菏澤牡丹園項目可行性分析報告

1、牡丹園附近地塊初級市調(diào)及投資建議負(fù)責(zé)：霍建市調(diào)：王小將周培紅 張博時間： 2009 年 05 月 06 日 -08 日對象：牡丹園附近占地約 580 畝項目目的：初步判斷該地塊投資價值和投資定位、A、.前言本次調(diào)查小組于2009年 05月 06 日至 2009年 05月 08 日對位于曹州牡丹園附近占地約 580 畝的目標(biāo)項目進行了為期 3 天的市場調(diào)查和總結(jié)分析，籍以對該地塊的投資價值和投資定位提供參考性意見。地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況（一）項目概況位于人民路以西、牡丹路以東，泰東路以南，大學(xué)路以北，總占地約 580 畝。目前該地塊為打魚店和羊莊村民的聚居地，該項目南部大學(xué)路與人民路交界與趙王河

2、公園北湖相距 120 米左右， 大學(xué)路與牡丹路交界與黃河路相距1400 米左右； 該項目北部泰東路沿線與曹州牡丹園相距500 米（中隔揚莊村與長城路） ； 該項目東部緊鄰菏澤南北中心大道人民路，與風(fēng)光旖旎的趙王河景觀帶隔路相望；項目西部偏北與牡丹路相距300 左右，西部偏南與牡丹路相距 400 左右。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項目所在區(qū)域目前基本為農(nóng)村，生活配套較差。目前該區(qū)域未來規(guī)劃為菏澤牡丹園、趙王河景觀帶，但詳細(xì)、確切的具體規(guī)劃資料尚未得到。（二）地塊環(huán)境調(diào)研（周培紅負(fù)責(zé)周邊配套資料收集）形狀地貌：規(guī)劃中的天香路以西區(qū)域地塊西南部呈現(xiàn)不規(guī)則的 Z

3、字形，天香路以東區(qū)域則比較方正。該宗土地基本都位于羊莊和打魚店村聚居的宅基地范圍內(nèi)，僅有少量地勢平坦的農(nóng)田。配套概述：沿牡丹路生活配套品質(zhì)較差但比較齊全，沿人民路則缺乏生活配套，但項目南行 300 米左右即可借助立交橋附近的超市、學(xué)校、公園等配套。道路交通： 本項目東西緊鄰城市南北核心大道人民路和牡丹外， 同時項目中心還即將開通縱貫菏澤南北的天香路，項目北部開通泰東路、項目南部開通大學(xué)路，交通極為便利。外部景觀： 外部景觀較好。 項目泰東路與人民路交界北500 余米為世界聞名的曹州牡丹園（牡丹園南臨長城路） ，東隔人民路是風(fēng)光旖旎的趙王河景觀帶，項目西部臨近牡丹路， 與薈萃稀世牡丹的古今園相距

4、較近， 項目北部大學(xué)路與人民路交界與波光滟滪的趙王河公園北湖相距120 米左右。周邊學(xué)校：高等院校有菏澤學(xué)院和菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校（大學(xué)路） 、山東影視藝術(shù)學(xué)校（牡丹路） 、 小學(xué)有趙樓小學(xué)及一些幼兒園 （牡丹路） ， 品質(zhì)較差。 人民路上暫時除一個民辦的新聞學(xué)院和大風(fēng)車幼兒園外， 尚無其它學(xué)校。 但打魚 店（項目所在地） 至黃河路距離1400 米左右有幼兒園、 距離 1700 米左右有小學(xué)和中學(xué).周邊醫(yī)院 目前只有牡丹路曹州牡丹園對面有牡丹醫(yī)院 （趙樓衛(wèi)生院） 和大學(xué)路上的牡丹區(qū)中心醫(yī)院牡丹北路門診部。周邊超市 區(qū)域內(nèi)的牡丹路有一些沿街商鋪， 人民路沿線沒有商業(yè)設(shè)施， 需借助黃河路的生活配套（

