物業(yè)項目安全服務(wù)部接管方案

1、前山項目安全服務(wù)部接管方案一、 前言二、 管理模式三、 培訓(xùn)四、 崗位安排五、 器材的使用六、 日常管理七、 裝修管理八、 消防管理九、 突發(fā)事件的處置十、 物品的配置十一、 員工的文化生活 前 言在物業(yè)管理服務(wù)中，安管隊伍建設(shè)是管理服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，這支隊伍不僅是小區(qū)的安全管理隊伍，而且還是義務(wù)消防隊、便民服務(wù)隊、禮儀迎賓隊、抗災(zāi)救險隊、等多功能。安管就是公司的“門面”和“窗口”，安管員的一舉一動就能反映出公司員工的素質(zhì)和管理水平，工作之中也可能會因為安管工作的一時疏忽大意或失誤給公司帶來名譽上或經(jīng)濟上的損失；因此，如何搞好安管隊伍建設(shè)，如何管理好公司的“門面”和如何發(fā)揮好這個“窗口”作用，對

2、公司的發(fā)展尤為重要。前山項目即將接管，當(dāng)我們進駐后如何管理小區(qū)，都是我們現(xiàn)在就要深思熟慮的問題，為將來小區(qū)的順利接管做好鋪墊。管理模式Q9H$sQwt)?%l674實行軍事化管理和感情化管理的復(fù)合管理模式：管理上要體現(xiàn)人性化，但是人性化是體現(xiàn)在生活上而不是工作中，崗位上一定要嚴格要求，讓領(lǐng)導(dǎo)放心，業(yè)主能安心。X,I+K x8創(chuàng)建一支思想合格，紀律嚴明，工作、生活作風(fēng)優(yōu)良，安全保障有力的安管隊伍。培 訓(xùn)1、理論培訓(xùn)：對安管員的基本常識、職責(zé)、權(quán)限、紀律、工作操作流程、各種規(guī)章制度，以及相關(guān)的法律、法規(guī)的基本知識、社會基本常識等等都要進行培訓(xùn)，達到每個隊員都能熟練掌握，確保每個安管員上崗后知道自己

3、的崗位要求和操作方法、工作標(biāo)準(zhǔn)等。2、行為規(guī)范培訓(xùn)：行為規(guī)范包括：語言規(guī)范、動作規(guī)范和形象規(guī)范；為了塑造安管員上崗有一個良好的形象，對安管員的言行舉止進行規(guī)范，在為業(yè)主/住戶提供服務(wù)時，從語言上、手勢動作上、站立的位置、朝向、面部表情、眼神等等方面都有嚴格的規(guī)定和流程，確保隊員在服務(wù)時談吐文雅、舉止文明、大方得體。在形象方面也應(yīng)有嚴格的規(guī)定；從衣服的整潔、佩帶、頭發(fā)、胡須、指甲和精神面貌等等。3、服務(wù)技能培訓(xùn)：利用工作中遇到的案例，進行案例啟示、現(xiàn)場示范、講解、課堂傳授，發(fā)揚“以老帶新，以新促老”的“傳幫帶”的作風(fēng)進行手把手的傳授，在實際的服務(wù)中要求“理直氣壯為最低服務(wù)，理直氣和為優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的

4、工作標(biāo)準(zhǔn)，如果業(yè)主和住戶的錯沒有造成公司利益上的損失，我們首先設(shè)定業(yè)主和住戶是正確的，把對的讓給對方，讓對方有臺階下，使業(yè)主和住戶從心理上獲得最大滿足，感到我們確實把業(yè)主放在了“上帝”的位置上，消除心理上的隔閡，用誠心、耐心、熱心的工作熱情，讓業(yè)主/住戶從心理上感到滿意，從而達到我們的目的。4、職業(yè)道德培訓(xùn)，也稱素質(zhì)培訓(xùn)，一是安管員和車場收費員直接和“錢”打上交道，或多或少有一點權(quán)力，如：各類停車費的收取，對各類違章人員的罰款，沒收物品等。要求他們不謀私利，把握好這些權(quán)限的尺度，靠“人盯人”的辦法，顯然是不可能的，這就只有通過長期不懈的品德、素質(zhì)教育，從員工靈魂深處筑起一道抵御任何誘惑的精神防

