1和昌目標(biāo)成本管理作業(yè)指引

1、1和昌目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 2 和昌集團(tuán)目標(biāo)成本管理作業(yè)指引 1. 作業(yè)指引要素 1.1. 作業(yè)指引目標(biāo)：明確目標(biāo)成本的管理原則、管理目標(biāo)、職責(zé)分工，明確目標(biāo)成本的確定、調(diào)整、控制、管理及后評估程序； 1.2. 作業(yè)指引主導(dǎo)部門：集團(tuán)成本管理部； 1.3. 作業(yè)指引關(guān)鍵指標(biāo)： 作業(yè)指引關(guān)鍵指標(biāo) 責(zé)任部門 數(shù)據(jù)來源 開發(fā)成本： 動態(tài)成本啟動會版投拓版 區(qū)域/城市公司 成本管理部 1.4. 作業(yè)指引輸入輸出關(guān)系： 信息輸入要求 成果標(biāo)準(zhǔn) 成果輸出應(yīng)用 拿地指標(biāo)、土地出讓條件、營銷 定位（戶型配比、產(chǎn)品配置）、強(qiáng)排方案、風(fēng)險排查表、基準(zhǔn)成本 投拓版目標(biāo)成本 為拿地提供決策依據(jù) 確定項目實施經(jīng)營指標(biāo)（

2、凈利潤率） 土地與市政條件、規(guī)劃指標(biāo)、項 目定位策劃、產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)、競品調(diào)研、限額標(biāo)準(zhǔn)、市場價格、基準(zhǔn)成本、投拓版目標(biāo)成本 啟動版目標(biāo)成本 確定目標(biāo)成本 指導(dǎo)產(chǎn)品方案經(jīng)濟(jì)比選 產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)、限額指標(biāo)指導(dǎo)方案圖紙及施工圖紙設(shè)計 2. 適用范圍 2.1. 適用于公司獨立操盤項目、聯(lián)合操盤項目、代建項目、融資代建項目的目標(biāo)成本編制、控制與責(zé)任落實的管理； 3. 術(shù)語定義 3.1. 目標(biāo)成本：根據(jù)項目預(yù)期售價和目標(biāo)利潤，依據(jù)項目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品概念，根據(jù)具有成本優(yōu)勢的競品項目成本對標(biāo)情況，結(jié)合公司成本管理水平確定的成本控制上限，目標(biāo)成本體系如下： 層次 目標(biāo)成本名稱 會議形式 時間節(jié)點 測算深度 目標(biāo)

3、成本 投拓版目標(biāo)成本 投資決策會 投資決策會 三四級科目 啟動版目標(biāo)成本 項目啟動會 概念設(shè)計評審會后 20 天內(nèi) 三四級科目 3 單項 指標(biāo) 限額設(shè)計經(jīng)濟(jì)與技術(shù)指標(biāo) 設(shè)計合同簽訂前 設(shè)計合同簽訂前 細(xì)分控制指標(biāo) 4. 管理原則 4.1. 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)； 4.2. 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性； 4.3. 可追溯性原則：編制目標(biāo)成本的資料，包括：項目概念報告、建造標(biāo)準(zhǔn)文件、規(guī)劃設(shè)計圖、政府對 4 房地產(chǎn)相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)、市場信息價、資本化利息、營銷費用管理費用、稅收的計算依據(jù)及其他相關(guān)文件等，須及

4、時收集、整理、存檔； 5. 職責(zé)分工 5.1. 項目總：成本控制責(zé)任第一責(zé)任人； 5.2. 土地拓展部門：土地費用的管理與控制部門； 5.3. 成本管理部門：前期費、基礎(chǔ)設(shè)施、主體建安、園林景觀、公共配套、開發(fā)間接費、營銷設(shè)施費用 （永久部分）的管理部門及完成合約規(guī)劃； 5.4. 營銷部：營銷費用（營銷設(shè)施費用（非永久部分）的管理部門； 5.5. 財務(wù)管理部：財務(wù)費用（資金成本）、管理費用、稅費等； 5.6. 設(shè)計管理部:設(shè)計階段負(fù)責(zé)將目標(biāo)成本中的限額技術(shù)指標(biāo)、產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵指標(biāo)落地，形成至方案及施工圖紙中，施工階段負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更的產(chǎn)生； 5.7. 工程采購部：配合成本部完

