房地產(chǎn)評估(共80頁).ppt

1、六安城區(qū)的規(guī)劃？六安城區(qū)的規(guī)劃？土地一級市場土地一級市場土地二級市場土地二級市場一級市場即政府出讓市場，一級市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場n1. 根據(jù)國家規(guī)定：根據(jù)國家規(guī)定： 農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。國家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取土地使用權(quán)屬無形資產(chǎn)（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體決于其載體土地的特性和條件。土地的特性和條件。 前者是指以無償

2、的方式獲得的土地使用權(quán)。其權(quán)前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)房屋建筑物價格的基本構(gòu)成：o1前期費用前期費用o2建筑安裝工程費建筑安裝工程費o3配套費用配套費用o4合理利潤合理利潤o5資金成本資金成本容積率容積率=建筑總面積建筑總面積建筑物占地總面積建筑物占地總面積1.1.商業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：區(qū)域業(yè)態(tài)類別及競爭狀況，經(jīng)商業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：區(qū)域業(yè)態(tài)類別及競爭狀況，經(jīng)

3、營者的經(jīng)濟實力與經(jīng)營才能，商業(yè)繁華程度，顧客質(zhì)量，營者的經(jīng)濟實力與經(jīng)營才能，商業(yè)繁華程度，顧客質(zhì)量，交通狀況等。交通狀況等。2.2.工業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：與產(chǎn)品及原料工業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：與產(chǎn)品及原料集散中心集散中心的距離，的距離，產(chǎn)業(yè)集聚度，交通運輸狀況，勞動力市場供求狀況，對水產(chǎn)業(yè)集聚度，交通運輸狀況，勞動力市場供求狀況，對水質(zhì)、空氣產(chǎn)生污染的程度，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離，行政干質(zhì)、空氣產(chǎn)生污染的程度，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離，行政干預及管理程度等。預及管理程度等。3.3.住宅用房地產(chǎn)區(qū)域因素：日照、溫度、濕度等氣候條件，住宅用房地產(chǎn)區(qū)域因素：日照、溫度、濕度等氣候條件，離市中心的距離，交通狀況，配

4、套狀況，噪音、空氣污染離市中心的距離，交通狀況，配套狀況，噪音、空氣污染狀況，政府對土地利用程度的管理等。狀況，政府對土地利用程度的管理等。0603.04五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟n舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗舊建筑物價格建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然

5、后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格（二）估算損耗（二）估算損耗1、估算土地的損耗、估算土地的損耗 土地損耗率已使用年限土地損耗率已使用年限/法定使用年限法定使用年限2、估算建筑物的損耗、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素）有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：的折舊為：NRCNSCD1鋼筋混凝鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)土結(jié)構(gòu)

6、混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分部分G裝修裝修部分部分S設(shè)備設(shè)備部分部分B結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分部分G裝修裝修部分部分S設(shè)備設(shè)備部分部分B結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分部分G裝修裝修部分部分S設(shè)備設(shè)備部分部分B結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分部分G裝修裝修部分部分S設(shè)備設(shè)備部分部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟n無限期：房地產(chǎn)

7、價格純收益無限期：房地產(chǎn)價格純收益/資本化率資本化率 （1）n有限期：有限期：（2） a年純收益年純收益 r折現(xiàn)率折現(xiàn)率二、適用范圍二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。nrraP)1 (11凈收益凈收益潛在收入潛在收入空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失營運費用營運費用有效毛收入有效毛收入營運費用營運費用資本化率資本化率無風險報酬率無風險報酬率風險調(diào)整值風險調(diào)整值建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地使用權(quán)剩余年限，據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定土地使用權(quán)剩余年限，據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定房地合一房地合一 建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地

8、使用權(quán)剩余年限，可根據(jù)下列兩種方法之一：土地使用權(quán)剩余年限，可根據(jù)下列兩種方法之一：房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用管理費房地產(chǎn)總費用管理費+維修費維修費+保險費保險費+稅金稅金+空房損失費空房損失費ACBED4、計算、計算房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）（元）5、計算房屋純收益、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：）計算房

9、屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費房屋重置價年折舊費已使用年數(shù)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（元）（3）計算）計算房屋純收益房屋純收益：房屋年純收益房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋資本化率房屋資本化率20625008165000（元）（元）（元）使用年限建筑物重置價年折舊費46875489002500)(15.3358836%)71 (11%724774044元VLBrdrBaL)(土地價值土地價值建筑物價值建筑物價值建筑物資本化率建筑物資本化率土地資本化率土地資本化率)()(drrLaBBLBLrrLaB)(（四）估算調(diào)整系數(shù)