5、線，才能時刻做到數(shù)量和質(zhì)量所決定的。5、領(lǐng)班及骨干的培訓(xùn)：他們是這支隊伍的靈魂，如何做好他們的培訓(xùn)很關(guān)鍵，首先要樹立正確的處世態(tài)度，然后要從軍事動作和服務(wù)意識上進行系統(tǒng)的培訓(xùn)！讓他們確確實實成為一個班的標(biāo)兵。6、隊員的培訓(xùn)：就現(xiàn)在人員較多的情況下，進行梯次培訓(xùn)，先抽調(diào)一部分人員進行脫產(chǎn)培訓(xùn)，培訓(xùn)好了的往崗位上補充，把差點的撤下來培訓(xùn)，這樣不斷的交錯，最后都能合格上崗，達到整體水平一致。崗位安排根據(jù)小區(qū)的建筑特點，小區(qū)實行封閉式的管理模式。崗位的安排根據(jù)現(xiàn)場情況而定。具體崗位有：門崗、車管崗、巡邏崗、中央監(jiān)控室等。工作標(biāo)準(zhǔn)為：1、 小區(qū)實行封閉式管理2、 有專業(yè)安管隊伍，實行24小時值班及巡邏制

6、度；安管人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明執(zhí)勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認真負責(zé)。3、 對重點區(qū)域、重點部位每一小時至少巡查一次；配備安全技防設(shè)施，24小時監(jiān)控。4、 對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。5、 對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。6、 消防設(shè)施設(shè)備完好無損，消防通道暢通；制定消防應(yīng)急預(yù)案。7、 對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，人員儲備。各崗位的職責(zé)如下：安全服務(wù)部職責(zé)：安全服務(wù)部擔(dān)負著轄區(qū)進行治安防范、消防安全隊伍重要職責(zé)。主要任務(wù)是落實各項治安、消防制度，維護轄區(qū)秩序，及時發(fā)現(xiàn)和打擊違法犯罪分子的活動，保護轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。1、 負責(zé)

7、做好“防火、防盜、防爆炸、防破壞、防自然災(zāi)害”的五防工作，維護轄區(qū)范圍內(nèi)正常工作秩序。2、嚴格治安管理，做好來訪登記、視頻監(jiān)控、全天 24小時安全服務(wù)、進出貨物檢查等治安防范工作。3、嚴格消防管理，落實消防責(zé)任制，成立義務(wù)消防 隊，定期組織消防演練。4、積極配合公安機關(guān)打擊轄區(qū)內(nèi)及周圍發(fā)生的違法 犯罪活動。5、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)人員、物品出入管理。6、抓好安管隊伍的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。7、參與突發(fā)事件處理和火警、火災(zāi)搶險工作。安全主管職責(zé)1、對中心主任負責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)安全服務(wù)部工作，對 轄區(qū)治安保衛(wèi)、消防和便民服務(wù)工作負全面責(zé)任。2、熟悉和掌握轄區(qū)地理位置、重點要害部位和設(shè)施 布局的基本情況。3、貫徹落實公司各項

8、工作任務(wù)，掌握安管員思想、 工作情況。4、組織實施安全責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查 執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期 限及時加以解決整改。5、主持部門例會，傳達貫徹公司及有關(guān)主管部門的 指示精神。6、按照公司的績效考核標(biāo)準(zhǔn)，做好本職工作。7、監(jiān)督和檢查轄區(qū)內(nèi)各項工作，處理管轄區(qū)內(nèi)各類 突發(fā)事件，協(xié)調(diào)與政府各職能部門關(guān)系。8、帶頭遵守公司的各項規(guī)章制度，以身作則，不許 濫用職權(quán)。9、對安管員的聘用，解聘提出建議，認真做好本部 門考勤、考核工作，組織開展各項培訓(xùn)工作。安管領(lǐng)班職責(zé)1、對安全主管負責(zé)，做好轄區(qū)內(nèi)安全、消防和便民服務(wù)工作。2、帶領(lǐng)本班全體人員，依照公司規(guī)章制度、要求標(biāo)準(zhǔn)、崗