5、成合約規(guī)劃，負(fù)責(zé)采購階段的成本控制及控制施工過程中簽證發(fā)生。 5.8. 項目管理部：負(fù)責(zé)實施階段的成本控制； 6. 成本核算對象 6.1. 核算對象確定原則： 1) 分類歸集原則：對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目， 可作為一個成本對象進(jìn)行核算； 2) 可銷售原則：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)雽ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)商自己持有的開發(fā)產(chǎn)品要區(qū)分自持可售和自持不可售兩種成本核算對象進(jìn)行核算; 3) 利于成本核算及管控原則：應(yīng)滿足成本計算的需要；便于

6、成本費用的歸集與核算；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求； 4) 定價差異原則：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算； 5) 功能區(qū)分原則：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進(jìn)行核算； 6) 權(quán)益區(qū)分原則：開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算； 6.2. 核算對象： 1) 一級核算對象：以整個項目作為最高級的核算對象； 2) 二級核算對象：對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長、分地塊的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域/地塊以各期(區(qū))為

7、成本核算對象； 3) 三級核算對象：同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同業(yè)態(tài)的，還應(yīng)按業(yè)態(tài)劃分不同的成本 5 核算對象； 4) 四級核算對象：同一單項工程項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在三級核算對象的基礎(chǔ)上， 還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。但對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的項目（例如別墅住宅附送的地下室），可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本； 注：1、業(yè)態(tài)劃分執(zhí)行和昌產(chǎn)品分類； 2、如項目不分期/地塊，第一步直接結(jié)束；如項目分期/地塊，按照第二步執(zhí)行。 7. 成本費用的歸集與分?jǐn)傇瓌t 7.1. 核算對象的成本歸集和分?jǐn)偘聪卤磉M(jìn)行。若當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)品對

8、象的計容建筑面積、產(chǎn)權(quán)歸屬、稅收制度等方面的特殊要求，對外按照當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行。公司內(nèi)部，按本核算指導(dǎo)執(zhí)行； 1) 當(dāng)存有資管物業(yè)時，先按表一原則對資管物業(yè)與地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行分?jǐn)偤?，再按表二進(jìn)行地產(chǎn)物業(yè)分?jǐn)偅?2) 表一：資管物業(yè)與地產(chǎn)物業(yè)分?jǐn)傇瓌t 序號 科目 資管物業(yè)與地產(chǎn)物業(yè)分?jǐn)傇瓌t 0 總則 執(zhí)行權(quán)益劃分原則 1 土地費用 多地塊時，按照每一單地塊的成交價計算土地費用 土地一級整理費用，按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅?二級土地費用：分期開發(fā)的項目按規(guī)劃分期的占地分?jǐn)偟貎r，分期內(nèi)各業(yè)態(tài)按合理 容積率分?jǐn)?，如?guī)劃沒有分期，無論項目是否分期開發(fā)，目標(biāo)成本均按不分期考慮； 有街區(qū)可售商業(yè)時，按資管商業(yè)樓面地價

9、與該地塊主力產(chǎn)品（住宅）樓面地價的比值按照銷售價格比值進(jìn)行分?jǐn)偅唬?第一步 確定一級 核算對象 第二步 第三步 辦公樓 酒店 公寓 住宅 別墅 確定三(四)級核算對象 一期 / 地塊 確定二級核算對象 地下車庫 n 期 / 地塊 獨立商業(yè) 沿街商業(yè) 底商 裙房 超高層 高層 小高層 洋房 四期 / 地塊 三期 / 地塊 二期 / 地塊 整個項目 / 6 有資管不可售商業(yè)或辦公用房時，按照上述計價原則分?jǐn)偟貎r后，再將自持資管不 可售商辦地價的三分之二分?jǐn)偨o可售物業(yè)，收益按照二十年的租金收益折現(xiàn)至測算時點進(jìn)行計算； 2 前期費用 按業(yè)態(tài)分別測算實際成本； 當(dāng)同一物業(yè)同時存在資管物業(yè)與可售物業(yè)時，

