關(guān)于農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機(jī)制的調(diào)研報(bào)告

1、關(guān)于農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機(jī)制的調(diào)研報(bào)告土地經(jīng)營(yíng)以家庭承包為基礎(chǔ)、充分結(jié)合的雙層體制是黨 的農(nóng)村政策的基石。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既是發(fā)展現(xiàn)代 農(nóng)業(yè)的有效措施和前提條件，也是解放生產(chǎn)力和發(fā)展生產(chǎn) 力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要，更是全面深入貫 徹黨的十七屆三中全會(huì)精神的主要內(nèi)容。一、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基本情況和主 要特點(diǎn)近年來，隨著我區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的不斷加 快，農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)成為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè) 增收，農(nóng)民增收的重要途徑，目前我區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年 的發(fā)展既保證了我區(qū)土地適當(dāng)集中和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)土地 開發(fā)效益的最大化，又從根本上保護(hù)了農(nóng)民利益，取得了農(nóng)

2、民得實(shí)惠、村集體增收入、經(jīng)營(yíng)者獲利益的“三贏”效果 主要特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 .土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)機(jī)發(fā)生了變化。在免征農(nóng)業(yè)稅以前，村 組織和農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地主要?jiǎng)訖C(jī)是為了完成稅費(fèi)上繳任務(wù)，避 免土地搭荒。農(nóng)業(yè)稅免征以后，不論是村集體經(jīng)濟(jì)組織規(guī)模 流轉(zhuǎn)，還是農(nóng)戶自主進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其動(dòng)機(jī)都是為了增加收入。 可以說二者的行為由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性 都有了提高，一定程度上促進(jìn)了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。2 .土地流轉(zhuǎn)的范圍不斷拓寬。免征農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民種田 的成本進(jìn)一步降低，他們惜地意識(shí)提高，流轉(zhuǎn)的土地由當(dāng)初 主要是搭荒耕地?cái)U(kuò)展到整合農(nóng)用地。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已由 原來的在親戚、本村、本鄉(xiāng)成員為主的農(nóng)戶之間進(jìn)

3、行，擴(kuò)展 到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。3 . 土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)取向開始顯現(xiàn)。當(dāng)初鄰里、親友之間 通過轉(zhuǎn)包、代耕的形式流轉(zhuǎn)土地，或者農(nóng)戶委托村集體經(jīng)濟(jì) 組織代為流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在由相當(dāng)一部分承包戶紛紛要求收回已 轉(zhuǎn)包的土地，要求享受國(guó)家對(duì)種糧面積的補(bǔ)貼或按照目前的 市場(chǎng)價(jià)格重新確定流轉(zhuǎn)費(fèi)用。從全區(qū)的角度的看，土地流轉(zhuǎn) 有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性增收，有利于破除土地城鄉(xiāng)二元 分割，土地流轉(zhuǎn)盤活農(nóng)村“沉睡的資本”，土地流轉(zhuǎn)的收益 是農(nóng)民“特殊社?！?。二、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)中存在的問題從 調(diào)研的情況來看，我區(qū)部分縣市區(qū)對(duì)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機(jī) 制有一些新思路、新舉措，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性高，各部 門支持土體

4、流轉(zhuǎn)的氛圍濃厚，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了新氣象。但 同時(shí)也暴露由一些在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題：一是 利益分配機(jī)制不科學(xué)，調(diào)動(dòng)不起農(nóng)民的積極性。同時(shí)農(nóng)民認(rèn) 識(shí)不到位，觀念滯后，流轉(zhuǎn)水平低，進(jìn)程較緩慢。舊習(xí)慣根 深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難。在外由務(wù)工、經(jīng)商的農(nóng)民中， 有的對(duì)土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流 轉(zhuǎn)由去，大面積拋荒影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)造成一定的損失。農(nóng)民“兩不”和業(yè)主“兩怕”是影響當(dāng)前農(nóng)村土 地流轉(zhuǎn)的觀念障礙。農(nóng)民的“兩不”，指的是全面取消農(nóng)業(yè) 稅后，農(nóng)民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交由其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；另一方面，農(nóng)民將其農(nóng)村承包土地作為其生活保障