9、位職責(zé),做好各項工作。3、要有法律知識和法律觀念，熟悉安管業(yè)務(wù)，掌握轄區(qū)內(nèi)治安、消防、便民服務(wù)等工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好各項工作。4、認真做好本班安管人員的考核、考勤工作，詳細如實公正、公平記錄和考核隊員，協(xié)助部門主管做好安管員思想工作。5、以身作則、發(fā)揮先鋒模范帶頭作用。門崗職責(zé)1、著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；2、儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感。3、每班次交接應(yīng)完成全套交接崗動作，作到熟練、確、動作到位；4、站立時，姿態(tài)端正，兩手自然下垂至褲邊兩側(cè)，兩腿微微并攏，兩腿間距不得超過兩肩間距；5、對住戶及來訪

10、者笑容可掬、親切、耐心；6、器械配帶整齊有序，目視感覺協(xié)調(diào)、自然；7、熟知、熟記轄區(qū)內(nèi)住戶及其車輛（包括車號）；8、對住戶要用規(guī)范禮貌用語問號；9、認真做好來人來訪登記工作，并及時做好信息反饋工作；10、遇緊急情況發(fā)生時，按突發(fā)事件應(yīng)急處理辦；11、指揮車輛進出時，動作統(tǒng)一規(guī)范、不僵硬，目視無不舒適感；12、熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用各種崗位技能；13、不得與各工作人員在當(dāng)崗期間聊天、說笑、打鬧；14、下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求；車管崗1、外來車輛未經(jīng)許可，不可進入轄區(qū)（政府公務(wù)車 除外）2、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或污染物品車輛或 5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)

11、駛?cè)胼爡^(qū)；3、駛?cè)胼爡^(qū)內(nèi)車輛，均需減速慢行，時速不超過 15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生；（政府公務(wù)車除外）4、管轄區(qū)內(nèi)所有車輛，作到一車一證、一證一位、 車證齊全，見證放車；5、車管員禮貌待人、熱情周到；6、車管員熟知車主姓名、車型、車牌號、房號、車 位；7、車管員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇 有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生 時， 5分鐘內(nèi)通知車主；8、停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；9、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙 頭等雜物；10、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀 物；11、停車場內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施 配備齊全，使用功能完好率100；12、轄區(qū)

12、內(nèi)交通事故年發(fā)生率1，丟失事故發(fā)生 率0；13、地下停車場光線明亮，能見度高，目測距離50 米以上；14、臨時停放車輛收費率100；15、每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率100。16、外來進出車輛有登記，完成率100，準(zhǔn)確率 100。巡邏崗1、著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測衣物無污、無油、無破損；2、儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過耳、不過領(lǐng)，目視無不舒適感。3、器械佩帶、物品配備齊全、整齊；4、每班次白天巡邏園區(qū)不少于6次，樓內(nèi)不少于8次；夜間巡邏園區(qū)不間斷，樓內(nèi)不少于8次（各心可根據(jù)管轄區(qū)情況調(diào)整）5、認真做好巡邏記錄，對各種安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi)生情況應(yīng)

