新房驗收交房全套流程及注意事項

1、新房驗收交房全套流程及注意事項收房應(yīng)知提示】“兩書兩表 ”又增加了實測面積登記表 開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書、房屋土地測繪技術(shù)報告書實測面積登記表、 必須為原件而不是復(fù)印件。住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承 諾。住宅使用說明書則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標， 如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)量 保證書和使用說明書上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題較少；竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一 項的話，這個樓盤就屬于 “黑樓”，是不能入住的。消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一旦

2、出 了問題，就是人命關(guān)天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的， 因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細 察看各個分項有沒有都備案?？⒐を炇諅浒副韺Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束 作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使 是十年二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責 任。需要提醒購房者注意的是，一定要堅持先驗房，后辦理入住手續(xù)。如驗房 時發(fā)現(xiàn)問題，如房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題，要書面呈送 給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。公用建筑面積分攤原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積

3、為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部 范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積 的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公 用建筑面積之和。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但 任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能?？煞謹偟墓媒ㄖ娣e：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、 電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機 房、消防通道、交（配）電室、煤氣調(diào)壓室

4、、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、 熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為 該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影 面積的一半。不應(yīng)入的公用建筑空間：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地 下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。2、售房單位自營、自用的房屋。3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。其他原則：其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售 合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面

5、 積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積 測量報告。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng) 明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。裝飾、設(shè)備標準外墻：貼外墻磚內(nèi)墻：耐水膩子找平地面：細石混凝土抹光頂棚：耐水膩子找平門窗：單元門為對講系統(tǒng)；戶門為四防門、塑鋼窗、無室內(nèi)門。廚房：地面為細石混凝土抹光（無防水層）、墻面為水泥砂漿抹平、頂棚為耐水 膩子找平衛(wèi)生間：地面為水泥砂漿抹平（有防水層）、墻面為水泥砂漿抹平，頂棚為耐水膩 子找平；無潔具（預(yù)留管道）水源：市政供水供暖系統(tǒng)：壁掛式燃氣爐；銅鋁復(fù)合暖氣片；電話線：預(yù)留電話線插孔（

6、報裝費買受人自理）；有線電視：預(yù)留有線電視插孔（入網(wǎng)費買受人自理）收房流程核驗業(yè)主材料J業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告 書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明J交納剩余房款J業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書 J業(yè)主做綜合驗收J業(yè)主就 驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案 J開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議J根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在 15日內(nèi)解決的，雙方 應(yīng)當就解決方案及期限達成書面協(xié)議 J業(yè)主簽署入住交接單1 、看墻壁。不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗收的首要問題。其實即使 是在 20世紀 80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風

7、。我看過最嚴重 的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下 面的墻壁都滲水。遇上臺風來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的 是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗收這個，最好是在房子 交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無 可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映 過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升 降梯運貨口，后來封補時，馬虎處理以致留后患。2、驗水電。首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然，對于一些高級裝修來說，多數(shù) 的水電后期都要更換的了，所以有時候這些

8、內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不 打算更換水電的話，那么這些東西就必須認真驗收了。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國標質(zhì) 量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說，家里的電線不應(yīng)低于2.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達到 4 平方，否則使用空調(diào)時，容易過熱變軟。當 然，這是一種理想的配置，多數(shù)土建的電線會差一個等級。3、驗防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當然，目前交付的房子，有一些事 先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經(jīng)做了防水，那 么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在 你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了

9、。你不得不拆除已經(jīng)裝修 一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污 / 水口，再 加以捆實，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 （約高2cm）。然后約好樓下的業(yè)主在24 小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。4、驗管道這里所指的管道，指的是排水 /污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收 時，預(yù)先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺?為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷 "這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就

10、會在彎頭處堵 塞，造成排水困難。還有一種情況，不過就與驗收沒關(guān)了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭 彎頭。按照經(jīng)驗而言，如果排污管沒有蓄水防臭彎頭，那么整體房屋質(zhì)量也就得 打十二分的精神了。為什么排污管需要這種彎頭，因為彎頭會蓄水，這樣來自 下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的 排水口就會散發(fā)一種異味。也許會有發(fā)展商會認為用防臭地漏就行了，工程的 實踐證明，防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因為這種小地方，往往最能 體現(xiàn)建筑商的施工質(zhì)量的。5、驗地平其實驗收這個，對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門 口最遠的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗這個，很

11、多時候也可以體現(xiàn)發(fā) 展商的建筑質(zhì)量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結(jié)構(gòu)的。那么就 只能從這些細節(jié)來看質(zhì)量了。測量的方法如果你不嫌麻煩，那么方法也是挺簡 單的。去五金店買一條小的透明水管，長度約為 20 米左右吧，然后注滿水。先 在門口離地面0.5 米或 1 米處畫一個標志。然后把水管的水位調(diào)至這個標志高度，并找個 人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內(nèi)。然后看水管在該處的高度，然后再做一個標志。然后用尺測量一下這個標志的離地高度 是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推， 測量出全屋的水平差度。一般來說，如果差異在 2厘米左右是正常的， 3

12、 厘米在 可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度 達到 7 厘米的，測量后我還以為我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的，如果 你有朋友擁有激光掃平儀，這個問題就好解決多了。6、驗層高如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法 很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的 最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65 米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6 米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑 的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種約成本的方法的。 1） 減少總承重，這樣