10、按誰受益誰分?jǐn)傇瓌t執(zhí)行。其次按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?3 基礎(chǔ)設(shè)施 按資管物業(yè)與可售物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅?4 各業(yè)態(tài)建安成本 按業(yè)態(tài)分別測算實際成本； 當(dāng)同一物業(yè)同時存在資管物業(yè)與可售物業(yè)時，按誰受益誰分?jǐn)傇瓌t執(zhí)行。其次按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?其中：地下商場作為獨立業(yè)態(tài)單獨核算，不計入公共配套費； 5 園林景觀 按資管物業(yè)與可售物業(yè)誰受益誰分?jǐn)傇瓌t執(zhí)行。其次按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?6 公共配套 地下車庫： 按資管物業(yè)與可售物業(yè)車位數(shù)量比例分?jǐn)偅?物業(yè)用房、設(shè)備用房、公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站等社區(qū)配套用房，按服務(wù)對象進(jìn)行分 攤； 當(dāng)為共用物業(yè)時：按資管物業(yè)與可售物業(yè)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅?教育、醫(yī)療配套：

11、歸屬可售物業(yè)成本； 7 開發(fā)間接費 按資管物業(yè)與地產(chǎn)物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅?3) 表二： 地產(chǎn)物業(yè)-可售與非可售成本分?jǐn)傇瓌t 序號 科目 分?jǐn)傇瓌t-v2.0 版本 0 總則 1、涉及同一地塊同時存有自持與可售物業(yè)時，原則上先進(jìn)行自持與可售物業(yè)成 本分?jǐn)?，再進(jìn)行可售物業(yè)成本分?jǐn)偅?2、自持與可售物業(yè)執(zhí)行權(quán)益劃分原則（詳見表一：自持資管物業(yè)與可售物業(yè)成本分?jǐn)傇瓌t）； 2、可售物業(yè)跨期分?jǐn)傇瓌t：按誰受益誰承擔(dān)原則，按總建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅?如 1 期未建設(shè)人防地庫，人防車庫在 2 期中建設(shè)，則在計算 1 期成本時，則需 要將應(yīng)承擔(dān)成本按預(yù)提至 1 期； 1 土地費用 1、多地塊時，按照每一單地塊的

12、成交價計算土地費用； 2、土地一級整理費用，按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偅?3、二級土地費用：分期開發(fā)的項目按規(guī)劃分期的占地分?jǐn)偟貎r，分期內(nèi)各業(yè)態(tài)按合理容積率分?jǐn)?，如?guī)劃沒有分期，無論項目是否分期開發(fā)，目標(biāo)成本均按不分期考慮。 4、對同一建筑物內(nèi)部各業(yè)態(tài)之間，按可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?7 其中： 安置區(qū)-按照單獨的物業(yè)形態(tài)，計算全費用，包含地價；車位和儲藏室部分難以實現(xiàn)收益的，按照全費用分?jǐn)偨o可售物業(yè)，總成本在投資利潤表中體現(xiàn)； 公租房、廉租房-按照單獨的物業(yè)形態(tài)，計算全費用，包含地價；車位和儲藏室部 分難以實現(xiàn)收益的，按照全費用分?jǐn)偨o可售物業(yè)，總成本在投資利潤表中體現(xiàn)； 2 前期費用 不可售業(yè)態(tài)成本 10

13、0%分?jǐn)傊量墒蹣I(yè)態(tài)；其中可售地下車庫（儲藏間）分?jǐn)?35%自身 前期費用，其余 65%分?jǐn)傊量墒郏?3 基礎(chǔ)設(shè)施 按地上可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?4 各業(yè)態(tài)建安成本 按業(yè)態(tài)分別測算實際成本，按對應(yīng)業(yè)態(tài)可租售面積計算單方； 其中：各業(yè)態(tài)單體建安測算包含各自對應(yīng)主樓地下室成本； 5 園林景觀 按可售面積進(jìn)行分?jǐn)偅?6 公共配套 1、地下車庫： 可售地下車庫（儲藏間）：承擔(dān) 35%自身建安成本，其余 65%分?jǐn)傊量墒?不可售地下車庫：100%分?jǐn)傊量墒蹣I(yè)態(tài)； 2、物業(yè)用房、設(shè)備用房、公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站等社區(qū)配套用房及不可售幼兒園、 小學(xué)、會所等：成本 100% 分?jǐn)傊恋厣峡墒蹣I(yè)態(tài)；（如幼兒園、小學(xué)等為可