5、打魚店 （項目所在地） 至黃河路距離1000 米左右有三信超市等商業(yè)店鋪） ，大學(xué)路（牡丹路以北300 米處）菏澤學(xué)院附近商業(yè)較為繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商業(yè)。公共交通：目前與項目所在區(qū)域確定的公交線路有3 路和 19 路，但都在牡丹路上，人民路目前尚無公交線路。區(qū)域人口： 項目占地主要是打魚店和羊莊兩個自然村， 而這兩個自然村同屬于目睹俺去東城辦事處打魚店社區(qū)居委會， 行政區(qū)劃為南至魏海社區(qū)北邊界， 東至人民路，北至曹州牡丹園，西至牡丹辦事洪廟社區(qū)東邊界。有居民2459人。周邊企業(yè)：企事業(yè)單位多分布于牡丹路及大學(xué)路西段，如菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校、交警大隊等，人民路除沿線南端有一些

6、砂石廠外，沒有其它成規(guī)模的企事業(yè)單位。人員結(jié)構(gòu)：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學(xué)校、商業(yè)、休閑娛樂等生活配套欠缺，區(qū)域常住人口多為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，知識結(jié)構(gòu)較低 （雖大學(xué)路有菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)專科學(xué)校， 但我項目將遭遇大學(xué)嘉園、 清華園等學(xué)校對應(yīng)項目的強力競爭） 。消費能力：該區(qū)域企事業(yè)單位較少，牡丹路的牡丹園交管所、高速公路管理處、及沿路的一些銀行、信用社的門面，大學(xué)路的菏澤學(xué)院、菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校， 人民路的啟良洗浴休閑中心、 中國石化加油站等單位收入能力較高，同時，該區(qū)域居民雖大都為農(nóng)民，但基于牡丹經(jīng)濟的發(fā)展促動 （ 每年僅花區(qū)門票收入就達(dá)3000 多萬元，同時菏澤外銷的牡丹每年都有幾十萬株） ，居民

7、收入水平還是比較好的（尚未進行問卷、走訪等深度調(diào)研，但打魚店、趙樓等村莊內(nèi)有相當(dāng)比例貼瓷磚、有太陽能的小洋樓） 。、周邊項目調(diào)研1. 周邊項目整體布局及規(guī)劃前景由于尚未得到確切的區(qū)域規(guī)劃資料，所以該區(qū)域周邊項目整體布局及發(fā)展前景 不詳！目前地塊東部參考立交橋以南、以東的水岸嘉園、南華康城、盛世豪庭、怡景 藍(lán)灣、暢志園等項目，地塊西部參考大學(xué)路上清華園、大學(xué)嘉園等項目。2 .區(qū)域周邊重點項目簡介（張博負(fù)責(zé)資料收集）項項目項目配套營銷銷售價格其目地址規(guī)劃設(shè)施策略情況戶型它名備稱注盛西鄰園區(qū)占園區(qū)內(nèi)配樓層差一期已售多層均世人民地 80有幼兒價 30-5070%其中價豪路，南余畝，園、商務(wù)元，方向多層

8、已售2700庭臨康建筑面中心、大差價3090%目前元，高莊東積約型購物中元。工程進度層均價路，與10萬心和網(wǎng)球已打樁2900趙王平方場、健身基。元河公米。俱樂部、園隔綠化率周邊星級路相40%酒店、學(xué)望。校、醫(yī)院、銀行等配套完善。暢康莊總建筑暫時沒有銷售人200-300車庫5物志路與面積4商業(yè)配員具有平米占比萬 一業(yè)園振亞萬平方套，園區(qū)傳銷色60%已售個，住費路交米。綠內(nèi)規(guī)劃有彩，生猛60%,宅均價0.3界東化率西方特色的熱情，118-1342900元/南角20%車的園林公講話較占比40%元，開平庫配比園，有天粗俗，折已售80%盤價方1: 0.6然氣、太扣可達(dá)樓層差價2600米陽能等。到94折8

9、0元。元，怡康莊占地周邊有荷銷售折處于試樁整體均景路與14畝,澤三中、扣可打階段，目價藍(lán)天香總建筑趙王河公9.8 折。前已售3548灣路交面積4園，大劇50%交房元，車界萬平方院，羊莊大致在位7萬米，綠小學(xué)，小2010 年左右,化率區(qū)內(nèi)設(shè)有30%會所，有生活超市。水趙王總建筑周邊景色對外有最近團購均價岸河公面積優(yōu)美，享98折的做的比較3600嘉園南15萬有獨特的優(yōu)惠，但好，目前元。2園岸，華平方景觀優(yōu)還有更銷售狀態(tài)期售價英路米，占勢。有楊大的銷較好。4400北頭地 60莊小學(xué)和售折扣。元。車畝，綠荷澤三樓層差位8.5化率中。但周價萬40%,邊商業(yè)配70-100套比較欠元，缺。南人民總占地項目建

