寶青房地產(chǎn)公司成本控制辦法

1、寶青房地產(chǎn)公司成本控制辦法一、公司按照分級、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建 立健全與公司管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。二、公司總經(jīng)理對公司的經(jīng)濟(jì)成果負(fù)全面責(zé)任。三、總工程師協(xié)助總經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計、施工等工作，做到技術(shù) 上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實效，對各項技術(shù)組織的經(jīng)濟(jì)效果 負(fù)責(zé)。四、財務(wù)部門對成本管理的責(zé)任是：匯總計劃成本資料，制定本 企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支圍，組織成本核算，考核成本計劃 的執(zhí)行情況，對成本進(jìn)行預(yù)測、監(jiān)控和分析，編制成本報表。五、公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部門的責(zé)任，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以 財務(wù)部門為核心參與企業(yè)成本管理，向財務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)材料， 對本部門的成本管理

2、負(fù)責(zé)。1、規(guī)劃部門：負(fù)責(zé)開發(fā)項目總體規(guī)劃，設(shè)計方案的優(yōu)選，按批 準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計嚴(yán)格控制開發(fā)項目投資規(guī)模。2、市場營銷部：組織有關(guān)部門編制商品房銷售計劃，確定開發(fā)產(chǎn) 品價格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售，組織收取購房定金，及時辦理產(chǎn)品銷售， 搜集并向有關(guān)部門提供市場信息。3、工程部門：按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時組織拆遷安置和地上地下建筑物的處理及七通一平，減少前期費用，按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計要求組織工程實施，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查，組織工程質(zhì)量的評定和竣工工程的質(zhì)量驗收4、預(yù)算部：參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算和 審核施工圖預(yù)算，合理編制招標(biāo)工程的造價標(biāo)底，編制計劃成本。六、房地產(chǎn)項目開

3、發(fā)成本控制的總體思路1、建立成本控制目標(biāo)。在各個項目的開始階段，及早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解， 制訂出各項成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實到部門和個人，作為相關(guān) 部門和個人的責(zé)任成本；2、公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每 月、季度）對各個項目的發(fā)展成本進(jìn)行全面分析、評估、檢討，對成 本異常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施；3、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強對規(guī)劃設(shè)計部門人員的成本意 識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成 本的影響；4、嚴(yán)格規(guī)工程管理程度，及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計、合同、項 目相互配合；規(guī)材料樣板、工料規(guī)，減少合同履行糾紛和風(fēng)險，降低 工程成

4、本；5、完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費用、財務(wù)費用開支；7、充分掌握利用國家財稅政策，進(jìn)行合理稅收籌劃；8、建立獎懲考核制度，使成本控制結(jié)果與個人待遇掛鉤?，F(xiàn)按房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)成本控制分別闡述如下：第一項 立項環(huán)節(jié)成本控制立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī) 政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定圍最大限度地控制企業(yè)的費用。立 項階段 , 基本上確立了項目的土地成本（包括地價、土地動遷補償費、各類補償費、契稅等） 土地成本一般占項目總成本的 30左右，

5、控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準(zhǔn)確。 采取一定的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險。具體而言，立項環(huán)節(jié)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：1）舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程 度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀 況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險（如是否有債務(wù)糾紛） ；同時積極 與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項目可行性研究，加強

6、對 競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān) 工作，中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我公司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降 低土地成本。公司應(yīng)逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)行 分門別類的整理， 并建立競爭對手調(diào)研制度， 以保證投標(biāo)過程和結(jié)果與我公司計劃的一致性， 最大程度降低分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險。立項環(huán)節(jié)土地成本管理的主要責(zé)任部門為規(guī)劃發(fā)展部?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制開發(fā)形式1、公開拍賣地塊征地費用少交或晚交，或延長付 款期限，力爭減免規(guī)劃部負(fù)責(zé)拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安 置費用規(guī)劃部負(fù)

7、責(zé)大市政費用自建部分按照公司工程 體系走；交政府部分按 有關(guān)規(guī)定辦理（爭取少 交或晚交），工程部、預(yù)算部負(fù)責(zé)自建 部分；規(guī)劃部負(fù)責(zé)交政府 部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化， 合理提高容積率，降低 土地成本規(guī)劃部、工程部負(fù)責(zé)操作風(fēng)險調(diào)查是否有債務(wù)風(fēng)險規(guī)劃部負(fù)責(zé)2、買斷 項 目買斷容明確買斷容明細(xì)規(guī)劃部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭取最大利益規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財務(wù)部協(xié)助付款時間周期長、次數(shù)多規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財務(wù)部協(xié)助三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部協(xié)助手續(xù)風(fēng)險與項目付款時間直接掛 鉤。規(guī)劃部、總經(jīng)理負(fù)責(zé)3、合作開發(fā)合作方式符合公司要求，有利于 公司；規(guī)劃部負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；規(guī)劃部負(fù)責(zé)交房時間

