南昌某商業(yè)物流中心招商工作方案

1、目錄、八 、- 刖言第一部分商業(yè)定位第一章項(xiàng)目總體定位、前期溝通總結(jié)二、項(xiàng)目總體定位三、項(xiàng)目的功能定位第一章商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、定位理由二、業(yè)態(tài)定位第三章商業(yè)名稱定位一、商業(yè)案名定位二、博覽城的解釋第四章商業(yè)管理功能定位一、現(xiàn)有管理格局二、金潤(rùn)物流的管理功能定位三、現(xiàn)代化的管理體系第五章商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位一、主題物流定位經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位三、定位規(guī)劃第二部分招商策略第一章招商總策略第二章招商階段設(shè)置第三章招商工作計(jì)劃表、八 、，刖言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì) 大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著一一高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營(yíng)的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。要讓商業(yè)物業(yè)從“炙手”向“可熱”轉(zhuǎn)化，

2、就 要在分析大的物業(yè)環(huán)境下，結(jié)合項(xiàng)目本身，步步為營(yíng)，攻克風(fēng)險(xiǎn)的城 堡。商鋪時(shí)代的來(lái)臨，催化了商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，加速了城市商業(yè)的繁 榮，新興商圈挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商圈，隨著城市改造步伐的加快和商鋪概念的 深化推廣，市中心商圈和洪城大市場(chǎng)的商圈的局面被打破，香江、鴻 順德紛紛涌現(xiàn)。本項(xiàng)目要在激烈的商戰(zhàn)中占據(jù)最高點(diǎn)， 就要做好工作 中的每一環(huán)，而招商在工作環(huán)中是關(guān)健的一環(huán)，它贏與否關(guān)系著銷售 戰(zhàn)的再打策略。要做好招商工作就要有一個(gè)好的招商策略來(lái)指導(dǎo)。 我們的招商策 略在“贏了再打”的總策略下，各工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，做好“贏”的 工作后，然后“再打”下一戰(zhàn)役。項(xiàng)目要生存，必須做好招商工作，積累前期客戶；而招商的成功

3、 要有一個(gè)好的策略才能得以保證。 但策略不是憑空而生的，是在市場(chǎng) 的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)準(zhǔn)確定位后，在概念上創(chuàng)意不行，在經(jīng)營(yíng)上還要有 思想。第一部分 項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)本項(xiàng)目不是一個(gè)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目， 因而在對(duì)它進(jìn) 行評(píng)介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)， 是在宏觀區(qū)域市場(chǎng)范疇和大流通領(lǐng) 域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎?。前期?bào)告在充分的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上， 深入研究了南昌市的商業(yè)發(fā) 展格局，并創(chuàng)造性的提出了 “批發(fā) MALL的市場(chǎng)形象定位概念和物 流中心定位。 但是在市場(chǎng)定位方面， 報(bào)告并未提出更多可供參考的選 擇。沒有能夠充分體現(xiàn)出本案的相對(duì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，“批發(fā)MALL的市場(chǎng) 定位同樣無(wú)法

4、全面體現(xiàn)本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力，缺乏足夠的市場(chǎng)引爆力。鑒于此，我們針對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中的部分內(nèi)容進(jìn)行了深度分 析。由于南昌市批零業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境在不斷惡化， 商戰(zhàn)一觸即發(fā)。 為 避免正面火拼， 尋求更高層面的邊緣性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 本項(xiàng)目在前期報(bào)告 中采取“洛克菲勒不淘金”策略， 跳出圈外， 在產(chǎn)業(yè)選擇方面獨(dú)辟蹊 徑，針對(duì)市場(chǎng)特點(diǎn)和本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)， 為加強(qiáng)市場(chǎng)引爆力， 我司在原方 案的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)物流中心定位提升出主題物流概念。二、項(xiàng)目的總體定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場(chǎng)，集批發(fā)、零商品展示交易、物流 配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。三、項(xiàng)目的功能定位1、功能組合（1）展示、交

5、易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前 “展”后“店”的格局，依托南昌對(duì)于江西極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng) 態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。同當(dāng)前批發(fā)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購(gòu)便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有 利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供 一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入 本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；銷售形式以開架式銷售為主，統(tǒng)一結(jié)算，營(yíng)造了良好的購(gòu)物 環(huán)境（良好的購(gòu)物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò) 大零售和