10、筑目前銷售銷售均華路與260品質(zhì)和園已經(jīng)走出價康八一田，總林景觀均低谷，銷3500城路交建筑面佳，生活售態(tài)勢較元。界積 38配套比較好。萬平齊備，并米，綠可遠(yuǎn)觀趙化率王河公園40%和牡丹大劇院景觀清大學(xué)占地約周邊學(xué)項目一期均價華路與70畝，校、超市、6、 7、 9、2400園青年總建筑醫(yī)院等配10銷售元，車路交面積約套完善，中，現(xiàn)已位界10萬平方 米，綠 化率將 近40%有5路和13路公交。售2/3左右。2600元/平方米大大學(xué)總建筑有三信超主要針學(xué)路荷面積市及沿街對荷澤嘉澤學(xué)26783.商鋪等，學(xué)院內(nèi)園院對5平方商業(yè)氣息部。面米，綠濃厚，是地38%黃河路以容積率北區(qū)域難1.48得一見的熱鬧區(qū)

11、域。3 .該區(qū)域重點樓盤項目簡析項目東部人民路區(qū)域：共性：該地塊東部人民路區(qū)域周邊重點項目均是檔次、價格較高的品質(zhì)樓盤， 對應(yīng)中高端收入群體，經(jīng)幾年運作，在荷澤百姓中，已經(jīng)形成了以南華康城、 水岸嘉園等樓盤為代表的荷澤上流生活區(qū)。提示：黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在荷澤百姓心中的形象度較低，這兩條路在許 多市民心中是城市和農(nóng)村的分界線。項目西部牡丹路區(qū)域：共性：該地塊商品房項目稀缺，上面所提到的清華園和大學(xué)嘉園還是位于大學(xué)路上，據(jù)項目西部邊緣200 米以外，而且對應(yīng)客戶群體鮮明，就是針對菏澤學(xué)院及菏澤醫(yī)學(xué)?？茖W(xué)校的。提示：該區(qū)域雖然企事業(yè)單位不是太多，但該區(qū)域常住及工作的人口還是具有較高收入和

12、消費能力的，具有一定的市場需求，但牡丹路上欠缺相應(yīng)的產(chǎn)品供給。項目所在區(qū)位的市政規(guī)劃及發(fā)展前景：菏澤整體市政規(guī)劃1 、菏澤市規(guī)劃概況城市定位：山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟重要增長極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。城市性質(zhì)：中國牡丹之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市。城市特色：以“花城水邑”為依托的中國平原森林城市。城市規(guī)模：中心城區(qū)2010 年人口規(guī)模為 50 萬人，用地規(guī)模為 60 平方公里，人均城市建設(shè)用地120 平方米 / 人。 2020 年人口規(guī)模為 68 萬人，用地規(guī)模為 74.8 平方公里，人均城市建設(shè)用地110 平方米 /人。規(guī)劃范圍：東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至

13、佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為 860 平方公里。建設(shè)策略： 1 、以東部工業(yè)區(qū)建設(shè)為重點，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟。2 、以建設(shè)“魯蘇豫皖四省邊界地區(qū)中心城市”為目標(biāo)，積極發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 3 、兼顧新區(qū)建設(shè)和舊城改造，走可持續(xù)發(fā)展的道路。4、加強園林綠化與生態(tài)環(huán)境建設(shè)，突出菏澤的城市特色。 5 、建立和完善高效的綜合交通體系和基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。規(guī)劃方向： 以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。用地布局： 組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團”的布局結(jié)構(gòu)。布局簡介:核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組

