工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價風險及實務

1、-隨著我國商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)利用、依賴銀行資金的意識和程度不斷增強。這些工業(yè)企業(yè)往往在出現(xiàn)某種資金需求時，以其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價市場。工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價，目前已成為許多房地產(chǎn)估價機構的一項重要業(yè)務來源。 本文根據(jù)在工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價實務中經(jīng)常遇到的問題，以及有一定特殊性的問題，結合學習貫徹建設部等三部門發(fā)布的房地產(chǎn)抵押估價指導意見，對有關的實務操作要點及估價風險防范問題，進行初步探討，供廣大同行批評指正。 一、防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價風險一般應注意的問題 完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房、廠區(qū)內(nèi)倉儲用房、辦公與生活

2、用房等建筑物，若干構筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價風險，應重點關注抵押的合法性、抵押價值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個問題。 關于抵押的合法性，估價人員一方面應查驗房地產(chǎn)權證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及其他資料原件，并在現(xiàn)場查勘時與抵押房地產(chǎn)一一對照核實；另一方面應到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心查詢核實上海市房地產(chǎn)登記冊記載的有關估價對象的土地狀況信息、房屋狀況及產(chǎn)權人信息、房地產(chǎn)他項狀況信息。此外，還應在抵押相關當事人協(xié)助下，調(diào)查核實抵押房地產(chǎn)在估價時點是否存在權利上的各種瑕疵，特別是是否存在法定優(yōu)先受償權利及其數(shù)額等情況。 關于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，估價人員應假定在估價時點

3、實現(xiàn)抵押權的情況下，對下列問題進行正確的分析和判斷：與抵押房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的市場供求情況；抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；能否不用花費過多的費用和時間，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，并得到較合理的凈現(xiàn)金收入。 除此以外，估價人員還應關注以下問題： 1一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風險，應要求抵押人將某宗工業(yè)房地產(chǎn)進行整體抵押，而不是隨意將其中部分房地產(chǎn)進行抵押。 2對于相當數(shù)量的抵押工業(yè)房地產(chǎn)而言，土地使用權價值往往在房地產(chǎn)總價值中占有較大的比重。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風險，特別應注意正確地把握估價對象企業(yè)擁有土地使用

4、權的完全合法性及其土地使用權價值的客觀合理性，并在估價結果中除了列出房地產(chǎn)總價值之外，還要明確、直觀地列出土地使用權價值單價(萬元/畝)和建筑物重置價結合成新的單價(元/平方米)。 當然，對于一些在新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)內(nèi)的標準廠房類工業(yè)房地產(chǎn)，如果當?shù)仡愃频墓I(yè)房地產(chǎn)交易實例和租賃實例都比較多，估價結果可以只列出平均單價和總價。 3由于工業(yè)行業(yè)類別繁多，除了標準廠房(多建在一些新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)，有標準的柱距、層高和樓面載荷等)具有較好的通用性外，大多數(shù)均為具有本行業(yè)特點的非標準廠房，通用性差。這些廠房在設計要求、建安造價、建筑物經(jīng)濟使用壽命等方面都有極明顯的差異。加上不同行業(yè)的工業(yè)

5、房地產(chǎn)對區(qū)位、交通、基礎設施、廠區(qū)占地面積和總體設計，以及地質(zhì)、水文條件等，均可能有不同要求。一般地說，工業(yè)房地產(chǎn)如要進行處置，其局限性較大，變現(xiàn)能力較差。 因此，應充分考慮抵押物工業(yè)房地產(chǎn)的行業(yè)特點和類似工業(yè)房地產(chǎn)的有限市場需求，以及能否經(jīng)濟地改為生產(chǎn)其他產(chǎn)品或改作其他用途的可能性，并在此基礎上，慎重確定其抵押價值和變現(xiàn)能力。 4有些企業(yè)部分設備和設施的建造安裝，是和廠房的建造安裝同時進行的，如某些重型設備的基礎是和廠房的基礎連為一體的，某些醫(yī)藥、化工類企業(yè)的部分管線與溫度調(diào)控設施是和廠房建筑結構連為一體的。因此，在估價中應慎重確定其抵押價值和變現(xiàn)能力，注意區(qū)分廠房價值和設備設施的價值；如未