6、批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營(yíng)人員工作壓抑，營(yíng)造舒適的 工作環(huán)境）對(duì)于小的代理商可將倉(cāng)儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉(cāng)儲(chǔ)管理（MIS系統(tǒng)）-預(yù)留管 線。（2）會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；同學(xué)院、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議。對(duì)服裝，可以安排各 種主題的時(shí)裝表演，動(dòng)態(tài)地推出各個(gè)新產(chǎn)品，并成為一道獨(dú) 特的風(fēng)景城，例如：季節(jié)主題：春、夏、秋、冬；類別主題： 時(shí)裝系列運(yùn)動(dòng)系列紳士系列學(xué)生系列淑女系列 動(dòng)態(tài)

7、的、系列的活動(dòng)，可以增加市場(chǎng)的“熱點(diǎn)”和“興奮點(diǎn)”, 吸引人流；組織國(guó)內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)， 提高經(jīng)營(yíng)人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才 干；（3）零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按 照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有益的業(yè)態(tài)； 引 入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。 例 如，麥德龍的客戶群有60-70%是團(tuán)購(gòu)客戶，它走的是一種 C&C的批 零兼售的倉(cāng)儲(chǔ)式超市功能?；蛘咭雽I(yè)商店的品牌商家，如國(guó)美、蘇寧等電器經(jīng)銷商；東 方家園、百安居、好美

8、家、歐培德等建材家居超市、法國(guó)的低壓電器 分銷商企業(yè)藍(lán)格賽等。 將行業(yè)的巨無(wú)霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體， 借助 大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營(yíng)店，可以匯聚消費(fèi)人流， 增加本項(xiàng)目的出售或出租面積， 降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)， 增加項(xiàng)目的成功 率。（4）休閑娛樂功能本案的經(jīng)營(yíng)者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營(yíng)群體， 也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群 體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需 要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在 下午 3-4 點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，南昌洪城區(qū)域也沒 有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所， 在

9、本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè) 施，可以填補(bǔ)洪城區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)， 以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者需求為主 導(dǎo)，兼顧洪城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置 各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁 球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛 樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。（5）倉(cāng)儲(chǔ)物流功能本案作為位于洪城區(qū)域的新型批發(fā)MALL倉(cāng)儲(chǔ)物流功能是重要 組成部分。不僅為本案的經(jīng)營(yíng)商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市 場(chǎng)空間，獨(dú)享一片利潤(rùn)天空。結(jié)合目前批發(fā)市場(chǎng)“多批次、小批量” 的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包

10、裝，并集中配送； 倉(cāng)儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式； 對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，引入 倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；主要的功能有倉(cāng)位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、 驗(yàn)收貨物、車庫(kù)、租車。（6）信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐 的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)， 主要功能為媒體發(fā)布 行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng) 濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、In ternet網(wǎng)絡(luò)。委托高?；?/p>

11、研究所，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的 供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)； 創(chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購(gòu)服務(wù)，發(fā) 布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)， 提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營(yíng)人的共同利益；借In ternet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（7）商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)， 而不是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在經(jīng)營(yíng)過 程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。 由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商

12、務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。 這些企業(yè)由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一 個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公 面積較小或沒有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨 著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)； 會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用； 俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另一方 面可以獲得許多的優(yōu)惠和服務(wù)；電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等）， 但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營(yíng)人的經(jīng)營(yíng)成本；各種咨詢服務(wù)， 彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)者的某些不足；秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營(yíng)者攤位外的公共事務(wù)

13、，包 括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)記錄服務(wù)，談判記錄等；理財(cái)服務(wù)：是代理財(cái)務(wù)管理（記帳、憑證、報(bào)表），真正了解 經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算服務(wù)：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的安全性和經(jīng)營(yíng)過程的可信性；會(huì)計(jì)、律師、廣告、印刷等相關(guān)服務(wù)業(yè)的辦公室；商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。（8）管理功能管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ辖M織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營(yíng)主體共同參加的市場(chǎng)管 理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營(yíng)業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；確定商品包

14、裝的標(biāo)準(zhǔn)；處理緊急情況的問題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。（9）公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包 括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)， 在 建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然 還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購(gòu)物工具、 快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境 衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng) 絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防

