【建筑工程管理】建筑術(shù)語大

1、建筑術(shù)語大全2拆建比新建的建筑總面積與撤除的原有建筑總面積的比值.土地開發(fā)費每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資,包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用萬元/ ha .住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資,應(yīng)包括土地開發(fā)費用和 居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的治理 費用元/平方米.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán),不管歸誰所有,都必須根據(jù)登記方法的規(guī)定,向 房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理機關(guān)申請登記. 經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后,由房地產(chǎn)治理機 關(guān)發(fā)給?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證?.產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)治理的主

2、要行政手段,只有通過 產(chǎn)權(quán)登記,才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效的治理. 并確定房地產(chǎn)權(quán)利.房地產(chǎn)登 記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié) 構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載,登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登 記冊,按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載.差價換房北京正式推出“差價換房是在1997年5月,現(xiàn)在正值二級市場啟動,大批已 購公有住房以下簡稱已購公房的產(chǎn)權(quán)人躊躇滿志地準備實現(xiàn)居住環(huán)境的更新 換代,但是使用權(quán)與已購公房的互換,已購公房之間的互換,已購公房與商品房 之間的互換,產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)之間的互換,直接買賣與差價換房之間哪一種更有經(jīng)濟 優(yōu)勢差價換房是指在換房中,房

3、屋地段,房屋年限,房屋質(zhì)量,房屋的大小,遠近、上下指樓房層次,朝向、環(huán)境指交通、購物、學(xué)校、醫(yī)院等諸多因素對比所產(chǎn)生差異,而后用金錢做杠桿,讓受益方對受損方加以經(jīng)濟補償, 起到互相 平衡的作用,這種平衡的過程即“差價換房.“差價換房范圍廣泛,可以一問換三問,三間換兩間,兩間換獨院,獨院換別墅房屋所有權(quán) 是指對房屋全面支配的權(quán)利.?中華人民共和國民法通那么?規(guī)定,房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能,這也是房屋所有 權(quán)的四項根本內(nèi)容.房屋占有權(quán) 通常由所有權(quán)人來行使,但有時也由別人來行使,這就是使用權(quán)與 所有權(quán)別離的情況.例如,房屋出租,就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承

4、租人來行使房屋使用權(quán) 是對房屋的實際利用權(quán)力.通過一定法律契約,非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán),如房主將房屋租給他人使用.房屋收益權(quán) 是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益.例如出租房屋,房主從 房客處收取租金.房屋處分權(quán) 是所有權(quán)中一項最根本的權(quán)能.房屋的處分權(quán)由房主行使.有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制.如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債,假設(shè)是到期不能清償債務(wù),債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償.鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 在農(nóng)村,土地歸集體所有,在其中的宅基地上,居民修建房屋居住,這種房屋也不用交納土地出讓金等, 房屋所有人對房屋享有所有權(quán). 但是,如果要 在這樣的土地上興建商品房出售,就必須先將土地征為

5、國有,再由國家出讓給建 設(shè)開發(fā)單位,再出售給購房人士,然后國家以房產(chǎn)所有權(quán)證書的形式確認購房人 士對該房屋的產(chǎn)權(quán).這期間,需要交納土地出讓金等稅費.五證?國有土地使用證?,是證實土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證.?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?,是建設(shè)單位在向土地治理部門申請征用、 劃撥土地前, 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證.?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證.?建設(shè)工程施工許可證?.?商品房銷售預(yù)售許可證?.兩書?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?.有關(guān)專家特別提醒：只有合法進入市

6、場的住宅房,才具有國家成認的產(chǎn)權(quán).在簽 訂購房合同之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù),各種售房文件、 證件即上述的“五證和“兩書是否完備.二手房 二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言,它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場 的俗稱.凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房.其中包括已購公房和經(jīng)濟適用房.居間中保二手房中介市場為保證買賣雙方合法權(quán)益、保證房屋交易正常進行的 中間擔(dān)保業(yè)務(wù).具體步驟是：按雙方買賣合同的規(guī)定,將買方的資金如數(shù)如期劃給賣方, 將賣方 的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)和騰退的房屋如期移交給買方, 使雙方各得其所,防止互不信任、 甚至訴諸法律的情況發(fā)生.目前已有多家房產(chǎn)市場推出

7、此業(yè)務(wù).商品房 是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司包括外商投資企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的住宅.由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的.其價格由本錢、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成.經(jīng)濟適用房是指具有社會保證性質(zhì)的商品住宅, 具有經(jīng)濟性和適用性的特點.它是國家為解 決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房.這類住宅因減免了工程報建中的部 分費用,其本錢略低于普通商品房,故又稱為經(jīng)濟實用房.微利房即廉價房,指的是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通商品房.安居房指實施國家“安居或康居工程而建設(shè)的住房屬經(jīng)濟適用房的一類.