6、作區(qū)分，應特別加以說明。 5相當多的工業(yè)企業(yè)，特別是集體所有土地上的工業(yè)企業(yè)，通常在其廠區(qū)范圍內(nèi)都有一些無證建筑，而有些銀行和企業(yè)往往要求在整體評估一宗工業(yè)房地產(chǎn)的同時，順便評估這些無證建筑的價值。 在這種情況下，估價人員為了防范估價風險，合理確定估價對象抵押價值和變現(xiàn)能力，首先應根據(jù)估價的合法原則，向抵押人明確說明這類無證建筑不屬于估價范圍；其次，在估價報告中，應明確披露哪些建筑物屬于無證建筑，并列出有證房地產(chǎn)的估價結果，對無證建筑物的重置價結合成新只提供咨詢性參數(shù)的價值。 6在考慮工業(yè)房地產(chǎn)抵押風險時，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值外，更多考慮的是作為抵押人的工業(yè)

7、企業(yè)的歷年經(jīng)營業(yè)績、業(yè)務發(fā)展前景、實際還貸能力、企業(yè)資信等級以及有無區(qū)財政擔保等，即企業(yè)還貸能力。 但是，企業(yè)的還貸能力和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不是一個概念，何況企業(yè)經(jīng)營也是充滿風險的。特別應該指出，抵押貸款評估的真正目的是，在假設企業(yè)不能持續(xù)經(jīng)營、無力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產(chǎn)于估價時點最有可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價值。因此，在估價中我們?nèi)詰鐚嵲u估抵押工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值和變現(xiàn)能力。 二、實際用途發(fā)生變化的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 我們曾評估了普陀區(qū)昌化路一家工廠的部分房地產(chǎn)，房屋類型為工廠，實際用途為“錦江之星”經(jīng)濟型酒店(由承租人改造、裝修和經(jīng)營)，其土地用途已經(jīng)過申請并獲批準，由工業(yè)改為商業(yè)，同

8、時在房地產(chǎn)權證上有明確記載。對這一宗房地產(chǎn)，我們根據(jù)合法原則，不以工業(yè)用途，而是按商業(yè)用途進行評估。但其風險主要體現(xiàn)在：該項房地產(chǎn)所在位置的大眾型客源是否豐富；廠房經(jīng)改建后是否具有相當?shù)囊?guī)模 (如有150-200間客房)和檔次，以滿足經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營需要；租金是否合理，能否吸引品牌連鎖酒店的長期經(jīng)營。 我們還評估了漕河涇開發(fā)區(qū)及其附近地區(qū)的幾處工業(yè)房地產(chǎn)，其土地用途和房屋類型均為工業(yè)，但實際用途卻為辦公。估價人員實地查勘后發(fā)現(xiàn)，當?shù)嘏c估價對象類似的工業(yè)房地產(chǎn)大多用作辦公(現(xiàn)在許多高新技術企業(yè)的工作環(huán)境實際上與一般的辦公環(huán)境基本相同，沒有多大差別，用作辦公也是很自然的)，其租金及市場交易價格均與

9、當?shù)赝瑱n次辦公用房相接近，即市場認可這類工業(yè)房地產(chǎn)的價值等同于當?shù)赝瑱n次辦公用房。因此，我們在核定轉(zhuǎn)變土地用途的批準文件的前提下，按市場實際情況進行評估，否則只能提供咨詢性報告。但為了避免風險，在估價中采用市場比較法時，選取的可比案例的價格應為當?shù)赝惞I(yè)房地產(chǎn)的公開市場交易價格；采用收益法時，選取的租金水平應為當?shù)赝惞I(yè)房地產(chǎn)的公開市場租金水平。 三、劃撥土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在實務中，常遇到一些企業(yè)的土地來源是劃撥的(黃證)，或由劃撥改為土地出讓金空轉(zhuǎn)(綠證)的。此類工業(yè)房地產(chǎn)抵押的估價風險主要體現(xiàn)在能否合法變現(xiàn)以及正確把握土地使用權價值上。 能否合法變現(xiàn)的關鍵是，該宗工業(yè)房地產(chǎn)設定抵