8、按合冋約定時間交房工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)按合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額付款時間選擇有利于公司利益的 方式規(guī)劃部負(fù)責(zé)、財務(wù)協(xié)助第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。該環(huán)節(jié)控制要點是設(shè)計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)）。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制:1 ）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性 價比；2）嚴(yán)格控制設(shè)計質(zhì)量，在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計自 身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱?/p>

9、設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理（雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的2%是工程成本管理的重中之重。一方面，項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè) 計、基礎(chǔ)設(shè)計等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟(jì) 性建議、另一方面，設(shè)計規(guī)劃部門自身應(yīng)以項目定位為原則，在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡可 能做到限額設(shè)計，注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析，著重抓好事前的設(shè)計修改、多選樣、多分 析、避免

10、完工后的返工及不必要的成本浪費。規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制的基本原則是，周密規(guī)劃， 科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。規(guī)劃部和各類評審小級在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、規(guī)劃萬案（1 ）可行性規(guī) 劃設(shè)計市場信息搜集和分析 市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任務(wù)書的編制 可行性設(shè)計變更規(guī)劃部負(fù)責(zé)，其他部門配合(2 )方案評審組成可行性規(guī)劃評審小組，對方案 進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計變 更環(huán)節(jié)，再重新評審。由規(guī)劃、工程、預(yù)算、財 務(wù)、銷售等各部門組成評 審小組，總經(jīng)理負(fù)責(zé)(3 )設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況 進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部配合

11、根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估 算預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合2、報批設(shè) 計(1 )設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場 分析制訂設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部、銷 售部協(xié)作方案設(shè)計招投標(biāo)規(guī)劃部方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審小組(2)報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī) 性，材料完整規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部配合3、擴(kuò)初設(shè)計(1 )擴(kuò)初設(shè)計要求對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整 設(shè)計要求部審核工程部負(fù)責(zé)，知會各部門(2 )成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備 選型、實體研究、環(huán)境方案等因素 對總成本作出概算預(yù)算部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)3、擴(kuò)初設(shè) 計(3)擴(kuò)初設(shè)計 圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo) 專家評審部評審招投標(biāo)評審

12、小組設(shè)計調(diào)整工程部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè) 計(1 )地質(zhì)勘察請專業(yè)公司勘察工程部負(fù)責(zé)(2)設(shè)計方案 評審樁基設(shè)計2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu) 評審(3)樁基施工 圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖 設(shè)計(1 )施工圖設(shè) 計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功 能設(shè)計及配套設(shè)施等因素， 在擴(kuò)初 圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價 和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70%的 部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格 審核。規(guī)劃部和工程部負(fù)責(zé)，其 他部門協(xié)助(2)報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策 交納。規(guī)劃部(3)報施圖按建設(shè)管理部門規(guī)定提報規(guī)劃部(4)審圖(5 )施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽

13、 商工程部負(fù)責(zé)，規(guī)劃協(xié)助， 知會銷售部(6 )面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗 相結(jié)合預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包 裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制 施工招投標(biāo)規(guī)劃部負(fù)責(zé)(工程部銷售 部配合)7、裝修方 案設(shè)計(1)方案設(shè)計 要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實 體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求規(guī)劃部負(fù)責(zé)，工程部、銷 售部協(xié)助(2)材料設(shè)備 選型成本 萬案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè) 備規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部、預(yù) 算部配合制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì) 表裝飾綜合價格拆分分析(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會8功能設(shè) 計(1)小區(qū)建筑 物功能的經(jīng)濟(jì) 評估市場調(diào)研

14、銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑物功能規(guī)劃部負(fù)責(zé)，銷售、工程 部協(xié)助(2)市政配套 萬案市政狀況調(diào)研 爭取政府有利條件規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部配合(3)環(huán)境方案 設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán) 境設(shè)計方案目標(biāo)成本總額規(guī)劃部負(fù)責(zé)，預(yù)算部、工 程部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組(4)智能化設(shè) 計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 智能化容控制規(guī)劃部負(fù)責(zé)、工程部、銷 售部配合招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理 負(fù)責(zé)(5 )銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通， 保障銷售承諾與實際功能的一致 性銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計變 更(1 )設(shè)計調(diào)整 費用工程部負(fù)責(zé)、預(yù)算配合(2)設(shè)計變更 洽商嚴(yán)格按照設(shè)計

