新城小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護措施

1、執(zhí)行方案示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-562編號：_新城小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護措施審核：_時間：_單位：_新城小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護措施用戶指南：該執(zhí)行方案資料適用于為特定問題制定周密、詳細(xì)、精確的安排的策劃文件，內(nèi)容包括任務(wù)目的，任務(wù)事項與任務(wù)過程，配套緊密的銜接與執(zhí)行，是順利和成功完成的關(guān)鍵保證和基礎(chǔ)?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。新城小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護措施1建立設(shè)施設(shè)備管理制度針對zz濱海新城的高層和小高層建筑，制定設(shè)施設(shè)備的管理制度必須針對其獨特的設(shè)計、機電設(shè)施設(shè)備的配置、日常的運行操作以及較高的使用頻率。任何機電系

2、統(tǒng)一旦出現(xiàn)故障都會對業(yè)戶、商戶產(chǎn)生不良影響，并給客戶服務(wù)中心帶來多方投訴。因此，在開發(fā)商將驗收合格的設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)管理公司時必須涵蓋下列內(nèi)容：*必須清楚地了解設(shè)施設(shè)備的功能、功率、規(guī)格及使用守則。*對設(shè)施設(shè)備的安裝及現(xiàn)場運行操作情況作出評估并改善。*制定設(shè)施設(shè)備的短、中、長期維修、保養(yǎng)、更新計劃及預(yù)算案。*評估設(shè)施設(shè)備零配件的供應(yīng)以及庫存量的情況。*強制執(zhí)行設(shè)施設(shè)備安全年檢制度。*強制執(zhí)行對設(shè)施設(shè)備每三至五年作一次嚴(yán)格的全面評估。*制訂設(shè)施設(shè)備管理與操作守則及條款和應(yīng)變方案。*對工程技術(shù)人員進行專業(yè)的培訓(xùn)及考核，并嚴(yán)懲人為疏忽的行為。*嚴(yán)格要求工程技術(shù)人員24小時持證上崗，以保證系統(tǒng)的正常

3、運行。*建立健全設(shè)施設(shè)備的資料檔案。*建立一支專業(yè)的工程核心小組，長期監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運作及工程技術(shù)人員的工作表現(xiàn)。*建立一支專業(yè)的工程核心小組，對工程維修保養(yǎng)商實行嚴(yán)格的監(jiān)督檢查并作出評估。制度大綱：*房屋日常與定期維護制度；*配電房值班制度；*現(xiàn)場保潔制度；*巡視檢查制度；*運行分析制度；*設(shè)備維修管理規(guī)定；*給排水設(shè)備維修管理制度；*消防設(shè)備維修管理規(guī)定；*配電房設(shè)備安全操作規(guī)程；*配電房交接班制度；*水泵房運行管理制度；*水泵房安全操作規(guī)程；*工程技術(shù)人員交接班制度；*消防系統(tǒng)與風(fēng)機系統(tǒng)運行、管理、維修保養(yǎng)制度；*水泵運行完好技術(shù)質(zhì)量指標(biāo)；*給排水系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度；*給排水

4、系統(tǒng)日常管理制度；*電梯運行維護管理制度；*智能化系統(tǒng)運行、管理、維修、保養(yǎng)制度。2做好設(shè)施設(shè)備維修與安全措施我們將通過嚴(yán)格的管理和采取相應(yīng)的措施來保障小區(qū)供水、供電、通風(fēng)、排污、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)安全、正常的運行，延長其使用壽命。主要措施有：1、日常運行：制定嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范，按要求進行巡查；制定安全操作規(guī)程，保護人身及設(shè)備安全。2、常規(guī)維護：制定完善的維保計劃及實施方案，排除隱患，確保設(shè)施設(shè)備的正常運行。3、緊急狀況的處理：建立快速反應(yīng)機制，制定應(yīng)急準(zhǔn)備及響應(yīng)措施，保證緊急狀況下實現(xiàn)聯(lián)動，將損失降到最低程度。4、管理原則：*制定公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)

5、準(zhǔn)規(guī)范運作，確保設(shè)施設(shè)備的正常運作。*建立及完善設(shè)備管理制度、設(shè)備運行操作規(guī)程、設(shè)備日常和定期維修保養(yǎng)制度、設(shè)備技術(shù)檔案等管理制度。*建立機電設(shè)備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。*保障供電、供水、消防等正常運作并做好記錄。*巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)有異常情況須及時報告、記錄并在主管安排下盡快處理。*做好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。*負(fù)責(zé)機電設(shè)施、設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。*定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。*建立有效的信息傳遞體系。實行24小時值班，隨時接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請及故障報告，及時反饋信息，在最短的時間內(nèi)使有關(guān)人員到位并及時處

6、理問題。*對部分機電養(yǎng)護工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期的養(yǎng)護工作，并由工程領(lǐng)班安排下屬員工按服務(wù)合同的條款監(jiān)管專業(yè)公司的養(yǎng)護，確保維修保養(yǎng)工作的品質(zhì)，并準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。*安排相關(guān)保險。3加強設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護A、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護主要內(nèi)容：1、給排水設(shè)施（設(shè)備）運行管理及養(yǎng)護*確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。*專業(yè)維修人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。*值班人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。*工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。*客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。*客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況并做好解釋工作。*給排水