13、及時處置并詳細記錄后上報；6、巡邏過程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動問好，如 接到住戶投訴或建議，應(yīng)認真記錄并上報；7、對重點區(qū)域或部位（如監(jiān)控死角、設(shè)備房)做重點巡查跟蹤和記錄工作；8、巡邏過程中，遇到可疑人員，可進行跟蹤、盤查情況嚴重應(yīng)迅速通知上級領(lǐng)導(dǎo)；9、與客服中心及各樓門崗保持聯(lián)系，及時匯報相關(guān)情況；10、接客戶 報案后，5分鐘到達現(xiàn)場；遇見住戶本人報案，3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；11、熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧；12、熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)；13、遇緊急情況發(fā)生時，按應(yīng)急處理程序辦；14、按規(guī)定責(zé)任路線巡視檢查，登樓至頂，徒步下樓，呈s型巡視；15、巡邏時注意行走姿勢、保

14、持統(tǒng)一，下班換崗后在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊要求。中央監(jiān)控室 1、監(jiān)控員應(yīng)按時上下班，當(dāng)值時不準(zhǔn)睡覺，不得擅離崗位。2、監(jiān)控員必須嚴格按照規(guī)定時間、范圍，集中精力嚴密觀察，對異常可疑情況作好記錄并錄像。3、監(jiān)控員應(yīng)根據(jù)他人提供的情況及從屏幕中觀察 到的可疑情況，進行定時、定位、定人及時錄像，并做好記錄。對 報案及發(fā)現(xiàn)刑案、治安案件、火災(zāi)、事故等應(yīng)迅速按照程序上報處理。4、監(jiān)控員在當(dāng)班時不準(zhǔn)做與工作無關(guān)的事，嚴守工作紀律。監(jiān)控室禁止無關(guān)人員入內(nèi)，其他部門確因工作需要來監(jiān)控室的人員也應(yīng)作好登記。5、監(jiān)控員應(yīng)愛護使用的設(shè)備，以延長機器的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備。6、在當(dāng)班時主動做好監(jiān)

15、控室的清潔衛(wèi)生工作，保持整潔。嚴禁在監(jiān)控中心吸煙。7、監(jiān)控員上下班時，要嚴格執(zhí)行交接規(guī)定。8、監(jiān)控室所監(jiān)控范圍及攝像監(jiān)視頭的開關(guān)時間均屬保密，嚴禁外傳，更不準(zhǔn)向無關(guān)人員介紹監(jiān)控情況9、嚴格遵守監(jiān)控設(shè)備操作程序，禁止調(diào)整改動工控計算機系 統(tǒng)。交接班規(guī)定：為認真做好崗位的工作與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失；特制定本制度。1、接班人員須提前15分鐘集合，由領(lǐng)班召開班前會安排工作、檢查著裝、交待注意事項；2、交接時應(yīng)在領(lǐng)班監(jiān)督下完成整套交接動作，動作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；3、交接崗位時，須認真做好崗位工作記錄。4、本班與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。5、發(fā)

16、現(xiàn)問題，交接雙方須當(dāng)面說明，如果交 班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或部門主管處理。6、交接班須正點、準(zhǔn)時，非特殊情況，不得超時接 班。7、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責(zé)。領(lǐng)班交接規(guī)定：1、接班人須提前20分鐘上班， 察看記錄，詢問情況，以便 班前會將工作重點明確給安管員。2、交班人須將本班工作情況詳細交給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在交接班記錄上，交接雙方簽字確認。3、交班人將公物轉(zhuǎn)交下一班，雙方簽字確認。4、交班人須將相關(guān)記錄書寫清楚，并將相關(guān)記錄簿移交給接班者。5、發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當(dāng)面說明。如果交班人離開后，接班人

17、才發(fā)現(xiàn)屬于上一班之間問題的，應(yīng)及時報告部門主管處理。器材的使用規(guī)定警棍使用規(guī)定1、警棍是安管人員執(zhí)行公務(wù)時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，安管員應(yīng)嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。2、當(dāng)值安管員應(yīng)將警棍掛在腰帶右后側(cè)。3、不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。4、非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下安管員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人，或用警棍指著客戶說話。5、當(dāng)值安管員要妥善保管所佩帶的警棍，如有損壞或遺失，要照價賠償。對講機使用規(guī)定1、持機人負責(zé)保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。2、使用中發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應(yīng)立即向直屬上司報告，由部門主管檢查后申請維修，嚴禁自行拆修