15、變更洽商流程進(jìn)行工程部負(fù)責(zé)，預(yù)算協(xié)助10、材料設(shè)備(1) 選型(2) 方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè) 備的安裝工程部、預(yù)算部負(fù)責(zé)（3）采購招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組其他費用物業(yè)管理完善 費限額設(shè)計預(yù)算部、工程部負(fù)責(zé)第三項招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預(yù)算、銷售等多個部門 的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體容特別是招投標(biāo)評審 小組的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo) 書制訂，重點在于評標(biāo)。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，堅持“三堂會審、貨比三家，合理低價中標(biāo)”的 原則。要嚴(yán)格掌握招標(biāo)條件，認(rèn)真編制標(biāo)底和標(biāo)書，作好評標(biāo)和定 標(biāo)工作

16、。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。 招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、 準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死或不留活口。要編制 好標(biāo)底，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價的下限。 要反復(fù)審查造價水平的合理性，是否在投資控制的圍。同時，加強 承包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、 公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭， 最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點設(shè)置等各 類含糊不清的問題，避免將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致 的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭

17、心態(tài)實現(xiàn)報價讓利，成本下浮。以中標(biāo)價為基礎(chǔ)通過談判協(xié)商確定 合同及合理工期，同時要正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因 素，有效避免索賠事件的發(fā)生作為報價評議的重要依據(jù)。中標(biāo)后合 同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致、工期應(yīng)合理，盡量減少雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制的責(zé)任部門為招投標(biāo)小組控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、投標(biāo)單 位的選擇（1）資質(zhì)（2 ）管理水平（3 ）技術(shù)力量（4 ）歷史記錄（5 ）資金實力（6 ）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、 材料及設(shè)備供貨商名冊及 資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建 商、供貨商、監(jiān)理公司中 選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo)單 位報招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)

18、責(zé)工程監(jiān) 理、設(shè)計、環(huán)境招 投標(biāo)合同；工程部負(fù)責(zé)裝修招 投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、 包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考 察、評估、篩選三家以上 投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審小 組及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評審小組審 核總經(jīng)理批準(zhǔn)。2、招投標(biāo) 文件各類合同的招投標(biāo)書容應(yīng) 包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11 ）開標(biāo)時間；（12 ）定標(biāo)方法；（13 ）投標(biāo)單位補充意見；（14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15 ）

19、圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工 程、監(jiān)理、設(shè)計、 環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營 銷、包裝招投標(biāo)合 同。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審小組審核；總經(jīng)理批準(zhǔn)；3、評標(biāo)和 定標(biāo)（1）技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)（2）經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、工程部負(fù)責(zé)技術(shù) 評標(biāo)2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì) 標(biāo)書的評標(biāo)3、財務(wù)部負(fù)責(zé)審核 廣告包裝費綜合審核投標(biāo)單位；評定 中標(biāo)單位招投標(biāo)評審小組審 核、評定?？偨?jīng)理批準(zhǔn)第四項施工環(huán)節(jié)成本控制施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來 的費用，另一個是材料、工程

20、款的支付。由于市場變化與市場把握 的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和容進(jìn)行 改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行 成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。施工環(huán)節(jié)的成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由建安工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。主要包括土建、機(jī)電安裝、 裝飾、室全裝修、消防、弱電、電梯、環(huán)境綠化、甲供材料等。主 要通過以下具體措施來控制施工環(huán)節(jié)成本：1）在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階 段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因 素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正

21、 的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2）成本控制目標(biāo)一旦確定，財務(wù)部應(yīng)及時對成本測算值作進(jìn)一步 拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合金等）具體化的成本控 制指標(biāo)對工程項目和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要 求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價格差 異也很大，決策時就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項目 定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計 效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，了解有關(guān) 新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè) 計部門進(jìn)行設(shè)計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有 關(guān)施工方案的替代，降低工

22、程成本。3）設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng) 早開始。提早開始這方面的工作，實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了 準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理 經(jīng)驗，少走了彎路，減少了后期成本增加的可能機(jī)會，間接實現(xiàn)了 成本控制目標(biāo)。4）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的成 本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致的費用調(diào) 整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更 修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。只能是以獨家 協(xié)商議價的方式進(jìn)行落實。這必然會帶來成本的增加。 控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)人