14、站，西至太原路，北到大學(xué)路，面積約16平方公里。以趙王河為軸，在 趙王河兩側(cè)從北向南依次布置市級行政中心、文化中心、商務(wù)中心。兩軸：城市的兩條發(fā)展軸線，即丹陽路和人民路。四組團：城市的四個功能組團，即城東組團、城南組團、城西組團和城北組團。居住用地：居住用地規(guī)劃形成四個居住片區(qū)：老城居住片區(qū)、老城周邊居住 片區(qū)、中心區(qū)居住片區(qū)、新城居住片區(qū)。規(guī)劃設(shè)置12所高級中學(xué), 20所初級中學(xué)，小學(xué)按23萬人一所設(shè)置。規(guī)劃居住用地為 2101.7公頃，占城市建設(shè)用地的28.1%,人均30.9平方米；其中 中小學(xué)用地為210公頃，占建設(shè)用地的2.8%。商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃市級商業(yè)服務(wù)中心位于趙王河以東、火車站以西

15、的中心城區(qū)；整合原有解放大街、東方紅大街商業(yè)布局，形成荷澤老城區(qū)商業(yè)副中心；在廣州路以西、洙水河兩側(cè)形成東部新城商業(yè)副中心； 在各個城市組團內(nèi)新建組團級商業(yè)中心。 規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。文化娛樂： 規(guī)劃文化娛樂用地面積為 98.5 公頃，建設(shè)市級文化娛樂中心、組團級文化娛樂中心、社區(qū)活動中心三級文化娛樂設(shè)施體系。市級文化娛樂中心位于丹陽路以北、趙王河兩側(cè)，新建大劇院、文化藝術(shù)中心、圖書館、規(guī)劃展覽館、科技館等大型公共設(shè)施。在老城區(qū)曹州路以北、廣福街以西建設(shè)魯西南民俗博物館。水系規(guī)劃：規(guī)劃市區(qū)形成布局廣泛、相互貫通的“五湖六河”城市水系系統(tǒng)。五湖西城水庫：位于牡丹工業(yè)園的西部

16、，是城市的水源地，面積約為 203 公頃。雷澤湖：位于城市東部新區(qū)的南側(cè)，面積約為 233 公頃。青年湖：位于老城區(qū)，面積約11.58 公頃。雙月湖：位于老城區(qū)，面積約5.73 公頃。東湖：位于城市東部新區(qū)的東部，面積約 12.78 公頃。2、六河趙王河：貫穿城市中心，寬度為50 300 米，結(jié)合兩側(cè)的重點公共建筑和綠化景觀設(shè)計， 營造城市中心的濱水特色風(fēng)貌。萬福河：位于城市南部，寬度為50 80 米，貫通西城水庫、雷澤湖，結(jié)合城市的生態(tài)綠地，建成城市南部的休閑和水上活動區(qū)域。內(nèi)環(huán)城河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為1630 米，進行疏浚、整治，貫通青年湖、雙月湖及老城區(qū)的其他坑塘，建成內(nèi)環(huán)城公園。外環(huán)

17、堤河：位于老城區(qū)內(nèi)，寬度為3060 米，進行疏浚、整治，貫通老城區(qū)內(nèi)的水體及外圍的趙王河、萬福河。洙水河：位于城市中部，寬度為50150米，既為城市水體, 又是連通濟寧的水運航道，連接趙王河、經(jīng)四溝及東湖。洙水河南支：位于城市東部沿荷蘭高速公路，可在現(xiàn)有的河 道基礎(chǔ)上進行拓寬、新挖，寬度為 3080米。道路規(guī)劃：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡(luò)?！岸h(huán)”：在城市外圍形成城市外環(huán)路，由上海路、昆明路、 北外環(huán)路及珠江路等城市快速路組成；在城區(qū)內(nèi)部區(qū)形成城 市內(nèi)環(huán)路，由黃河路、西安路、長江路、廣州路四條交通性 主干道部分路段組成。四橫”：黃河路、丹陽路、長江路、閩江路?！傲v”：昆

