《物業(yè)服務(wù)手冊》

1、物 業(yè) 服 務(wù) 手 冊尊敬的業(yè)主/住戶:為了方便閣下進(jìn)一步了解的物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作情況，我公司特編制物業(yè)服務(wù)手冊，以供參考。該手冊根據(jù)業(yè)主臨時公約而制定，特將一切有關(guān) 閣下權(quán)利、義務(wù)以及各種服務(wù)與設(shè)施之使用予以說明，敬 請?jiān)敿?xì)參閱！謝謝。5.5綠化六社區(qū)其他服務(wù)6.1清潔服務(wù)6.2維修服務(wù)6.3郵政服務(wù)6.4特約服務(wù) 七社區(qū)規(guī)定7.1注意事項(xiàng)7.2消防事項(xiàng)7.3保安事項(xiàng)八保險事項(xiàng)九意外事件9.1火警9.2停電9.3水浸9.4治安事件十常用電話結(jié)束語一社區(qū)管理1.1專業(yè)管理1.2投訴與建議二入住及遷出事項(xiàng)2.1入住手續(xù)2.2遷出手續(xù)三繳費(fèi)事項(xiàng)3.1管理費(fèi)3.2管理費(fèi)的繳付3.3其他費(fèi)用3.4繳費(fèi)方

2、式四裝修管理4.1裝修手續(xù)4.2裝修公司五社區(qū)內(nèi)設(shè)施及設(shè)備5.1停車場5.2水、電、空調(diào)供應(yīng)5.3電話系統(tǒng)5.4消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)一、社區(qū)管理1 . 1專業(yè)管理物業(yè)公司名稱：物業(yè)公司山東漢邦置業(yè)有限公司聘請物業(yè)公司對本項(xiàng)目進(jìn)行全方位的物業(yè)服務(wù)。我公司為華融國際項(xiàng)目設(shè)立 項(xiàng)目物業(yè)管理處，將接受委托，提供服務(wù)，兌現(xiàn)承諾，為住 戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。物業(yè)公司服務(wù)范圍概括：物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主臨時公約（以下簡稱公約）所賦予的權(quán)利義務(wù)將負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域、物業(yè)結(jié)構(gòu)、機(jī)電 系統(tǒng)、綠化和其他公共設(shè)施及設(shè)備的保養(yǎng)、維修和管理。物業(yè)管理處部門設(shè)置：行政人事部、客戶服務(wù)部、工程 部、保安部、財務(wù)部。辦

3、公時間：為方便業(yè)主 /住戶，物業(yè)公司在物業(yè)設(shè)接待 中心實(shí)行24小時辦公。1. 2投訴與建議任何人士均可以任何正當(dāng)?shù)姆绞胶侠淼叵蛭飿I(yè)管理處 接待中心提出有關(guān)的投訴或建議。投訴電話：請閣下告之姓名及聯(lián)絡(luò)方式，以方便我們及時地采取相 應(yīng)行動及回復(fù)。、入住及遷出事項(xiàng)當(dāng)您準(zhǔn)備搬入或搬出時，物業(yè)公司會為您提供如下細(xì) 致、周到的服務(wù)，請閱：2. 1入住手續(xù)業(yè)主在收到銷售部發(fā)出的驗(yàn)房通知單后即可前來辦 理入住手續(xù)。辦理入住手續(xù)請與接待中心聯(lián)系，并須持有：(1) 驗(yàn)房通知單(2) 業(yè)主的身份證明及其同住人的身份證及其兩張一寸 免冠照片。(3) 代理人需持有由業(yè)主簽署的委托書和業(yè)主的身份證。同時應(yīng)完成以下手續(xù)：(

4、1) 交付首期物業(yè)管理費(fèi)。(2) 請與接待中心聯(lián)系鑰匙等有關(guān)事項(xiàng)。(3) 如果要進(jìn)行房屋裝修，須到接待中心辦理裝修申請。 (詳見4.1 )(4) 如果需要，請接待中心聯(lián)系停車位租用事宜，停車 證將在簽訂租用協(xié)議并交付費(fèi)用后發(fā)放。A、遺漏工程客戶如發(fā)現(xiàn)單位內(nèi)有任何遺漏工程，須于48小時內(nèi)告知物業(yè)公司，物業(yè)公司將會與承建商聯(lián)系，盡速 安排修理工作，逾期者則視同住戶已確認(rèn)其單元之設(shè) 備及裝修。B、往戶登記住戶須填寫住戶緊急聯(lián)絡(luò)表,并存于物業(yè)公司， 以便緊急情況時可與住戶聯(lián)系。C、入住須知住戶入住前須提前 48小時能知物業(yè)公司，以便安 排人手和車位供用戶使用等。D、大件物品及家具運(yùn)輸提前通知物業(yè)公司，