5、的最后一道防線，“不敢”流轉(zhuǎn)或 交出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。業(yè)主的“兩怕”，指的是業(yè)主“一怕”農(nóng)村土地政策不 穩(wěn)，不敢大膽投入；“二怕”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自然和市場(chǎng)雙重風(fēng)險(xiǎn) 壓力大，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。例如：靈武市崇興鎮(zhèn)榆木橋村 針對(duì)本村人多地少，勞動(dòng)力充足的現(xiàn)實(shí)，謀劃將土地集中起 來經(jīng)營(yíng)，把勞力從土地中解放由來，再輸生去打工賺錢的好 辦法。村兩委班子專門聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)專家再三考察審核，于 XX 年12月最終確定并引進(jìn)了一位實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理水平高的 大戶，計(jì)劃占地500畝搞設(shè)施溫棚，已簽訂130畝租賃合同， 畝年租金700元。但是，當(dāng)這位大戶帶著資金項(xiàng)目到該村進(jìn) 行設(shè)施溫棚的建設(shè)時(shí)，卻遭到部分村民的強(qiáng)烈反對(duì)，反對(duì)的 理

6、由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī) 范、流轉(zhuǎn)效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調(diào)難。目前，土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是 大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，大部分是自發(fā)形成，以親朋鄰 里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同， 其內(nèi)容也不完整，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)范性差，在莫些方面不具有法律效力，有的也未經(jīng)村社集體經(jīng)濟(jì)組織審查同意 二是土地流轉(zhuǎn)有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標(biāo)的不明 確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時(shí)間超過了二輪 承包期規(guī)定的時(shí)間等。有的曲線炒作地皮，實(shí)行耕地“農(nóng)轉(zhuǎn) 非”；三是縣鄉(xiāng)級(jí)合同管理機(jī)構(gòu)審查、簽證或公證機(jī)關(guān)公證 體系還不完善。沒有建

7、立完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土 地流轉(zhuǎn)資料檔案比較缺乏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定 性，制約土地流轉(zhuǎn)。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動(dòng)、產(chǎn)業(yè)支持，限 制了流轉(zhuǎn)的規(guī)模。同時(shí)農(nóng)民就業(yè)空間小，社會(huì)保障跟不上。由于我區(qū)每年有大批青壯年農(nóng)民工外由務(wù)工，而大多數(shù)中老 年人、婦女根本就沒有進(jìn)城務(wù)工的機(jī)會(huì)，加之農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī) 療、社會(huì)救助等社保體系還處在建設(shè)初期，大多數(shù)農(nóng)民主要 還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學(xué)、養(yǎng)老問題，這就 造成農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)存在后顧之憂，寧肯自己傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)，也 不愿意將土地流轉(zhuǎn)讓由O 四是缺乏組織引導(dǎo)，組織化程度低。農(nóng)戶間土地自發(fā)流轉(zhuǎn)比重大，集體組織引導(dǎo)流轉(zhuǎn)少，規(guī) ?；苿?dòng)力量不足。雖然農(nóng)民之間

8、通過自發(fā)土地流轉(zhuǎn)對(duì)防止 土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉(zhuǎn)后仍然沒有改變農(nóng) 戶各自分散經(jīng)營(yíng)方式，缺乏組織化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)搏弈能力 差，經(jīng)濟(jì)效益低。在發(fā)達(dá)省份，在征得農(nóng)戶同意的基礎(chǔ)上通 過集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)，有力地推動(dòng)了以土地合作組織形式和 土地股權(quán)制形式快速發(fā)展，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)加快，實(shí)現(xiàn)了土 地資源的優(yōu)化配置，取得了很好的效果。我區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村合作 經(jīng)濟(jì)組織數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)土地流轉(zhuǎn)拉動(dòng)不足。向外部經(jīng)濟(jì) 組織流轉(zhuǎn)數(shù)量少，各地區(qū)發(fā)展不平衡，拉動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng) 營(yíng)不夠產(chǎn)業(yè)化龍頭數(shù)量少，帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)力量不足，同農(nóng)戶 之間的利益聯(lián)結(jié)關(guān)系不夠緊密。五是承包土地少，規(guī)模生產(chǎn) 難形成。平均分包土地的格局使農(nóng)民在有