18、侖路西安路、句陽路廣福街、興商路一牡 丹路、人民路、廣州路、南京路。荷澤市特色專題規(guī)劃HL11E I mh用MW苒漕*市題的妝書制襄st2007. 9荷澤打花城林海特色遇研究近期綠化道路項目東部位于菏澤規(guī)劃的行政中心北部（規(guī)劃行政中心位于趙王河西岸、黃河路北側(cè)菏澤市城市總體規(guī)劃，被規(guī)劃為牡丹園及趙王河風(fēng)景區(qū)。該區(qū)域有菏澤市的兩大地標(biāo) 曹州牡丹園和中國林展館，同時，沿人民路有旖旎風(fēng)光的趙王河景觀帶。項目西部沿牡丹路有一些沿街商鋪，生活氣息較濃，同時項目所在區(qū)域為農(nóng)村，有古今園、百花園、以及許多園林公司和農(nóng)田，具有較好的景觀資源和空氣質(zhì)量。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析（一）菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展和

19、前景概況菏澤是一個資源大市，九個縣區(qū)里面，七個半縣有煤，一個半縣有油有液化氣，但經(jīng)濟不發(fā)達(dá)，主要資源沒有得到合理的開發(fā)，農(nóng)業(yè)占的比例比較大。這幾年通過“突破菏澤”的 發(fā)展戰(zhàn)略，財政收入，職工收入，農(nóng)民收入等這幾年都在大幅度的提高。2000年度，全市GDP總值為208.59億元，2007年，荷澤的GD由量已經(jīng)達(dá)到了 660億 元。據(jù)山東省統(tǒng)計資料顯示，“突破荷澤”戰(zhàn)略實施以來，2003 2007五年間，荷澤GDP曾 速分別為12.4%、17.0%、 17.3%、 17.1 和18.5%、 ，財政收入的增幅也是全省最高的。如2006年菏澤市的財政收入便已經(jīng)是31 億元， 2007年就達(dá)到 42.1

20、 億元，增幅在35%以上。雖然2007年人均GDP是不到全省的三分之一，不到全國的二分之一；地方財政收入僅占全省的 2.5%，人均占有量只相當(dāng)于全省的1/4 。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別低于全省4550 元和 962 元。初步核算并經(jīng)省統(tǒng)計局審定，2008年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP達(dá)到821.79億 元，按可比價格計算，增長15.6%，比全省平均高出3.5 個百分點，繼續(xù)保持較快增長！菏澤住宅市場發(fā)展相對其他城市雖然比較滯后， 02 年以前均以居住各單位的家屬院為主。特定的市場環(huán)境使02 年以經(jīng)濟適用房立項的“牡丹嘉園” 成為了菏澤當(dāng)時最高檔的小區(qū)，單價約在1000 元/ 平

21、方米，開創(chuàng)了菏澤商品房的先河。隨著菏澤經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場也隨之迅猛發(fā)展，自 2003 年出現(xiàn)了“帝都花園” 、 “金都華庭”等一批多層項目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。特別是從 06 年以“南華康城” 為首的小高層項目迅速拉動了整個菏澤房產(chǎn)市場的發(fā)展。使菏澤房產(chǎn)項目無論是從價格上、還是品質(zhì)上都得到了很大提升。雖經(jīng)歷了國家?guī)纵喌暮暧^調(diào)控，卻并 無太大影響。從現(xiàn)階段來看，菏澤房地產(chǎn)市場還處于上升初期，上升速度很快。甚至在08 年爆發(fā)全球經(jīng)濟危機，全國房地產(chǎn)業(yè)普遍出現(xiàn)銷量劇減，售價下降等惡性危機背景下，菏澤房 產(chǎn)價格依然堅挺，銷售依然堅挺。如 2004 年房交會上，完成房產(chǎn)交易 3

22、390 萬，來訪群眾 2 萬余人， 2008 年則完成銷量1.57 億元，來訪群眾31.6 萬余人，與2004年相比，分別提高3.6 倍和 14.8 倍。同時， 2004 年住宅與施工面積270.09 萬平方米，完成投資18.95 億元，到 2008 年， 住宅與施工面積512.68 萬平方米， 完成投資 34.65 億元， 同比分別提高了 47.3%和 45%。 2009 年房交會銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達(dá)7-8 頁。時代奧城及陽光新都等項目也有排隊登記的現(xiàn)象） 更要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008 年

