恒信物業(yè)管理工作手冊(cè)(1)

1、恒信物業(yè)管理有限公司 文件編號(hào)：HX-01-2013恒信物業(yè)工作手冊(cè)目 錄一、物業(yè)管理工作運(yùn)行組織構(gòu)架圖二、物業(yè)管理工作流程圖三、部門主要職責(zé)l 總經(jīng)理職責(zé)l 物業(yè)管理部職責(zé)l 水電工程部職責(zé)l 保衛(wèi)部職責(zé)l 保潔綠化部職責(zé)l 物業(yè)管理處職責(zé)四、物業(yè)管理處各崗位職責(zé)l 管理處主任崗位職責(zé)l 內(nèi)勤員崗位職責(zé)l 綜合服務(wù)管理員崗位職責(zé)l 設(shè)備設(shè)施管理員崗位職責(zé)l 安防秩序管理員崗位職責(zé)l 保潔綠化管理員崗位職責(zé)l 維修技術(shù)員崗位職責(zé)l 保安員崗位職責(zé)l 消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé)l 保潔員崗位職責(zé)l 綠化員崗位職責(zé)l 車管員崗位職責(zé)五、物業(yè)接管驗(yàn)收l 物業(yè)驗(yàn)收程序l 接管驗(yàn)收檢索提交資料目錄l 物業(yè)檔

2、案資料移交目錄l 物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)六、業(yè)主入伙管理l 業(yè)主入伙管理流程圖l 業(yè)主入伙管理制度l 業(yè)主入伙接待規(guī)范l 辦理用戶大件物品放行工作規(guī)程七、業(yè)主裝修管理l 裝飾裝修管理流程圖l 裝飾裝修管理規(guī)定l 裝修進(jìn)場(chǎng)人員管理規(guī)定附）裝修安全管理協(xié)議書裝修施工責(zé)任承諾書八、業(yè)主管理服務(wù)l 業(yè)主服務(wù)管理工作示意圖l 業(yè)主服務(wù)管理制度l 管理處工作細(xì)則 l 業(yè)主報(bào)修管理制度l 業(yè)主求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)l 接待來信來訪來電投訴制度 l 管理處走（回）訪制度l 管理處收費(fèi)工作說明l 社區(qū)文化活動(dòng)一、物業(yè)管理工作運(yùn)行組織崗位構(gòu)架圖總 經(jīng) 理 副 總 經(jīng) 理 保衛(wèi)部保潔綠化部水電工程部物業(yè)管理部物業(yè)管理處

3、業(yè)管理處主任綜合服務(wù)管理員安防秩序管理員內(nèi)勤員保潔綠化管理員設(shè)備設(shè)施管理員車管員保安員監(jiān)控員綠化員維保技術(shù)員保潔員服務(wù)準(zhǔn)備質(zhì)量控制規(guī)范服務(wù)策劃驗(yàn)收接管職能分配職責(zé)確定資源配置服務(wù)提供規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)規(guī)范識(shí)別服務(wù)過程二、物業(yè)管理工作流程圖服務(wù)改進(jìn)改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量服務(wù)提供裝修裝飾管理特約服務(wù)提供車輛停放管理安保消防管理綠化修剪養(yǎng)護(hù)環(huán)境保潔服務(wù)設(shè)備設(shè)施管理管理服務(wù)收費(fèi)入伙管理服務(wù)日常物業(yè)管理服務(wù)投訴處理、回訪評(píng) 價(jià)顧客組織三、部門主要職責(zé)1、總經(jīng)理：負(fù)責(zé)主持開展公司全面管理經(jīng)營工作。安排調(diào)動(dòng)公司資源，組織公司各部門開展實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。（副總經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理的分工協(xié)

4、助總經(jīng)理組織公司各部門開展實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作。）2、物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)組織公司物業(yè)管理資質(zhì)、物業(yè)管理品質(zhì)的提升與物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的交流宣傳；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門制定編寫公司物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度、策劃物業(yè)管理服務(wù)方案；指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)管理服務(wù)工作，組織物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)、考核；建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。3、水電工程部：負(fù)責(zé)組織公司承接管理物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收移交并與相關(guān)單位協(xié)調(diào)處理遺留整改問題；負(fù)責(zé)公司物業(yè)建設(shè)工程、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)的組織、采購和發(fā)包；負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的申報(bào)；負(fù)責(zé)制定編寫公司物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施管理規(guī)章制度；指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)設(shè)備設(shè)施