14、售物業(yè)則按單獨業(yè)態(tài)進(jìn)行測算）； 7 開發(fā)間接費 不可售業(yè)態(tài)成本 100%分?jǐn)傊量墒蹣I(yè)態(tài)；其中可售地下車庫（儲藏間）分?jǐn)?35%自身 開發(fā)間接費用，其余 65%分?jǐn)傊量墒郏?注：1、營銷費用分?jǐn)倕⒄諣I銷分?jǐn)傊贫?，其中：樣板間裝修（裝修工程、軟裝、設(shè)計費）、廣告圍擋、非永久展示區(qū)景觀、非永久售樓處、永久售樓處的裝修及軟裝工程均計入營銷費； 4）土地分?jǐn)傇瓌t中合理容積率法：各業(yè)態(tài)合理容積率參考表 根據(jù)各產(chǎn)品類型可售面積和容積率計算得出相應(yīng)占地面積，通過該比例分?jǐn)偖?dāng)期總地價； 各地塊主力產(chǎn)品，次主力產(chǎn)品應(yīng)按照"各業(yè)態(tài)合理容積率'表（詳見參考表）給定的容積率范圍內(nèi)執(zhí)行，其余業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充

15、地塊容積率考慮，即其余業(yè)態(tài)占地面積= 地塊總占地面積-主力和次主力產(chǎn)品按照合理容積率已分?jǐn)偟谕恋孛娣e，其余業(yè)態(tài)容積率=其余業(yè)態(tài)建筑面積/ 其余業(yè)態(tài)占地面積。 原則：盡量保證各業(yè)態(tài)容積率合理。 8. 目標(biāo)成本科目設(shè)置 8.1. 成本費用科目：開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括如下幾項： (一) 一級科目： 1) 開發(fā)成本費用：土地成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費 、園林景觀工程、公共 項目容積 率 產(chǎn)品類型 層數(shù) 0.4 獨棟 2/2.5/3 0.4-0.5 雙拼 2.5/3 0.6-0.8 聯(lián)排 2.5/3 0.8-1.0 疊拼 4

16、-5 1.0-1.2 洋房/疊拼 5-6 1.3-1.7 洋房/類洋房 6-9 1.8-2.0 小高層 10-11 2.1-2.5 高層 12-18 2.6-3.0 高層 18-27 3.0以上 超高層 35以上 8 配套建設(shè)費、開發(fā)間接費、預(yù)備費 2) 期間費用：銷售費用、管理費用、財務(wù)費用（資本化利息） (二) 二級科目： 1) 土地費 一級土地開發(fā)費用：土地費用、土地拆遷及補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費（有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費，危房補(bǔ)償費、征地包干管理費、拆遷管理費等）、耕地占用稅、土地評估費、土地使用稅、土地使用金、安置過渡費、土地整理、安置區(qū)建

17、安費分?jǐn)?、安置區(qū)土地費分?jǐn)偅?土地二級開發(fā)費用：土地出讓金、土地交易服務(wù)費、土地契稅（含配套費的契稅）、土地使用權(quán)初始登記費、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價、合作款項（補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等）及其他等。 2) 前期費用 勘測費：包括土地測繪，地勘（初勘、詳勘）文勘、工程檢測費、城市更新舊房屋測繪。 設(shè)計費： 括前期顧問咨詢及可行性研究其他費用、方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費、精裝修設(shè)計費、各類專項設(shè)計費：如人防設(shè)計費、基坑設(shè)計費、電力、供水、燃?xì)庠O(shè)計費、智能化設(shè)計費、門

18、窗設(shè)計費、泛光照明、幕墻、市場咨詢費（機(jī)電顧問）綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費等所有設(shè)計費、圖紙優(yōu)化、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等； 三通一平費： 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用； 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用； 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用； 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費用。臨時設(shè)施費：指建設(shè)方承擔(dān)的臨時設(shè)施費。 包括臨時圍墻、大門：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。 臨時場

