物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理項(xiàng)目一

1、物業(yè)智能化設(shè)備維護(hù)與管理西北工業(yè)大學(xué)出版社前言自20世紀(jì)80年代以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，一股智能建筑的建設(shè)熱潮在國(guó)內(nèi)外興起，智能建筑受到了政府機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士的高度關(guān)注。智能建筑的興起迫切需要一批懂技術(shù)、懂管理的各層次人才加入物業(yè)管理行業(yè)，這對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。智能建筑的建成使用，給物業(yè)管理帶來(lái)了新的課題，即智能化物業(yè)管理。目錄智能化物業(yè)管理概述建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)公共安全防范系統(tǒng)智能建筑消防系統(tǒng)1243智能物業(yè)管理信息系統(tǒng)567智能建筑消防系統(tǒng)智能小區(qū)及云社區(qū)目錄項(xiàng)目一 智能化物業(yè)管理概述任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理項(xiàng)目一任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)

2、智能建筑的含義1智能建筑（Intelligent Building，IB）是指通過(guò)將建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進(jìn)行最優(yōu)化組合，從而為用戶提供一個(gè)高效、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。智能建筑是集現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)之大成的產(chǎn)物，其技術(shù)基礎(chǔ)主要由現(xiàn)代建筑技術(shù)、現(xiàn)代電腦技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)和現(xiàn)代控制技術(shù)組成。智能建筑是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物，主要包括智能大廈、智能住宅、智智能建筑的發(fā)展史2任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)（一）國(guó)外智能建筑的發(fā)展史20世紀(jì)80年代后期，智能建筑風(fēng)靡全球。美國(guó)是最早出現(xiàn)智能建筑的國(guó)家；其他代表國(guó)家有日本、新加坡、韓國(guó)和印度。（二）國(guó)內(nèi)智能建筑的發(fā)展史我國(guó)智能建筑的起步并不晚。中

3、國(guó)智能建筑建設(shè)始于1990年，內(nèi)地代表城市有北京、上海、深圳、廣州和南京等。中國(guó)臺(tái)灣和中國(guó)香港的智能大廈起步較早。（三）智能建筑與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)物聯(lián)網(wǎng)又稱傳感網(wǎng)，顧名思義，就是“物物相連的互聯(lián)網(wǎng)”。智能建筑是物聯(lián)網(wǎng)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，物聯(lián)網(wǎng)能使智能建筑更智能。智能建筑的發(fā)展史2任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)（一）智能物業(yè)的基本組成“3A”1.建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（Building Automation System建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)又稱為樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，是將建筑物（或建筑群）內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災(zāi)、保安、運(yùn)輸、廣播、通信等設(shè)備以集中監(jiān)視和管理為目的，構(gòu)成一個(gè)綜合系統(tǒng)，一般是

4、集散型系統(tǒng)，即分散控制與集中監(jiān)視、管理的網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)。一般來(lái)說(shuō)，建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)的控制范圍主要包括七個(gè)方面（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)課本P5）3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)2.通信自動(dòng)化系統(tǒng)（Communication Automation System）智能建筑的信息通信系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像傳輸?shù)幕A(chǔ)，同時(shí)與外部通信網(wǎng)（如電話公網(wǎng)、數(shù)據(jù)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)、衛(wèi)星以及廣電網(wǎng)）相連，與世界各地互通信息。3.辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（Office Automation System）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)是利用技術(shù)的手段提高辦公效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化處理的系統(tǒng)。3任務(wù) 1 認(rèn)知智能物業(yè)（二）智能物業(yè)的特點(diǎn)1.2.3.提供現(xiàn)代

5、化的通信手段和辦公條件4.5.智能建筑能充分體現(xiàn)“以人為本”智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理智能化物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代控制技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)對(duì)建筑中的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境、安保、場(chǎng)地等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，從而實(shí)現(xiàn)向業(yè)主或物業(yè)使用者提供高效和完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理1.智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的比較智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理在根本目的上沒(méi)有區(qū)別，都是為業(yè)主、用戶提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造物業(yè)最佳的綜合效益。但由于管理對(duì)象的層

6、次不同，服務(wù)對(duì)象（業(yè)主）對(duì)物業(yè)的使用、要求等不同，二者在內(nèi)容智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理2.（1）創(chuàng)造安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。（2）發(fā)揮物業(yè)最大的使用價(jià)值。（3（4）具有做出決定、并且發(fā)出指令信息提供動(dòng)作響（5）使物業(yè)盡可能保值、增值。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理3.（1）對(duì)各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動(dòng)監(jiān)控和集中遠(yuǎn)程管理。（2）保安、消防、停車管理高度自動(dòng)化。（3）三表自動(dòng)計(jì)量，各種收費(fèi)一卡通。（4）管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化。（5）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用。智能化物業(yè)管理1任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理1.智能化管理能提升企業(yè)的管理和服務(wù)水平2.智能化管理能提高企業(yè)的