9、限的承包土地上增 加收入的難度增大，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)又沒有多余的土地，放棄 承包土地又擔(dān)心生活沒有保障，有限的土地限制了農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 進(jìn)一步發(fā)展，造成了農(nóng)業(yè)土地資源的浪費(fèi)。小規(guī)模生產(chǎn)，農(nóng) 民收益難增加。分散零星生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式難以擺脫小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的 桎梏，制約了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的形成 和推進(jìn)。六是土地的“所有權(quán)”、“使用權(quán)”、“經(jīng)營(yíng)權(quán)”政策 不明晰、法律制度不健全，流轉(zhuǎn)的目標(biāo)不清晰，政策不具體, 監(jiān)管措施難有力。提倡土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，一直是中央 農(nóng)村政策的主要內(nèi)容之一，這在中央一系列農(nóng)村政策中均有 涉及，但比較原則。對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行 政主管部門沒有具體實(shí)施細(xì)則，在流轉(zhuǎn)程

10、序、流轉(zhuǎn)手段、流 轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不 規(guī)范的一個(gè)重要原因。七是自然條件差，農(nóng)業(yè)收益低，風(fēng)險(xiǎn) 大，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場(chǎng)雙重影響的弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，農(nóng) 產(chǎn)品銷售難，造成土地流轉(zhuǎn)也難。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量本身受氣候影響，銷售受市場(chǎng)行情影響，加之近期的金融風(fēng)暴，農(nóng)業(yè)增產(chǎn) 難增收，農(nóng)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)很大，企業(yè)、大戶顧慮多，制約土 地流轉(zhuǎn)。八是開發(fā)業(yè)主引進(jìn)難。由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收 益項(xiàng)目農(nóng)業(yè)難以選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場(chǎng)和自然雙重風(fēng) 險(xiǎn)。因此，業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實(shí)力的民 營(yíng)企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、 規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的比較少。目前, 全區(qū)引進(jìn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅(jiān)持下來并

11、實(shí)實(shí)在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，產(chǎn)業(yè)趨同，品 種單一；有的盲目追求規(guī)模，管理粗放 ；也有的缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和經(jīng)營(yíng)能力。三、土地流轉(zhuǎn)的基本思路農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本思路，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，培植龍頭企業(yè)；依靠經(jīng)營(yíng)體制和機(jī)制創(chuàng)新，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收 入。在流轉(zhuǎn)原則上，堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)，長(zhǎng)期穩(wěn) 定農(nóng)戶承包權(quán)，依法流轉(zhuǎn)使用權(quán)。在流轉(zhuǎn)目標(biāo)上，依靠各方 面的優(yōu)勢(shì)組合，實(shí)施耕地規(guī)模集約經(jīng)營(yíng)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效 農(nóng)業(yè)。積極開發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng) 業(yè)和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，滿足人們不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文

12、化生活需要。在流轉(zhuǎn)方向上，依靠科技成果轉(zhuǎn)化和實(shí)用新技術(shù)運(yùn)用，著力 市場(chǎng)信息、資金、勞力和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)有效對(duì)接，建設(shè)一批 有特色、有優(yōu)勢(shì)、科技含量高、市場(chǎng)前景好、輻射帶動(dòng)能力 強(qiáng)的商品生產(chǎn)基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。在流轉(zhuǎn)方式上，堅(jiān)持 農(nóng)民與業(yè)主自主選擇。四、推進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的意見和建議一是加 強(qiáng)政府引導(dǎo)，著力政策推進(jìn)。土地流轉(zhuǎn)處于起步階段，政府 引導(dǎo)尤為重要。第一，以政策服務(wù)為中心，營(yíng)造流轉(zhuǎn)氛圍。 由臺(tái)專門文件，召開專門會(huì)議，全面宣傳貫徹黨中央土地政 策，解除部分基層領(lǐng)導(dǎo)和群眾思想疑慮。結(jié)合實(shí)際，制訂豉 勵(lì)流轉(zhuǎn)的政策，特別明確土地開發(fā)利用政策， 輕稅薄賦政策, 權(quán)益保障、環(huán)境、信貸、服務(wù)方