5、做好充足準(zhǔn)備，以減少對其 他住戶的影響。2. 2遷出手續(xù)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，須在規(guī)定的期限內(nèi)書面 通知接待中心并寫明新業(yè)主的基本情況。在遷出之前須將轉(zhuǎn) 讓合同的副本和新業(yè)主簽署的承諾業(yè)主臨時公約的承諾書 一并交至客服部。在上述文件齊備后，方可辦理。同時，所 有業(yè)主的權(quán)利和責(zé)任亦由新業(yè)主承擔(dān)，否則原業(yè)主仍需負(fù)責(zé) 該房屋的管理費(fèi)用以及其責(zé)任和義務(wù)。三、繳費(fèi)事項(xiàng)物業(yè)公司所收每項(xiàng)費(fèi)用都按政府和本行業(yè)的相應(yīng)法規(guī) 和規(guī)章收取，也可以說取之于您，更用之于您，請您詳閱如 下：3. 1管理費(fèi)管理費(fèi)根據(jù)每年度的管理開支預(yù)算而確定，計有管理、 服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，公共設(shè)施、設(shè)備日 常運(yùn)行、維

6、修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦 公費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊，利潤，法定稅費(fèi)。管理費(fèi)金額將根據(jù) 實(shí)際運(yùn)行支出，收支情況每季度向業(yè)主 /住戶公布一次。3. 2管理費(fèi)的繳付管理費(fèi)為上期繳付，并于每年 1月15日之前完成。若 每年1月15日以后，物業(yè)公司仍未收到該等款項(xiàng)，我們就 會根據(jù)公約規(guī)定，加收該款項(xiàng)的滯納金；逾期 30天仍 未繳納，我們將根據(jù)公約、及與業(yè)主/住戶簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同停止對該戶的一切服務(wù)，并采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?予以追討，這樣做也是從全體業(yè)主 /住戶的利益出發(fā)的。3. 3其他費(fèi)用所有其他費(fèi)用，如特約服務(wù)費(fèi)、零修費(fèi)等，須于規(guī)定的 繳費(fèi)期內(nèi)交付。若超出繳費(fèi)期七日，物業(yè)公司仍未收到該款

7、 項(xiàng)，所有有償供應(yīng)與服務(wù)將暫停，直至繳清，并有權(quán)加收該 等款項(xiàng)的滯納金，當(dāng)然我們不愿意發(fā)生此類情況。交費(fèi)地點(diǎn)：財務(wù)部3. 4繳費(fèi)方式繳費(fèi)可以通過如下方法：國內(nèi)銀行轉(zhuǎn)帳、現(xiàn)金繳付。物業(yè)公司開戶行：賬號：使用外幣支付費(fèi)用時，以中國人民銀行當(dāng)日公布的人民 幣兌換外幣匯率執(zhí)行。四、裝修管理我們對各業(yè)主/住戶所進(jìn)行的房屋裝修從最初裝修公司 資質(zhì)的審核，裝修進(jìn)行過程中的管理監(jiān)督，到最后的竣工驗(yàn) 收都是有嚴(yán)格規(guī)范的。物業(yè)公司之所以這樣提供服務(wù)，因?yàn)?當(dāng)任何一戶裝修出現(xiàn)違章，如私改公共管線、水、電、氣等 都可能引起整棟樓該供應(yīng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障，再如私改內(nèi)部房間 布局、破壞承重墻，破壞樓的整體結(jié)構(gòu)受力，一旦遭遇地震

8、 等自然外力，樓的設(shè)計抗震系數(shù)便會大大降低，甚至出現(xiàn)險 情，同時也會影響大樓的使用壽命，縮短使用年限，從而不 可避免的使您所購置的物業(yè)升值條件受到限制?；谶@些原 因，也為了不給您和您的鄰居留下其他裝修隱患，當(dāng)您聘請 的施工人員裝修可能未按已審核的方案和規(guī)定進(jìn)行施工時， 就要請您協(xié)助我們對這種行為進(jìn)行糾正。物業(yè)公司在此問題 上完全是出于對全體業(yè)主 /住戶切身利益的考慮來安排的工 作，請您配合做到如下：4. 1裝修手續(xù)業(yè)主/住戶在入住手續(xù)辦理完畢后，如需對其房屋進(jìn)行 裝修，可與工程部聯(lián)系，索取裝修申請表并完成以下手續(xù)：(1) 選擇符合條件的裝修公司。(2) 將裝修申請表連同裝修設(shè)計方案和施工圖交

