住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程(十九)

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-210編號(hào)：_住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程(十九)審核：_時(shí)間：_單位：_住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程(十九)用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。住宅小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程（十九）1.0目的通過對(duì)公用（共）設(shè)備設(shè)施的管理，使所有設(shè)備（設(shè)施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2.0適用范圍本程序適用于zz城服務(wù)中心對(duì)與物業(yè)管理服務(wù)

2、相關(guān)的各類公用設(shè)備（設(shè)施）的管理,包括以下類別：供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、電氣"三箱"（動(dòng)力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）。給排水系統(tǒng)設(shè)備：各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設(shè)備（設(shè)施）、給排水材料。消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、氣體滅火設(shè)備、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設(shè)備。電梯系統(tǒng)設(shè)備：各類電梯及其附屬設(shè)備（設(shè)施）。弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、電話、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、無線電對(duì)講設(shè)備；智能化系統(tǒng)（樓棟對(duì)講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場）設(shè)備（設(shè)施）等。通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備（

3、設(shè)施）。3.0職責(zé)3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)服務(wù)中心有關(guān)人員對(duì)物業(yè)主要配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行接管驗(yàn)收及重大事項(xiàng)的對(duì)接、審批。3.2服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)服務(wù)中心的設(shè)施、設(shè)備管理工作進(jìn)行監(jiān)控、檢查、考核、業(yè)務(wù)聯(lián)系及重大事項(xiàng)的審批、驗(yàn)收；負(fù)責(zé)組織重大設(shè)施、設(shè)備的故障搶修及事故處理；負(fù)責(zé)組織設(shè)施、設(shè)備大中修及更新改造計(jì)劃的編制及實(shí)施。3.3工程維修主任負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備日常管理工作，負(fù)責(zé)編制設(shè)備（設(shè)施）定期保養(yǎng)計(jì)劃，安排、督促、檢查設(shè)備責(zé)任人做好運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。3.4設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)（巡視檢查、運(yùn)行操作、運(yùn)行狀況統(tǒng)計(jì)分析、日常及定期的維護(hù)保養(yǎng)等）。3.5中控室值班人員負(fù)

4、責(zé)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的工作狀況進(jìn)行24小時(shí)的監(jiān)控，并受理業(yè)主的服務(wù)請求及投訴，對(duì)監(jiān)控到的異常情況及時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人處理，并做好記錄。4.0程序要點(diǎn)4.1接管驗(yàn)收：按照物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊執(zhí)行。4.2標(biāo)識(shí)4.2.1所有的設(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名(或代碼)；面向公眾的設(shè)施設(shè)備如有必要需標(biāo)識(shí)其名稱、注意事項(xiàng)、使用方法等。4.2.2所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛設(shè)備卡，標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及按照機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。4.2.3對(duì)正在維修或待維修或已停用的設(shè)施、設(shè)備須標(biāo)示相應(yīng)的警示牌或告示牌。4.3檔案管理4.3.1工程維修主任負(fù)責(zé)建立設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案，負(fù)責(zé)建立機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳，臺(tái)

5、帳內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、統(tǒng)一編號(hào)、型號(hào)、安裝位置、啟用日期、生產(chǎn)廠家名稱、主要技術(shù)參數(shù)、主要零部件更換及大中修（改造）情況等。4.3.2工程維修主任負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查服務(wù)中心設(shè)施、設(shè)備檔案的管理工作，并對(duì)重要的檔案資料備份、存檔。4.4運(yùn)行管理4.4.1服務(wù)中心根據(jù)不同的設(shè)施、設(shè)備類別及工作分工負(fù)責(zé)確定各類設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任人，設(shè)備責(zé)任人必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備相應(yīng)資質(zhì)，持證上崗，且應(yīng)遵照相應(yīng)的管理規(guī)定，并兼顧經(jīng)濟(jì)、合理的運(yùn)行原則，做好運(yùn)行管理工作。4.4.2因計(jì)劃內(nèi)檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的，須提前申報(bào)或告知服務(wù)中心，并提前24小時(shí)通知相關(guān)業(yè)主(住戶)；因突發(fā)事件或

6、故障導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不能正常提供的（如市政突然停水、停電、設(shè)備突發(fā)故障等），服務(wù)中心應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，并聯(lián)系有關(guān)部門了解事件原因或組織修復(fù)、確定故障排除期限，同時(shí)應(yīng)向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。4.5故障維修（事后維修）4.5.1設(shè)備（設(shè)施）故障分為以下兩類：A類故障：指運(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以立刻排除的輕微故障；B類故障：指設(shè)備（設(shè)施）發(fā)生非正常損壞或責(zé)任事故而被迫停止運(yùn)行或工作的一般或較大（重大）故障。4.5.2對(duì)A類故障由各服務(wù)中心運(yùn)行監(jiān)控人員（設(shè)備責(zé)任人）或設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員進(jìn)行現(xiàn)場排除后，將維修情況及結(jié)果記錄在維修工作日志內(nèi)。4.5.3對(duì)B類故障，一般情況下須即時(shí)組織維修，但對(duì)不

