物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力

1、物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力 物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力作者：佚名 時間： 2008-7-24 瀏覽量：一個企業(yè)能在市場競爭中獲勝說明這個企業(yè)與其他企業(yè)相 比有超長之處。這個超長之處就是一個企業(yè)在組織、管理、 決策、指揮等方面競爭優(yōu)勢的集合 , 形成企業(yè)核心競爭力。 物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么 ?物業(yè)管理企業(yè)的核心競 爭力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置 , 嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。 物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同 , 有形 產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì) , 需要購買原材料 , 需要很多道的 加工程序 , 需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié) , 一個產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需 要經(jīng)過很多部門和渠道。所以 ,有形產(chǎn)品的生

2、產(chǎn) , 降低成本效 果不明顯、不直觀 , 往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜的經(jīng)營核算才 能反應(yīng)出來。而物業(yè)管理行業(yè)不同 , 物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生 產(chǎn), 不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì) , 不需要購買原材料 , 不需要多道 加工工序 ,不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié) , 當(dāng)月生產(chǎn)當(dāng)月見效。節(jié)省 一份人工費(fèi) ,就增加一份毛利 ;節(jié)省一萬元的管理費(fèi)支出 , 就 增加一萬元的毛利 , 效果十分明顯、直觀。, 主要筆者認(rèn)為 , 物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理 應(yīng)從以下四個方面入手 :一、固定成本費(fèi)用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是 人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中 , 大頭是公 司管理人員的

3、工資 , 特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資 , 千萬 不可小視它的比重 : 一個管理層管理人員的工資 , 是基層服 務(wù)層員工的幾倍 ; 減少一個管理人員的崗位 , 就可以增加幾 個服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司 職能部門 , 是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和 手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、 決策、 協(xié)調(diào)、 服務(wù)四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量 , 物業(yè)服務(wù)管理 的全過程 ,90%的工作量是在管理處完成的。因此 , 物業(yè)管理 企業(yè)職能部門的設(shè)置 , 應(yīng)以精干、高效為宜 , 部門越少、人員 越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi), 不但增加了成本 ,

4、還增加了內(nèi)耗 , 降低了管理效益。如何科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位 者認(rèn)為 , 以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、 合理、有效。管理面積在 600 萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè) , 總經(jīng)理的管理幅度為 46人; 副總經(jīng)理的管理幅度為 810人; 職能部門經(jīng)理的管理幅度為 1015 人。二、管理費(fèi)用。 主要指的是招待費(fèi)和車輛使用費(fèi)。招待費(fèi)在許多公司占有相 當(dāng)大的比例。大家總是說物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè) , 賺錢不 易, 隨著行業(yè)運(yùn)作的進(jìn)一步規(guī)范 ,賺錢更加不易。如果一個企 業(yè)僅公司每年的招待費(fèi)在 30 萬元左右 ,車輛使用費(fèi)在 30 萬 元左右 , 這對一個中等規(guī)模的物業(yè)管

5、理企業(yè)來說, 應(yīng)該是一筆不小的成本費(fèi)用支出。對招待費(fèi)的支出要有的放矢 , 該花 的錢一定要花到位 , 不該花的錢堅(jiān)決不花。車輛使用方面鼓 勵個人買車 , 公司給予適當(dāng)補(bǔ)貼 , 工作時間外出辦事用個人 的車 , 以達(dá)到降低公司管理成本的目的。三、變動成本。 在物業(yè)管理企業(yè)成本核算中 , 變動成本占的比例最大 , 主要 是基層服務(wù)人員的工資。物業(yè)管理行業(yè)屬勞動密集型服務(wù)行 業(yè) , 科學(xué)、合理地使用人力資本是物業(yè)管理企業(yè)降低成本的上攻方向。如何控制好人力資本的成本費(fèi)用?可以從兩個方面入手 :科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小 區(qū)的實(shí)際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如: 管理面積