8、是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣闊中低收入家庭,特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于本錢、由政府補貼的非盈利性住房.解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難,專門修建用于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房.平價房是指以本錢價加上3%的治理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住 宅.本錢由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)根底 建設(shè)費、治理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成.集資房是改住房建設(shè)由國家和單位包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承當,通過籌集資金,進行住房建設(shè)的一種房屋.職工個人可按房價全額或局部出資, 政府及相關(guān)部

9、門在用地、信貸、建材供給、稅費等方面給予局部減免.集資所建 住房的權(quán)屬按出資比例確定.個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán),個人局部 出資的,擁有局部產(chǎn)權(quán).小康型住宅是我國政府在住宅建設(shè)中提出的到 2000年以至更長時期內(nèi)的奮斗目標,根據(jù)國 家1985年公布的住宅建設(shè)政策,到 2000年,爭取根本實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有 一套經(jīng)濟實惠的住宅,人均居住面積到達8平方米.只有那些具有完善的居住 功能,且寢室獨立的住宅,才能真正到達“小康型標準.與各國比擬而言,我 國城鎮(zhèn)居民的“小康型居住水平,相當于國際通用住房標準的中等水平, 也即 文明標準 房地產(chǎn)交易的形式主要有買賣、出租、抵押三種.不同的交易形式,其

10、交易過程 的應(yīng)征收稅費也不同.房地產(chǎn)買賣稅費在商品房銷售過程中,大致涉及到以下幾種稅費,包括：契稅、手續(xù)費、印花稅、 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、中介效勞費、房屋所有權(quán) 登記費、房產(chǎn)稅等.(1)契稅根據(jù)國家契稅條例的規(guī)定,房屋買賣要向國家交納契稅,征收的標準是按房屋買賣成交價的3%5%收取,全部由買方負擔(dān).印花稅對房屋買賣雙方要繳納印花稅,印花稅要貼在房屋買賣契約正本上, 根據(jù)房屋買 賣成交價的0.3 %交納.(3)營業(yè)稅在中華人民共和國境內(nèi),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人,為營業(yè)稅 的納稅義務(wù)人,應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的 5%.(4

11、)城市維護建設(shè)稅 繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人,是城市維護建設(shè)稅的納稅義務(wù)人. 它以納稅 人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納. 納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為營業(yè)稅稅額的7% ;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的, 稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的,稅率為 1%.(5)教育費附加這是國家為開展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費,依營業(yè)稅額為計 費依據(jù),稅率為3%0(6) 土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,都要繳 納土地增值稅,土地增值稅實行四級超額累進稅率.應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除工程金

12、額轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入.扣除工程包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額,指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費.房地產(chǎn)開發(fā)本錢,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、根底設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費.房地產(chǎn)開發(fā)費用,包括銷售費用、治理費用、財務(wù)費用,其中銷售費用、治理費用按(1) (2)項金額之和的5%以內(nèi)計算扣除,財務(wù)費用按(1)(2)項金額之 和的10%以內(nèi)計算扣除.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加.按(1)(2)項金額之和加計20%扣除.應(yīng)納稅額的計算,采用四級超額累進稅率.按增值額每次以適用的稅率減去扣除工程金額乘以速算扣除系數(shù)的

13、簡便方法計算,具體公式如下：增值額未超過扣除工程金額 50%土地增值稅稅額=增值額X 30%增值額超過扣除工程金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額X 40% 扣除工程金額X5%增值額超過扣除工程金額100% ,未超過200%土地增值稅稅額=增值額X 50% 扣除工程金額X15%增值額超過扣除工程金額200%土地增值稅稅額=增值額X 60%-扣除工程金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù).7房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)征收的一種稅收.房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為房產(chǎn)余值和租金收入兩種：企、事業(yè)單位的房產(chǎn)不管自用還是出租均以房產(chǎn)評估值沒有房產(chǎn)評

14、估值的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計算繳納房產(chǎn)稅.其他單位免稅單位或房產(chǎn)治理部門和個人出租的房產(chǎn)以租金收入為房產(chǎn)稅 的計稅依據(jù).房產(chǎn)稅實行的是比例稅率：以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)的,稅率為 1.2%.以租金收入為計稅依據(jù)的,稅率為 12% o計算公式：房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=房產(chǎn)評估值X70% X 1.2%或：房產(chǎn)原值X70% X 1.2%房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入x12%(8)手續(xù)費辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后,由買賣雙方向房地產(chǎn)治理部門交納手續(xù)費, 征收的 標準是根據(jù)國家房屋買賣成交價或最低保護價的 1%,由買賣雙方各繳納一半.(9)房屋產(chǎn)權(quán)登記費辦理房屋所有權(quán)登記時,應(yīng)交納登記費、權(quán)證工本費、印花稅.登

15、記費的收費標準是每建筑平方米3角,管房單位自測并符合要求的每平方米減收 8分,由登 記人交納.不按規(guī)定期限申請登記,又未獲準緩期登記的,每逾期1個月,每建筑平方米加 征罰金1角；已申請登記,但未按期辦理手續(xù)的,亦按上述標準加征罰金.權(quán)證工本費,每件收費4元；共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照,每件收費 2元.印 花稅,每件5元.(10)中介效勞費中介效勞費是依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、 房地產(chǎn)經(jīng)紀等中介效勞機構(gòu),為企事業(yè)單位、社會團體和其他社會組織、公民及 外國當事人提供有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)投資、 經(jīng)營治理、消費等方面的中介效勞,向委 托單位收取合理的費用.評估收費.房地產(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價, 其收 費標準根據(jù)標的總額采取差額定率分檔累進制.土地宗地價格評估收費標準與房 地產(chǎn)價格評估收費標準相同.基準地價評估收費另立標準.具體收費標準請參見 “房地產(chǎn)中介制度 一章.此外,每宗房地產(chǎn)價格評估收費缺乏 300元的,按300元收取.為土地使用權(quán)抵押而進行的土地價格評估,評估機構(gòu)按一般宗地評估費標準的50%計算評估費.企業(yè)轉(zhuǎn)制、資產(chǎn)重組過程中,涉及房地產(chǎn)評估的,按房地產(chǎn)價格評估標準的50% 計收評估費.代理收費.房屋租賃代理費,無論成交的租賃期限長短,均按半至一月成交租 金額標準,由雙方協(xié)商議定一次性計收.房屋買賣代理收費,按成交價格總額分