7、會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的或夜間發(fā)生的、且較小影響業(yè)主（住戶）生活、工作的設(shè)施設(shè)備故障，可以延后組織維修。4.5.4對(duì)B類中的一般性故障，修復(fù)時(shí)間不應(yīng)超過24小時(shí), 若有可能超過24小時(shí)，應(yīng)向維修主任報(bào)告，請求支援，限期解決；維修完畢后須填寫設(shè)施設(shè)備維修記錄表和設(shè)施設(shè)備故障登記表，并將主要零部件更換情況記錄在機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳中。4.5.5對(duì)重大故障或責(zé)任事故，服務(wù)中心應(yīng)立即組織維修人員按照設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定采取應(yīng)急措施防止故障或事故擴(kuò)大，并及時(shí)向公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，同時(shí)須填寫設(shè)備重大故障（事故）報(bào)告表上報(bào)，修復(fù)后填寫設(shè)施設(shè)備搶修記錄表，并在設(shè)施設(shè)備故障登記表中登記，在機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳記錄主要零部件的更換

8、。對(duì)于責(zé)任事故由客戶服務(wù)部匯同工程維修組遵循"三不放過"的原則組織處理。"三不放過"指：事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任人及相關(guān)人員未受教育不放過；沒有防范措施不放過。4.5.6對(duì)需要委外維修的設(shè)施、設(shè)備，費(fèi)用在100元以內(nèi)，由工程維修主任填寫設(shè)施設(shè)備對(duì)外委托工作單，報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理審批后執(zhí)行；費(fèi)用在100元以上，需報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。如需要簽訂維修合同，則按照公司相關(guān)要求執(zhí)行。4.5.7對(duì)在保修范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備故障或質(zhì)量問題，首先以書面的形式（工作聯(lián)系函、工程質(zhì)量問題處理通知單等）聯(lián)系供應(yīng)商或保修單位，按照相關(guān)協(xié)議條款執(zhí)行。4.6維護(hù)保養(yǎng)制度4.6.

9、1設(shè)備設(shè)施實(shí)行二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）和定期維護(hù)保養(yǎng)（一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)）。對(duì)保養(yǎng)的總體要求是：整齊、清潔、潤滑、安全。日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車；定期維護(hù)保養(yǎng)除包含日常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外，還包括：局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣遙測、參數(shù)測試整定及計(jì)劃內(nèi)檢修。4.6.2設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)其責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)（小修）及定期維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)日常維護(hù)保養(yǎng)在維修工作日志做好記錄, 對(duì)定期維護(hù)保養(yǎng)填寫相應(yīng)的檢查保養(yǎng)記錄表。4.6.3按照設(shè)施設(shè)備大、中修及更新改造計(jì)劃，工程維修部組織相關(guān)人員進(jìn)行項(xiàng)目

10、的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表，同時(shí)將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳中。4.6.4已分包給各專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施、設(shè)備，責(zé)任人需按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同監(jiān)督、檢查其維保質(zhì)量，確認(rèn)維保費(fèi)用。4.6.5設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及大中修（改造）費(fèi)用來源及支付辦法，按政府頒布的法規(guī)、條例、規(guī)定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。4.7設(shè)備房的管理：按照設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定執(zhí)行。4.8庫存設(shè)備的管理4.8.1閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)要相對(duì)集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。4.8.2庫存設(shè)備重新啟

11、用前，須經(jīng)機(jī)電人員進(jìn)行保養(yǎng)、檢測后，方可投入使用。4.9報(bào)廢4.9.1設(shè)施、設(shè)備有下列情況之一者, 應(yīng)考慮報(bào)廢:a）超過規(guī)定使用年限, 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴(yán)重磨損或破壞，設(shè)備效能達(dá)不到技術(shù)要求且無法修復(fù)；b）設(shè)備技術(shù)性能陳舊落后，經(jīng)濟(jì)效果差，技術(shù)分析結(jié)論更新優(yōu)于大修；c）因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用；d）嚴(yán)重影響安全,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復(fù)改造；e）維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大，污染嚴(yán)重。4.9.2報(bào)廢由服務(wù)中心組織相關(guān)人員進(jìn)行鑒定、確認(rèn)，填寫報(bào)廢申請單交服務(wù)中心經(jīng)理審核后，上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主的設(shè)備如有必要需報(bào)請業(yè)主委員會(huì)。4.9.3設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后, 由

