物業(yè)管理工程維修服務手冊

1、物業(yè)管理工程維修服務手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則1.1 目的 規(guī)范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質服務。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內容1.3.1 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮 譽，愛護公司設備、設施。1.3.2 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績 效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，

2、并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。1.3.5 未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務或在外兼任獲取薪酬或間 接利益之工作。1.3.6 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、 出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務意識，服務態(tài)度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主 提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。 對上門服務應注意業(yè)主家內衛(wèi)生

3、，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經業(yè) 主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業(yè)主簽字生效，服務完畢，應將 工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內各種設備的基本原理。能夠對下屬進行技術 指導。2.1.4 基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。2.2 工作內容2.2.1 全面管理工程部事務。2.2.2 負責小區(qū)（大廈）內設備設施的維修保養(yǎng)、督導和管理工作。2.2.3 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調度， 并組織調查設備事故原因， 制訂

4、預防措施2.2.4 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調、監(jiān)管及質量評定。2.2.5 根據設備的特點制訂或審核各類設備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃， 并監(jiān)督落實。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理 意見，負責具體的技術性檢查。2.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。2.2.8 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。2.2.9 負責有關工程技術標準，規(guī)格的審核，對工程的預算等。建立設備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國特種操作許可證3.1.

5、2 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內容3.2.1 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內設備、設施管理工作。3.2.2 具體負責小區(qū)（大廈）內各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓。3.2.3 負責設備、設施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證4.1.

6、2 熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內容4.2.1 服從主任和組長的調度與工作安排。4.2.2 負責小區(qū)（大廈）內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。4.2.3 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內的設備保持良 好運行狀態(tài)。4.2.4 根據預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機電設備運行管理人員崗位職責5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證。5.1.2 中級以上技術等級。5.1.3 有一定的機電設備維修管理經驗。5.2 工作內容5.2.1 機

7、電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須 持有相關的技術證件。5.2.2 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交 接班制度。5.2.3 所有設備運行期間須 24 小時有人值班并巡查， 及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。 重大 故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。5.2.4 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。 嚴禁在設備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規(guī)定更換設備零部

8、件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。5.2.7 保持設備房內干凈整潔， 嚴禁無關人員進入設備房 , 設備設施專用工具或備件等須造 冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。 6工程部弱電維修工崗位職責6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術操作許可證。6.1.2 有弱電維保經驗。6.1.3 有中級以上技工職稱。6.2 工作內容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。6.2.2 對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4 參加應急搶

9、修，配合其他工程人員工作。6.2.5 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員 .8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發(fā)現(xiàn)設備故障 應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。8.3.3 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排 除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。8.3.4 認真填寫好各“機電設備運

10、行日志”和工程部值班交接班記錄表及其它相關記 錄。8.3.5 值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。8.3.6 嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設備的運行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、

11、機器運行情況及存在的未處理問題。8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚 , 等接班人員確認。8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協(xié)助事故處理。8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經查證確系其責任的。8.7 附表：8.7.1 工程部值班交接班記錄工程部值班交接記錄表NO FM-RW301日期值班時段值班人值 班 內 容處理結果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員9. 工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各

12、設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍 適用于各管理處工程部。9.3 內容9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜 由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員， 如特殊情況下，必須經主任同意并填寫領（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領（借）用鑰匙登記表并簽名確認，工程人員離 開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫鑰匙丟失 / 損壞申請表，工程主任查實 后填表補回。9.3.

13、6 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙， 熟悉各鑰匙的使用范圍， 并承擔相應責任， 每月月底統(tǒng)計一次，填寫鑰匙月庫存統(tǒng)計表。9.4 附表：9.4.1 領（借）用鑰匙登記表9.4.2 鑰匙丟失 / 損壞申報表9.4.3 鑰匙月庫存統(tǒng)計表領（借）用鑰匙登記表NO FM-RW304日期設備鑰匙名稱數(shù)量借/領匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙丟失/損壞申報單NO FM-RW305時間鑰匙名稱丟失地點丟失或損壞數(shù)量原因：丟失或損壞鑰匙人工程部主任鑰匙月庫存統(tǒng)計表NO FM-RW306序號內容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚簩徍?二、工程維修管理規(guī)定1. 維修服務承諾1.1 目的：維修管理人員服務于

14、物業(yè)內全體業(yè)主，快速優(yōu)質完成業(yè)主的每一起報修任務， 圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。1.2 服務承諾1.2.1 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質，以達到維修時能準確 判斷，處理快速。1.2.2 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。123.工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責賠償。1.2.4 盡力做到當天的維修投訴當天處理完，實在無法完成的必須向業(yè)主解釋清楚做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上01.2.5 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。1.2.6 所有員工必須定期參加