19、地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。 報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、辦證費。 市政配套費：（基礎(chǔ)市政配套費：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費 9 等）、人防異地建設(shè)費、環(huán)評、可行性研究、交通流量分析費、日照分析費、水土保持費、教育設(shè)施配合費、白蟻防治費、四害費等； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 辦理其證件的相關(guān)費用 建設(shè)工程施工許可證：包含建筑兩金、圖紙審查、新型墻體材料專項基金、散裝水泥基金、生活垃圾處理費、城建檔案接收費等 預(yù)售許可證：包含面積預(yù)測費、維修基金

20、等 辦理房產(chǎn)證：包含產(chǎn)權(quán)交易費、實測實量、規(guī)劃核實費等 竣工驗收及檢測費：竣工驗收及資料編制費、基坑監(jiān)測、節(jié)能檢測費、常規(guī)材料檢測、土壤氡檢測、消防檢測、環(huán)保驗收費等 其他繳費項目：包含土地分割測量、異地綠化補(bǔ)償費、分幅分丘費用、市政開口費等 3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用供水系統(tǒng)費： 管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用； 水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等； 用水增容； 掛表費、表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用； 供電系統(tǒng)費： 管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用， 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)； 配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝

21、及裝修費等； 用電增容。 掛表費、表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用； 燃?xì)庀到y(tǒng)費：分戶燃?xì)庥嬃勘砑耙郧暗乃腥細(xì)夤艿兰霸O(shè)施的支出，工程范圍包括： 室外管道系統(tǒng)； 調(diào)壓站； 煤氣增容費包括各項收費； 掛表費、表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用； 采暖系統(tǒng)費： 管道系統(tǒng)； 熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等； 鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等； 10 智能化系統(tǒng)費： 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用； 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費; 周界紅外防越系統(tǒng)費用； 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用； 電子巡更系統(tǒng)費用； 電子公告屏費

22、用； 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； 對講系統(tǒng)費用：可視及非可視對講系統(tǒng)費用； 消防控制系統(tǒng)； 智能燈控系統(tǒng)； 電視電話網(wǎng)絡(luò)工程費： 電視工程費是指支付給當(dāng)?shù)赜芯€電視公司為開通有線電視服務(wù)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：建筑物內(nèi)穿管布線、室內(nèi)室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用。 電話通訊工程費是指支付給中國電信通信管道工程相關(guān)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：室內(nèi)管線、室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等。 寬帶工程費：與寬帶接通相關(guān)的支出。銷售合同另有約定的從其約定。工程范圍包括：室內(nèi)外寬帶網(wǎng)的管道

23、預(yù)埋、檢查井、室內(nèi)外線路及設(shè)備等費用。 7、雨污水工程費： 管道系統(tǒng)； 雨污水泵站：雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等； 中水系統(tǒng)費是指分紅線內(nèi)外的中水系統(tǒng)工程。 8、市政工程（紅線外）：紅線外大市政施工費用，包含但不限于：水、電、熱、氣、道路、車站等項； 4) 建筑安裝工程成本 地基基礎(chǔ)工程：包括土石方工程、地基處理費、基坑支護(hù)、樁基（樁基咨詢及檢測費）、降水等； 建筑安裝工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建安工程費的各項費用。主要包括： 主體建筑安裝工程費：主要包括地下室以上的結(jié)構(gòu)及粗裝修工程（砼框架、砌體、地面找平、內(nèi)外墻粉刷及抹灰、防水、內(nèi)外墻保溫、屋面保溫、屋面瓦、散水、底層

24、花園砌體、沉降縫、伸縮縫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼及技術(shù)措施費等）； 11 外立面工程費：外立面飾面、入戶門、單元門、門窗工程、遮陽工程、鋁合金百葉、外立面裝飾構(gòu)件、樓體亮化、欄桿工程。 公共區(qū)域裝修工程：地下室大堂、首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、過道走廊、樓梯間、防火門工程、信報箱、標(biāo)識牌工程； 室內(nèi)精裝修工程：戶型改造、地面、天棚、墻面、戶內(nèi)門、廚房潔具等； 安裝工程費：室內(nèi)水電管線設(shè)備費，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費：包括自來水、排水、直飲水、熱水； 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋； 采暖工程：包括施工、管材供應(yīng)、地暖工程、暖氣