7、知名度，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)3.智能建筑的分類2任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理智能大樓是指綜合智能化的單幢辦公類大樓。（智能建筑開發(fā)從單幢開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌善_發(fā)，形成一個(gè)位置相對(duì)集中的建筑群體智能廣場(chǎng)。智能住宅是指通過(guò)家庭總線把家庭內(nèi)的各種與信息相關(guān)的通信設(shè)備、家用電器和家庭保安裝置都并入到網(wǎng)絡(luò)之中，進(jìn)行集中或異地的監(jiān)視控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的協(xié)調(diào)，提供工作、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)，營(yíng)造出具有多功能的信息化居住空間。智能建筑的分類2任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理（智能小區(qū)是對(duì)有一定智能程度的住宅小區(qū)的籠統(tǒng)稱呼。在樓宇和小區(qū)實(shí)現(xiàn)了智能化后，城市的智能化程度進(jìn)一步被強(qiáng)化，將會(huì)呈現(xiàn)以

8、信息化為特征的智能城市。智能國(guó)家是在智能城市的基礎(chǔ)上將各城際網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)成地域網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)，從而可方便地在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程作業(yè)、遠(yuǎn)程會(huì)議、遠(yuǎn)程辦公，也可通過(guò)Internet或其他通信手段與全世界溝通。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的LCC1.LCC壽命周期費(fèi)用（Life Cycle Cost，LCC）也稱為全壽命周期成本，是評(píng)價(jià)現(xiàn)代設(shè)備管理的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。全壽命周期成本管理是從設(shè)備、項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，全面考慮設(shè)備、項(xiàng)目或系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購(gòu)置、安裝、運(yùn)行、維修、改造、更新直至報(bào)廢的全過(guò)程。這是使LCC最小化的一種管理理念和方法。2.

9、設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。3.物業(yè)設(shè)施設(shè)備壽命周期費(fèi)用的構(gòu)成主要有前期費(fèi)用、購(gòu)買費(fèi)用、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性是指其無(wú)故障連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)工作的性能，分為固有可靠性和使用可靠性。研究物業(yè)設(shè)施設(shè)備的可靠性就是研究如何防止、控制和消除設(shè)備1.可靠度與不可靠度可靠度是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用、保養(yǎng)和維修的條件下，在其經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)完成規(guī)定功能的概率。不可靠度則是指物業(yè)設(shè)施設(shè)備在上述情況下不能完成規(guī)定功能的概率。2.物業(yè)設(shè)備在t時(shí)間后的單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的臺(tái)數(shù)相對(duì)于t時(shí)間內(nèi)還在工作的臺(tái)數(shù)的百分比，稱為該設(shè)備的故障率。即設(shè)備或部件在規(guī)故障密度是

10、指在單位時(shí)間內(nèi)發(fā)生故障的設(shè)備臺(tái)數(shù)與總設(shè)備數(shù)之比。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理3.在正常情況下，一臺(tái)設(shè)備是否發(fā)生故障呈隨機(jī)性，但是每一臺(tái)設(shè)備發(fā)生的故障卻有一定的規(guī)律性，而故障分布函數(shù)就反映了這種規(guī)律。常見(jiàn)的故障分布函數(shù)有指數(shù)分布、正態(tài)分布和威布爾分布。4.通過(guò)對(duì)設(shè)備故障進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況可用故障率曲線來(lái)表示，其形狀像一個(gè)浴缸，故稱之為“浴槽曲線（Bath tub Curve）”，如圖1-1所示。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理設(shè)備故障率隨時(shí)間的變化可以分為初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。圖1-1 故障率曲線物業(yè)設(shè)施設(shè)

11、備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理故障理論包括故障統(tǒng)計(jì)分析和故障管理分析兩個(gè)方面，前者主要應(yīng)用可靠性理論從宏觀上定性、定量地分析故障；后者則采用具體的測(cè)試手段和理化方法，分析設(shè)備的劣化、損壞過(guò)程，從微觀上研究故障機(jī)理、形態(tài)和發(fā)展規(guī)律。1.設(shè)備（系統(tǒng)）或零部件由于某種原因喪失其規(guī)定性能的狀態(tài)，即設(shè)備（系統(tǒng)）發(fā)生了故障。2.設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，人們接觸到的是故障現(xiàn)象，即故障實(shí)物（現(xiàn)場(chǎng)）和故障的外部形態(tài)。3.故障分析的核心問(wèn)題是搞清發(fā)生故障的原因和機(jī)理，否則就不可能制定消除故障的有效對(duì)策。物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理（四）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的目標(biāo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理

12、的根本目標(biāo)是用好、管好、維護(hù)好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率和完好率。設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長(zhǎng)短，在很大程度上取決于設(shè)備的管理質(zhì)量，一般用設(shè)備的有效利用率和設(shè)備的完好率來(lái)衡量物業(yè)設(shè)備管理的質(zhì)量。1.設(shè)備的有效利用率（A）設(shè)備有效利用率是指每年度設(shè)備實(shí)際使用時(shí)間占計(jì)劃用時(shí)的百分比，即設(shè)備的使用效率，是反映設(shè)備工作狀態(tài)及生產(chǎn)效率的A=T/(T+T) 100%式中，A為設(shè)備有效利用率（%）；T為設(shè)備有效工作時(shí)間（h）；T為設(shè)備停機(jī)或無(wú)效工作時(shí)間（h）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)理論3任務(wù) 2 認(rèn)知智能化物業(yè)管理2.設(shè)備的完好率（BB=S0/S100%式中，B為設(shè)備完好率（%）；S0為設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)；S為設(shè)備是否完好是通過(guò)檢查來(lái)評(píng)定的，完好標(biāo)準(zhǔn)是：零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求；運(yùn)轉(zhuǎn)正常，性能良好，性能達(dá)到規(guī)定要求；設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全；設(shè)備