15、培訓，持證上崗，確保大廈內所有機電設備處于良好 的運行狀態(tài)。1.2.7 經?；卦L，征求業(yè)主意見，傾聽業(yè)主聲音。2. 工程部日常工作管理規(guī)定2.1 目的規(guī)范工程部內部管理工作，確保內部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質的服 務。2.2 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工2.3 內容：2.3.1按時上下班，上午11: 30分和下午17: 30分前不能提前下班或吃飯，中午 上班不能遲到。2.3.2 上班時間內無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須 告知主任，不得辦私事。2.3.3 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。2.3.4 及時處理維修申請單，不得積壓。上午 11：10

16、 和下午 17：10 以前的維修單， 必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與 否，都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內注 明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。2.3.5 上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工 作效率，少跑路，多干活。2.3.6 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或 需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。2.3.7 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急 處理，直到事故處理完畢才能離開。2.3.8 服務態(tài)度作為上門維

17、修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質，工 作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務水平。2.3.9 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、 水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。2.3.10 團結務實，努力工作，遵守本部門之制度。2.3.11 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查 情況，每星期不定時抽查不少于 1 次，抽查內容見工程部抽查表。2.3.12 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢 修時間等），將當天工作安排下去。2.3.13 各當班維修人員原則上（除值班人員外）無

18、維修單時應在值班室等候待命。2.3.14 各當班維修人員出去維修，（含有償服務和公共維修），應注明時間，回來 交單時應注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具 體見維修單。2.3.15 關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單， 其余參照 4 條辦法。2.3.16 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。2.3.17 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應根據事情的輕重，緩急來隨機處理。2.4 附表2.4.1 工程部抽查表工程部抽查表年月日NO: FMFW310位置內容抽查質 量結果問題記錄整改情況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生維保情況

19、記錄資料操作情況配電房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況發(fā)電機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況水泵房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況聯(lián)動系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況風機房環(huán)境衛(wèi)生維保情況記錄資料操作情況3零星工程申報與施工管理規(guī)定3.1 本物業(yè)管理處所轄范圍內零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術方面 確有困難時可申請對外委托施工。3.2 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單， 由工程主任組織相關人員現(xiàn)場考查，報經理審批后方可施工。3.3 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施 工開始日期等。3.4 對外委施工單位或個人須考察其

20、技術力量和人員素質以保證工程質量和工期。3.5 施工前工程主任須組織維修責任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員 須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經過應作詳細 了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復原有水、電、氣等標志。3.6 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人 或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。3.7 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所 用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。3.8 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收 報告呈報經理審批。4. 客戶報修服務管理規(guī)定

21、4.1 目的 規(guī)范住戶報修服務規(guī)程 , 增加客戶維修滿意率 , 完善內部維修管理。4.2 適用范圍適用各管理處客戶報修處理工作。4.3 內容4.3.1 工程維修人員從前臺接維修單或按口頭通知接獲維修內容。4.3.2 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務時間，非特殊情況不得超過預約時 間 10 分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。4.3.3 工程部主任根據報修內容，安排維修人員的工作。維修人員安排應以本項專長和上 門快捷為原則。4.3.4 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同 意后才能開始維修。4.3.5 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 , 移動

22、室內設施須有業(yè)主同 意, 損壞東西要致歉并按價賠償。4.3.6 維修工作完成后，維修人員應清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按維修項目收費 標準，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。4.3.7 維修人員在維修單中維修情況欄內注明情況，并簽上維修人名字，將第 一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉財務部作為計收 服務費用的依據。4.3.8 月底對維修內容進行統(tǒng)計，填寫工程部有償服務登記表，并對維修內容進 行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。4.4 工程部報修處理程序（見下頁程序圖）4.5 附表4.5.1 維修單4.5.2 有償服務收費標準（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）4.5.3 工程部有

23、償服務登記表4.5.4 零修及時率統(tǒng)計表維修單日期： 年 月 日NO: FM/W311間 時 約 預人 系 聯(lián)人 單 派維修內容維修情況間 時 成 完業(yè)主意見日備注工程部報修處理程序零修及時率統(tǒng)計表NO FM-RW314月份 內容、1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實際零修項目報修總數(shù)維修及時的單據數(shù)零修及時率維修合格的單據數(shù)實施維修的單據數(shù)零修合格率統(tǒng)計人維修及時的單據數(shù)X100注：零修及時率-實際零修項目報修總數(shù)維修合格的單據數(shù)X100%零修合格率=實施維修的單據數(shù)5. 公共維修5.1 目的規(guī)范公共維修程序，確保公共設施良好。5.2 適用范圍各管理處工程部公共維修。5.