25、片等； 消防系統(tǒng)及其安裝費：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費：空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用； 電梯工程及其安裝費、維保費用；太陽能系統(tǒng)及安裝； 發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費；人防設(shè)備及其安裝費：密閉門、氣體過濾裝置等；酒店項目的廚房設(shè)備及其安裝費等。 5) 園林景觀工程費； 指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括： 綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出； 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費等。 建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； 大門及圍墻建造費：包括永久性圍墻

26、、圍欄及大門； 室外景觀水電：室外照明電氣工程、管道工程、亮化工程（如路燈、草坪燈；） 室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動器材、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等； 車庫及出入口裝飾：車棚、出入口雨棚。 6) 公共配套建設(shè)費 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出；產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施及其他應(yīng)歸為公共配套的支出。主要包括以下幾類： 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等； 1

27、2 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、學(xué)校、郵電通訊、醫(yī)療設(shè)施、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出； 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用； 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。 人防地下室工程：包括土建、安裝、消防、防水、地坪漆、人防設(shè)備、車位劃線及交通

28、標(biāo)識、機(jī)械停車設(shè)備等 普通地下室工程：包括土建、安裝、消防、防水、地坪漆、車位劃線及交通標(biāo)識、機(jī)械停車設(shè)備等 學(xué)校：設(shè)計、單體建造成本及配套資產(chǎn)購置； 幼兒園：設(shè)計、單體建造成本及配套資產(chǎn)購置； 會所：設(shè)計、單體建造成本及資產(chǎn)購置； 物業(yè)等管理用房：物業(yè)及社區(qū)用房 其他配套用房：配電房、水泵房、宗祠等 其他配套設(shè)施：架空層 7) 開發(fā)間接費成本 開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出。工程管理費，包含如下費用 造價咨詢費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用； 招標(biāo)代理費：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費。 工程監(jiān)理

29、費：支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費； 工程后續(xù)成本：包含物業(yè)前期介入管費、商業(yè)部門前期介入管費、工程維修整改、后期完善、建筑物內(nèi)開荒保潔、公共區(qū)域開荒保潔、工程賠付成本、工程保險費、公共維修基金； 營銷設(shè)施建造費：售樓處裝修裝飾費：包括設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、維修費。樣板間裝修裝飾費：包括設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、維修費。（）主體外搭設(shè)的、使用后將會拆除的樣板間還包括建造費用；）展示區(qū)景觀工程。 名詞定義： 13 占地面積：占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內(nèi)用地面積； 建筑面積：指按國家或地方

30、相關(guān)管理文件和規(guī)則計算的物業(yè)建筑面積； 可售面積：指能取得商品房預(yù)售許可證,可進(jìn)行預(yù)售（租）和銷售（租）的物業(yè)建筑面積； 不可售面積：除可售面積以外的建筑面積，均為不可售面積； 銷售收入：指按簽約價格計算的實際總收入，包括地下室車位收入； 可售比 =總可售面積 / 總建筑面積； 注：為統(tǒng)一可售比口徑，地下車位不論是否實際有產(chǎn)權(quán)、在計算可售比時均不列入可售面積； 9. 目標(biāo)成本確定 9.1. 編制要求 指標(biāo)保證：投拓版目標(biāo)成本確定利潤、現(xiàn)金流等經(jīng)營指標(biāo)，啟動會版目標(biāo)成本確定開發(fā)總成本； 依據(jù)充分：目標(biāo)成本編制時應(yīng)保證以基準(zhǔn)成本為測算參考基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算應(yīng)分業(yè)態(tài)和公共分?jǐn)傤惓杀痉謩e進(jìn)行測算，做到