13、面政策。第二，綜合規(guī)劃， 選好發(fā)展項(xiàng)目。按照區(qū)域化、特色化、產(chǎn)業(yè)化思路，進(jìn)行規(guī) 模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，著力招商引資。第三，強(qiáng)化組織協(xié) 調(diào)，明確部門分工，專門機(jī)構(gòu)管理，一條龍服務(wù)。充分調(diào)動(dòng) 村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流 轉(zhuǎn)中的遺留問題，積極組織競(jìng)爭(zhēng)流轉(zhuǎn)。根據(jù)十七屆三中全會(huì)“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包 經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則， 允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、 轉(zhuǎn)讓、由租、互換股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā) 展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)”的精神，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)必要 性的宣傳。要讓基層干部和群眾認(rèn)識(shí)到，土地不僅僅是農(nóng)民 就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的

14、資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正 是合理利用這一資產(chǎn)，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過流轉(zhuǎn) 土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流 轉(zhuǎn)。同時(shí)，要提高基層干部和群眾“以地生財(cái)”的意識(shí)，引 導(dǎo)農(nóng)民提高組織化程度，運(yùn)作土地的能力。二是堅(jiān)持政策原 則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。第一土地流轉(zhuǎn)必須在土地延包30年不變政策前提下進(jìn)行，對(duì)有些地方搞三五年就調(diào)整，或打 亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經(jīng)營(yíng)制度長(zhǎng)期穩(wěn) 定。第二土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持“依法、自愿、有償、規(guī)范”的 原則，不能刮風(fēng)、不能下指標(biāo)、不能強(qiáng)制推行，要充分尊重 農(nóng)民的意愿，一切圍繞農(nóng)業(yè)發(fā)展，一切為了農(nóng)民

15、增收。第三 要堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)主體是農(nóng)民。當(dāng)前，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益比較低下，農(nóng)民增收困難，各地在 引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，一定要將流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有，任何 組織和個(gè)人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭(zhēng)利，確保 農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定。第四土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范操作與管理，各級(jí)農(nóng)村 經(jīng)營(yíng)管理部門要切實(shí)履行職責(zé)，積極做好土地流轉(zhuǎn)合同的簽 訂，及時(shí)辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調(diào)解和 處理土地流轉(zhuǎn)糾紛，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化發(fā)展.三是制定由臺(tái)相關(guān)政策，獎(jiǎng)補(bǔ)結(jié)合，推動(dòng)我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作再上新的臺(tái) 階。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)帶 動(dòng)農(nóng)民增收致富過程中起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)制訂更加優(yōu) 惠的政策，加大扶持力度，拓展

16、發(fā)展空間，特別是要加大對(duì) 農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度，充分利用其外聯(lián)市場(chǎng)、 內(nèi)聯(lián)千家萬戶的作用，逐步打造產(chǎn)業(yè)品牌，自主開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目，吸引農(nóng)戶入股，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。比如對(duì)集中流轉(zhuǎn)100畝以上建設(shè)設(shè)施農(nóng)業(yè)或 500畝以上 糧食生產(chǎn)的，考慮實(shí)行以獎(jiǎng)代補(bǔ)。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模、帶動(dòng)能 力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益明顯的經(jīng)營(yíng)實(shí)體和土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)、村、隊(duì)， 給與集體或主要負(fù)責(zé)人相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，提高他們的積極性。四 是構(gòu)筑流體，催生市場(chǎng)體系，通過建立“土地銀行”等形式 為農(nóng)民承包地流轉(zhuǎn)提供中介服務(wù)。首先是培育承接業(yè)主，總 結(jié)表彰一批示范典型企業(yè)， 招商引資一批內(nèi)外資業(yè)主。 其次, 建立一批流轉(zhuǎn)中介組織。從事土地信息收集、整理