9、物 業(yè)公司工程部審批。(3) 審批合格后，選定的裝修公司應(yīng)與工程部聯(lián)系，辦 理施工前的手續(xù)：如簽訂裝修協(xié)議書、交付裝修押金 和裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修人員登記辦證、簽訂防火安 全協(xié)議等。4. 2裝修公司為保證裝修工程的質(zhì)量，業(yè)主 /住戶在委托前應(yīng)認(rèn)真審查裝修公司的資質(zhì)。裝修公司若經(jīng)業(yè)主/住戶同意亦可承接裝修工程，但須首先完成：（1）向工程部提供合法的裝修資質(zhì)證明，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件，同時辦理登記手續(xù)。（2）送審裝修方案及圖紙。（3）繳納裝修押金和裝修管理費(fèi)等。（4）辦理裝修人員臨時出入證，并對裝修人員進(jìn)行遵守 施工規(guī)則的教育。五、社區(qū)設(shè)施、設(shè)備為了使業(yè)主/住戶生活豐富多彩，物業(yè)公司在社區(qū)內(nèi)提 供了多

10、項(xiàng)服務(wù)及相當(dāng)完善的娛樂設(shè)施和便民服務(wù)，詳閱后， 便知是想您所想，急您所急。如您需物業(yè)公司提供尚未提供 的服務(wù)內(nèi)容，請您隨時提出。5. 1停車場為了方便業(yè)主/住戶，社區(qū)內(nèi)設(shè)有公共停車場。(1) 機(jī)動汽車如果業(yè)主/住戶有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽訂 車位租用協(xié)議并選定車位，繳付首期，至少一個月的租 金或管理費(fèi)用，領(lǐng)取車證，然后可于起租日開始使用該車位， 并按月繳納管理費(fèi)。(2) 摩托車如果業(yè)主/住戶如有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽 訂車位租用協(xié)議并選定車位，繳付首期，至少一個月的 租金或管理費(fèi)用，領(lǐng)取車證，然后可于起租日開始使用該車 位，并按月繳納管理費(fèi)。(3) 自行車為了維護(hù)社區(qū)的公共秩序

11、，業(yè)主 /住戶的自行車應(yīng)放在 自家庭院內(nèi)，請不要放在公共區(qū)域內(nèi)。(4) 貨車入園業(yè)主/住戶運(yùn)送商品的車輛，進(jìn)入社區(qū)須遵守保安員或 管理人員的指揮。如該通道車輛擠塞，保安員或管理人員可 以暫時禁止車輛進(jìn)入。(5) 停車場管理所有使用停車場的業(yè)主/住戶，須嚴(yán)格遵守并服從管理 人員的指揮，細(xì)則請參閱停車場管理規(guī)定。5. 2水、電、空調(diào)供應(yīng)(1) 華融國際具有完善的給、 排水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)由冷水、 中水兩部分組成，為業(yè)主/住戶提供24小時生活用水供 應(yīng)；排水系統(tǒng)采用大口徑下水管道。與大市政相銜接， 組成了供水充足、排水流暢的給排水系統(tǒng)。 物業(yè)公司為 保證供水的水質(zhì)和排水通暢，會定期檢查維護(hù)。(2) 社

12、區(qū)內(nèi)有自管高壓變電站，每個變電站均是雙路供電系統(tǒng)，受到物業(yè)公司的嚴(yán)格看管，為社區(qū)供電提供了可靠保證。(3) 為給業(yè)主/住戶提供舒適的生活環(huán)境，室內(nèi)設(shè)有小型中央空調(diào)系統(tǒng)，該系統(tǒng)由制冷主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、管道、 控制系統(tǒng)等組成。各房間溫度可以獨(dú)立設(shè)定，換熱效率高，運(yùn)行可靠，制造商或供貨商會定期為您清理該系統(tǒng)(保修期外收費(fèi))，以保證運(yùn)轉(zhuǎn)正常。5. 3電話系統(tǒng)社區(qū)擁有裝機(jī)容量大、設(shè)備先進(jìn)的交換機(jī)系統(tǒng)，采用優(yōu) 質(zhì)高速率傳輸線為業(yè)主/住戶上網(wǎng)提供了極大的便利。當(dāng)您 的線路出現(xiàn)故障時，可以直接撥通電話局障礙臺或告知物業(yè) 公司幫助您解決。5. 4消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)為了保證業(yè)主/住戶的安全，社區(qū)內(nèi)配備先進(jìn)的保安監(jiān)

