稅收籌劃案例之“爛尾樓”的處置(共54頁).ppt

1、稅收籌劃案例之稅收籌劃案例之n“爛尾樓爛尾樓”的處置的處置n案例l某市達(dá)興公司為一家某市達(dá)興公司為一家房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)公司，公司，l系某集團(tuán)企業(yè)的下屬系某集團(tuán)企業(yè)的下屬子子公司，公司，l于于20062006年在該市的繁華地段年在該市的繁華地段投資投資興建一座標(biāo)準(zhǔn)的普通興建一座標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅住宅樓。樓。l當(dāng)土建工程和外裝飾進(jìn)行當(dāng)土建工程和外裝飾進(jìn)行完畢，完畢，l進(jìn)入內(nèi)部設(shè)施進(jìn)入內(nèi)部設(shè)施安裝安裝的時候，的時候，l企業(yè)的企業(yè)的資金資金供應(yīng)出現(xiàn)了重大問題，供應(yīng)出現(xiàn)了重大問題，l如果要將工程全部如果要將工程全部完工完工，l還需要再追加投資額還需要再追加投資額10001000萬元萬元。l目前該目前該在

2、建在建的項(xiàng)目（住宅樓）因的項(xiàng)目（住宅樓）因?yàn)橘Y金狀況堪憂，已經(jīng)為資金狀況堪憂，已經(jīng)停工，停工，l母公司要求盡快母公司要求盡快處置處置該該“爛尾爛尾樓樓” ” 。同時有。同時有一筆一筆50005000萬元的銀萬元的銀行貸款行貸款到期到期，l董事會準(zhǔn)備將董事會準(zhǔn)備將A A項(xiàng)目項(xiàng)目變現(xiàn)，變現(xiàn)，l企業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)資料顯示，資料顯示，lA A項(xiàng)目的項(xiàng)目的拿地拿地成本為成本為30003000萬元，萬元，l已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本成本為為10001000萬元，萬元，l房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用550550萬元（其中可萬元（其中可分?jǐn)偟睦⒅С龇謹(jǐn)偟睦⒅С?97.5197.5萬元）。萬

3、元）。l經(jīng)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)中介機(jī)構(gòu)評估評估價(jià)格為價(jià)格為80008000萬元。萬元。n目前有以下四個方案：l方案一：方案一：l將將“爛尾樓爛尾樓”轉(zhuǎn)讓給轉(zhuǎn)讓給銀行，銀行，l以以抵償?shù)謨斔返膫鶆?wù)，所欠的債務(wù)，l經(jīng)協(xié)商，經(jīng)協(xié)商，l銀行只愿意以銀行只愿意以成本價(jià)成本價(jià)45504550萬元的萬元的價(jià)格接受。價(jià)格接受。l方案二：方案二：l由于此爛尾樓地理由于此爛尾樓地理位置位置較好，較好，l經(jīng)協(xié)商將經(jīng)協(xié)商將“爛尾樓爛尾樓”按按80008000萬萬元直接元直接出售出售給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。發(fā)企業(yè)。l方案三：方案三：l將將“爛尾樓爛尾樓”以以80008000萬元的價(jià)萬元的價(jià)格作格作股份，股份，與

4、集團(tuán)另外一家子與集團(tuán)另外一家子公司共同公司共同投資投資一個大型零售商一個大型零售商場。場。l母公司為其母公司為其償還償還債務(wù)，債務(wù)，l并約定以商場利潤并約定以商場利潤分紅分紅向母公向母公司償還借款。司償還借款。l方案四：方案四：l以以“爛尾樓爛尾樓”資產(chǎn)資產(chǎn)注冊注冊一家公司，一家公司，l然后將這家公司以然后將這家公司以80008000萬元的價(jià)格萬元的價(jià)格整體出售整體出售當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。l從稅收從稅收籌劃籌劃的角度來看，的角度來看，l以下四個方案以下四個方案稅負(fù)稅負(fù)分析如下：分析如下：n方案一：l開發(fā)公司以成本價(jià)格開發(fā)公司以成本價(jià)格45504550萬元萬元轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給建

