房地產(chǎn)調(diào)整下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、房地產(chǎn)調(diào)整下的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析諸多企業(yè)紛紛加大房地產(chǎn)投資10年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)瘋狂，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。直至 2007年9月 27日， 央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手出臺(tái)“二套房貸政策”，規(guī)定居民購(gòu)買第二套房及以上住房 （家庭人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄幼∶娣e者購(gòu)買第二套改善性住房除外） 者，貸款首付不低于 40%、利率不低于基準(zhǔn)利率的 110%，多年來(lái)具有調(diào)控耐藥 性、調(diào)控不見(jiàn)成效的房?jī)r(jià)終于開(kāi)始逆轉(zhuǎn)向下，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整通道。然而，到了 2008 年，美國(guó)發(fā)生了次貸危機(jī)，并引發(fā)世界金融危機(jī)，進(jìn)而衍 生為經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)， 確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)政府啟動(dòng)了有史以來(lái)最大規(guī)模的

2、刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，大量投放 貨幣，大規(guī)模增加信貸資金，市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，通貨膨脹預(yù)期高漲，資產(chǎn)泡沫 迅速膨脹。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，政府進(jìn)行大規(guī)模救市，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，房地 產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期加速攀升。在一系列政策、諸多因素的作用下， 2009 年，房?jī)r(jià) 以超過(guò) 2007 年的水平再次非正常地瘋狂上漲，房地產(chǎn)等資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步加速膨 脹，房地產(chǎn)投資回報(bào)預(yù)期迅速加速攀升。而另一方面，由于發(fā)生了世界金融危 機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)衰退，出口經(jīng)濟(jì)大幅度萎縮，并進(jìn)一步傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，幾乎整 個(gè)實(shí)體企業(yè)的投資利潤(rùn)（預(yù)期）都在下降。在這種形勢(shì)下，各路資金紛紛投奔房地產(chǎn)市場(chǎng)，不但開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大投資，那 些本不在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的其他實(shí)體企業(yè)也

3、紛紛轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，或增加投資 拓展產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域至房地產(chǎn)業(yè)，或購(gòu)買土地投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或通過(guò)資本渠道注資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，甚至直接購(gòu)房炒房。房地產(chǎn)迎來(lái)史上最嚴(yán)厲調(diào)控正因 2009 年成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)史上最瘋狂的一年，房?jī)r(jià)瘋狂上漲，房地產(chǎn) 泡沫嚴(yán)重，資產(chǎn)泡沫加速膨脹，通貨膨脹預(yù)期高漲，再加上迪拜發(fā)生債務(wù)危 機(jī)，迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅和世界性主權(quán)債務(wù)危機(jī)預(yù)期等給了中國(guó)以警示，因 此， 2009 年 12 月 14 日，中央政府正式啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，相繼使用了 財(cái)稅、金融、土地、行政等調(diào)控手段，密集出臺(tái)了系列調(diào)控政策。然而，在金 融調(diào)控力度不大、此前泡沫過(guò)大、過(guò)去一直以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不見(jiàn)成效的經(jīng)驗(yàn)和

4、許多人認(rèn)定中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期等因素作用下， 3 月份全國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新 高。 4月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示， 3月份，全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷 售價(jià)格同比上漲 11.7%，市場(chǎng)形勢(shì)再次變得嚴(yán)峻。房?jī)r(jià)地價(jià)逆調(diào)控而繼續(xù)瘋狂 上漲形勢(shì)，使房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨可能難見(jiàn)效果的窘?jīng)r，于是，中央政府便繼 續(xù)出臺(tái)政策，深化房地產(chǎn)調(diào)控。4月 14日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。會(huì)議決定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的 家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基

5、準(zhǔn)利率的 1.1 倍； 對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政 府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投 機(jī)性購(gòu)房。會(huì)議并首次提及加快研究制定合理引導(dǎo)千人住房消費(fèi)的稅收政策。 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通 知（國(guó)發(fā) 201010 號(hào)，俗稱“新國(guó)十條”），針對(duì) 4月 14日的國(guó)務(wù)院常務(wù) 會(huì)議精神，出臺(tái)具體政策部署，對(duì)“新國(guó)四條”進(jìn)一步的細(xì)化、完善，打擊投 資投機(jī)購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)上漲?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。如果開(kāi)征個(gè)人住房消費(fèi) 稅，央行再加息，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來(lái)繼續(xù)深化

6、調(diào)控，甚至是更嚴(yán)厲、 更具殺傷力的調(diào)控。如不出意外，房地產(chǎn)必將重回調(diào)整通道，過(guò)度的投資投機(jī)行為將被有效抑 制，一度瘋狂上漲、目前高高在上的房?jī)r(jià)必將回調(diào)下降。企業(yè)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)一旦房地產(chǎn)重回調(diào)整周期，房?jī)r(jià)向下回調(diào)，那么，盡管一些企業(yè)可能在短 期內(nèi)獲得了高額利潤(rùn)回報(bào)，但不少原本不在房地產(chǎn)業(yè)而新進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的企 業(yè)，往往由于缺乏投資房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、人才和進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)間短的遲到效 應(yīng)，高價(jià)購(gòu)買了土地而未來(lái)得及開(kāi)發(fā)，則意味著正面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，可 能還將要繼續(xù)面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)于 50 多個(gè)產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整，諸多實(shí) 體產(chǎn)業(yè)中各大產(chǎn)業(yè)必然或多或少地受到影響，一些企業(yè)可能做