10、押時，是否已取得了有相應上式括號內(nèi)計算值如小于零時，取零值。 上述出讓土地使用權價值常采用基準地價修正法、成本法及市場比較法(有的地區(qū)工業(yè)用地的批租價格相當透明，有的地區(qū)能找到近期工業(yè)用地拍賣成交案例)求取。 劃撥土地使用權價值在有些情況下，也可以采用市場比較法直接求取。如我們在實務中遇到的幾個估價對象位于世博會場址附近，或處于類似地區(qū)，一般都將市場比較法作為估價方法之一。即在估價中，直接參考了滬府發(fā)200421號文中國2010上海世博會場址房屋拆遷若干規(guī)定。該文件指出，劃撥土地上非居住房屋的土地使用權補償基本價格為：浦東地區(qū)110-130萬元/畝，浦西地區(qū)120-140萬元/畝。 在實務中，

11、我們還遇到一些位于市中心區(qū)域的劃撥土地工業(yè)房地產(chǎn)，這些企業(yè)占有的地塊今后大多要改性。如我們評估的一宗倉儲房地產(chǎn)，位于內(nèi)環(huán)線附近的上海西站北側(cè)，其地塊目前雖為倉儲用地，但規(guī)劃用途卻是住宅用途，且已由有關部門批準納入某大型示范住宅區(qū)建設范圍，因此，估價結果理應適當考慮土地改性后的增值因素。 四、集體所有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 一些銀行信貸人員認為，集體所有的非農(nóng)業(yè)用地是禁止向外轉(zhuǎn)讓的，基本上沒有變現(xiàn)能力。因此，對集體所有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價，他們只要求評估廠房建筑物價值，而不要求評估其集體所有土地使用權價值。但是，擔保法第三十六條第三款明確規(guī)定：“以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占

12、用范圍內(nèi)的土地使用權同時抵押”。 這是我們在實務中常遇到的一個問題。為了規(guī)避風險，估價人員首先應了解估價對象房地產(chǎn)是否具有合法的房地產(chǎn)權證(紅證)，即了解估價對象占地面積的土地批準權限、當?shù)卣?guī)劃管理部門對該宗土地的規(guī)劃限制條件以及是否確實獲得當?shù)鼐哂邢鄳鷾蕶嘞薜恼嘘P部門的審批認可；應要求抵押人承諾一旦處置抵押房地產(chǎn)時，一些相應的、必要的配套條件和房地產(chǎn)權益可隨之轉(zhuǎn)移的書面保證。其次，應在估價結果中分別列出廠房建筑物重置價結合成新和集體土地使用權價值，供抵押當事人參考使用。 五、以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)抵押 前面我們已經(jīng)提到了，一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體，應整

13、體進行抵押。但在估價實務中，銀行和企業(yè)往往愿意以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)進行抵押。有銀行信貸人員認為，只要企業(yè)經(jīng)營狀況好和資信等級高，即使是以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)進行抵押也是沒有風險的。 我們認為，估價人員在實際操作時，一方面應堅持進行整體評估，另一方面也可以考慮同時出具該宗工業(yè)房地產(chǎn)的整體價值和要求單獨評估的部分房地產(chǎn)價值。同時，應通過現(xiàn)場查勘和查詢有關權證等項資料，了解作為估價對象的部分房地產(chǎn)在整體工業(yè)房地產(chǎn)中的作用，是否具有或能否辦出獨立的房地產(chǎn)權證，是否具有良好的獨立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，并充分考慮其土地分攤問題，以及公用配套設施、人流和物流的通行權等合理享用問題；并且，在估價報告中應