12、工程維修部組織拆除及廢件處理，并將回收殘值上繳財(cái)務(wù)部，由服務(wù)中心并財(cái)務(wù)部完成資產(chǎn)注銷及檔案資料清理工作。5.0附件5.1 附件一 部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期5.2 附件二 房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評(píng)周期6.0支持性文件6.1物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊-QP-066.2機(jī)電設(shè)備編號(hào)管理規(guī)程-QP-09-196.3安全操作管理規(guī)定-QP-09-056.4設(shè)備房及設(shè)備使用管理規(guī)定-QP-09-086.5房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定-QP-09-066.6變配電設(shè)備管理規(guī)程-QP-09-106.7給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程-QP-09-116.8電梯系統(tǒng)管理規(guī)程-QP-09-136.9消防系統(tǒng)設(shè)備

13、管理規(guī)程-QP-09-096.10弱電系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)程-QP-09-146.11設(shè)備（設(shè)施）故障搶修管理規(guī)定-QP-09-177.0質(zhì)量記錄7.1機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳-QP-09-07-F0017.2維修工作日志-QP-09-07-F0027.3設(shè)備設(shè)施故障登記表-QP-09-07-F0037.4設(shè)備設(shè)施維修記錄表-QP-09-07-F0047.5設(shè)備設(shè)施定期保養(yǎng)計(jì)劃表 -QP-09-07-F0057.6設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)記錄表 -QP-09-07-F0067.7設(shè)施設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃表-QP-09-07-F0077.8設(shè)施設(shè)備大中修（改造）記錄表-QP-09-07-F0087.9設(shè)施設(shè)備對(duì)外委托工

14、作單 -QP-09-07-F0097.10報(bào)廢申請單  -QP-09-07-F010附件一 部分機(jī)電設(shè)備通常的中修、大修周期周 期設(shè)備名稱中 修 周 期大 修 周 期生活水泵三年六年消防水泵五年八年風(fēng)機(jī)五年八年電梯三年六年附件二 房屋及設(shè)施設(shè)備管理檢查、考評(píng)周期所屬類別檢查項(xiàng)目檢查內(nèi)容周期弱電系統(tǒng)樓宇對(duì)講系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運(yùn)行狀況、保養(yǎng)情況。功能檢查：對(duì)講通話質(zhì)量、可視圖像質(zhì)量；防盜報(bào)警動(dòng)作正常、靈敏度適宜；監(jiān)視圖像質(zhì)量、相互切換、錄像及回放；讀卡、道閘動(dòng)作正常；電話通話質(zhì)量，號(hào)碼對(duì)應(yīng)關(guān)系；巡更讀卡、數(shù)據(jù)讀取正常；門禁卡讀寫、開鎖。保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期

15、進(jìn)行檢查。1次/季防盜報(bào)警系統(tǒng)1次/季閉路監(jiān)視系統(tǒng)1次/季停車場管理系統(tǒng)1次/季內(nèi)部電話系統(tǒng)1次/季保安巡更系統(tǒng)1次/季門禁管理系統(tǒng)1次/季電視、電話、網(wǎng)絡(luò)1次/年消防系統(tǒng)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)功能檢查、測試及檢查運(yùn)行狀況、保養(yǎng)情況。抽查幾個(gè)回路的報(bào)警情況。報(bào)警顯示及信號(hào)反饋正常，現(xiàn)場設(shè)備動(dòng)作正常；中控室遙控啟停及現(xiàn)場啟停設(shè)備，動(dòng)作正常，信號(hào)反饋正確；模擬動(dòng)作正常。保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。1次/季水噴淋滅火系統(tǒng)1次/半年消火栓系統(tǒng)1次/半年七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)1次/季送風(fēng)及防排煙系統(tǒng)1次/半年卷簾門及消防疏散1次/半年消防用具及滅火器材1次/半年消防聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)1次/年供配電系統(tǒng)發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)施功能檢查、測試及運(yùn)行狀況檢查。自動(dòng)/手動(dòng)啟停正常，聯(lián)鎖可靠，操作靈活；數(shù)據(jù)顯示正常。保養(yǎng)檢查：根據(jù)對(duì)應(yīng)的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及完好標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。1次/季高、低壓變配電設(shè)備1次/季雙電源切換箱、柜1次/半年動(dòng)力、照明、電表箱1次/半年各類控制箱、柜1次/半年給排水系 統(tǒng)生活給水系統(tǒng)供水正常，功能測試、運(yùn)行及保養(yǎng)情況檢查1