10、（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基定基2、交易日期修正系數(shù)、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：直接比較法： 間接比較法：間接比較法： 4、個別因素修正、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù)100系數(shù)100100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價對象估價對象估價對象估價對象交易案例交易案例m為被估土地使用權(quán)剩余年限為被估土地使用權(quán)剩余年限,n為交易實例的使用權(quán)剩余年限為交易實例的使用權(quán)剩余年限9659. 0%)81/(1

11、1%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實例CA地價賣樓價建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤地價賣樓價建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤地價地價賣樓價賣樓價建筑費建筑費專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤專業(yè)費用銷售費利息稅費利潤 1基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料 2查勘資料查勘資料 3相關(guān)信息資料相關(guān)信息資料資料收集與分析資料收集與分析重置核算法重置核算法是對在建工程按工程完成情況的客觀投入成本進行是對在建工程按工程完成情況的客觀投入成本進行估算，來確定在建工程評估值的方法。簡化的計算公式是估算，來確定在建工程評估值的方法。簡化的計算公式是：對于有完整的用料、用工和安裝工程記載的在建工程項目，對于有完整的用料

12、、用工和安裝工程記載的在建工程項目，用重置核算法得到的評估結(jié)果比較客觀、真實用重置核算法得到的評估結(jié)果比較客觀、真實在建工程評估值在建工程評估值=(=(各項直接費項目工程量各項直接費項目工程量定額單價）定額單價）(應計間應計間接費的直接費項目接費的直接費項目規(guī)定的間接費率）材料、人工價規(guī)定的間接費率）材料、人工價差調(diào)整資金成本差調(diào)整資金成本在建工程評估值在建工程評估值= =（按實際工程量的預算造價不可預見費）（按實際工程量的預算造價不可預見費）（1 1預算調(diào)整預算調(diào)整系數(shù)）實際發(fā)生的不可預見費系數(shù)）實際發(fā)生的不可預見費這一方法的關(guān)鍵在預算調(diào)整系數(shù)的估計，預算調(diào)整系數(shù)這一方法的關(guān)鍵在預算調(diào)整系數(shù)

13、的估計，預算調(diào)整系數(shù)由工程量差異、材料及人工的量差與價差、定額和間接費由工程量差異、材料及人工的量差與價差、定額和間接費標準差異綜合確定，調(diào)整預算若能確定，評估計算就比較簡單標準差異綜合確定，調(diào)整預算若能確定，評估計算就比較簡單。形象進度法形象進度法亦稱部位進度法，它是根據(jù)在建工程項目完工后亦稱部位進度法，它是根據(jù)在建工程項目完工后的，綜合未完工程形象進度評估在建工程的方法的，綜合未完工程形象進度評估在建工程的方法在建工程評估值在建工程評估值= =工程預算造價工程預算造價在建工程完工進度百分比在建工程完工進度百分比在建工程完工進度百分比在建工程完工進度百分比=（各部位完工形象進度（各部位完工形

14、象進度% %各部位占總工程造價各部位占總工程造價% %）n（1 1）設(shè)土地價格為）設(shè)土地價格為x xn x=3033.33 x=3033.33萬元萬元 n 即地塊總價為即地塊總價為3033.333033.33萬元萬元n該該地塊的單位面積價格地塊的單位面積價格 = =6066.67= =6066.67元元/ /平平n樓面地價樓面地價= =1517= =1517元元/ /平方米平方米n或：樓面地價或：樓面地價= =土地單價土地單價/ /容積率容積率= =n=1517=1517元元/ /平方米平方米3 0 045 0 0 06x +=500033.30332000033.3033467.6066n（2 2）容積率）容積率= = n建筑總面積建筑總面積= =土地總面積土地總面積容積率容積率=5000=50004=200004=20000平方米平方米n建筑物占地面積建筑物占地面積= =土地總面積土地總面積覆蓋率覆蓋率=5000=500050%=250050%=2500平方米平方米n建筑物層數(shù)建筑物層數(shù)= =8= =8層層n建筑物每層平均分攤地價建筑物每層平均分攤地價=3033.33=3033.338=379.178=379.17萬萬元元土地總面積建筑總面積250020000覆蓋率覆蓋率