5、的日常管理維保工作，組織維保技工進(jìn)行設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核；建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。4、保衛(wèi)部：負(fù)責(zé)制定編寫公司物業(yè)管理安保消防管理規(guī)章制度和管理方案；指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)安保消防工作，組織安保、監(jiān)控人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核；檢查安保消防器械（器材）和監(jiān)控設(shè)備的使用管理；建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。5、保潔綠化部：負(fù)責(zé)制定編寫公司物業(yè)管理保潔綠化工作管理規(guī)章制度、管理方案制；協(xié)助公司辦公室統(tǒng)一采購綠化環(huán)衛(wèi)工具、勞保用品；指導(dǎo)督查公司各物業(yè)管理處開展物業(yè)綠化環(huán)衛(wèi)工作，組織綠化員、保潔員上崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)考核；建立健全、規(guī)范管理本部門工作檔案資料。6、物業(yè)管理處：

6、負(fù)責(zé)在公司物業(yè)管理部指導(dǎo)下編寫接管物業(yè)項(xiàng)目的管理方案及時(shí)完成管理方案的年度修訂與評(píng)審；負(fù)責(zé)配合公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門驗(yàn)收接管物業(yè)項(xiàng)目，做好接管物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、交接驗(yàn)收資料的建檔、管理工作；按照物業(yè)管理合同要求及物業(yè)管理方案開展實(shí)施接管物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主入伙、裝修管理和日常物業(yè)管理服務(wù)工作，認(rèn)真解決業(yè)主投訴問題，經(jīng)常回訪征詢業(yè)主意見，改進(jìn)管理服務(wù)方式，提高管理服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀榮譽(yù)。建立健全、規(guī)范管理各類工作檔案資料。四、物業(yè)管理處各崗位職責(zé)（一） 管理處主任崗位職責(zé)在經(jīng)理室直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作認(rèn)真做好工作記錄。1、執(zhí)行公司制定的各項(xiàng)規(guī)章

7、制度，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)向公司提出管理合理化建議；2、根據(jù)公司年度工作指標(biāo)，組織制訂并監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本管理處的年度計(jì)劃及執(zhí)行情況，按月向經(jīng)理室上報(bào)工作進(jìn)度；3、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，配合公司相關(guān)部門編寫本管理區(qū)域物業(yè)管理方案，并組織編寫本管理處管理報(bào)告和各種通知、公函；4、根據(jù)公司規(guī)定，負(fù)責(zé)安排和調(diào)整管理處人員和各項(xiàng)工作，檢查督促管理處各崗位職責(zé)的執(zhí)行情況，主持日常和定期工作會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)相關(guān)文件、通知及會(huì)議精神，研究擬定下一步工作計(jì)劃，總結(jié)講評(píng)管理處員工工作績(jī)效；5、依據(jù)公司物業(yè)管理工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，組織實(shí)施本管理處管理區(qū)域物業(yè)接管驗(yàn)收、業(yè)主入伙、裝修

8、管理、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)、保潔綠化、安保秩序、業(yè)住服務(wù)等工作；6、按照公司“管理到戶、責(zé)任到戶、服務(wù)到戶、收費(fèi)到戶”的要求，督促管理處各工作崗位仔細(xì)了解掌握業(yè)主情況，認(rèn)真組織解決好業(yè)主投訴，及時(shí)收繳各類費(fèi)項(xiàng)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；7、負(fù)責(zé)處理本區(qū)域內(nèi)重大違章、違紀(jì)行為和重大突發(fā)性事件；熟練地掌握火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件的應(yīng)急處理辦法，并能有效及時(shí)組織、安排處理。8、加強(qiáng)與公司各部門間的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與各部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)，重視建立與物業(yè)開發(fā)單位、轄區(qū)各行政管理部門的工作聯(lián)系；9、忠于本職、以身作則、秉公辦事、敬業(yè)守紀(jì)、關(guān)心下屬，維護(hù)公司利益；10、積極參加公司組織的業(yè)務(wù)學(xué)

9、習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；11、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。（注：管理處副主任崗位職責(zé)參照主任）(二) 內(nèi)勤員崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理法規(guī)，內(nèi)勤員在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，各類費(fèi)項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)核算與收付結(jié)算，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，認(rèn)真做好工作記錄。1、負(fù)責(zé)管理處管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主檔案資料、物業(yè)檔案資料、管理服務(wù)檔案資料的收集、保管、立卷、歸檔、借閱工作，做好保密工作，防止遺失、損壞，配合公司辦公室做好檔案管理工作；2、嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，建立管理處收費(fèi)臺(tái)帳，統(tǒng)計(jì)核算管理處各類應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)，及時(shí)做好現(xiàn)金、支票的收付繳存及相關(guān)憑證保管，認(rèn)真核對(duì)各管理人員的收費(fèi)賬目，按時(shí)上報(bào)各類費(fèi)項(xiàng)的收付統(tǒng)