13、控系統(tǒng)，保安監(jiān)控中心通過設(shè)在各地方的攝像頭對社區(qū)內(nèi)的 公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行 24小時不間斷地監(jiān)控。進(jìn)入小區(qū)的業(yè)主 /住 戶將通過磁卡進(jìn)行識別，確保安全。如您的磁卡遺失，請速 通知接待中心補(bǔ)辦。5. 6綠化社區(qū)內(nèi)的園林設(shè)計高雅，施工專業(yè)，綠化面積大，四季 景觀常新，樹木錯落有致，綠草蔭蔭，烘托出特有的咼尚氣 息。保修期外物業(yè)公司將設(shè)專業(yè)技術(shù)人員對綠地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。六、社區(qū)其他服務(wù)為使社區(qū)公共區(qū)域內(nèi)任何一處都干凈整潔，設(shè)施設(shè)備完 好無損，物業(yè)公司特為您提供了細(xì)致的保潔服務(wù)和到位的日 常維修服務(wù)：6. 1清潔服務(wù)物業(yè)公司委托專業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)保持公共區(qū)域的清潔， 但仍有賴于全體業(yè)主/住戶通力合作，才能確保社區(qū)清

14、潔。業(yè)主/住戶房間內(nèi)部的清潔可按業(yè)主/住戶要求由物業(yè)公司提供上門服務(wù)。為管理和安全起見，業(yè)主/住戶不應(yīng)聘用無資質(zhì)的其他清潔承包商或非正規(guī)渠道來的工人入園。有 關(guān)委托清潔事宜可與客服部接待中心聯(lián)系。各業(yè)主/住戶應(yīng)將其室內(nèi)的生活垃圾用袋裝妥，放置在 物業(yè)公司指定的位置，清潔人員每天按時清理，切勿將垃圾 廢物堆放在社區(qū)的其它地方。處理大型垃圾請與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系，將派清潔人 員上門收取。6. 2維修服務(wù)除因人為造成的損毀外，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維 修保養(yǎng)均由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司亦定期檢查社區(qū)的其它 設(shè)備。在收樓前，應(yīng)詳細(xì)查點(diǎn)房屋內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)不妥 之處，須在交驗(yàn)前提出。在保修期到來前

15、，物業(yè)公司會公告 各位業(yè)主/住戶，如有問題均由房屋施工公司負(fù)責(zé)維修（業(yè) 主/住戶自行裝修部分除外）。保修期過后由物業(yè)公司為業(yè)主 /住戶提供有償服務(wù)。所有業(yè)主 /住戶在使用中一旦發(fā)現(xiàn)其房 屋有任何損壞，應(yīng)立即報修，供電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、燃 氣、共用天線等不得擅自更改或拆裝。物業(yè)公司特設(shè)工程維修人員提供24小時有償維修服務(wù)，有關(guān)事宜請與物業(yè)公司 接待中心聯(lián)系。6. 3郵政服務(wù)在每戶庭院內(nèi)設(shè)有信報箱，重要信件須由業(yè)主/住戶簽收，我們負(fù)責(zé)聯(lián)系訂閱報刊等事宜等。6. 4特約服務(wù)為方便業(yè)主/住戶生活，接待中心負(fù)責(zé)聯(lián)系提供各種特 約服務(wù)。七、社區(qū)規(guī)定7. 1注意事項(xiàng)（1）未經(jīng)物業(yè)公司書面許可，住戶不得在房

16、屋外觀、 公共地方，甚至屋外安裝個別鐵閘、 檐篷、天線等， 同時不得進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)性的加建或更改工程。（2）保持社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔， 不得亂扔亂倒垃圾 及廢棄物品。（3）維護(hù)社區(qū)內(nèi)寧靜的環(huán)境，不得在公共區(qū)域大聲喧 嘩、吵鬧、播放或彈奏音樂及制造擾人的噪音，不 得對社區(qū)內(nèi)其他業(yè)主/住戶造成干擾。（4）不得放置任何物品于公共區(qū)域， 若經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè) 公司有權(quán)予以清理，并無須事先請示物主，且由物 主負(fù)責(zé)清理費(fèi)用。（5）不得在房屋內(nèi)存放汽油等易燃易爆危險品。（6）有義務(wù)維護(hù)正常的居住秩序。（7）在社區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物、寵物應(yīng)遵照市相關(guān)規(guī)定。（8）不得將物品放置公用部位， 室內(nèi)放置較重物品須 考慮樓板荷載。（9