6、比較大的封閉式多層小區(qū) , 可按人均管理面積 35004000 平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封閉式 高層小區(qū) , 可按人均管理面積 3000 平方米來核定管理處人員 編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū) , 可按人均管理 面積 2000 平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉 式多層小區(qū) , 可按人均管理面積 2500 平方米來核定管理處人 員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大 , 可根據(jù)實(shí)際、具體 的情況在定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以 1020%的系數(shù)。定編只是一個參考比較值 , 我們可把定編值看作是小區(qū)成本 核算的邊際值 , 大于邊際值就會減少利潤甚至虧損 ; 少于邊 際值就

7、能保本或者多盈利。例如 :某小區(qū)管理面積 20 萬平方 米, 多層、封閉式、有兩個人員車輛出入口。按人均3000 平方米定編小區(qū)管理需要人員 60人, 各項(xiàng)服務(wù)人員全部在內(nèi)。 但是 , 由于小區(qū)管理處主任用人把關(guān)比較嚴(yán), 嚴(yán)格按工作量定崗, 特別是管理處內(nèi)部管理人員 ,l 人身兼數(shù)職 , 結(jié)果整個 小區(qū)管理服務(wù)用了 52 人,比定編人數(shù)少了 8 人, 一年增加收 入近萬元 , 效益十分可觀?？梢妵?yán)格地控制變動成本 , 是物業(yè) 管理企業(yè)降低成本提高效益的主要途徑。向科學(xué)管理要效益。向管理要效益在物業(yè)管理行業(yè)涉及的面 很廣:、合理地使用資源。例如 : 在物業(yè)管理服務(wù)中用人第一大戶 物業(yè)管理企業(yè)核心

8、的競爭力作者：佚名時間： 2008-7-24 瀏覽量：保安服務(wù)和用人第二大戶清潔綠化服務(wù)方面, 如何通過科學(xué)有效的管理來降低人力資本投入 , 就是一個值得認(rèn) 真研究的課題。目前 , 深圳物業(yè)管理對保安、清潔、綠化服 務(wù)采用兩種模式 : 一種是把保安、清潔、綠化承包給社會專 業(yè)公司來完成 ; 另一種是由自己公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完 成。是承包給社會專業(yè)公司做好呢 ?還是讓自己的專業(yè)化公 司做好 ?這要作具體的分析 , 個論是自己的專業(yè)公司做 , 還是 包給社會專業(yè)公司做 , 總體上說成本是差不多的。筆者曾以 我們公司管理的一個比較有典型意義的小區(qū)為例 , 用社會專 業(yè)公司的報(bào)價為基準(zhǔn) , 對小區(qū)的

9、清潔、綠化做過成本分析和 比較 : 在同等條件下 , 社會專業(yè)公司能做到的成本底線 , 我們 自己的專業(yè)公司也能做到。實(shí)踐證明 , 有條件的單位 , 清潔、 綠化交給自己的專業(yè)公司干 , 可以最大限度地降低物業(yè)管理 的成本和費(fèi)用支出。主要表現(xiàn)在以下幾個方面 : 自己干可以獲得一定的利潤空間。一個 20 萬平方米的住宅 小區(qū) , 清潔一年至少可以獲得萬元的利潤收益。 小區(qū)的“消殺”可以由清潔工來完成 , 不用再另外支出“消 殺”的人工成本。 如果將清潔承包給社會專業(yè)公司來做 ,“消 殺”就得另外請專業(yè)公司來做 , 還要另外支出一筆費(fèi)用 , 加大 了成本支出 , 減少了利潤收益。 小區(qū)高層樓宇的“

10、水池清洗”可以由清潔工來完成 , 不用再 另外支付“水池清洗”的人工成本。如果將清潔承包給社會 專業(yè)公司來做 , “水池清洗”就得另外請社會專業(yè)公司來做 , 還得另外支付一筆費(fèi)用。 降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。專業(yè)技術(shù)部門養(yǎng)一個專業(yè)工 程師 , 可以滿足 10 個左右管理處的專業(yè)技術(shù)需要 , 而管理處 養(yǎng)一個專業(yè)工程師 , 待遇低了留不住 , 待遇高了養(yǎng)不起。至于 包給社會專業(yè)公司好管理 , 交給自己的專業(yè)公司做不好管理 的說法是不準(zhǔn)確客觀的。好不好管理 , 關(guān)鍵是看公司內(nèi)部管 理機(jī)制能否按市場化機(jī)制來運(yùn)作。在成本核算上能否把自己 的專業(yè)公司 , 當(dāng)作社會化專業(yè)公司一樣來對待、來要求 , 并給