31、量價分離、分?jǐn)偤侠?、測算精細(xì)、依據(jù)充分； 強(qiáng)制對標(biāo)：完成目標(biāo)成本編制后，應(yīng)強(qiáng)制與基準(zhǔn)成本進(jìn)行對標(biāo)，若為新進(jìn)城市，無基準(zhǔn)成本，則強(qiáng)制與外部項目進(jìn)行對標(biāo)； 模板統(tǒng)一：目標(biāo)成本應(yīng)采用公司統(tǒng)一的測算表格進(jìn)行測算（詳見附件 1-目標(biāo)成本編制模板）； 深度保證：投拓版目標(biāo)成本測算深度：建安成本測算到三四級科目，啟動會版目標(biāo)成本建安成本測算到四級科目以上； 品質(zhì)保證：精裝、園林、外裝工程在測算說明中單獨說明，并需要與競品項目進(jìn)行對標(biāo)； 9.2. 投拓版目標(biāo)成本編制 在土地拓展階段，新進(jìn)入?yún)^(qū)域/城市由集團(tuán)成本管理部進(jìn)行成本測算（已成立拓展組的，由拓展組中成本人員負(fù)責(zé)測算），已進(jìn)入城市/屬于區(qū)域、城市公司所輻射

32、衛(wèi)星城市由當(dāng)?shù)爻鞘泄境杀静窟M(jìn)行成本測算，成本測算前應(yīng)進(jìn)行成本調(diào)研，具體調(diào)研內(nèi)容包括： 了解項目所在地工程造價水平，落實具有優(yōu)勢的類似競爭項目的主要材料、人工價格及其它成本資料。 了解項目所在地政府各項行政收費模式、標(biāo)準(zhǔn)及減免條件等，充分評價項目的公共配套費用和設(shè)施的投入。 了解項目的市政基礎(chǔ)條件，需特別關(guān)注政府壟斷部門施工的工程項目。 了解項目是否存在紅線外大市政工程需公司投資建設(shè)或交納、分?jǐn)傎M用。 14 了解項目地形、地貌以及工程地質(zhì)可能對成本造成的影響。 了解強(qiáng)排設(shè)計是否符合營銷定位，產(chǎn)品適配是否符合營銷要求，并要求營銷部門對產(chǎn)品適配進(jìn)行書面確認(rèn)。 根據(jù)項目難易程序，也可聘請具有與成本優(yōu)

33、勢競爭對手合作經(jīng)歷的顧問公司進(jìn)行相關(guān)調(diào)研、編制工作。 編制完成后的投拓版目標(biāo)成本需要與區(qū)域/城市公司的基準(zhǔn)成本 (將投拓項目規(guī)劃指標(biāo)代入到基準(zhǔn)成本中，形成該項目的基準(zhǔn)成本指標(biāo)) 進(jìn)行對比，并針對差異之處進(jìn)行原因說明； 投拓版目標(biāo)成本確定項目的經(jīng)營指標(biāo)（凈利潤率、roe、irr）作為項目成功標(biāo)尺之一； 9.3. 啟動會版目標(biāo)成本確定 a) 確定產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)：項目產(chǎn)品定位確定后，區(qū)域/城市公司設(shè)計部應(yīng)組織區(qū)域/城市營銷部、設(shè)計部、成本部編制產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)需要通過競品項目調(diào)研進(jìn)行對標(biāo)確定（包括景觀造價標(biāo)準(zhǔn)、精裝修造價標(biāo)準(zhǔn)、外墻建造標(biāo)準(zhǔn)等客戶敏感成本標(biāo)準(zhǔn)）； b) 在產(chǎn)品定位策劃及概念方案確定后，基于投拓階段投拓版目標(biāo)成本確定的成功標(biāo)尺、項目規(guī)劃指標(biāo)表、產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)、和昌集團(tuán)限額指標(biāo)表、基準(zhǔn)成本，完成啟動會版目標(biāo)成本的測算； c) 啟動會版目標(biāo)成本區(qū)域/城市公司決策：區(qū)域/城市成本部組織區(qū)域/城市財務(wù)部、設(shè)計部、工程部、項目部和運(yùn)營管理部進(jìn)行評審，根據(jù)意見修改后進(jìn)行區(qū)域/城市成本決策會決策； d) 啟動會版目標(biāo)成本集團(tuán)成本預(yù)審會：由區(qū)域/城市成本部組織集團(tuán)成本管理部進(jìn)行評審，并同時收集集團(tuán)各條線意見，并形成書面意見回復(fù)記錄在匯報文件中； e) 啟動會版目標(biāo)成本集團(tuán)評審：區(qū)域/城市成本部根據(jù)區(qū)域/城市及啟動會版目標(biāo)成本預(yù)審意見修訂方案版目標(biāo)成本后，由集團(tuán)成本決策委員在啟動會上進(jìn)