房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成和解析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成和解析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成和解析提要：土地契稅契稅是以 所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征 收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成和解析一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即掛牌竟拍成交的綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地 出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼?地款=土地成交總價(jià)款七土地上對(duì)應(yīng)建筑面積2、城市建設(shè)配套費(fèi)貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法按現(xiàn)規(guī)定貴陽(yáng)市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為 110元/平米，各區(qū) 縣為80元/平米（經(jīng)開(kāi)區(qū)優(yōu)惠政策 55元/平方米，）3、土地契稅契稅

2、是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格X3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?土地契稅總額 眾寸應(yīng)的建筑面積4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)X總占地面積，目前的土地 使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約元/平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增 加，我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米占地面積。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中 已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另

3、外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有 在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合 價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商在獲取土地以 后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在 綜合價(jià)金中。二、前期費(fèi)用1、三通一平費(fèi)用包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時(shí) 設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小按預(yù)算定額計(jì)算確定。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。（2

4、）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平方米占地面積。（3）建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。（4）規(guī)劃證照費(fèi)在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價(jià)灘筑面積（大于1000萬(wàn)部分）X 2%。+土建綜合 造價(jià)灘筑面積（小于1000萬(wàn)部分）x%3、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積4、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)(包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì))費(fèi)約 20- 25元/平方米環(huán)境凈面積， 中檔15-2

5、0元/平方米，低檔10元/平方米。5、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)6、人防管理費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約元/平方米建筑面積。7、招投標(biāo)費(fèi)(1) 、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi)支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積x元/川計(jì)算。(2) 、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)按施工單位中標(biāo)額 x%計(jì)算。&墻改費(fèi)貴州省新型墻體材料專項(xiàng)基金征收使用管理辦法對(duì)在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無(wú)該項(xiàng)費(fèi)用。9、地名費(fèi)各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約10000元/項(xiàng)目10、施工圖審查費(fèi)聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約元/每平方

6、米建筑面積。11、勘查放線費(fèi)(1) 、地質(zhì)勘察費(fèi)對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目 用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量 和工程量大小來(lái)計(jì)算具體費(fèi)用。(2) 、測(cè)繪費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用，按測(cè)繪土地的面積收取，目前市場(chǎng)價(jià)約1元/平方米。12、新建登記費(fèi)房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約元/平方米建筑面積。13、面積測(cè)量費(fèi)在辦理預(yù)售時(shí)和竣工時(shí)需進(jìn)行兩次面積測(cè)量，目前一般 市場(chǎng)價(jià)為；兩次共計(jì)元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單 價(jià)，如我們一期工程兩次測(cè)量費(fèi)共計(jì)元 /平方米。14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)國(guó)家規(guī)定在

7、商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為 3元/平方米。15、地籍地形圖、核地目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹(jǐn)慎，一般情況下還會(huì)單獨(dú)聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)視測(cè)量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個(gè)檔次，如我們項(xiàng)目三千三百畝的費(fèi)用為7000元。16、合同審查費(fèi)屬于市建委進(jìn)行工程承包合同審查的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成和解析提要：土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用行政收費(fèi)，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費(fèi)用按合同金額 x%°x 60計(jì)算。17、水

8、泥專項(xiàng)基金屬于國(guó)家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費(fèi)，按總建筑面積><元/川計(jì)算。18、環(huán)境評(píng)估費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)環(huán)境評(píng)估公司進(jìn)行環(huán)境評(píng)估的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)視市場(chǎng)行情和評(píng)估對(duì)象的規(guī)模而定，如我們整個(gè)250萬(wàn)方項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)估費(fèi)用為10萬(wàn)元。19、白蟻防治費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治處理的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約元/平方米建筑面積。20、防雷檢測(cè)費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)防雷機(jī)構(gòu)-貴陽(yáng)市防雷辦進(jìn)行防雷審查所需要的費(fèi)用，目前費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約元 /平方米建筑面積。21、綜合服務(wù)費(fèi)屬于市建筑委行政收費(fèi)，建設(shè)單位按中標(biāo)金額X%收取，施工單位按中標(biāo)金額 X%收取。三、建筑安裝工程費(fèi)1、住宅土建、安裝成本該費(fèi)用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算