5、設(shè)給建設(shè)銀行銀行，l以以抵償?shù)謨斔返膫鶆?wù)，所欠的債務(wù)，l實(shí)際上就是將該實(shí)際上就是將該“爛尾樓爛尾樓”以以45504550萬元的價(jià)格萬元的價(jià)格出售出售給建設(shè)銀行，給建設(shè)銀行，l則房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及什么則房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及什么稅種稅種呢？呢？l（1 1）營業(yè)稅營業(yè)稅稅率稅率5%5%，l營業(yè)稅營業(yè)稅l455045505%5%227.5227.5（萬元）；（萬元）；（2 2）城建稅城建稅稅率稅率7%7%，l 教育費(fèi)教育費(fèi)附加附加稅率稅率3%3%，l城建稅及教育附加費(fèi)城建稅及教育附加費(fèi)l227.5227.5（7%+3%7%+3%）l22.7522.75（元）；（元）；l（3 3）土地土地增值稅：增值稅

6、：l公司土地開發(fā)公司土地開發(fā)成本成本為為45504550萬元，萬元，l而轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓價(jià)格價(jià)格也為也為45504550萬元，萬元，l沒有沒有產(chǎn)生土地增值稅，產(chǎn)生土地增值稅，l不存在不存在繳納土地增值稅問題。繳納土地增值稅問題。l（4 4）企業(yè)）企業(yè)所得稅所得稅稅率稅率25%25%。l假定無納稅假定無納稅調(diào)整調(diào)整項(xiàng)目，項(xiàng)目，l企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)讓收益，l應(yīng)應(yīng)繳納繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。l但在本例中，由于按但在本例中，由于按成本價(jià)成本價(jià)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓，l故故不會不會產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，l應(yīng)納稅所得額（或會計(jì)利潤）應(yīng)納稅所得額（或會計(jì)利潤）小于小于0 0。l（5 5）

7、l凈利潤凈利潤l4550455045504550227.522.75227.522.75l250.25250.25（萬元）（萬元）l所以也所以也不繳納不繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。 l在方案一條件下，在方案一條件下，l房地產(chǎn)開發(fā)公司處理房地產(chǎn)開發(fā)公司處理“爛尾樓爛尾樓”l- -合計(jì)合計(jì)需繳需繳各項(xiàng)稅金各項(xiàng)稅金250.25250.25萬元，萬元，l實(shí)際實(shí)際虧損虧損250.25250.25萬元。萬元。方案二：l將將“爛尾樓爛尾樓”按按市場價(jià)市場價(jià)80008000萬元直萬元直接接出售出售給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。給當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。l房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司涉及各項(xiàng)稅金稅金如下：如下：

8、l（1 1）營業(yè)稅）營業(yè)稅l 800080005%5%400400（萬元）；（萬元）；l（2 2）城建稅及教育附加費(fèi)）城建稅及教育附加費(fèi)l 400400（7%+3%7%+3%）4040（元）；（元）；l（3 3）土地增值稅：）土地增值稅：l 地價(jià)地價(jià)款款30003000（萬元）（萬元）l 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本成本10001000（萬元）（萬元）l 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用：條例實(shí)施細(xì)則條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，規(guī)定，l 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡謹(jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)并提供金融機(jī)構(gòu)證明證明的，的，允許允許據(jù)實(shí)據(jù)實(shí)扣除，但扣除

9、，但最高最高不能超過按商業(yè)銀行不能超過按商業(yè)銀行同類同期同類同期貸款利率計(jì)算的金額。貸款利率計(jì)算的金額。l其他其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按地價(jià)地價(jià)和開發(fā)和開發(fā)成本成本合計(jì)計(jì)算的金額之和的合計(jì)計(jì)算的金額之和的5%5%以內(nèi)計(jì)算扣除。以內(nèi)計(jì)算扣除。l本案例，利息支也可本案例，利息支也可分?jǐn)偡謹(jǐn)傆?jì)算。計(jì)算。l房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用l （3000+10003000+1000）5%5%+197.5+197.5l 397.5397.5（萬元）（萬元）l可扣除的可扣除的稅金稅金l400+40400+40440440（萬元）（萬元）l加計(jì)加計(jì)扣除項(xiàng)目：扣除項(xiàng)目：實(shí)施細(xì)則實(shí)施細(xì)則規(guī)定，規(guī)定，l對