7、出了不理性的關(guān) 聯(lián)決策，則將面臨痛苦調(diào)整的難題。而事實(shí)上，一旦企業(yè)調(diào)整重大決策，往往 會(huì)牽涉到資金計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)布局、資源采購(gòu)、人力資本布局等諸多方面，對(duì)企業(yè) 的影響可能不小。其次，那些后來(lái)大規(guī)模投資進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高價(jià)購(gòu)買了土地而未來(lái)得及 開(kāi)發(fā)的企業(yè)，一方面可能難以延續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另一方面因房?jī)r(jià)地價(jià)（或其預(yù) 期）可能下降而難以原價(jià)賣出高價(jià)買入的土地，如果降價(jià)賣出土地則意味著直 接虧損，如果繼續(xù)開(kāi)發(fā)則可能面臨房屋難以賣出或賣價(jià)不高而造成虧損。而 且，如果那些高價(jià)購(gòu)買的土地既不開(kāi)發(fā)又不能賣出，就可能造成違反土地政策的閑置土地或被動(dòng)囤地，超過(guò)政策規(guī)定的時(shí)間則可能面臨被無(wú)償收回或被罰 款、征收土地增值金

8、的風(fēng)險(xiǎn)。第三，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始降溫，但由于房地產(chǎn)泡沫加大，再加上其 他資產(chǎn)泡沫膨脹，通貨膨脹壓力增大，房地產(chǎn)調(diào)控還將深化，甚至央行繼續(xù)回 收過(guò)剩的流動(dòng)性，可能多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收緊金融政策，緊縮銀根。這 樣，一些企業(yè)的資金鏈將趨于緊張。尤其此前將大量資金投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 尤其那些高價(jià)購(gòu)買土地被套的企業(yè)，則可能面臨貧血的威脅。第四，為了深化房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是打擊通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫，央行遲早 會(huì)加息。一旦央行加息，則意味著信貸等企業(yè)借貸資金成本上升，必將增加企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)那些此前將大量資金投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、尤其那些高價(jià)購(gòu) 買土地被套的企業(yè)而言，則意味著將為此前投資，或購(gòu)買土地或

9、購(gòu)買房屋，增 加持有的資金成本。第五，從諸多跡象來(lái)看，物業(yè)稅遲早要開(kāi)征。如今，由于房地產(chǎn)持續(xù)高 熱、房?jī)r(jià)持續(xù)瘋漲，在中央政府啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)今，開(kāi)征物業(yè)稅或 準(zhǔn)物業(yè)稅的可能性大增。4月 14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi) 的稅收政策， 4月 17日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的“新國(guó)十條”也明確，財(cái)政部、稅 務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政 策。這就意味著，稅收手段正在成為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)手段，政府通過(guò) 在房地產(chǎn)的交易、保有環(huán)節(jié)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，很可能將成為下一步調(diào)控房地產(chǎn)的 利器。開(kāi)征個(gè)人住房消費(fèi)稅，實(shí)質(zhì)是在住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，可

10、以看作是全 面開(kāi)征征稅對(duì)象包括房屋和土地的物業(yè)稅的先兆或鋪墊。4月 22日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道稱，物業(yè)稅在 4個(gè)城市的試點(diǎn)已獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其中重慶、深圳、北京三地將先期推出，而上海試點(diǎn)將延遲至世博會(huì) 之后。物業(yè)稅試點(diǎn)原則上將采用累進(jìn)制，即按照戶型從小到大累進(jìn)增加稅收。 持有戶型較小的住房的人相應(yīng)繳納的稅收也較少，而大戶型商品房持有者將繳 納較高額的稅收。在四地試點(diǎn)后，物業(yè)稅將向全國(guó)范圍內(nèi)推廣。將第三套房及 三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，以納入房產(chǎn)稅征稅范圍。由此看來(lái)，開(kāi)征物業(yè)稅或準(zhǔn)物業(yè)稅（將征稅對(duì)象擴(kuò)大到個(gè)人住宅或開(kāi)征保 有稅或房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅等）正逐漸成為現(xiàn)實(shí)，很可能即將開(kāi)征。而且，無(wú)論 是開(kāi)征準(zhǔn)物業(yè)稅，或是率先在慶、深圳、北京、上海試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，都意味 著在不遠(yuǎn)將來(lái)將在全國(guó)范圍開(kāi)征真正的物業(yè)稅。一旦在全國(guó)范圍內(nèi)全面開(kāi)征真 正的物業(yè)稅，基于公平稅負(fù)、普適性原則，只要是屬于政策或法律規(guī)定范圍內(nèi) 的房屋或土地，都將按照對(duì)應(yīng)的稅率被征稅。那些大量持有房屋和土地等不動(dòng) 產(chǎn)的企業(yè)，也將按照政策或法律規(guī)定被征物業(yè)稅，從而導(dǎo)致其