17、、廣告、 政策咨詢、信用擔(dān)保，開展土地資產(chǎn)評(píng)估、物資供應(yīng)服務(wù)。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務(wù)高效的配套體系。再次，建立市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)秩序， 防止下流轉(zhuǎn)指標(biāo)、用行政手段搞拉郎配等現(xiàn)象發(fā)生?！蓖恋?銀行”通過建立土地儲(chǔ)備庫(kù)等形式，將所有農(nóng)戶轉(zhuǎn)由的土地 集中起來，吸引社區(qū)及社區(qū)外的農(nóng)戶和企事業(yè)單位進(jìn)行投 資。從各地實(shí)踐來看，類似中介服務(wù)組織還有土地信托服務(wù) 中心、土地信托服務(wù)站、土地流轉(zhuǎn)協(xié)會(huì)等多種形式。不管采 取哪種形式的中介組織， 做好這項(xiàng)工作都應(yīng)注意幾點(diǎn)：首先, 要合理地評(píng)估托管土地的價(jià)值；其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯(lián)系，確保農(nóng)民收益最大化；再次,

18、要建立推動(dòng)土地規(guī)范化流轉(zhuǎn)的管理體制；最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測(cè)量、土地評(píng)估、合同管理以 及法律咨詢等方面的業(yè)務(wù)能力。五是加強(qiáng)規(guī)范管理。農(nóng)村土 地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民的切身利益。流轉(zhuǎn)必須規(guī)范有序的進(jìn)行，以 消除農(nóng)民的后顧之憂。建議區(qū)上盡快由臺(tái)相關(guān)政策，明確規(guī) 定：“集中連片流轉(zhuǎn)的，對(duì)個(gè)別不愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民，要做好 深入細(xì)致的工作，在不影響其承包權(quán)益的前提下，可通過土 地調(diào)整、互換、置換等辦法解決?！边_(dá)成流轉(zhuǎn)意向，進(jìn)行流 轉(zhuǎn)時(shí)，簽訂流轉(zhuǎn)合同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門應(yīng)予以登記。在城市化的進(jìn)程中，對(duì)多數(shù)農(nóng)民來說，土地既是必需的生產(chǎn) 資料，也是重要的社會(huì)保障 ；而推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)必須確保一 定的耕地

19、保有量。因此，必須堅(jiān)決貫徹落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保 護(hù)制度。工作中要注意對(duì)法律、政策的把握，尊重農(nóng)民的意 愿，防止侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益。六是以招商引資，引項(xiàng)目為 突破口，提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主動(dòng)性。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 凡是有好項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)管理好、效益顯著的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，大戶與 農(nóng)戶都取得了可觀的效益，雙方主動(dòng)性都很高，矛盾糾紛也 少，責(zé)權(quán)利明確。今后，可以考慮適當(dāng)加大向農(nóng)業(yè)項(xiàng)目招商引資的政策傾 斜扶持力度，通過財(cái)政貼息、補(bǔ)貼等形式，爭(zhēng)取一批有實(shí)力、 科技含量高、附加值大、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、效益顯著的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主動(dòng)性。當(dāng)農(nóng)戶與龍頭企業(yè)形 成了較為穩(wěn)定的利益關(guān)系，既提高了農(nóng)民的組織化程度，又壯

20、大了龍頭企業(yè)的實(shí)力，增強(qiáng)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。七是加強(qiáng) 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督管理，確實(shí)保障農(nóng)民利益。認(rèn)真貫徹土地法、農(nóng)村土地承包法等相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持“依 法、有償、自愿”原則，對(duì)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)合同，尤其是口頭合同，要積極引導(dǎo)雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方責(zé)、權(quán)、禾I,保護(hù)雙方的利益。同時(shí)，要針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新 局面，有前瞻性、預(yù)見性地在合同中留有余地，確保由現(xiàn)新 情況以后，農(nóng)民的利益不受侵害。例如：在土地流轉(zhuǎn)過程中 農(nóng)民最關(guān)心地租價(jià)格，可以考慮由政府指定由一個(gè)相應(yīng)的指 導(dǎo)價(jià)格，并根據(jù)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定期調(diào)整，既不能讓農(nóng)民哄 抬價(jià)格，又不能使地價(jià)被低估，確保雙方的利益不受損害， 創(chuàng)造由土地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)