10、計(jì)匯總報(bào)表；3、負(fù)責(zé)配合公司做好管理處管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)經(jīng)營用房租賃、廣告位設(shè)置、車庫承包等經(jīng)營性項(xiàng)目的宣傳介紹、登記聯(lián)系工作；4、負(fù)責(zé)管理處各類物資的采購、申領(lǐng)、發(fā)放、統(tǒng)計(jì)和管理，建立物資管理臺(tái)帳；5、負(fù)責(zé)管理處各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)，協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；6、協(xié)助主任做好管理處員工的考勤、考核管理；7、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；8、團(tuán)結(jié)互助，主動(dòng)配合幫助其他同事開展工作，主動(dòng)向各方征詢意見，不斷改進(jìn)工作方法，提高工作績(jī)效；9、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；10、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。(三) 綜合服務(wù)管

11、理員崗位職責(zé)掌握物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)知識(shí)，在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)工作，認(rèn)真做好工作記錄。1、熟悉掌握轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用的基本情況，及時(shí)建立健全業(yè)主、?。ㄗ猓魴n案； 2、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入伙、裝修、搬入、遷出手續(xù)，配合設(shè)備設(shè)施管理員管理業(yè)主裝修事務(wù)；3、掌握轄區(qū)內(nèi)戶數(shù)和戶型面積及各類費(fèi)項(xiàng)的收繳標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，負(fù)責(zé)水、電表的抄度工作，建立業(yè)主繳費(fèi)臺(tái)帳，掌握業(yè)主繳費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催繳、交存各類應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)；4、負(fù)責(zé)業(yè)主接待與溝通，耐心細(xì)致給業(yè)主解釋說明各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定，認(rèn)真收集并向主任反饋業(yè)主提出的意見建議；5、負(fù)責(zé)接待轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的投訴、報(bào)修事務(wù)，做好受理登記，根據(jù)實(shí)際情況耐心細(xì)

12、致的做好對(duì)業(yè)主的解釋說明工作，即時(shí)協(xié)調(diào)安排管理處相關(guān)職能人員解決處理投訴、報(bào)修事務(wù)，并及時(shí)回訪了解處理結(jié)果和業(yè)主的滿意度；6、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)物業(yè)使用情況，及時(shí)協(xié)調(diào)處理違章、突發(fā)事件并及時(shí)向主任匯報(bào)重大違章、突發(fā)事件；7、負(fù)責(zé)督查轄區(qū)內(nèi)維修、保安、環(huán)衛(wèi)、綠化人員的工作質(zhì)量，征詢業(yè)主意見，及時(shí)向主任反饋督查結(jié)果；8、團(tuán)結(jié)互助，主動(dòng)配合幫助其他同事開展工作，主動(dòng)向各方征詢意見，不斷改進(jìn)工作方法，提高工作績(jī)效；9、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；10、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。 (四) 設(shè)備設(shè)施管理員崗位職責(zé) 熟悉物

13、業(yè)管理法規(guī)， 掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)， 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理工作，認(rèn)真做好工作記錄。1、負(fù)責(zé)維保技術(shù)員工的管理，督促檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，及時(shí)了解維保技術(shù)員工的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，確保設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理工作穩(wěn)定有序開展；2、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，嚴(yán)格按公司設(shè)備設(shè)施維保工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，以身作則，帶領(lǐng)維保技術(shù)員工實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，配合公司做好轄區(qū)物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收移交工作3、熟悉轄區(qū)物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施布局，掌握主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題隱

14、患立即組織處理，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）， 督促做好各項(xiàng)檢查記錄；4、實(shí)地檢查維保技術(shù)員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率、崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度；5、負(fù)責(zé)制定轄區(qū)設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行方案，審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬設(shè)備系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗；6、負(fù)責(zé)制定所管轄設(shè)備系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃

15、，定期報(bào)送管理處主任審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，嚴(yán)把工作標(biāo)準(zhǔn)、保證工作質(zhì)量、提高工作效率； 7、針對(duì)維保技術(shù)員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和組織專業(yè)技術(shù)知識(shí)學(xué)習(xí)； 8、做好技術(shù)檔案管理工作，督促維保技術(shù)員工做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月匯總裝訂后交管理處內(nèi)勤員整理歸檔；9、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，在公司業(yè)務(wù)主管部門的組織下協(xié)助改造轄區(qū)不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量 ；10、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修管理中改變物業(yè)結(jié)構(gòu)、移動(dòng)設(shè)備設(shè)施的審查和驗(yàn)收，督促維保技術(shù)員工認(rèn)真檢查裝修

16、情況，發(fā)現(xiàn)有違章行為應(yīng)即時(shí)糾正確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求；11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的違章、突發(fā)事件，并及時(shí)向主任匯報(bào)重大違章、突發(fā)事件；12、團(tuán)結(jié)互助，主動(dòng)配合幫助其他同事開展工作，主動(dòng)向各方征詢意見，不斷改進(jìn)工作方法，提高工作績(jī)效；13、負(fù)責(zé)做好維保技術(shù)員工宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸電、疾病傳染等隱患；14、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；15、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。(五) 安防秩序管理員崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理法規(guī)，掌握安防秩序?qū)I(yè)知識(shí)，在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安保消防、公共秩序維護(hù)

17、工作，認(rèn)真做好工作記錄。 1、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保安隊(duì)伍的全面管理，督促檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，確保安保隊(duì)伍穩(wěn)定有序的上崗執(zhí)勤；2、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況，做好全體隊(duì)員的法制教育和職業(yè)道德教育，指導(dǎo)隊(duì)員正確處理好工作中的各種問題，幫助下屬解決實(shí)際困難；確保隊(duì)伍的戰(zhàn)斗凝聚力和工作熱情；3、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，依據(jù)公司保安工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，指揮調(diào)動(dòng)保安人員對(duì)轄區(qū)內(nèi)的安全防范、消防監(jiān)控、車輛交通、公共秩序維護(hù)工作實(shí)施全面落實(shí)； 4、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，經(jīng)常定期不定期檢查個(gè)班次保安隊(duì)員的工作情況，掌握各崗位工作狀態(tài)，做好監(jiān)督、檢

18、查和考評(píng)工作，嚴(yán)格管理，有效落實(shí)崗位職責(zé)和獎(jiǎng)懲條例；5、經(jīng)常指導(dǎo)培養(yǎng)所屬保安班長(zhǎng)，不斷提高他們的組織指揮能力和管理水平，按季度制定學(xué)習(xí)訓(xùn)練計(jì)劃，認(rèn)真組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表、體能訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體上崗執(zhí)勤素質(zhì)；，6、經(jīng)常點(diǎn)驗(yàn)檢查安保器械、消防器材，保持其良好使用性能；7、熟悉掌握消防和其他應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助主任做好轄區(qū)內(nèi)安全消防宣傳教育工作，防患于未然；負(fù)責(zé)組織保安應(yīng)急分隊(duì)，協(xié)助主任處置重大災(zāi)害事件；8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的突發(fā)事件，重大治安問題和事故及時(shí)向主任匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；9、團(tuán)結(jié)互助，主動(dòng)配合幫助其他同事開展工作，主動(dòng)向各方征詢意見，不斷改進(jìn)工作方法，

19、提高工作績(jī)效；10、負(fù)責(zé)做好保安隊(duì)伍宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸電、疾病傳染等隱患；11、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；12、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。 (六) 保潔綠化管理員崗位職責(zé)  熟悉物業(yè)管理法規(guī)， 掌握保潔綠化專業(yè)知識(shí)， 在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔、園藝綠化養(yǎng)護(hù)管理工作，認(rèn)真做好工作記錄。1、負(fù)責(zé)保潔、綠化員工的管理，督促檢查公司各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，及時(shí)了解保潔、綠化員工的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，確保保潔綠化工作穩(wěn)定有序開展；2、根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，嚴(yán)格按公

20、司保潔綠化工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況，安排調(diào)動(dòng)保潔、綠化員工實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔、園藝綠化養(yǎng)護(hù)工作；3、熟悉轄區(qū)物業(yè)環(huán)境布局，堅(jiān)持每天巡視住宅區(qū)3次，有效制止住宅區(qū)亂貼亂畫，亂倒（拋）垃圾，隨地吐痰等不良現(xiàn)象，引導(dǎo)培養(yǎng)業(yè)主愛護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生的自覺行為，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)環(huán)境保潔工作；4、對(duì)住宅區(qū)環(huán)境保潔工作實(shí)行“劃片分區(qū)包干”作業(yè)管理，合理配置保潔人員和清掃工具的數(shù)量，做到任務(wù)劃定清楚、責(zé)任明確，檢查、考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲對(duì)象明確，確保轄區(qū)內(nèi)不留衛(wèi)生死角； 5、負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期檢查樹木花草的養(yǎng)護(hù)，澆水、施肥、殺蟲、修剪等工作，并做好詳細(xì)記錄，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)綠化養(yǎng)護(hù)工作；6、嚴(yán)格要求、細(xì)致檢查，現(xiàn)場(chǎng)及

