資產(chǎn)評(píng)估大題

1、資產(chǎn)評(píng)估大J例1：某設(shè)備購(gòu)建于1995年，原始價(jià)值為30000元,2000年和2021年進(jìn)行兩次更新 改造，投資分別為3000元和2000元。2021年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2021 年的每年物價(jià)變動(dòng)指數(shù)均為10%,該設(shè)備尚可使用6年。例2：某電焊機(jī)與新型電焊機(jī)每年多耗電6000度，每度電單價(jià)1.2元,該電焊機(jī)預(yù)計(jì) 尚可使用10年,該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%,折現(xiàn)率為10%0確定該電焊機(jī)的功能性貶 值。1答案：調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本投資日期原始投資額價(jià)值變動(dòng)系現(xiàn)行成本數(shù)30000元 3000 元 2000 元 35000 無(wú) 2. 60 1. 61 1. 2178000 元 483

2、0 元 2420 元 85250 元1995年2000年2021年合計(jì)：計(jì)算加權(quán)更新成本投資目期1995年2000年2021年合計(jì)現(xiàn)行成本78000元4830元2420元85250元投資年限10 5 2 加權(quán)更新成 本780000元24150元4840元808990元 計(jì)算加權(quán)投資年限：加權(quán)投資年限=808990/85250=9. 5 年 成新率=6/（9. 5+6）*100%=39%2 例411計(jì)算某電焊機(jī)超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值。（1）分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素：經(jīng)分析比較，被評(píng)估的電焊機(jī) 與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營(yíng)成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過(guò)統(tǒng)計(jì) 分

3、析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度。（2）確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀, 評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計(jì)算，則： 每年的超額運(yùn) 營(yíng)成本=6000度X0.5元=3000 （元）（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本：所得稅按33%計(jì)算,則：稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本二稅前超額運(yùn)營(yíng)成本X （1-所得稅）=3000X （1-33%）=2021 （元）（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值：折現(xiàn)率為10與，10年的年金現(xiàn)值系 數(shù)為6。145,則：凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值二凈超額運(yùn)營(yíng)成本X折現(xiàn)系數(shù) 2021X

4、6. 14512351 （元）該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值為12351元。例3:某房地產(chǎn)公司于2001年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為 2000平方米，并于2021年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，建筑面積8000平 方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0,評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重值價(jià)格為每平方米 4500元，現(xiàn)用于出租，每年實(shí)收租金為800萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓租金水平一般 為每月每建筑平方米90元，空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為年租金的2. 5%,維 修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%,稅金為年租金的18%,保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%, 土地資本化率 為6

5、%,建筑物資本化率為8%。試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2021年1月的價(jià)格。3.某房地產(chǎn)公司于2021年1月以有償出讓方式取得一塊土地50年的使用權(quán)，并于 2021年1月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0。 評(píng)估基準(zhǔn)日，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積為1 000平方米, 建筑面積為1 800平方米，現(xiàn)用于出租，每年實(shí)收租金為72萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%,每年需支付的管理費(fèi)為 年租金的3%,維修費(fèi)為重置價(jià)格的1.5%, 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米25元， 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的0

6、.2%, 土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%。要求：試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2021年1月土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。（1）計(jì)算總 收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益二50X12X1 800X（1- 10%）=972 000（元）（2）計(jì)算總費(fèi)用。年管理費(fèi)=972 000X3%=29 160（元）年維修費(fèi)=2 500X1 800X1. 5%=67 500（元）年稅金二25X1 800=45 000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)=2 500X1 800X0. 2%=9 000（元） 年總費(fèi)用=嚙+©+=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660（元）（3）計(jì)算

7、房地產(chǎn)純收益。年房地產(chǎn)純收益二年總收益-年總費(fèi)用=972 000-150 660=821 340（元）（4）計(jì)算房屋 純收益。計(jì)算年（折舊費(fèi)）貶值額。年（折舊費(fèi)）貶值額本來(lái)是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限來(lái)確定 的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十 一條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。這樣，房屋的重置 價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年期為48年（50-2）, 并且不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回（注：如計(jì)算 殘值，也可以）。年（折舊費(fèi)）貶值額二建筑物重置價(jià)使用年限計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋

8、現(xiàn)值二房屋重置價(jià)一年（折舊費(fèi)）貶值額X己使用年數(shù)=2 500X1 800-93 750X1 =4 406 250（元）計(jì)算房屋純收益。（元）房屋年純收益二房屋現(xiàn)值X房屋資本化率=4 406 250X8%=352 500（元）（5）計(jì)算土 地純收益。土地年純收益二年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益=821 340-352 500=468 840（元）（6）計(jì)算土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。土地使用權(quán)在2021年1月的剩余使用年期為：50- 3=47（年）（元）單價(jià)二7 308 7604-1 000=7 309（元/平方米）（7）評(píng)估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)在2021年1月的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值為7 308 760元,

9、 單價(jià)為7 309元/平方米。例4：有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限50年，土地還原利率為6乳 現(xiàn)收集到A、B、C三個(gè)地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表：宗地成交價(jià)（元/M2）5150 6700 5550 交易 時(shí)間 2021. 2 2021.2 2021.8 2021. 12 交易 情況 0 0 0 -2% 容積 率1.7 1.6 1.9 1.6區(qū)域因素0 0 +2% 0個(gè)別因素0 -現(xiàn)0 -1%剩余年 限（年）50 45 50 45甲A B C表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是參照物與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值，容積率每增加0.1,宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加 9%

10、,該城市從2021年2月到2021年2月，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%,試根據(jù)上述條件評(píng)估 待估宗地在2021年2月的價(jià)格。A： 5150X （1+1%） 12X163 /154X 100/99X 15. 7619/15. 4558=6327. 21 B: 6700X （1+1%） 6X 163/181X 100/102X 1X 1=6279. 31C： 5550 X （1+1%） 2 X 100/98 X 163/154 X 100/99 X 15. 7619/15. 4558=6298. 81 取平 均數(shù)為：6301元/m2共：25204萬(wàn)元例5:某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購(gòu)買(mǎi)某食品研究所的一項(xiàng)最新飲料添加

11、劑專利技術(shù)，該專利的 經(jīng)濟(jì)壽命為5年，經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)分析表明，使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品 年銷(xiāo)售量將提高10蛤產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格將提高5蛤 生產(chǎn)及銷(xiāo)售成本節(jié)約2虬 該企業(yè)目前的 產(chǎn)品年銷(xiāo)售量為100萬(wàn)噸，每噸的銷(xiāo)售價(jià)格為2300元，每噸的生產(chǎn)及銷(xiāo)售成本為2000元。 所得稅稅率為25%,折現(xiàn)率為10也試估算該專利技術(shù)的價(jià)值。例6:評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過(guò)對(duì)該企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)狀況的分析及國(guó)內(nèi)外 市場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)資料：(2)社會(huì)平均收益率為12%,國(guó)庫(kù)券利率為8%,被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1. 5； (3)該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后的價(jià)值之和為1600萬(wàn)元。要求：(

12、1)確定該企業(yè)整體資產(chǎn) 評(píng)估值。(2)企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額如何處理？(1)企業(yè)未來(lái)5年的預(yù)期收益額分別為：第1年：200萬(wàn)元第 2 年：200X (1+10%) =220 萬(wàn)元第 3 年：220X(1+10%) =242 萬(wàn)元第 4 年:242X(l+10%)=2662 萬(wàn)元第 5 年:266.2X(1+10%) =292. 82 萬(wàn)元(2)折現(xiàn)率=8%+(12國(guó)-8勃 X 1. 5=14%(3)整體評(píng)估值=200(1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266. 2(1+14%)-4 +292. 82(1+14%)- 5+30014%X (1+14%)-5=1930. 79 萬(wàn)元或前5年收益現(xiàn)值=200 (1+14%)-1+220(1+14%)-2+242(1+14%)-3+266. 2(1+14%)-4+292. 82(1+14%)- 5=817. 79(萬(wàn)元)第6年后的永續(xù)收益現(xiàn)值=3004-14%X (1+14%)-5=1113(萬(wàn)元)評(píng)估值=817. 79+1113=1930. 79(萬(wàn)元)(4)企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和的差額330. 79萬(wàn)元作為該企業(yè)的 商譽(yù)處理。1.評(píng)估人員對(duì)某一企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估，通過(guò)對(duì)該企業(yè)歷史經(jīng)營(yíng)狀況的分析及國(guó)內(nèi)外市 場(chǎng)的調(diào)查了解，收集到下列數(shù)據(jù)