21、期穩(wěn)定高效的社會(huì)環(huán)境。八是建立健全農(nóng)村土地流 轉(zhuǎn)服務(wù)體系。1234積極探索通過市場(chǎng)調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)加 強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作的管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中 心，做好日常監(jiān)管、政策調(diào)研和信息發(fā)布工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以財(cái) 經(jīng)所為依托，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策咨詢；貫徹落實(shí)土地流轉(zhuǎn)政策，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同；辦理土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證，對(duì)土地流轉(zhuǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解，對(duì)流轉(zhuǎn)合同的登記、變 更等情況進(jìn)行備案。各村可成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，及時(shí)掌握 村組農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的意愿并進(jìn)行登記，提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn) 合同文本和流轉(zhuǎn)信息，督促流轉(zhuǎn)雙方依法簽訂流轉(zhuǎn)合同，及 時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提供情況，解決土地供需雙 方因

22、不能及時(shí)溝通而流轉(zhuǎn)受阻的矛盾，提高土地流轉(zhuǎn)的成功 率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導(dǎo)。加快全區(qū)農(nóng) 業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提由總體規(guī)劃研究，依據(jù)各地的土地肥力、地勢(shì) 高低、灌溉條件、農(nóng)戶習(xí)慣等因素，聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)專家把脈，進(jìn) 行功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)板塊規(guī)劃，分片區(qū)規(guī)劃適宜發(fā)展 的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放 矢給與相關(guān)政策扶持，分期分批逐步實(shí)施，有針對(duì)性地進(jìn)行 土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地問題非常復(fù)雜，在城市的城鄉(xiāng)接合部進(jìn) 行一些改革，條件會(huì)比較充分，包括宅基地?fù)Q社保，建設(shè)用 地流轉(zhuǎn)等等，但是在徹底的農(nóng)區(qū)就很難行得通，條件根本不 具備，盲目改革會(huì)帶來很多問題。所以土地政策不可能“一刀切”,必須

23、符合各地的經(jīng)濟(jì)情況。十是強(qiáng)化金融信貸支持。金融部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng) 的支持和服務(wù)，在符合信貸政策的前提下，為在企業(yè)和設(shè)施 農(nóng)業(yè)建設(shè)提供積極的信貸和保險(xiǎn)支持。農(nóng)業(yè)銀行和農(nóng)村信用 合作社應(yīng)把規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體作為信貸支持的重點(diǎn)，每年安排一 定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金幫助解決規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的 資金需要，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、資信度好的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體給與一定的 信貸授信額度，允許規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體以聯(lián)保形式辦理貸款手 續(xù)。十一是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)， 促進(jìn)農(nóng)村人口和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。 農(nóng)村人口和勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移是合理調(diào)整生產(chǎn)力布局，扎實(shí)推進(jìn)產(chǎn) 業(yè)升級(jí)的重要標(biāo)志，也是土地流轉(zhuǎn)的必然要求。一是著眼農(nóng) 產(chǎn)品多層次增值，大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、 營(yíng)銷

24、業(yè)、儲(chǔ)藏、 保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴(kuò)規(guī)模上檔次，吸收大量農(nóng)村 人口轉(zhuǎn)移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。二是積極發(fā)展 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抓住西部大開發(fā)機(jī)遇，吸引一批名牌企業(yè)和對(duì)口 支持企業(yè)及項(xiàng)目落戶我區(qū)，以東部資金、技術(shù)、設(shè)備、經(jīng)驗(yàn) 建設(shè)一批新型龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐 的小城鎮(zhèn)建設(shè)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，吸引農(nóng)村人口和勞動(dòng) 力安居樂業(yè)。四是開發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀光休閑服務(wù)產(chǎn) 業(yè)。同時(shí)加強(qiáng)與發(fā)達(dá)地區(qū)及企業(yè)聯(lián)系，積極向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā) 展勞務(wù)輸由。十二是堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向，多種渠道流轉(zhuǎn)。以項(xiàng)目 開發(fā)為著眼點(diǎn)，招商引資；核心企業(yè)為龍頭，實(shí)施特色資源開發(fā)；招標(biāo)投標(biāo)為基礎(chǔ)，競(jìng)爭(zhēng)承包；使用權(quán)