17、）為保持環(huán)境清潔，不得在其門前或公共區(qū)域擺 設(shè)神位及燃點(diǎn)香燭。（10）不得在社區(qū)內(nèi)（其房屋戶門之外） 張貼或展示廣 告、海報、通告、標(biāo)牌等任何物品。（11）不得在公共區(qū)域住宿、 洗燙、晾曬衣物或其他物 品。（12）住戶不得在公共走廊或門前擺放自行車或鞋襪(13) 不得在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行各種形式的拍賣或兜售、散發(fā) 任何手冊或物品。(14) 禁止在園區(qū)內(nèi)洗車、修車。(15) 珍愛社區(qū)內(nèi)的一草一木，不得隨意攀折花草樹 木、侵占社區(qū)內(nèi)的綠地、破壞綠地景觀。(16) 為維護(hù)社區(qū)內(nèi)寧靜祥和的居住環(huán)境，任何人士或 機(jī)構(gòu)如要在社區(qū)內(nèi)錄像、 錄音、放送音樂/錄像或做 任何推廣與商業(yè)性活動，必須首先與物業(yè)公司接待 中心

18、聯(lián)系，獲同意后方可進(jìn)行。7. 2消防事項(xiàng)請熟悉社區(qū)內(nèi)外的地理環(huán)境、熟悉滅火設(shè)備的位置及一 般使用方法，并注意以下幾點(diǎn)：(1) 不要在非吸煙區(qū)域內(nèi)吸煙，在吸煙區(qū)內(nèi)吸煙時， 應(yīng)處理好煙蒂和火柴。(2) 切勿令電荷過量或在同一插座上接駁多樣電器， 熟悉電源總閘位置，如遇火警，即刻關(guān)閉。(3) 定期檢查、維修電器設(shè)備、電線等。(4) 室內(nèi)不要存放易燃易爆及其它危險物品。(5) 保持屋內(nèi)樓道、樓梯及任何通道在任何時候都暢 通無阻，保持防火門經(jīng)常關(guān)閉。(6) 火柴及危險物品應(yīng)放置在孩童無法觸及的地方。(7) 如嗅到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器開關(guān)(包括電話、門鈴、電動玩具等)及燃?xì)忾_關(guān)，小心打開所有門

19、窗，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場， 并盡快通知保安部。(8) 除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防設(shè)備做 其他用途。(9) 物業(yè)公司將不定期組織消防演習(xí)和防火安全檢 查，此等事項(xiàng)將事先在告示板上予以通知。7. 3保安事項(xiàng)社區(qū)每天24小時均有保安人員于公共區(qū)域巡邏。各房 屋內(nèi)部的安全由業(yè)主/住戶自行負(fù)責(zé)，請配合保安人員工作， 以保障所有入住業(yè)主/住戶的安全，并請注意以下幾點(diǎn)：(1) 室內(nèi)無人時，請鎖好門窗。(2) 訪客進(jìn)入社區(qū)請主動出示有效證件，并登記簽 名。如拒絕登記，保安人員有權(quán)阻止其入內(nèi)。離 開時請通知保安人員，以便管理。(3) 若發(fā)現(xiàn)任何可疑人和物，請?jiān)诒ＷC自身安全的情 況下，立即通知保安人

20、員或其他管理人員。(4) 攜出大件物品及搬運(yùn)貨物出社區(qū)， 請到接待中心 開據(jù)物品搬出通行證。(5) 如遇緊急情況，請立即通知保安人員，以便處理。各業(yè)主/住戶如需在其房屋范圍內(nèi)，自行聘用專職保安 人員，須事先向物業(yè)公司做書面申請，詳列人員數(shù)目、值班 時間及所屬單位名稱等。若獲批準(zhǔn)須保證該等人員不得穿著 制服在社區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。八、保險事項(xiàng)物業(yè)公司已為社區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備購置保險，有關(guān)保 險費(fèi)將從管理費(fèi)中支付。各業(yè)主 /住戶若認(rèn)為有需要，可以 自行為其房屋的室內(nèi)裝置購買保險。各業(yè)主/住戶不得做出與公約相違而導(dǎo)致社區(qū)的保 險成為無效，或令該保險的保金提高的行為，如有此類事情 發(fā)生，違約業(yè)主/住戶對因此產(chǎn)生的所有開支及損失負(fù)責(zé)。9.火警九、意外事件(1) 發(fā)現(xiàn)火情時，請保持冷靜，擊碎最近的火警玻璃 按鈕，使警鈴發(fā)出聲響。(2) 在保證不危及自身安全的情況下， 用最近的滅火 器設(shè)備撲滅火苗，注意不要用水撲滅電器上的火苗。(3) 關(guān)閉電源總閘及煤氣閘。(4) 如需疏散，請關(guān)緊所有門窗，沿最近的消防通道 撤離，切勿使用電梯。(5)