23、員的簽字權(quán) 限，即由簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確 認(rèn)，如涉及變更金額較大（ 5 萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會 討論確定后再予以實施。施工環(huán)節(jié)成本管理的主要責(zé)任部門為工程部和預(yù)算部。特別要強調(diào)的是， 財務(wù)部應(yīng)建立成本分析預(yù)警制度。 成本分析 預(yù)警制度指的是財務(wù)部門與有關(guān)部門配合，在項目發(fā)展的不同階段 根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，及時反饋有關(guān) 成本變動情況，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工后，由財務(wù)部、綜合管理部共同牽頭，對項目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)

24、行深入分析，并做出合理的評估控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、 準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的 重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。全 面考慮工程造價，對可能發(fā) 生變更的地方有預(yù)見性，并 予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的 各種變化，為審批提供參考 依據(jù)。工程部負(fù)責(zé)對前期 設(shè)計的審核預(yù)算部負(fù)責(zé)計算變 更費用（含可能引起 的索賠）。工程部執(zhí)行修改的 工期評估。預(yù)算部負(fù)責(zé)計算變 更后的成本現(xiàn)狀。（2）變更的審核簽 認(rèn)不同類別的設(shè)計變更按相應(yīng) 的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。工程部設(shè)計變更通知單。工程部變更必須有設(shè)計單位、預(yù)算 部、工程部、監(jiān)理單位和施 工單位

25、共同簽字后，才能有 效；經(jīng)公司審核確認(rèn)的小額 設(shè)計變更除外經(jīng)辦部門（3）變更的審批總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變 更?？偨?jīng)理2、施工現(xiàn)場 簽證 施工現(xiàn)場簽 證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照 合同中所約定的條款執(zhí)行。、工程部初簽、預(yù)算 部審核確認(rèn)（2）簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持 當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn) 確性。簽證的容、原因、工程量應(yīng) 清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、 全，并有監(jiān)理工程師的簽字 確認(rèn)。工程部初簽、預(yù)算部審核（4）簽證的審批施工洽商通知單工程部必須遵循“先洽后干”的原 貝農(nóng)在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相 應(yīng)審批程序報審，通過后方 可正式簽證?？偨?jīng)

26、理或總經(jīng)理授 權(quán)人員（5）簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類 匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計 資料對控制工程變更提出改 進(jìn)意見?？偣?、審圖（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖 會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖 紙會審圖紙多層次會審會簽及審 批制度。各專業(yè)互審互簽制度。 力爭在開工前把圖紙中的 問題修改完。總工4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包容（3）分包的責(zé)任界疋通過投標(biāo)確定配合費。 應(yīng)避免在施工過程中修改 分包方式、分包容、圍而增 加工程成本。總經(jīng)理、總工5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間施工所用的各項材料的選 型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。工程部先確定材料供

27、應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。預(yù)算部組織工程部參加限時編制材料計劃。 材料計劃簽認(rèn)。預(yù)算部要考慮可能出現(xiàn)的冋題，留 出相應(yīng)的時間。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn) 度。工程與監(jiān)理工程師 審核完成的形象部 位預(yù)算人員審核工程 價值量（1）付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員 最終審批。總經(jīng)理、董事長第五項銷售環(huán)節(jié)成本控制銷售環(huán)節(jié)的成本包括廣告費、推廣費、售樓處費用，一般是按比例控制（約占項目總成本的5-8%左右）。但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工

28、負(fù) 責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生 重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。銷售環(huán)節(jié)成本控制的主要措施為以下幾點：1. 建立各項廣告及市場推廣計劃的執(zhí)行與監(jiān)督體制。隨著公司項目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強，廣告 費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預(yù)算制 度，是必不可少的。上述制度的要點在于計劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、 有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面 緊緊抓住市場，根據(jù)不同項目的特點靈活多變地采取多種媒體推廣措施。2. 完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完

29、善各項廣告制作的報價、比價、議價 操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用 成本。3. 降低媒體發(fā)布的折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告 費用的很大比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費 用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。營銷成本管理的主要責(zé)任部門為銷售部控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、營銷方案(1)費用總額確定費用目標(biāo)總額銷售部(2) 市場信息收集(3) 營銷計劃(4) 營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確 定具體計劃和費用銷售部(5)營銷方案審批征求各方面意見，按 審批流程操作總經(jīng)理2、營銷現(xiàn)場費用(1)現(xiàn)場銷售人工費用銷售人