11、 予相應(yīng)的自主經(jīng)營權(quán)。筆者認(rèn)為 , 內(nèi)部專業(yè)化服務(wù) ,應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù) ; 外部專業(yè) 化服務(wù) , 應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要指的是 : 專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。例如 : 保 安、綠化、清潔等專業(yè)化服務(wù)工作 , 如果每個管理處都養(yǎng)一 兩個這樣的專業(yè)技術(shù)人員 , 工作量既不飽滿 , 又會加大管理 成本, 得不償失。實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化管理 ,專業(yè)技術(shù)人員可 以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢 , 一個專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個管 理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、 專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、 專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作 , 達(dá)到事半功倍的作用。這就是內(nèi)部專業(yè)化管理的優(yōu)勢。公司內(nèi)部專業(yè)化管理 , 就是要把 “一體化”

12、 管理的優(yōu)勢與 “專 業(yè)化”管理的優(yōu)勢結(jié)合起來小區(qū)日常專業(yè)化管理交由管 理處來完成 , 其它的由公司內(nèi)部專業(yè)化公司完成。例如 : 小區(qū) 清潔工作如何安排 ,需要多少清潔工 ,哪里應(yīng)該重點(diǎn)打掃 , 什 么地方還需要加派人手 , 對清潔工作的考核處罰 , 清潔工的 工作表現(xiàn)以及能否留用等等權(quán)力 , 交由管理處執(zhí)行。人員招 聘、技術(shù)培訓(xùn)、施工材料、施工專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部 考核等等由專業(yè)部門執(zhí)行。綠化、保安也是如此。清潔、綠化、保安等專業(yè)服務(wù)工作情況如何 ?質(zhì)量好壞 ?公司 只考核各個管理處。至于如何達(dá)標(biāo) ?如何保證服務(wù)質(zhì)量 ?由管 理處來要求和約束專業(yè)部門。充分發(fā)揮公司職能部門、管理 處、專業(yè)

13、部門等多方面的積極作用 , 最大限度地提高成本效 益率。2、合理開發(fā)資源。對小區(qū)各專項(xiàng)專業(yè)服務(wù) , 實(shí)行日常工作由 管理處“綜合”管理的最大好處就是可以最大限度地開發(fā)利 用資源?！熬C合”管理的基點(diǎn)是不管哪一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)出了問 題, 日常管理責(zé)任都在管理處 , 都應(yīng)由管理處來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解 決。通過激勵手段提高員工的工作效率來降低成本。例如 小區(qū)的日常保安巡邏工作 , 由管理處統(tǒng)籌安排 , 交給保潔工 來兼顧完成 ; 保潔工在保潔過程中要不停地在自己負(fù)責(zé)的區(qū) 域內(nèi)巡視 , 完全可以兼顧保安員的巡邏職責(zé) ; 清潔工日積月 累對責(zé)任區(qū)內(nèi)的各種情況十分了解 , 由清潔工兼顧保安巡邏 工作效果會更好。一旦出了

14、問題由負(fù)責(zé)治安防范的事務(wù)助理 負(fù)責(zé), 由事務(wù)助理負(fù)責(zé)查找原因 ,提出改進(jìn)措施并監(jiān)督執(zhí)行。 這樣就可以減少白天保安巡邏崗的人數(shù)。一個 15 萬平方米 的開放式小區(qū) , 全少可以減少 4個保安員巡邏崗位 , 一年就可 以增加萬元的收入。3、合理配置資源。對專業(yè)服務(wù)公司來講 , 合理地配置資源可 以最大限度地降低成本增加效益。例如 : 負(fù)責(zé)清潔的專業(yè)部 門, 在保證與各管理處簽訂的專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)核心的競爭力作者：佚名時間： 2008-7-24 瀏覽量：合同書各項(xiàng)條款和服務(wù)質(zhì)量的前提下 , 合理地配置 人力資源 : 將清潔工作分為清潔和保潔兩部分 , 集中六分之 三的人負(fù)責(zé)清潔 , 下午 6:0