24、3 內容5.3.1 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補 單確認。5.3.2 工程部主任根據維修內容派人派工，并對維修內容進行規(guī)劃設計，并作出人 工、材料、工期等的預算報經理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領 材料修理。5.3.3 維修人員做好維修前的準備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做 好現(xiàn)場清理工作。534 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。535 維修結束后要檢查試用，恢復現(xiàn)場。536 維修人員應填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔537 定時間內復查。5.4 附表5.4.1 工程部公共維修登記表工程部公共維修登記表NO FM-RW31

25、5序號時間位置維修內容維修材料維修人6. 機電設備設施管理規(guī)定6.1 目的規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產安 全。6.2 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。6.3 內容6.3.1 機電設備設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內容應詳細準確。6.3.2 機電設備設施應制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。6.3.3 機電設備設施的報修由工程部人員根據維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報機電設備設施維修報批表，工程部主任根據維修內容確定方案， 主任（副 主任）負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修

26、 標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。6.3.5 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場， 待主任確認后對機電設備設施進行試運行，24 小時內應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。6.4 附表6.4.1 設備情況登記表6.6.2 機電設備設施維修報批表設備情況登記表類另SNO FM-RW316序號設備名稱型號規(guī)格設備編號安裝位置數(shù)量功率產地:備注機電設備設施維修報批表NQ FM-RW318時間地點維修人員維修內容維修方案（包括時間、人工、材料等）工程部主任：管理處經理：7. 工程部機電設備設施環(huán)境要求管理規(guī)定7.1 目的 滿足機電設備設施使用條件，延長設備設施的使用期。7.2 適用范圍物

27、業(yè)公司各管理處工程部設備設施房。7.3 內容7.3.1 保持設備房內干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。7.3.2 所有設備房應有 2次/ 月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內 無灰塵、油漬、結碳等。7.3.3 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經常檢查備用照明工具，確保齊備良好。7.3.4 機房內應通風良好，門窗開啟靈活，防小動物設施完好。7.3.5 確保輔助設備運行良好，保持適當環(huán)境溫度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定8.1 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產，以每棟房屋為單位，由該棟房屋 的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。8.2 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿

28、后的第一個月起按月向管理處繳交 本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。8.3 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括：8.3.1 房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包 括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、 本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消 防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。8.4 本體維修基金的 30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修， 70%用于 房屋本體共用部位中修以上的維護工程。8.5 本體維修基金遵循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，以房屋本體每棟為

29、單位設立專用賬 號存放本物業(yè)的本體基金帳內。8.6 房屋本體的日常維修和零星小修金額 1000 元以下的由管理處主任簽名后支 付，中修以上維修工程或維修金額在 1000 元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房 屋 50%以上業(yè)主書面同意方可支付。8.7 房屋共用部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關規(guī)定，當小區(qū)本體維修 基金不夠支出時，經業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分攤，單棟房屋本體維修 基金不夠支出時， 經業(yè)委會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意， 由該棟各業(yè)主按規(guī) 定分攤。8.8 中修以上維修工程，管理處應向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。 業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15日內做出答復， 急修工

30、程應在 7日內做出 答復，業(yè)委會逾期視為同意。 若業(yè)委會或該棟房屋 50%以上業(yè)主不同意使用本 體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經區(qū)住 宅管理部門核準后實施。8.9 本體維修基金的收支情況由管理處每 3 個月公布一次，并接受有關部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質詢。8.10 經業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋 50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī) 定的本體基金比例。8.11 附表8.11.1 房屋完好率統(tǒng)計表8.11.2 房屋設施零星小修記錄表8.11.3 房屋設施維修養(yǎng)護記錄表8.11.4 房屋設施維修養(yǎng)護計劃表8.11.5 房屋中 （大）修工程計劃表8.11.6 房屋本體維

31、修基金使用情況匯報表8.11.7 房屋本體維修基金臺帳房屋完好率統(tǒng)計表統(tǒng)計時間（月）123456789101112總建筑面積（川）基本元好房面積3）般損壞房面積3）嚴重損壞房面積3）危險房面積（卅）房屋完好率（%統(tǒng)計結果統(tǒng)計人簽名元好房屋面積+基本元好面積注：房屋完好率=X %總建筑面積NO FM-RW319制表:審核:批準:房屋設施零星小修記錄表年 月 日NO: FM"RW320年/月/目用戶名稱（樓號）養(yǎng)護內容（更換使用材料處理方式）養(yǎng)護單位（人）確認擬制： 核準：房屋設施維修養(yǎng)護記錄表NO FM-RW321序號維保時間維保項目維保情況維保人備注制表：審核：批準:房屋設施維修養(yǎng)護