15、火、餐飲配套等。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合報(bào)告在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定了五大門類、十一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門類四 十二個(gè)商品類別的產(chǎn)業(yè)組合模式門類配置標(biāo)準(zhǔn)門類權(quán)重比例門類細(xì)分基食品類35%包裝食品、禮裝食品、保健品、綠色食礎(chǔ)品等門煙酒類煙、酒、飲料等類服裝類各類服裝、鞋帽、紡織品等發(fā)家居類裝潢材料、五金、床上用品、美居用品、展35%家具、精美工乙品、化卉等型電器類電視、音響、電飯煲、冰箱、洗衣機(jī)、門空調(diào)、吸塵器、微波電器、消毒柜等類玩具、文具兒童玩具、成人智力玩具、辦公文化用類品、樂器、小型科學(xué)器材等潛質(zhì)型門類休閑用品10%體育健身器材、戶外活動(dòng)器材、釣魚器 材、老年保健器材、休閑體育服裝及用 品等影象圖書各類圖書、

16、期刊、電子影象制品大綜型傳統(tǒng)門類日用小百貨17%特殊門類地方性土特產(chǎn)類3%古玩類二、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)構(gòu)成, 是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購(gòu)、配送及配套服務(wù)功能于 一體的大型展示交易中心。三、商業(yè)案名定位為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的商業(yè)案名定位為：江西國(guó)際商品博覽城博覽城是指以江西省龐大的資源為依托，集產(chǎn)品會(huì)展、交易、信 息、服務(wù)功能于一體，具有一定檔次，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。它不僅是產(chǎn)品的展覽，也是一個(gè)城市形象、 個(gè)性、素質(zhì)和實(shí)力的集中表現(xiàn)，同時(shí)還是城市整體價(jià)值的集中體現(xiàn)。四、管理功能定位商業(yè)策劃的結(jié)果是策劃了一個(gè)案子， 鋪出一條路子，帶出一個(gè)

17、班 子。商業(yè)策劃的核心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長(zhǎng)期繁榮，所以功能定位至關(guān) 重要。中國(guó)物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。首先，從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理 客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)， 以最 低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。 而現(xiàn)在，我國(guó)多數(shù)物流企 業(yè)是在傳統(tǒng)體制下物資流通企業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的， 企業(yè)服務(wù)內(nèi)容多 數(shù)仍停留在倉(cāng)儲(chǔ)，運(yùn)輸，搬運(yùn)上，很少有物流企業(yè)能夠做到提供綜合 性的物流服務(wù)，現(xiàn)代物流服務(wù)的功能尚不能得到很好的發(fā)揮。 我國(guó)的 物流企業(yè)，無(wú)論是物流服務(wù)的硬件還是軟件與高效率低成本的現(xiàn)代物 流還有較大

18、的差距，信息收集、加工、處理、運(yùn)用能力、物流的專門 知識(shí)，物流的統(tǒng)籌策劃和精細(xì)化組織與管理能力都明顯不足。其次，條塊分割的物流管理和流通體制制約著物流業(yè)的發(fā)展。物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向 綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密。 但是, 我國(guó)目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn) 行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理 格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。1、現(xiàn)有

19、管理格局洪城大市場(chǎng)洪城大市場(chǎng)由原來(lái)的物流中心的代表， 現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原 因是其物流市場(chǎng)散、舌L、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。具體表現(xiàn)在：鴻順德2、金潤(rùn)物流中心的管理功能定位金潤(rùn)物流中心打破原有市場(chǎng)格局，集倉(cāng)儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營(yíng)運(yùn)、 營(yíng)銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升南昌物流業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平的同時(shí)開 創(chuàng)了一個(gè)全新的市場(chǎng)空間。金潤(rùn)物流中心的管理還突出維護(hù)中堅(jiān)租戶群體的利益， 從原來(lái)任 其搶生意到對(duì)各經(jīng)營(yíng)業(yè)主實(shí)施任務(wù)提供， 依托統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)照的金潤(rùn)物 流中心，整合現(xiàn)有個(gè)體運(yùn)輸資源并提升為具有現(xiàn)代物流理念的綜合物 流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)主 流，改變以往個(gè)體戶搶生意的