7、設(shè)備發(fā)生故障，維修人員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及委托修理的聯(lián)絡(luò)工作，及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）的故障，確保設(shè)備性能。2、供電設(shè)施的運行管理及養(yǎng)護：*確保供電設(shè)施（設(shè)備）保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)戶的安全用電需要。*高壓運行工程師負(fù)責(zé)高壓設(shè)備和變壓器的巡檢，并做好記錄。*機電值班人員負(fù)責(zé)供電設(shè)備的操作、監(jiān)控記錄及異常報告。*工程部主管負(fù)責(zé)供電設(shè)備綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。*客服經(jīng)理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。*客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)主通知停電情況并做好解釋工作。*供電系統(tǒng)發(fā)生故障，工程人員應(yīng)及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡(luò)工作，確保設(shè)備的性能。3、高低壓保養(yǎng)維修程序：（

8、1）變壓器：每年冬季做高低壓絕緣試驗，對變壓器線耳和各種螺絲進行檢查、收緊、清潔污物。具體實施程序如下：*組織熟悉設(shè)備的人員（五人以上）指定專門責(zé)任人，了解工作任務(wù)和注意事項，并由專門責(zé)任人按工作單程序安排工作。*工作時穿長袖工作服，身上不得配帶其它雜物及手飾，著絕緣靴、戴絕緣手套，測驗電器是否正常。*先停低壓開關(guān)，再停高壓開關(guān)，用合格的驗電器驗明接線端無電后，最后用專用的接線桿將接地線可靠接地，對母線進行放電并相間短接。*接、拆地線應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。*工作完畢后檢查所有工具器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地線，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場后才可按步驟進行

9、送電。（2）高壓開關(guān)柜：高壓系統(tǒng)屬于技術(shù)要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季都要將該項維護工作外包給供電局進行，每年冬季對手動合閘和分閘回路進行試驗和檢修。（3）低壓開關(guān)柜：每年冬季對低壓開關(guān)柜內(nèi)的各種開關(guān)和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔污物。附： 高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備維修業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)及操作細(xì)則高低壓配電裝置運行安全程序低壓配電系統(tǒng)年檢項目包括：*檢查地下或大廈電總掣房，大廈上升總線。*檢查小區(qū)上下水泵房，消防泵房。*檢查公共用電裝置。*檢查供電系統(tǒng)工程報價。4、電梯的管理及養(yǎng)護*電梯機房除電梯維修人員、消防人員外，任何人不能進入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。*運行中電梯突然出現(xiàn)故障，值班人員

10、應(yīng)盡可能地先救援出被困人士，并通知電梯維修人員進行檢修，如救援不成，值班人員應(yīng)安慰乘客，盡快通知電梯維修人員前來救助。*電梯人數(shù)過多時，應(yīng)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。*切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。*發(fā)生火警時，切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人困在電梯內(nèi)，被困者可能會因濃煙而窒息，甚至危及生命。*發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯槽底部有積水，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較為安全的地方。保潔員在清洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。*電梯維修人員應(yīng)每天檢查電梯機房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整，機房門必須上鎖。*電梯內(nèi)的求救警鈴、

11、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免突發(fā)緊急事件時因無法求救而導(dǎo)致窒息。*因維修、保養(yǎng)而正常停用任何電梯時，應(yīng)在小區(qū)的公告欄內(nèi)張貼通知。5、消防設(shè)備的運行及養(yǎng)護*小區(qū)內(nèi)所有消防通道指示牌必須保持良好的狀態(tài)，停電后仍正常工作。*小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備應(yīng)每月測試一次，如發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即維修并做好記錄。*任何消防設(shè)備均安裝在機房內(nèi)，應(yīng)每星期檢查一次。*消防報警系統(tǒng)每月測試一次，如有故障應(yīng)立即維修并做好記錄。*消防水泵應(yīng)保持良好的狀態(tài)，閥門無人為誤開，保證消防水箱的水位處于正常。*具備消防保養(yǎng)證明書。*每年應(yīng)有一次消防演練。附：消防系統(tǒng)設(shè)備維修的保養(yǎng)制度消防系統(tǒng)日常檢查流程6、中控室設(shè)備維護：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)

12、程*客戶服務(wù)中心信息室負(fù)責(zé)監(jiān)控閉路監(jiān)視系統(tǒng)主機，工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)對該系統(tǒng)實施維修保養(yǎng)。*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)由經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護，無關(guān)人員不得隨意觸動。*值班員應(yīng)熟悉閉路監(jiān)視系統(tǒng)所拍攝的畫面及各路段路口等實地目標(biāo)的對應(yīng)和編排。*設(shè)備投入正常使用后，為確保運行正常，工程技術(shù)人員必須嚴(yán)格按閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)項目計劃表進行檢查。*每日檢查：閉路監(jiān)視系統(tǒng)控制主機各項功能是否正常，有無設(shè)備異常，將檢查結(jié)果填寫在閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施每日保養(yǎng)記錄表中。*每月對電纜、接線盒、設(shè)備作直觀檢查，清理塵埃。*每季對室內(nèi)部分電纜、接頭、清理塵埃，檢查信號傳輸質(zhì)量，并將結(jié)果填寫在閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表中。*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障后，首先應(yīng)分清故障類型、部位，并及時排除，一時排除不了的故障，應(yīng)立即通知有關(guān)專業(yè)維修單位，屬保修范圍內(nèi)的，立即通知保修單位修理、保養(yǎng)，以便盡快修復(fù)投入正常工作，并記錄在案。*確保中控室設(shè)備（消防報警系統(tǒng)、保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線圍墻可視對講電話系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證業(yè)戶的生命和財產(chǎn)安