25、為紐帶，建立新型 專業(yè)合作組織；以科技實(shí)體為主力軍，建設(shè)各型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示 范區(qū)；委托代耕，互相調(diào)換，子女繼承等都是適宜的流轉(zhuǎn)渠 道。各種渠道流轉(zhuǎn)的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實(shí)際生發(fā),承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，經(jīng)濟(jì)雙 贏。共同承擔(dān)可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。十三是健全機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化職 能。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè) ，明確管理機(jī)構(gòu)和職能，加 強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。目前，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)適度 規(guī)模經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)容，應(yīng)逐步完善法律法規(guī) 建設(shè)，加快土地仲裁立法進(jìn)程，制定由臺(tái)有關(guān)土地承包糾紛 仲裁的法律，健全更為完善的、適合當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的法 律體系?？h鄉(xiāng)兩級(jí)作為解決土地承包糾紛的最

26、基層，要大力 加強(qiáng)和完善農(nóng)村土地承包仲裁體制建設(shè)，從編制、經(jīng)費(fèi)上給 予保證，以及時(shí)處理土地承包過程中由現(xiàn)的各種糾紛。農(nóng)業(yè) 土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段農(nóng) 村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對(duì)農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的進(jìn) 一步完善，對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理 工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門三大主體職能中的 首要職能?？h鄉(xiāng)兩級(jí)經(jīng)營(yíng)管理部門要認(rèn)真負(fù)起農(nóng)業(yè)土地使用 權(quán)流轉(zhuǎn)管理的工作責(zé)任，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、研究新情況、解 決新問題，制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的措施，使之行為規(guī)范，形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極地去引 導(dǎo)、實(shí)施、管理和監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體

27、 范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定 對(duì)違規(guī)失范行為的處理辦法 ；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流 轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點(diǎn)對(duì)擬由讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的 土地需求情況進(jìn)行登記造冊(cè)，促進(jìn)土地的順利流轉(zhuǎn)。1【2】【3】【4】【5】16】縣上要及時(shí)調(diào)整充實(shí)縣農(nóng)業(yè)承包合同管理委員會(huì)及其 成員，主管部門要切實(shí)履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo) 和管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)建立或調(diào)整農(nóng)業(yè)承包合同管理機(jī)構(gòu)， 并落實(shí)專人辦公，報(bào)縣農(nóng)業(yè)局備案。根據(jù)農(nóng)經(jīng)站履行農(nóng)村土 地承包、農(nóng)民負(fù)擔(dān)、集體資產(chǎn)與財(cái)務(wù)的三大行政管理工作職 能，將農(nóng)經(jīng)站納入?yún)⒄展珓?wù)員管理的事業(yè)單位，人員工資、 必要的工作經(jīng)費(fèi)納入同級(jí)財(cái)政預(yù)算管理。同時(shí)農(nóng)經(jīng)部門要加 強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查研究、分析、匯報(bào)，密切注意發(fā) 展動(dòng)態(tài)；指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時(shí)辦理因土地流 轉(zhuǎn)引起的合同變更、解除、重訂和使用權(quán)的確認(rèn)工作。搞好 合同鑒證，建立流轉(zhuǎn)合同檔案，引導(dǎo)業(yè)主與農(nóng)戶建立合理的 利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，及時(shí)調(diào)解和處理土地承包、流轉(zhuǎn)合同糾紛。 在確保農(nóng)村社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的前提下，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 步伐，促進(jìn)我區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。十四是開展農(nóng)村承包土地合