13、基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。 2）雖然在只減了 10 公分 左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。 3）在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。7、驗門窗這里猶其以驗收窗為主。驗收的關(guān)鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。 窗的密封存性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以 通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外 的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這 樣，就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。原h(huán)ard-rock收房應(yīng)向開發(fā)商索要住宅使用說明書和質(zhì)量合格證書 驗收應(yīng)以合同書及附件規(guī)定

14、的為準 .面積應(yīng)以有資質(zhì)的測繪單位出具的證明為準注意使用面積與建筑面積不 同 層高以合同規(guī)定為準實際層高比標注值少以內(nèi)均為正常 .花園面積是否大于其承諾的最小值 . 門窗安裝是否端正與墻壁的接縫是否密封牢固?門窗質(zhì)量是否合格 （平直度密封性牢固性等 ）?各層防水是否做好 ?（可以從天花板是否有水漬判斷 ） 各種管線功能要了解如空調(diào)管路要保溫等 . 內(nèi)外墻面是否有裂紋地面墻面是否平整 .陽臺露抬的地磚是否牢固有否破碎裂紋活動等現(xiàn)象 . 安裝的安全護欄是否牢固 .電路水路是否接通 ? 電水暖煤氣等表具是否齊全指示數(shù)字是多少 ?空調(diào)運轉(zhuǎn)冷熱試驗 .合同規(guī)定的贈送器具是否 xx? 電視電話寬帶接口是否

15、 xx?廚房衛(wèi)生間的XX是否具備？ 信報箱是否安裝 ?可視對講遠程遙控煤氣火災(zāi)報警窗磁門磁等控制和安全設(shè)施是否安裝到 位？社區(qū)環(huán)境及合同中的其它約定 .集體收房程序指南第一步：帶齊身份證件、全部購房資料、房屋交付通知書（ “入住通知 ”）、必須費 用（如物業(yè)費用）以及驗房工具、照相機、錄音筆、小型攝像機等采證工具，以業(yè)主身份前往博雅西園會所報到。（現(xiàn)金盡量少帶；如果您對收房成功有很 大疑問、或者不愿意委托開發(fā)商代交契稅和大修基金，可以不帶）。第二步：如果您對收房流程有異議，必須充分表達您的想法和意愿。如果在收房流 程中，開發(fā)商有違反約定交房條件和交房手續(xù)、侵犯您個人利益和選擇權(quán)的事 宜，您要據(jù)

16、理力爭、以體現(xiàn)您的真實意愿。第三步：領(lǐng)取房屋交付必備文件：住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書、建筑工程竣工驗收備案 表，以確定房屋是否已達到交付條件。按照購房合同第十一條，您必須看到這些文件原件、確認房屋已經(jīng)具備交 付條件之后，才能進一步進行驗房、結(jié)算費用、交鑰匙等交接工作。否則，后 續(xù)產(chǎn)生的風險和責任將由您自己負責（例如：您對房屋質(zhì)量不滿意而要求退房的話，您的大筆 money 可是已經(jīng)交給開發(fā) 商，您將處于被動）。如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一 條，要求開發(fā)商簽收 “關(guān)于出賣人拒絕出示住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說 明書、建筑工程竣工驗收備案表的責任確認函 ”（附件

17、 1）。第四步：房屋檢驗（驗房）（包括小區(qū)環(huán)境、周界）（ 1）本程序是開發(fā)商和業(yè)主之間的必備流程。（ 2）如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽 收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函 ”（見附件二）后中止辦理手續(xù)。（3）開始簽署房屋驗收情況表（根據(jù)您上次看房提交的整改意見逐一 對照，并參考 “收房須知 ”）（以下幾點必須填寫，先舉個例子，以后逐步補充 和修改）A、房屋衛(wèi)生間、廚房、洗衣間防水未做避水試驗；B、xx 無法試驗不能確認是否已通；C、沒有查驗電梯的準運證；D、車庫未啟用；E、保安系統(tǒng)未測試；G、以下填寫單套房屋個性問題；H、（ 4）要求開發(fā)商出具實測面積測繪報

18、告，若實測面積超出3%，可以中止收房。（估計超出 3%的可能性很小，因此這里不給出確認函模板，偷個 懶:）（5）如果驗房后您認為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商 簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認函 ”（見附件三）后中止辦理 手續(xù)。（6）如果驗房后您認為質(zhì)量問題較少、或可以接受，則業(yè)主可簽字確認 “驗房通過 ”，但須將發(fā)現(xiàn)的問題逐一填寫在驗房單上。另外，盡量在驗房單上加上以下幾句：“若房屋不符合有關(guān)國家強制標準或行業(yè)標準、且并未明確告知并得到本人 書面確認，本人將保留退房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本 人的損失（包括裝修），本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆?”“若房屋有變更設(shè)計，且并未明確告知并得到本人書面確認，本人將保留退 房或索賠的權(quán)利，按未完成交房論處；由此而導(dǎo)致本人的損失（包括裝修）， 本人有權(quán)提出進一步賠償?shù)囊蟆?”第五步：進行房屋面積確認、簽署商品房實測面積結(jié)算補充協(xié)議（ 1）本程序是在您對房屋交付的基本條件滿意之后，開始實際交接的其中 一個環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)可以與后面的環(huán)節(jié)不分先后、或同時進行，可以雙方友好協(xié) 商。（2）開發(fā)商應(yīng)出具實測面積測繪報告。若您對房屋實測面積有異議， 則不要簽署該協(xié)議，可以要求開發(fā)商簽收有關(guān)確認函（或由