23、的房交會。 因此可比較樂觀的預(yù)見菏澤市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。（二）項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和前景項目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗， 而趙王河南岸項目與本項目可參考性不甚明了，或者說不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場及未來發(fā)展難以評述；（三）荷澤主力置業(yè)群體特征與分布雖然自從突破荷澤戰(zhàn)略實施以來，荷澤經(jīng)濟獲得了突飛猛進的發(fā)展，人民收入和消費增加迅猛，2005年，城鎮(zhèn)人均收入是7341.67元，農(nóng)村人均收入是3092.4元。而2008 年，城區(qū)人均可支配收入達(dá)到11581元，農(nóng)民人均純收入4584元。（資料來源：山東統(tǒng)計信 息網(wǎng)2009-02-06）。但荷澤現(xiàn)有房價對荷澤普通大眾而言，仍是難以承受的

24、負(fù)擔(dān)）。如今年房展會上推出的多層住宅又比較少，項目大多是高層小高層的項目，其單價均在3300元/平方米左右，一套房子下來一般要 40萬以上，別說一次付清房款，即使按揭，按貸款的70咐口正常的利率計算，僅每月1700余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的荷澤人可以支撐！經(jīng)濟指標(biāo)類型2005 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）7341.67人均消費支出（元）5353.99居住消費支出比重8.15%恩格爾系數(shù)38.78%農(nóng)村居民人均純收入（元）3092.4人均生活消費支出（元）1791.55居住消費支出比重10.36%恩格爾系數(shù)47.6%（資料來源：2006年荷澤市統(tǒng)計年鑒）因此，對于荷澤這種工業(yè)經(jīng)濟、市場

25、經(jīng)濟相對落后的農(nóng)業(yè)大市，可以說真正能夠 消費得起又有購房意愿的的購房客戶，還是主要集中在國家機關(guān)、事業(yè)單位、大中型國有企 業(yè)，壟斷行業(yè)里。如公務(wù)員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動公司等壟斷企業(yè)里。甚至 更確切的說是集中于這些區(qū)域內(nèi)部的更少數(shù)的人手中。而這些人員也很少是沒有房子住的， 他們買房很多都是做為投資或改善居住品質(zhì)而多次置業(yè)的。三、牡丹園項目SWO分析（一）STRENGTH優(yōu)勢分析1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶，項目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好；2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠(yuǎn)，加之天香路與泰東路的建設(shè)，大學(xué)路 的延伸，項目周邊交通狀況較好，出行便利。3. 本項目占地5

26、80 畝， 體量巨大， 利于項目自我建設(shè)學(xué)校、 醫(yī)院、 超市等生活配套。4. 本項目所在區(qū)域有菏澤政府的臉面 曹州牡丹園、中國林展館及趙王河景觀帶，未來該區(qū)域必將形成完善品質(zhì)的市政及生活配套規(guī)劃。5. 牡丹路周邊配套較為齊全， 企事業(yè)單位較多， 周邊農(nóng)村居民因牡丹經(jīng)濟的發(fā)展收入較高，形成了一定的市場消費需求空間。6. 項目東南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑， 項目東部過人民路即可在趙王河垂釣， 項目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景， 項目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。（二）WEAKNESS勢分析1 該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時間可能

27、較長。2 該區(qū)域周邊企事業(yè)單位極少、 農(nóng)民住房往往能通過自建及項目建設(shè)回遷等方法解決，地塊周邊難以形成大量的優(yōu)勢客群。3 . 周邊生活配套極為欠缺，且品質(zhì)較差，嚴(yán)重影響居民的日常生活及孩子入學(xué)等需要。4 . 地塊東部沒有公共交通，牡丹路雖有城市感覺，但據(jù)城市中心相距較遠(yuǎn)。（三）OPPORTUNITY會分析1、 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質(zhì)高房價高配套的上流生活區(qū)，本項目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價格優(yōu)勢撬動市場。2、 牡丹路區(qū)域已經(jīng)有大量的企事業(yè)單位及收入較高的花農(nóng)群體，具備了相應(yīng)的品質(zhì)住房需求，而市場上卻欠缺相應(yīng)產(chǎn)品。3、 地塊周邊暫時沒有發(fā)現(xiàn)競爭項目。4、 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周邊生活配套必將完善。（四）THREATE威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴(yán)重影響項目的市場、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項目運行的成敗。即關(guān)于菏澤規(guī)劃的行政中心的前途：是規(guī)劃不變，到風(fēng)聲小時繼續(xù)搬遷市政府？還是建設(shè)市政廣場？還是做