15、0 一 7:00 進(jìn)行小區(qū)公共場所的清 潔工作 ; 晚 9:00 以后 , 進(jìn)行樓道內(nèi)的清潔和垃圾清運(yùn) , 工作完 就回家休息 , 第二天白天不上班。將六分之二的人用于保潔 , 保潔工的工作區(qū)域大于清潔工的工作區(qū)域。工作時間早上 8:00 中午 11:00, 下午 2:30 5:00 。抽出兩個人負(fù)責(zé)清運(yùn) 垃圾和頂班凋休。這樣既保證了服務(wù)工作質(zhì)量 , 又解決了清 潔工的休息問題 , 同時 , 減少了六分之一人力資本的投入 , 達(dá) 到了減員增效目的。4、通過科技手段來降低人工成本。在道口增設(shè)電腦自動收 費(fèi)系統(tǒng) ; 在小區(qū)內(nèi)增設(shè)安防監(jiān)控系統(tǒng) , 既安全可靠 , 又能增加 收費(fèi) , 同時達(dá)到減少保安

16、員崗位 , 降低人力資本的支出 , 兩年 內(nèi)就可收回投資成本。四、節(jié)能降耗。節(jié)能降耗在物業(yè)管理行業(yè)主要體現(xiàn)在兩個方 面:、公共用電。筆者曾做過詳細(xì)的測算 : 高層樓宇每 1 萬個人 米公共用電 ,電費(fèi)支出約 1萬元左右 ,公共用電是高層樓宇管 理成本費(fèi)用支出的大項(xiàng)。公共用電的節(jié)能重點(diǎn)應(yīng)放在地下停 車場、電梯間等 24 小時用電照明的地方 , 主要方法采用節(jié)能 燈具降低能耗。我們曾用電表對節(jié)能燈具和普通燈具做過實(shí) 際比較測量 ,40w 的節(jié)能燈具比普通燈具每天節(jié)約電能度 , 年 節(jié)約電費(fèi)支出 66 元, 減去節(jié)能燈具高于普通燈具的成本支出 每年每盞燈可以增加效益收入 62 元 , 效果十分明顯。

17、2、電梯用電。電梯是公共用電的耗電大戶, 一部停站 20 層樓的電梯 , 每小時綜合耗電量約 25kw 左右。筆者現(xiàn)在要說的 是一種反向能耗 , 我們現(xiàn)在很多高層為了節(jié)約清潔費(fèi)用的支 出成本 , 在樓層內(nèi)個設(shè)垃圾箱。由于樓層內(nèi)不設(shè)垃圾箱給住 戶帶來生活不便不說 , 也帶來了能耗的增加。 如果一層樓有 8 戶住戶 ,每天平均倒垃圾最低次數(shù)為次 , 樓高 30 層電梯平均 運(yùn)行一次為60秒鐘，以耗電量每小時25kw的電梯計(jì)算，運(yùn)行 一秒鐘耗電量度電 ,60 秒鐘耗電元。一棟住戶 240 戶的高層 住宅樓 , 按每 2 戶同一時間丟垃圾 , 電梯每天要為住戶丟垃圾 多運(yùn)行耗電：240戶+ X 15次X元X 30天X 12月=20736元, 這是最保守的計(jì)算。 而在每層樓設(shè)垃圾箱的成本是 : 每層樓 2 個密封垃圾箱 , 每個垃圾箱投資 100 元, 垃圾清運(yùn)車 1 輛, 一 次性投資 1000 元, 人垃圾袋每個元 , 每天更換一次 , 第一年費(fèi) 用支出為:2個X 30層X 100元+1000元=11752元，這是第一 年費(fèi)用支出 , 垃圾箱、垃圾車一次性投入 , 至少可以使用 3 年 以上, 所以, 第二年的費(fèi)用支出僅有 4752 元。第一年可節(jié)約 費(fèi)用支出 :20736 元-11752 元=8984