淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的問題及對策

1、湘潭大學財務(wù)管理專業(yè)學年論文目：淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的問題及對策學 院興湘學院學 號 2011961208姓 名李雪林專 業(yè)財務(wù)管理指導教師傅太平論文成績2013年4月2日淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的問題及對策隨著社會不斷的進步,經(jīng)濟不斷的發(fā)展,我國每個行業(yè)都在向前不斷的進步著,尤其是現(xiàn)在炒的 最火的房地產(chǎn)行業(yè),房價持續(xù)的飆升的同時也成為了人們茶余飯后的焦點。房地產(chǎn)火熱的持續(xù)升溫, 也推動了我國經(jīng)濟的向前發(fā)展,房地產(chǎn)作為我國的幾大主要產(chǎn)業(yè)之一，其在金融危機時受到的影響 也是很大的。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場是社會主義巾場體系不可缺少的重要組成部 分，房地產(chǎn)經(jīng)濟與整個國民經(jīng)濟

2、的發(fā)展緊密聯(lián)系，為了做好房地產(chǎn)，國家與國民都在盡自己最大的努 力，政府在房地產(chǎn)上做了很多的工作和努力，為了使我國的房地產(chǎn)不成為泡沫經(jīng)濟不管在宏觀上還 是微觀上都實施了很多措施。為了防止房地產(chǎn)過熱風險，央行調(diào)整了銀行自營性個人住房貸款利率政策，這對抑制房地產(chǎn)過 熱勢頭有一定的作用，但我們必須還要采取一些措施或政策，政府對于房地產(chǎn)投機必須要予以打擊 或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大：嚴格控制每年住房信貸的增長，是防止、減小房地 產(chǎn)泡沫風險的有效措施；要解決住房空置率過高和控制房價上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門 聯(lián)合采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加

3、大中低價位 的普通房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)；國家財稅部門應(yīng)通過稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平降下來， 這樣有利于抑制房地產(chǎn)業(yè)的過度危機等等一些措施。自2009年年初以來房地產(chǎn)市場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調(diào)控聲音不絕于耳：2010年1 月份出臺“國十一條”、兩會后又重申“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴厲打擊投機性購房，堅 決遏制部分城市房價過快上漲”等，中央政府對房地產(chǎn)市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、 深圳等一線城市的房價并沒有應(yīng)聲回落，相反卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。一邊是調(diào)控政策的頻頻出 分，一邊是房價的持續(xù)上漲。房價的這種“愈調(diào)愈高”的態(tài)勢已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬 的境地。那么

4、，究竟是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場存在的問題？我們對于房地產(chǎn)市場應(yīng)該抱有怎樣 的態(tài)度？在這樣的問題客觀存在的條件下，又應(yīng)該采取哪些宏觀的調(diào)控政策呢？1、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵可持續(xù)發(fā)展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會在我們共 同的未來報告中第一次闡述了可持續(xù)發(fā)展的概念，得到了國際社會的廣泛共識?？沙掷m(xù)發(fā)展是 指既滿足現(xiàn)代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展包括兩個方而的含義：一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代人對各種房 地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括上地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的 穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境

5、的改善等；二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長，又要 與社會以及國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如 土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟在推動我國經(jīng)濟增長過程中所具有的積極意義近年來，關(guān)于房地產(chǎn)的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。但是，必須要清醒地認識到房 地產(chǎn)業(yè)在近十年國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā) 展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需 要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的

6、 問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支 柱性產(chǎn)業(yè)之一。房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。房屋能為商業(yè)、家具 業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特 約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些 部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭產(chǎn)業(yè)，可以帶動諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè) 備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部

7、門和服務(wù)行 業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當前的情況下, 每投入200元的住房資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)140440元的需求;每銷售200元的住宅，便可帶動 260300元的其他商品銷售。因此,住宅建設(shè)若增加20個百分點,可望帶動國民生產(chǎn)總值增長2個 百分點,住宅行業(yè)每吸納200人就業(yè),可帶動相關(guān)行業(yè)300400人就業(yè)。由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對 推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。3、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展過程中所存在的問題3.1房地產(chǎn)發(fā)展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。長期以來,我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展，表現(xiàn)為效益增長主要依靠上地、水、能源等資源的過度 消耗

