎn)為國有土地后，由當?shù)厥小⒖h人民政府以招標、拍賣或者掛牌方 式出讓土地，并在土地出讓合同（公告）中明確由土地受讓方將部分建成物業(yè)無償移 交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。三、甲開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）向政府支付地價款。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織從政府取 得出讓收益分成作為補償，合作方按土地整理協(xié)議取得相應收益（包括拆遷

53、費 用與 合理利潤）。四、甲開發(fā)企業(yè)（土地受讓方）按國土空間規(guī)劃實施后，按照土地出讓合同的約 定，將約定物業(yè)無償移交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。為了符合轉(zhuǎn)移登記辦理流程，±地受讓 方與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂商品房買賣合同，但農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實際不向土地受 讓方支付相關款項。6. 1. 3稅務事項處理意見該典型案例稅務事項涉及四個納稅人，分別是集體土地使用方、農(nóng)村集體經(jīng) 濟 組織、合作方和土地受讓方。涉及主要稅種包括增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所 得稅。其中在土地整理實施環(huán)節(jié)，增值稅和契稅有稅收優(yōu)惠政策。6. 1.3. 1集體土地使用方一、增值稅集體土地使用方因農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提詢解除租賃合同而

54、收到違約費用、拆遷 補償費用、搬遷費用等經(jīng)濟利益，未提供增值稅應稅行為，無需繳納增值稅。二、企業(yè)所得稅（-） 符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布企業(yè)政策 性搬遷所得稅管理辦法的公告（國家稅務總局公告2012年第40號）和國家稅 務總局關于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2013年第 11號）規(guī)定處理：企業(yè)應當就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷 資產(chǎn)稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。在搬遷 期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在 完成搬遷 （不超過五年）的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。

55、（二）不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，按照中華人民共和國企業(yè)所得稅法 及其實施條例的相關規(guī)定處理：取得的拆遷補償收入（含貨幣或非貨幣），應計入企 業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、合理的支出，可在訃算應納稅所得額時 扣除。6. 1. 3. 2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向自然資源主管部門申請辦理集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建 設用 地手續(xù)，取得土地出讓收益分成，并按土地出讓合同的約定無償從中開發(fā)企 業(yè)（土 地受讓方）處取得部分建成物業(yè)。一、增值稅根據(jù)財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財 稅（2016） 36號）附件3營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定第一條第（三十七）款規(guī)

56、定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。農(nóng)村 集體經(jīng)濟組織申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有建設用地并交山政府出讓，屬于土地使用 者 將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，按規(guī)定可免征增值稅。二、契稅根據(jù)廣東省契稅實施辦法（廣東省人民政府令第41號）第八條笫（四）項 及關于解釋廣東省契稅實施辦法第八條笫四項的批復（粵府函（2007） 127號）規(guī)定，被征收方的土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，異地 或 原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的， 免征契稅;超出的部分應按規(guī)定繳納契稅。三、企業(yè)所得稅取得土地出讓收益分成及部分建成物業(yè)，應按照中華人民共和國企業(yè)所得稅 法及其實施條例的相關規(guī)定計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取得收入有關的、 合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。6. 1. 3. 3合作方合作方向集體土地使用方支付土地前期整理費用，聘請工程施工方完成場地圍 蔽、建筑物拆除、平整土地等費用，并取得相應收益。一、增值稅土地前期整理合作方提供建筑物拆除、土地平整等服務，應按建筑服務繳納 增 值稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例,合作方完成場地圍蔽、建 筑物拆除、平整土地等工程取得的各項收入，應計入企業(yè)所得稅收入總額，發(fā)生與取 得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額