14、詳細披露上述內(nèi)容，提請有關方面注意可能帶來的風險。 六、特殊工業(yè)廠房的抵押 我們曾評估浦東新區(qū)外高橋保稅區(qū)一宗冷庫房地產(chǎn)，估價人員現(xiàn)場查勘時發(fā)現(xiàn)其建筑不同于一般廠房，建筑結構(如墻體、層高、平面布置)和內(nèi)外裝修等均比較特殊，且有專門的致冷設備和設施。 對于此類特殊工業(yè)廠房的抵押估價，為了防范估價風險，估價人員應從有關行業(yè)了解其建筑平均造價、經(jīng)濟使用壽命、年維修費用、有效庫容系數(shù)等資料，準確估算其價值；應在估價報告中披露此類房地產(chǎn)處置變現(xiàn)的局限性和難度；并提請銀行方面在審批貸款數(shù)額時，應綜合考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況、還貸能力和資信狀況等因素。 七、在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押一般也就是在建工

15、程抵押，由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價風險。為了防范估價風險，一是要認定在建工程的范圍及其合法性；二是要正確把握其在估價時點的形象進度和其他價值影響因素。 1、在建工程的合法性。其合法性主要體現(xiàn)在，應以其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)進行抵押，且必須符合轉(zhuǎn)讓、預售以及建筑承包管理的有關規(guī)定。符合轉(zhuǎn)讓、預售的有關規(guī)定，主要是指該項工程必須屬于合法建筑，如持有建設用地許可證，建設工程規(guī)劃批文等，并滿足有關轉(zhuǎn)讓、預售的具體條件，或者抵押人能提供在貸款期限屆滿之前，使該項在建工程的開發(fā)建設程度達到允許轉(zhuǎn)讓、預售條件的保證。符合建筑承包管理的有關規(guī)定，主要是指該項工程已簽定

16、建設工程承發(fā)包合同等。 2、在建工程抵押價值。在建工程于估價時點，可能具有不同的形象進度，如初建、結構未封頂、結構封頂、竣工、交付等。在建工程于估價時點的形象進度，雖然是確定其抵押價值的一個重要依據(jù)，但不是唯一的依據(jù)。因為形象進度并不表示已建工程質(zhì)量全部合格，無需返工；同時，也并不表示開發(fā)商已足額支付有關費用，如可能還欠付各項工程款、設備款和其他建設費用。國家工商局和建設部聯(lián)合發(fā)布的 GF-91-201建設工程施工合同條件第二十八條第二款規(guī)定：“由于甲方違反有關規(guī)定和約定，經(jīng)辦銀行不能支付工程款，乙方可留置部份或全部工程，并予以妥善保護，由甲方承擔費用”。顯然，施工單位的這種留置權優(yōu)先于設定在

17、房地產(chǎn)期權上的抵押權，拖欠(或尚未到位)的工程款必須從在建工程形象進度體現(xiàn)的價值中剔出。因此，如以建設工程承發(fā)包合同作為房地產(chǎn)期權的前提條件，評估在建工程價值時，應要求在建工程發(fā)包人與承包人出具已建工程質(zhì)量合格得到認可的書面資料，出具是否存在拖欠建筑工程價款及拖欠價款數(shù)額的書面資料，并在估價報告中披露。 3、評估在建工程價值的估價方法，成本法應是必須采用的一種方法。采用成本法估價，應要求委托方提供支付在建工程各項款項的憑據(jù)，必要時還應要求該項在建工程的專業(yè)監(jiān)理公司出具關于工程形象進度的證明。如采用假設開發(fā)法進行評估，應充分考慮到后續(xù)工程的成本、費用和后續(xù)建設期間的各種風險，充分考慮到假設開發(fā)完成后的是期房及其對估價對象現(xiàn)狀抵押價值的影響。 4、在估價實務中，有的銀行和企業(yè)會提出不按在建工程現(xiàn)狀評估，而按假設完全建成后的狀況評估。在這種情況下，估價人員為了防范估價風險，合理確定估價對象抵押價值和變現(xiàn)能力，首先應根據(jù)估價的合法原則，向抵押人明確說明本次估價范圍僅限于在建工程的現(xiàn)狀；其次，也可以考慮在估價報告中，分別列出于估價時點的在建工程現(xiàn)狀市場價值，以及假設在完全建成狀況下的市場價值。 八、多年辦理續(xù)貸的同一宗工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在估價實務中，我們常遇到有的企業(yè)以同一宗工業(yè)房地產(chǎn)進行抵押，并接連多年辦理續(xù)貸，因而又需要對同一宗