18、。3、嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率。4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命 和使用效果。5、交接班時，應(yīng)當(dāng)場查驗，發(fā)現(xiàn)問題明確責(zé)任，立即報告 領(lǐng)班或現(xiàn)場主管。對話要求：1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回答”呼叫應(yīng)重復(fù)兩次。2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”。3、對講機通話應(yīng)說普通話,使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁 在對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關(guān)的事情。日常管理安全服務(wù)部的日常管理主要體現(xiàn)在內(nèi)務(wù)衛(wèi)生、請銷假、作息等。在內(nèi)務(wù)衛(wèi)生方面要制定出適合的規(guī)定，個人衛(wèi)生要落實到人，每天由領(lǐng)班負責(zé)檢查

19、，對不足的地方要及時糾正，公共衛(wèi)生區(qū)要劃分好，每天安排人員打掃，做到干凈整潔。請銷假要按公司的規(guī)定去執(zhí)行，嚴格控制外出的比例，防止突發(fā)事件人員能拉得出去。作息上要督促，到了規(guī)定的時間就要就寢，不能影響其他隊員的休息，保證上班的質(zhì)量。裝修管理1、裝修人員必須嚴格遵守小區(qū)各項管理規(guī)定，執(zhí)行消防條例，對小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施，設(shè)備不允許擅自動用或變更。2、為確保小區(qū)安全，裝修人員一律不準(zhǔn)在小區(qū)留宿。3、裝修人員攜物出小區(qū)，需到安全保衛(wèi)部辦理放行條。4、施工時不得占用公共場地和損壞公共設(shè)施。材料搬運只能經(jīng)消防通道，不得進入客運電梯。砂子、水泥和垃圾等必須裝袋運輸。防止碰傷和污染公共墻壁、樓梯及環(huán)境。如有污染

20、及碰傷，裝修公司必須負責(zé)清理或賠償。5、裝修時不得將乳膠漆、水泥殘渣等建筑垃圾及雜物倒入廁所或下水道，施工時預(yù)留管口應(yīng)采取適應(yīng)的遮蔽措施，以防堵塞排水管道。6、進入小區(qū)運送材料的車輛，應(yīng)遵守小區(qū)車輛管理規(guī)定，即停、即運、即卸、即走，卸運水泥、砂石，必須鋪墊彩條布等，不得直接倒在路上。7、裝修公司對裝修垃圾必須做到袋裝化，不得堆放樓道內(nèi)，應(yīng)堆放在樓下指定的地點，由服務(wù)管理中心統(tǒng)一運出小區(qū)。8、裝修人員、住戶不得高空拋物，更不得拋垃圾。9、空調(diào)的安裝，必須按物業(yè)的統(tǒng)一要求指定位置，不得隨意安裝。墻體打空調(diào)孔，經(jīng)申請由物業(yè)公司統(tǒng)一安排施工，費用業(yè)主承擔(dān)。10、裝修時應(yīng)認真做好衛(wèi)生間及廚房的地面防水，

21、以免對樓下造成損失。11、裝修施工現(xiàn)場建議安裝簡易馬桶，并不準(zhǔn)使用電爐、煤氣爐做飯。裝修公司在裝修現(xiàn)場應(yīng)備手提滅火器。如動用明火必須向管理公司申請。消防管理 消防管理是物業(yè)安全管理的重點，平時要加強消防意識方面的培訓(xùn)，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合小區(qū)的實際情況，切切實實地做好消防安全工作，確保小區(qū)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容：1）做好消防監(jiān)控中心的管理；2）做好消防設(shè)施、器材的管理；3）保持消防通道的暢通；4）加強裝修期間的消防安全管理；5）嚴禁違章燃放煙花爆竹；6）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7）防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。2、管理措施：1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；2）安全服務(wù)部定期對