10、從事對從事房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按開發(fā)的納稅人可按地價(jià)地價(jià)款、款、開發(fā)開發(fā)成本計(jì)算金額之和，成本計(jì)算金額之和，加計(jì)加計(jì)20%20%的扣除。的扣除。l加計(jì)加計(jì)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目l（3000+10003000+1000）20%20%800800（萬元）（萬元）l可扣除可扣除項(xiàng)目項(xiàng)目l3000+1000+397.5+440+8003000+1000+397.5+440+800l5637.55637.5（萬元）（萬元）l土地土地增值增值額額l800080005637.55637.52362.52362.5（萬元）（萬元）l增值率增值率l2362.52362.55637.55637.541.911%4

11、1.911%，l按按實(shí)施實(shí)施細(xì)則細(xì)則規(guī)定，規(guī)定，l建造建造普通普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，l其增值額其增值額未超過未超過扣除項(xiàng)目、金額之和扣除項(xiàng)目、金額之和20%20%的，予以的，予以免稅。免稅。檔次檔次 級級 距距稅率稅率速算扣速算扣除系數(shù)除系數(shù)稅額計(jì)算公式稅額計(jì)算公式說說 明明1 1增值額未超過扣增值額未超過扣除項(xiàng)目金額除項(xiàng)目金額50%50%的部分的部分30%30%0 0增值額增值額30%30%扣除項(xiàng)目指取得土扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；地的成本、費(fèi)用；新建新建房房及配套設(shè)及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物或舊

12、房及建筑物的評估價(jià)格；與的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；的稅金； 財(cái)政部財(cái)政部規(guī)定的其他扣除規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。項(xiàng)目。2 2增值額超過扣除增值額超過扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額50%50%，未超過未超過100%100%的部分的部分40%40%5%5%增值額增值額 40%-40%-扣除扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額5%5%3 3增值額超過扣除增值額超過扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額100%100%，未超，未超過過200%200%的部的部分分50%50%15%15%增值額增值額50%-50%-扣除項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額目金額15%15%4 4增值額超過扣除增值額超過扣除項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額200%200%的部分的部分6

13、0%60%35%35%增值額增值額60%-60%-扣除項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額目金額35%35%l超過超過20%20%的，的，l應(yīng)就其應(yīng)就其全部全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。增值額按規(guī)定計(jì)稅。l由于增值率由于增值率大于大于20%20%，故征土地增值稅。，故征土地增值稅。l土地增值稅土地增值稅l=2362.5=2362.530%30%708.75708.75（萬元）（萬元）（4 4）企業(yè)）企業(yè)所得所得稅：稅： 假設(shè)假設(shè)無其他無其他調(diào)整項(xiàng)目調(diào)整項(xiàng)目 l凈利潤凈利潤l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）440440708.75708.75 （1 125%25%）l1725.9417

14、25.94（萬元）（萬元）l注意：注意：800800不再不再加扣，加扣，550550有所增加。有所增加。l在在方案二方案二條件下，條件下，l公司處理公司處理“爛尾樓爛尾樓”合計(jì)需繳納各項(xiàng)稅金合計(jì)需繳納各項(xiàng)稅金l440+708.75+8000440+708.75+8000（3000+1000+5503000+1000+550）440440708.75 708.75 25%25%l1724.061724.06（萬元）（萬元）l房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)公司取得轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)讓收益1725.941725.94（萬元）（萬元）n方案三：l房地產(chǎn)開發(fā)公司將房地產(chǎn)開發(fā)公司將“爛尾樓爛尾樓”按市按市場價(jià)格場價(jià)格800

15、08000萬元萬元投資，投資，l與另外一家子公司與另外一家子公司共同共同投資開辦大投資開辦大型綜合性型綜合性零售商場零售商場。l（1 1）營業(yè)稅）營業(yè)稅免征；免征；l財(cái)稅財(cái)稅20021912002191號文件規(guī)定，號文件規(guī)定，l以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股投資入股，l與接受投資方利潤與接受投資方利潤分配，分配，l共同共同承擔(dān)承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，投資風(fēng)險(xiǎn)的，不不征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅。l（2 2）城建稅及教育附加費(fèi)）城建稅及教育附加費(fèi)免征；免征；相關(guān)政策（3 3）土地）土地增值增值稅：稅：l國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號）號）規(guī)定，規(guī)定，l房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)