9、價(jià)格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu) 的住宅土建、安裝成本差異不會(huì)很大。比如我們目前一期花 園住宅的土建安裝成本為 700-900元/平方米。2、工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費(fèi)用，費(fèi)用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)約5-8元/平方米建筑面積。3、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用國(guó)家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用，按建筑安裝造價(jià)的2%收取。4、變更及簽證由于在工程進(jìn)行過(guò)程中發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更和工程量簽證與預(yù)算時(shí)的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價(jià)格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價(jià)款，在考慮項(xiàng)目成本時(shí)可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)該項(xiàng)費(fèi)用5、建筑主材漲幅超

10、過(guò) i5 %以外的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)差。6、示范小區(qū)獎(jiǎng)為上報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)而單獨(dú)預(yù)先計(jì)提的費(fèi)用。四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、供電包括電力工程費(fèi)用和一戶一表費(fèi)，電力工程費(fèi)是指小區(qū)用電安裝所需要的費(fèi)用，它包括土建和設(shè)備兩大部分 ，土建主 要有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開(kāi)閉所、配電房等，設(shè)備主要包 括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電 力公司統(tǒng)一管理和維護(hù)。 一戶一表費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為 400-450元/ 戶，該費(fèi)用應(yīng)由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只是代收代繳。2、供水包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用和自來(lái)水一戶一表 費(fèi)，其中小區(qū)內(nèi)自來(lái)水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，其 中自來(lái)水一戶一表費(fèi)應(yīng)由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只是代收代繳。3、燃?xì)馊?/p>

11、氣費(fèi)用里主要包括燃?xì)夤こ藤M(fèi)和一戶一表費(fèi)，燃?xì)夤?程費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)算入項(xiàng)目成本，而一戶一表費(fèi)則由住戶 承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商代收代繳。4、通訊一般情況下不會(huì)發(fā)生通訊費(fèi)用，因?yàn)橥ㄓ嵐芫W(wǎng)的鋪設(shè)都 是有通訊公司完成，無(wú)需開(kāi)發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。5、電視一般情況下不會(huì)發(fā)生電視線路安裝，因?yàn)殡娨暰€路的安 裝都是由有線電視公司完成，無(wú)需開(kāi)發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。6、智能化智能化費(fèi)用主要是指智能化設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè) 備用房所發(fā)生的工程費(fèi)用，一般情況下一個(gè)規(guī)模比較大的小 區(qū)智能化造價(jià)約15元/平方米。7、環(huán)境工程按環(huán)境工程的凈面積計(jì)算，高檔環(huán)境工程每平方米300元以上，中檔環(huán)境工程每平方米200元左右，中低檔每平方米150元左右。

12、&排水小區(qū)內(nèi)的排水工程費(fèi)用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而 定，如我們一期項(xiàng)目的排水工程費(fèi)用約21元/平方米。五、公用設(shè)施配套費(fèi)1、人防工程人防辦關(guān)于防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知按規(guī)定自建人防工程面積必須達(dá)到小區(qū)總建筑面積的 2%，人防工程造價(jià)約2500元/平方米，但可以作為租用車庫(kù) 產(chǎn)生一定的收益，而且在結(jié)合地形時(shí)可以部分降低建筑物基 礎(chǔ)造價(jià)。人防工程也可以選擇異地建設(shè)，人防異地建設(shè)費(fèi)=30 元/平方米 刈、區(qū)總建筑面積。2、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此其成本應(yīng) 該按整個(gè)小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠?xiàng)目成本，費(fèi)用大小視公建規(guī) 模而定。六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)對(duì)未來(lái)

13、不確定的費(fèi)用在預(yù)算時(shí)通過(guò)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)加以反 映，一般需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷。建設(shè)部有關(guān)規(guī)定3% -7 %。七、資金成本目前一年期年貸款年利率為 %，具體資金多少與公司對(duì) 外來(lái)資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)，資金成本=貸款金 額 x （1+ 年 利 率）-1。）八、銷售費(fèi)用項(xiàng)目在銷售過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售外 賣場(chǎng)租金、銷售人員工資、獎(jiǎng)金及銷售提成等，約占整個(gè)項(xiàng) 目成本的2%。九、管理費(fèi)用公司在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，約占整個(gè) 項(xiàng)目成本的。十、營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額（銷售額+各項(xiàng)代收費(fèi)用）的5%確定，另外需 交納的城市維護(hù)建設(shè)稅費(fèi)，%的教育費(fèi)附加，共計(jì) %。十一、土地增值稅土地增值稅計(jì)算較為復(fù)雜，