20、局面而代之以同一形象下的物流中心分 配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層面，以確保最終的價(jià)值最 大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。3、金潤(rùn)物流中心現(xiàn)代化的管理體系營(yíng)運(yùn)中心4、矩陣式管理架構(gòu)詮釋矩陣式管理結(jié)構(gòu)是指： 按職能劃分的部門與按產(chǎn)品、 服務(wù)或工程 項(xiàng)目劃分的部門結(jié)合起來(lái)的組織形式， 每個(gè)成員均要在 “條”和“塊” 兩方面分別執(zhí)行兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的指揮。這種管理架構(gòu)結(jié)合了近期利益與遠(yuǎn)期利益， 利于單位核算， 提高 了決策質(zhì)量。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位商業(yè)要成功， 經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素， 形成有個(gè)性的業(yè)態(tài) 模式，才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)省外同類市場(chǎng)

21、的論證之上， 具 有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。1. 主題物流定位本項(xiàng)目處于洪城板塊的洪城大市場(chǎng)的正南面， 且有承接洪城大市 場(chǎng)及周邊五大市場(chǎng)巨大人流和商機(jī)的先天優(yōu)勢(shì)， 對(duì)物流而言， 具有強(qiáng) 大的市場(chǎng)輻射力。無(wú)論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本 身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。 前在中國(guó)西部、 中部乃至東部沿海 蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代物流建設(shè)，基本停留在“大流通、大商貿(mào)、大物流” 的初級(jí)認(rèn)識(shí)階段， 這種不具備任何主題、 沒有產(chǎn)業(yè)支撐的物流概念一 定程度上限制了民間資本對(duì)物流的投資認(rèn)識(shí)， 這也正是國(guó)內(nèi)物流建設(shè) 之所以“雷聲大、雨點(diǎn)小”的重要原因之一。為此我司將現(xiàn)代物流的 定位提升到“主題

22、物流”定位。主題物流在現(xiàn)代物流基礎(chǔ)上， 依托地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，涵蓋了產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 品采購(gòu)物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、配送物流、回收物流全過程。2. 經(jīng)營(yíng)業(yè)種定位金潤(rùn)物流中心由多種業(yè)態(tài)和諧組成，真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)單一的物流 主題下進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，最大限度地延長(zhǎng)顧客的逗留時(shí)間，提升了消 費(fèi)的比率與金額。、定位指標(biāo)表主題理念定位現(xiàn)代商業(yè)生活形象 疋 位商業(yè)航母；新城標(biāo)；新引擎批零市場(chǎng)功能區(qū)基礎(chǔ)性35%食品門類煙酒信息服務(wù)區(qū)服裝發(fā)展性35%家居電器功能定位門 類 疋 位 疋 位門類玩具、文具展示交易中心娛樂休閑區(qū)潛質(zhì)性門類10%休閑用品酒店影象圖書大綜傳統(tǒng)門類17%日用小百貨倉(cāng)儲(chǔ)配送特殊門類3%土特產(chǎn)貨運(yùn)服務(wù)區(qū)古玩管

23、理及商務(wù)辦公區(qū)目標(biāo)批發(fā)商業(yè)、零售商業(yè)、輔價(jià)客戶助商業(yè)、配套服務(wù)格疋位3. 定位規(guī)劃1）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城定位前提在前期市場(chǎng)調(diào)研過程中，通過對(duì)“十六大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問題在中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。江西是農(nóng)業(yè)大省，糧農(nóng) 產(chǎn)品收入占農(nóng)民收入的 29%，所以三農(nóng)問題尤顯突出。南昌市是江 西省唯一一個(gè)核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問題方面的態(tài)度直接影 響著江西三農(nóng)改革的方向。在地理位置上，江西省銜接中國(guó)兩大“都市經(jīng)濟(jì)圈”（長(zhǎng)三角、珠三角），如何幫助、引導(dǎo)江西的優(yōu)質(zhì)糧農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入以上述兩個(gè)地區(qū) 為代表的發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)，進(jìn)而擴(kuò)展到國(guó)際市場(chǎng)，提高農(nóng)民依賴農(nóng)產(chǎn)品 銷售的直接收入；降低市場(chǎng)門檻，引導(dǎo)更多農(nóng)民進(jìn)