16、品用于企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于l - -職工福利、獎勵、對外職工福利、獎勵、對外投資、投資、分配分配給股東或投資人、給股東或投資人、抵償?shù)謨攤鶆?wù)、換取其他債務(wù)、換取其他單位和個人的單位和個人的非貨幣非貨幣性資產(chǎn)等，性資產(chǎn)等，l發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售視同銷售房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 l其收入按下列方法和其收入按下列方法和順序順序確認(rèn)：確認(rèn)： l 按本企業(yè)在按本企業(yè)在同一同一地區(qū)、同一年度銷地區(qū)、同一年度銷售的售的同類同類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的平均平均價(jià)格確定；價(jià)格確定； l 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估評估價(jià)值確定。價(jià)

17、值確定。l要注意要注意準(zhǔn)確解讀準(zhǔn)確解讀稅法：稅法：l根據(jù)上述文件規(guī)定，雖然根據(jù)上述文件規(guī)定，雖然營業(yè)稅營業(yè)稅可免可免征，但土地征，但土地增值稅增值稅屬于征稅范圍，屬于征稅范圍，l需要注意的是，需要注意的是，l國稅發(fā)國稅發(fā)20061872006187號文強(qiáng)調(diào)了號文強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)房地產(chǎn)企企業(yè)是業(yè)是視同銷售視同銷售要繳納土地增值稅。要繳納土地增值稅。l（財(cái)稅（財(cái)稅199519954848號）規(guī)定：號）規(guī)定：l對于以房地產(chǎn)進(jìn)行對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營的，的，l投資、聯(lián)營的一方以土地（投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)房地產(chǎn)）作價(jià)）作價(jià)入股入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，l將房

18、地產(chǎn)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，l暫免征暫免征收土地增值稅。收土地增值稅。l此規(guī)定只適用此規(guī)定只適用非房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)。l地價(jià)地價(jià)款款30003000（萬元）（萬元）l房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本成本10001000（萬元）（萬元）l房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用l（3000+10003000+1000）5%5%+197.5+197.5l397.5397.5（萬元）（萬元）l可扣除的可扣除的稅金稅金0 0l加計(jì)加計(jì)扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目l（3000+10003000+1000）20%20%800800（萬元）（萬元）l可扣除可扣除項(xiàng)目項(xiàng)目l3000+10

19、00+397.5+8003000+1000+397.5+8005197.55197.5（萬元）（萬元）l土地土地增值增值額額l800080005197.55197.52802.52802.5（萬元）（萬元）l增值率增值率2802.52802.55197.55197.553.92%53.92%l土地土地增值稅增值稅l2802.52802.540%40%5197.55197.55%5%l861.125861.125（萬元）（萬元）（4 4）企業(yè)所得稅：假設(shè)無其他調(diào)整項(xiàng)目）企業(yè)所得稅：假設(shè)無其他調(diào)整項(xiàng)目 l實(shí)施實(shí)施條例條例規(guī)定，規(guī)定，l 企業(yè)發(fā)生企業(yè)發(fā)生非貨幣非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、性資產(chǎn)交換

20、，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、捐贈、償債、贊助、集資、償債、贊助、集資、廣告、廣告、樣品、職工樣品、職工福利福利或者利潤分配等用或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，提供勞務(wù)，l但國務(wù)院但國務(wù)院財(cái)稅財(cái)稅部門另有規(guī)定的除外。部門另有規(guī)定的除外。l從企業(yè)從企業(yè)所得稅所得稅法的角度，法的角度，l對外投資要確認(rèn)對外投資要確認(rèn)視同銷售視同銷售。l企業(yè)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南會計(jì)科目應(yīng)用指南會計(jì)科目和主要和主要賬務(wù)處理賬務(wù)處理規(guī)定，規(guī)定，l以庫存商品進(jìn)行非貨幣性以庫存商品進(jìn)行非貨幣性資產(chǎn)交換資產(chǎn)交換（非（非貨幣性資產(chǎn)交換具有