8、;空間資源鮮被認識，其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并 不豐富，尤其是上地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低 下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。在房地產(chǎn)下一步的發(fā)展中，資源的機會成本及合理利用是 我們必須考慮的問題。3. 2房地產(chǎn)在發(fā)展過程中對于環(huán)境保護不夠重視。開發(fā)單位片而追求經(jīng)濟效益，致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高,容積率過高，產(chǎn)生“鋼筋混凝 上”叢林。城市缺少綠色空間，市區(qū)污染不易向周圍散發(fā)，城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓 抑緊張;人們遠離自然，使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市闈湖造田，開發(fā)房地產(chǎn),大

9、大降低了湖泊的蓄排洪能力，對整個地區(qū)人民生命財產(chǎn)安全,對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟造成潛在威 脅3. 3與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然已完成了基本制度建設(shè)，形成了一定規(guī)模和良好 的發(fā)展態(tài)勢，但有些問題如不解決,將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu) 還需要進一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款，住房消費信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達市場經(jīng)濟 國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例 最大的銀行還不到10$,僅占銀行全部貸款總量的集強。同時,住房消費貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn) 安全帶來隱患;房地產(chǎn)貸款的

10、長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動性不足;金融 二級市場缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的制約,低進低出的運 營方式使資金使用低效率和顯失公平。3. 4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下?？罩梅康禺a(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多，概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng) 引起的空置,包括上文提到的大大超過當?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn)，以高利潤為目標,不顧市場需求的 房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開發(fā)商資質(zhì)較低,開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存 在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同，缺乏自身特點，由于沒有特點，沒有優(yōu)勢導致的空置等。 空置房地產(chǎn)不僅占用了

11、大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。4、促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的具體對策3.1 加強規(guī)劃的科學性和有效性,實現(xiàn)各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟向?qū)Y源集約利用的方向轉(zhuǎn)變, 尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學規(guī)劃，房地產(chǎn)與其他 行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用，帶動經(jīng)濟增長，也要避免那種過分超前， 危害經(jīng)濟的行為。4. 2在開發(fā)建設(shè)的過程中注重對生態(tài)環(huán)境的保護,使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展成為城南生態(tài)經(jīng)濟的一 個有機組成部分。這就要求在建設(shè)項目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生態(tài)保護專家的意見和建議

12、，科學規(guī)劃， 在進一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能，樹立“以人為本”設(shè)計理念的同時，為人們提供更舒適美好的生活 辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配, 相得益彰。4. 3逐步完善相關(guān)的金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)金 融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費貸款比重,并注意防范風險。另外,為解 決房地產(chǎn)金融進一步發(fā)展的資金來源問題，期限錯配問題，資產(chǎn)流動性問題,我國的房地產(chǎn)金融業(yè) 還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級巾場

13、作為一個整 體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系，從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金 來源問題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場,還能有效分散銀行貸款風險,提高房地產(chǎn)金融的市場 化程度，促進國有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌,提高整個房地產(chǎn)金融的效率。4. 4加強市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面，政府應(yīng)將制度 建設(shè)作為重點，減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執(zhí)法、取消不 合理收費。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟法律法規(guī),包括制定各項明細的實施規(guī)則，盡量做到法 律、條令、規(guī)則之間能相互配套，創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境，依靠市場原則優(yōu)勝劣汰，提高 開發(fā)商的素質(zhì)，使房地產(chǎn)項目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，與市場需求相協(xié)調(diào)，將房地產(chǎn)開發(fā)的短期 行為和投機減至最低。房地產(chǎn)是一個牽一制百的產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟的重要命脈之一，因此務(wù)必要保證其健康穩(wěn)定 的發(fā)展。要從急功近利的心態(tài)轉(zhuǎn)變到關(guān)注整個產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展是必須的任 務(wù)。在房地產(chǎn)方面國家政府算是花了大力氣在這上而的，因為房地產(chǎn)與社會經(jīng)濟的發(fā)展有著密切 的聯(lián)系，它也是推動經(jīng)濟發(fā)展的一個重要因