淺論如何規(guī)范當前房地產(chǎn)中介場

1、淺論如何標準當前房地產(chǎn)中介市場摘要：房地產(chǎn)中介行業(yè)作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶,對推動房地產(chǎn)市場 運轉(zhuǎn)起到潤滑劑的作用.同時近幾年來,隨著國家過去幾輪和現(xiàn)今這一輪對房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)控,加大了房地產(chǎn)市場的標準和調(diào)整,在一定程度一定方面解決了房地產(chǎn)中介市場長期以來的一些問題.但是盡管如此,當前我國房地產(chǎn)中介市場依然存在著不少問題.本文通過分析當前房地產(chǎn)中介市場的特點和現(xiàn)狀,提出了完善房地產(chǎn)中介市場的建議.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介市場 現(xiàn)狀 標準1房地產(chǎn)中介市場概述隨著經(jīng)濟和社會的開展,我國房地產(chǎn)市場日趨成熟.商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局 面也根本形成,而且從市場開展趨勢來看,商品房銷售貸款

2、,二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程代理, 中介隊伍的迅猛開展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果,中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色.但我國隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展,存量市場也將成為主要市場,在這一開展過程中,中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用,為房地產(chǎn)的持續(xù)開展發(fā)揮不可替代的作用.所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進行的房地產(chǎn)在租售階段的委托代理、價格評估和經(jīng)紀效勞等居間活動的場所和領(lǐng)域.房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成局部,房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中,為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、 流通和消費提供了多元化的中介效勞.房地產(chǎn)中介市

3、場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶,為交易雙方提供有效信息,解決供需矛盾,對推動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到潤滑劑的作用.2當前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題2.1 政企依然不分,政府監(jiān)管不力雖然在全國有如溫州這樣的城市出臺了?關(guān)于進一步推進中介機構(gòu)改革和開展的意見?,將開始全面清理標準現(xiàn)有的中介機構(gòu),并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機構(gòu),必須在今年11月底前徹底脫鉤改制.但是對于絕大多數(shù)地方而言,依然違反國家關(guān)于規(guī)定 中介效勞機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定,政企不分.主要原因是受利益驅(qū)動,房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、工商、物價、金融共同參與治理的局面,這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機制

4、, 職能分配不明確, 難以形成對從業(yè)人員、 機構(gòu)的有力監(jiān)督. 并且, 房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門,對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷,進行非法經(jīng)營.2.2 法律法規(guī)尚須健全和完善房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn),是一種特殊商品,其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容,需要一套嚴格而復(fù)雜的規(guī)程,涉及眾多的法律法規(guī). 雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)?房地產(chǎn)經(jīng)紀治理方法?已經(jīng)2021-04-01實施.但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為治理進行標準的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、標準性文件,主要仍然是?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?、?城市房地產(chǎn)中介效勞治理規(guī)定?、?

5、經(jīng)紀人 治理方法?、關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費的通知?、?關(guān)于增強與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵 押和評估治理工作的通知?、?房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格測試實施方法?等等,初步形成了一個框架,但還不健全、不完善.2.3 信譽度不高,誠信意識差房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為提供房屋信息效勞的中間商,掌握著買房、賣方雙邊的信息,而在實際房地產(chǎn)中介市場上, 這些機構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利,損害買賣雙方的利益.他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價； 利用職業(yè)便利炒房賣方,或以代理名義串通他人炒房賣方.這些投機取消的行為嚴重制約了房產(chǎn)中介效勞市場的開展.同時由于房產(chǎn)中介的認證資格

6、制度相對不標準,使得進入這種市場顯得相對容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關(guān)的從行資格譬如房產(chǎn)評估師,加上道德水準的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下, 甚至讓顧客果斷抵抗. 同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通成心抬價、 乘人多購房時機蓄意加價等等,讓“失信已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場開展的一大隱患.2.4 從業(yè)人員良莠不齊,整體素質(zhì)亟待提升房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營效勞水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì).所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比擬成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定.如美國實行從業(yè)人員準入制度.規(guī)定銷售人員必須修完房地產(chǎn)原理?,測試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)

7、課程,并有2門合格者才能取得銷售人員資格； 房地產(chǎn)經(jīng)紀人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷,并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格.而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的開展時間不長,尚缺乏一支經(jīng)過專門練習(xí)、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍,加之目前資格認證 制度不標準.治理不嚴, 造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差,缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標準.3標準房地產(chǎn)中介市場的對策3.1 嚴格市場準入制度3.1.1 在機構(gòu)資質(zhì)治理方面,對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化, 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊資金要到達30萬元以上,要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所,專業(yè)技術(shù)人員要占

8、總?cè)藬?shù)的50限上.同時,劃分不同等級資質(zhì)的標準,規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù).如必須具備A級認證的中介機構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù).3.1.2 在人員資格治理方面,要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度,并嚴格標準,對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè) 務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定.如必須到達大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、 拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進入房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)業(yè).3.2 標準經(jīng)營,增強誠信建設(shè)一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題,在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機制,完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案,對中

9、介企業(yè)的根本情況和失信行為進行全面記錄,并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段,將檔案在網(wǎng)上公示,便于為各部門和公眾查詢.另一方面,房地產(chǎn)中介要增強自身的誠信建設(shè)、嚴格自律,結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德標準條例,要求員工老實守信；并標準經(jīng)營條例,秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原那么向客戶提供優(yōu)質(zhì)效勞,增強客戶的信任度.3.3 加大行業(yè)監(jiān)管力度,發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用政府要在立法、制度、治理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的標準化起到一個根本性的推動作用. 第一,科學(xué)設(shè)置政府治理職能,明確房地產(chǎn)中介效勞業(yè)的主管機構(gòu),確立政府各治理部門的協(xié)作機制.第二,通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴格的市場準入制度.第三,提升中 介效勞人員的

10、素質(zhì).同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度,對各項違規(guī)操作給予更加嚴厲的懲罰舉措,肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí) 行力度,使其真正落實到位.此外,要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用.國家可以通過立法的形式確立房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的地位和作用,并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準入、培訓(xùn)、 測試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定.賦予 行業(yè)協(xié)會一定的權(quán)利,使之可配合工商部門等政府有關(guān)部門對不正當?shù)闹薪樾袨檫M行處分, 從而形成政府、行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)經(jīng)紀人之間的相互配合、監(jiān)督機制.3.4 健全法律法規(guī),加大執(zhí)法力度一套合理的法律法規(guī)是中介機構(gòu)順利開展的保證.但是到目前為止,我國還沒有建立起一套系統(tǒng)的標準中介機構(gòu)健康開展的法規(guī)體系.政府要立即推進這一方面的法律法規(guī)建設(shè), 推動這一行業(yè)的標準化開展.在針對房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的缺陷和問題的同時,借鑒國外較為成熟的法律文件,進一步完善我國現(xiàn)有的法律法規(guī),使之更具體化和具有可操作性,尤其是對資金監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管中存在的漏缺加以彌補,對行政監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管方式、懲戒處分機制都作出全面合理的規(guī)定.并且對房產(chǎn)中介市場存在的欺詐違法行為加大查處力度和執(zhí)法力 度,維持