32、計劃表NO FM-RW322外墻瓷片外墻防漏外墻清洗樓頂隔熱層樓頂防水樓道內涂料樓道內踏步樓梯扶手單元門防火門管道除銹刷漆停車場設施制表:審核:批準:房屋中（大）修工程計劃表NO FM-RW323工程名稱計劃時間計劃維修人員工程內容（包括維修內容和材料預算等）工程主任意見：相關部門意見：管理處經理意見：公司總經理意見：房屋本體維修基金使用情況匯報表NO FM-RW324類別數(shù)目備注1收取基金總面積3)基金收取額度(元 / m2)本月應收（元）本月支出（元）本月使用率(%本月維修總單數(shù)（單）本月1000元以上維修單數(shù)（單）上次結余總數(shù)（元）本次結余總數(shù)（元）說明：制表：審核：批準:房屋本體維修基

33、金臺帳NO： FM-RW325維修位置維修內容維修材料材料及人工費用維修時間維修人制表：審核：批準:三、工程部機電設備操作管理規(guī)定1.配電房操作管理規(guī)定1.1 目的規(guī)范低壓配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作。1.2 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內低壓配電設備設施的操作。1.3 配電房的操作1.3.1 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制度。2 ）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及 監(jiān)護。3 )嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。4 )當高壓電源突然停電時(非本配電房故障時)應立即拉開失電線低壓配電 柜總開關，啟動應急發(fā)電機確保應急

34、負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系， 并做好相應記錄。1.3.2 停電的操作步驟1) 接到停電命令后，由工程部主任填寫操作票。2) 明確操作內容，核對要停電的設備。3) 按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。4) 停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。1.3.3 送電的操作步驟1) 接到送電命令后，由工程部主任填寫操作票。2) 明確操作內容，核對要送電的設備。3) 拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。4) 在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。1.3.4 配電房的日常巡查與維護1) 運行人員應隔 2 小時巡查一次配電房，并填寫配電房運行巡查記錄表。2) 變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及

35、各支路負荷儀表，指示燈 是否正常，電流運行是否平穩(wěn)。3) 電容補償柜運行和交流接觸器及配件、 補償值是否正常，三相負荷是否平衡， 三相電壓是否相等。4) 各低壓柜內螺絲、接頭是否松動。5) 巡查內容應詳細記錄在配電設備運行記錄表中。1.3.5 配電房事故或故障處理1) 運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障 (如跳閘、停電)運行人員應迅速正確 地進行判斷和處理， 分清事故情況， 事故或故障不明時，不應自行處理，以免 事故擴大， 處理程序見停電應急處理規(guī)程 及停電應急處理人員安排表2) 處理事故或故障時，應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源，并將 處理過程及故障詳細記錄在配電房故障記錄中。1.4

36、配電房管理規(guī)定保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清 冊記錄。1.4.2 配電房設立專門崗位責任人。1.4.3 進入配電房操作人員須經專業(yè)培訓，并有上崗證，嚴禁無關人員進入配電房。1.4.4 保持配電房內照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。1.4.5 配電房應張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應明了配電負荷分配情況，及時調控。1.4.6 配電房內應有相應保護措施和相關警示說明或標志，應配備安全保護用具。1.4.7 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。1.5 附表 :操作票1.5.2 配電房運行巡查記錄1.5.3 配電設備運行記錄1.5.4 低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表1.5.5 配

37、電房檢查保養(yǎng)記錄表1.5.6 配電房故障記錄操 作 票NO FM-RW326年月日 開始時分 結束時分操作任務：記號打勾操作順序操作內容操作時間123456789101112131415配電房運行巡查記錄年 月 日NO: FM"RW327間 日期X1： 003: 005: 007： 009: 0011:0013:00150017:0019:0021:002300問題記錄簽名12345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告配電設備運行記錄年月日NO FM-RW328時

38、間電流（KA電壓（V ）變壓器溫度CC）功率因率頻率室內溫度其它abcuvwabc9: 001#值班人：2#11: 001#2#13:001#值班人：2#15:001#2#17:001#值班人：2#19:001#2#21:001#2#配電房檢查保養(yǎng)記錄表年 月 日NO: FM"RW329序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)完成情況備注1室內清潔衛(wèi)生2除塵情況3室外內照明4室內消防設備5接點緊固6主回路電器件7母排導線8絕緣情況9標牌標示10接地11計量儀表12外觀13噪音氣味14功能檢查15其它隱患保養(yǎng)時更換元件名稱及規(guī)格檢定結論：備注：責任人：保養(yǎng)人：審核:配電房檢查保養(yǎng)計劃表NO FM-RW330序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內容周期1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月2電氣儀表外表清潔，觸點完好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點1次/月3控制回路外表清潔，壓接良好，無過熱 現(xiàn)象，無焦點2次/月4批示燈，按鈕，轉換外表清潔，壓接良好，標志清 晰，固定可靠，絕緣良好，開 關靈活1次/月5電容無功補償功率因素在0.95以上，電容接觸器完好，電容補