30、數(shù)控制 銷售工作進(jìn)度控制 獎勵辦法控制銷售部部門 經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（3）賣場、現(xiàn)場包裝費（4）銷售模型費用（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費銷售部經(jīng)理（7）計劃額度控制額度調(diào)劑和超額審批 制度總經(jīng)理3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部部評審銷售部招投標(biāo)評審委員會4、樣板房裝 修（1）設(shè)計、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額規(guī)劃部、銷售 部（2）材料采購信息搜集 材料、設(shè)備選型規(guī)劃部（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審 小組（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部（5）材料回收、保管和 再利用建立材料設(shè)備清單 使用

31、登記閑置品評估和處理銷售部負(fù)責(zé)，5、銷售回款（1 ）銷售折扣點待定銷售部負(fù)責(zé)、財務(wù)監(jiān)督（2 ）回款周期待定銷售部負(fù)責(zé)，財務(wù)監(jiān)督6、銷售補充 條款及承諾（1） 承諾的給出制作樓書 承諾分類銷售部負(fù) 責(zé)，（2 ）設(shè)計變更與承諾變更審批與知會制度 承諾變更規(guī)劃部負(fù) 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助7、客戶交房（1 ）交房日期（2）保修期（3 ）質(zhì)量補償晚交房原因分類處理 與施工隊洽商延長保 修期交房驗收協(xié)議銷售部負(fù) 責(zé)，物業(yè)公 司協(xié)作8、其他（1）代理費待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他 費用（如因銷售要求而 發(fā)生的設(shè)計洽商變更 費）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行總經(jīng)理第六項工程預(yù)、決算環(huán)節(jié)成本控制在編制工程預(yù)結(jié)算過程中要求

32、造價人員嚴(yán)格按規(guī)定的計算規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和方法，實事進(jìn)行編制，還要求造價人員對編制的預(yù)結(jié)算認(rèn)真復(fù) 核和審查，把好造價預(yù)結(jié)算報告的質(zhì)量關(guān)。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種 方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)或不負(fù)責(zé)的實際操作工程預(yù)算部門要深入到施工現(xiàn)場，及時了解確認(rèn)相關(guān)信息，并按規(guī)定的程序和方法編制、審核工程結(jié)算控制要點控制什么怎么控制誰來控制1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算容的 審查先由造價比例大的項目看， 縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方法、 報價及招標(biāo)方法不同會影 響成本的問題預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部協(xié) 助2、鋼筋用

33、量 的核實（1）施工圖中的鋼 筋用量（2）洽商、變更的 鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗 豐富、職業(yè)道德良好、工作 認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公 司進(jìn)行鋼筋量計算工作預(yù)算部與主管總經(jīng)理負(fù) 責(zé)確定工程造價咨詢公 司。預(yù)算部專人負(fù)責(zé)抽查與核 實工程造價咨詢公司的鋼 筋用量計算工作工程造價咨詢公司與預(yù)算 部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了 解乙方綁扎鋼筋情況預(yù)算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào) 整（1 ）材料價差（2 ）人工價差（3）費用價差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整 辦法及時跟蹤價格（材料、人工、 費用）變化情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng) 立即與相關(guān)單位商量對策預(yù)算部與工程師負(fù)責(zé)4、洽商、變更的費用控 制（1 ）圖紙審核（2）因市場

34、因素甲 方對圖紙的修改（3 ）現(xiàn)場簽證工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共 同審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制 監(jiān)理公司審圖施工單位審圖1、工程部負(fù)責(zé)建筑專 業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專 業(yè)圖紙的審核甲方對圖紙做出重大修改 之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較 現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費 用的原因和責(zé)任3、工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽 證的監(jiān)控4、預(yù)算部負(fù)責(zé)審核洽 商、變更的合理性、 完整性（負(fù)責(zé)洽商）及經(jīng)濟(jì)性5、違約與索 賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù) 甲方督促乙方履行合冋義 務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中控 制1、工程部負(fù)責(zé)施工合冋 術(shù)條款的監(jiān)控2、預(yù)算部負(fù)責(zé)施工合同 中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的 監(jiān)控（3 ）配合管理工程部項目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施 工方的配合冋題工程部負(fù)責(zé)施工過程中 協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時，工 程部與預(yù)算部及時進(jìn)行停、 窩工費用計算預(yù)算部負(fù)責(zé)違約費用的 核實第七項管理成本、財務(wù)成本的控制管理成本（約占項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由綜合管理部負(fù) 責(zé)，依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展