24、入到商貿(mào)流通領(lǐng)域， 改變以往農(nóng)民出力、商家賺錢的傳統(tǒng)市場(chǎng)模式；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化， 加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品流通組織，不斷拓寬農(nóng)民的增收渠道；運(yùn)用信息技術(shù)， 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，發(fā)展和扶持一批現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通組織，降低糧農(nóng)產(chǎn)品流通成本，都是南昌市今天不得不面對(duì)的事情。隨著中國(guó)政府對(duì)農(nóng)村科技發(fā)展的強(qiáng)力推動(dòng)， 今天的中國(guó)農(nóng)業(yè)已經(jīng) 接近耕種“工業(yè)化”，解放農(nóng)村，引到一部分農(nóng)民剩余勞動(dòng)力“下崗”， 通過有效地扶持引導(dǎo)，依靠他們對(duì)自身產(chǎn)品的熟知度提高產(chǎn)品的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)獲取更大的市場(chǎng)回報(bào)，也是三農(nóng)改革的思路之一。會(huì)展經(jīng)濟(jì)正在逐步成為江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“助推器”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)集 商品展示、交易和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作等功能為一體，并

25、具備信息咨詢、投 資融資和商務(wù)服務(wù)等配套功能，在貿(mào)易往來(lái)、技術(shù)交流、信息溝通、 經(jīng)濟(jì)合作諸方面發(fā)揮著日益重要的作用，其 1:10的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)讓 會(huì)展經(jīng)濟(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上扮演著越來(lái)越重要的角色。金潤(rùn)物流要區(qū)別于其它物流，在定位上就要比他人高一個(gè)層次，這就需要我們的定位根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來(lái)緊密地聯(lián)系政治形式，使定位別具一格卻又具有可操作性。定位規(guī)劃由此我司在對(duì)本項(xiàng)目的定位規(guī)劃時(shí)，萌發(fā)了依托糧農(nóng)產(chǎn)品主題物 流，提高江西農(nóng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也可借此加大政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 度，將本項(xiàng)目提升到一個(gè)高度。亟待解決的“三農(nóng)問題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)力作用的會(huì)展經(jīng)濟(jì)，都 為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略

26、高度，結(jié)合南昌 單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過反復(fù)論證，對(duì)一期市場(chǎng)形象作出如 下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母“中國(guó)（江西）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城”糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會(huì)展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體， 其產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生 態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、 畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng) 中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了生 產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。 依靠先進(jìn)的管理理念，通過博 覽城營(yíng)運(yùn)中心、信息中心和營(yíng)銷中心的功能設(shè)置， 改變傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng) 物業(yè)管

27、理、經(jīng)營(yíng)管理嚴(yán)重落后、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境惡劣、交易行為不規(guī)范 以及產(chǎn)品整合能力差的落后市場(chǎng)模式。效果預(yù)測(cè)糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城是緊扣“三農(nóng)”問題，因而，政府無(wú)論是在關(guān)注 上還是在支持度上都會(huì)有所偏重。 而且只要宣傳到位的話，市場(chǎng)引爆 的威力還是挺大的。只要管理得當(dāng)，糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城的經(jīng)營(yíng)及發(fā)展的具有很大的潛 力。2）制造業(yè)主題定位前提糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城由于與政策的聯(lián)系緊密，一方面在政策上可能取 得優(yōu)惠，但另一方面的風(fēng)險(xiǎn)也是很大的，所以，我司尋找另一條同樣 是具有市場(chǎng)爆破力，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要小的定位。定位規(guī)劃提出制造業(yè)為后補(bǔ)定位江西制造業(yè)產(chǎn)品博覽城效果預(yù)測(cè)第二部分招商策略第一章招商策略一、策略延續(xù)“贏了再打”的策略不僅是金潤(rùn)物流中心整個(gè)項(xiàng)目的總策略，而且同樣貫穿在每個(gè)環(huán)節(jié)之中。在招商策略之中，每一個(gè)步驟的展開也 是遵循著“贏了再打”的策略，在前一個(gè)步驟“贏了”的前提下，執(zhí)行下一個(gè)步驟。二、招商策略1、敲山震虎構(gòu)筑較高的平臺(tái)，與政府形成互動(dòng)。公關(guān)活動(dòng)先行，如：舉辦全國(guó)性高檔次的論壇或是座談，（論題可以類似為：中國(guó)物流市場(chǎng)各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國(guó)特色物流中心的 建設(shè)、南昌物流的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等），邀請(qǐng)官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人 士。媒體報(bào)道緊隨，對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步 伐。在活動(dòng)前造大聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)