21、商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量）、值能夠可靠計(jì)量）、債務(wù)重組債務(wù)重組的，應(yīng)按的，應(yīng)按該產(chǎn)成品、商品的該產(chǎn)成品、商品的公允公允價(jià)值，確認(rèn)收入。價(jià)值，確認(rèn)收入。l從會計(jì)角度來看，從會計(jì)角度來看，對外投資對外投資也是要確認(rèn)也是要確認(rèn)收入。會計(jì)和稅法處理收入。會計(jì)和稅法處理一致。一致。l在在方案三方案三條件下，條件下，l房地產(chǎn)公司處理房地產(chǎn)公司處理“爛尾樓爛尾樓”合計(jì)需繳稅合計(jì)需繳稅金金l861.125861.125+8000+8000（3000+1000+3000+1000+550550）861.125861.12525%25%1508.341508.34（萬元）（

22、萬元）l房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)公司取得轉(zhuǎn)讓收益轉(zhuǎn)讓收益1941.661941.66（萬元）（萬元）l凈利潤凈利潤l80008000（3000+1000+5503000+1000+550）861.125 861.125 （1 125%25%）l1941.661941.66（萬元）（萬元）n方案四：l以以“爛尾樓爛尾樓”資產(chǎn)資產(chǎn)注冊注冊一家公司，一家公司，l然后將這家公司以然后將這家公司以80008000萬元的價(jià)萬元的價(jià)格格整體出售整體出售當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)。n方案四：方案四：l（1 1）營業(yè)稅免征；）營業(yè)稅免征；l（國稅函（國稅函20021652002165號）明確：號）明

23、確：“轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)是權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)債務(wù)及勞動及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅不僅僅是由僅是由資產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的行為完全的行為完全不同不同?！眑 因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于不屬于營業(yè)稅營業(yè)稅征收范圍，征收范圍，不應(yīng)不應(yīng)繳納營業(yè)稅。達(dá)興公司不需繳納營業(yè)稅。達(dá)興公司不需繳納營業(yè)稅。繳納營業(yè)稅。l（2 2）城建稅及教育附加費(fèi)）城建稅及教育附加費(fèi)免征；免征； （3 3）土地）土地增值增值稅：稅： 按財(cái)稅按財(cái)稅 19951995484

24、8號通知第一條的規(guī)定，號通知第一條的規(guī)定， 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營投資、聯(lián)營的，的， 投資、聯(lián)營的一方投資、聯(lián)營的一方以土地以土地（房地產(chǎn)）作（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行價(jià)入股進(jìn)行投資投資或作為或作為聯(lián)營聯(lián)營條件，條件， 將房地產(chǎn)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，時，暫免征暫免征收土地增值稅。收土地增值稅。 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)的，應(yīng)征收征收土地增值稅。土地增值稅。l成功成功節(jié)稅：節(jié)稅：l故達(dá)興公司將故達(dá)興公司將“爛尾樓爛尾樓”作為認(rèn)繳注作為認(rèn)繳注冊資本的出資資產(chǎn)，冊資本的出資資產(chǎn)，l注冊一家注冊

25、一家新公司新公司后，后，l不需要不需要繳納土地增值稅。繳納土地增值稅。l（4 4）企業(yè)所得稅：）企業(yè)所得稅：l根據(jù)根據(jù)國稅國稅發(fā)發(fā)20001182000118號通知的規(guī)定，號通知的規(guī)定，l企業(yè)企業(yè)整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)在交易時，轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)在交易時，l將其將其分解分解為按公允價(jià)值為按公允價(jià)值銷售銷售全部資產(chǎn)和進(jìn)全部資產(chǎn)和進(jìn)行行投資投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，l并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得轉(zhuǎn)讓所得或損失?；驌p失。l達(dá)興公司需要規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)達(dá)興公司需要規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。所得稅。l凈利潤凈利潤l80008000（3000+1000+

26、5503000+1000+550） （1 125%25%）l2587.52587.5（萬元）（萬元）l企業(yè)企業(yè)所得稅所得稅l80008000（3000+1000+5503000+1000+550） 25%25%l862.5862.5萬元萬元n 該選擇那個方案呢？該選擇那個方案呢？營業(yè)營業(yè)稅稅城建稅及城建稅及教育附加教育附加土地增值土地增值稅稅企業(yè)所得企業(yè)所得稅稅總稅費(fèi)總稅費(fèi)凈利潤凈利潤方案方案一一227.5227.5 22.7522.750 00 0250.25250.25-250.25-250.25方案方案二二4004004040708.75708.75575.31575.311724.061724.061725.941725.94方案方案三三0 00 0861.125861.125647.22647.221508.341508.341941.661941.66方案方案四四0 00 00 0