21、時(shí)糾正保潔員，綠化員的工作失誤，每天定時(shí)集中講評(píng)當(dāng)日環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作情況，不斷促進(jìn)工作質(zhì)量提高；7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)職責(zé)范圍內(nèi)的違章、突發(fā)事件，并及時(shí)向主任匯報(bào)重大違章、突發(fā)事件；8、積極參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人專業(yè)水平，掌握綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能；9、團(tuán)結(jié)互助，主動(dòng)配合幫助其他同事開展工作，主動(dòng)向各方征詢意見，不斷改進(jìn)工作方法，提高工作績(jī)效；10、負(fù)責(zé)做好保潔員，綠化員宿舍的內(nèi)務(wù)檢查管理，杜絕火災(zāi)、觸電、疾病傳染等隱患；11、及時(shí)向主任匯報(bào)工作情況，完成主任交辦的其他工作。（七）維修技術(shù)員崗位職責(zé)掌握物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)， 在分管管理員的安

22、排下，實(shí)施設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好工作記錄。1. 嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，履行崗位職責(zé)，安全作業(yè)，防止事故發(fā)生；2. 能熟悉本崗位的工作職責(zé)和范圍，愛護(hù)和正確使用各種工具和各種設(shè)備；3. 熱情禮貌、認(rèn)真負(fù)責(zé)的為業(yè)主服務(wù)； 4. 負(fù)責(zé)房屋建筑共用部分的養(yǎng)護(hù)和維修；負(fù)責(zé)住戶水、電管道維修；5. 持證上崗，嚴(yán)格按照各項(xiàng)操作規(guī)程對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備能正常運(yùn)行，嚴(yán)禁帶故障工作；6. 負(fù)責(zé)配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修和管理，包括會(huì)所、辦公用房、停車場(chǎng)等；7. 妥善管理各種材料及配件，遵守公司“出入庫

23、登記制度”，換下的報(bào)廢材料及配件由主管領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行核銷制；8. 對(duì)于業(yè)主提出的各種維修問題，屬于保修期內(nèi)的，應(yīng)予以登記，維修人員應(yīng)熱情、主動(dòng)及時(shí)地加以解決：按公司有關(guān)規(guī)定：小問題12小時(shí)、大問題24小時(shí)解決，特殊情況除外，一定要給住戶滿意的結(jié)果；9. 接到報(bào)修要認(rèn)真填寫“維修登記表”，完成維修后一定要請(qǐng)住戶簽署意見，并將維修登記表回執(zhí)聯(lián)妥善保存、歸檔；10. 加強(qiáng)住戶裝修管理，嚴(yán)格按裝修前的檢查項(xiàng)目認(rèn)真檢查記錄，并督促業(yè)主及相關(guān)人員簽字，并隨時(shí)檢查裝修情況，發(fā)現(xiàn)有違章行為應(yīng)即時(shí)糾正；11. 不屬于公司維修范圍的，應(yīng)耐心給予解釋，業(yè)主要求幫助維修、安裝的，應(yīng)按

24、公司的有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)；12. 上班時(shí)間不能飲酒，以避免出現(xiàn)意外，違章者嚴(yán)肅處理；13、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；14、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級(jí)交辦的其他工作。（八）秩序維護(hù)員崗位職責(zé)掌握物業(yè)安保專業(yè)知識(shí)， 在分管管理員的指揮管理下，實(shí)施物業(yè)轄區(qū)安保工作，認(rèn)真做好工作記錄。1、熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況，熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局； 2、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，堅(jiān)守崗位、服從命令、聽從指揮、文明執(zhí)勤，保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌，確保物業(yè)轄區(qū)治

25、安安全，秩序井然； 3、門崗負(fù)責(zé)做好物業(yè)轄區(qū)的大門或門廳的安保工作，對(duì)大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的進(jìn)行管理，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止； 4、巡邏崗負(fù)責(zé)巡查物業(yè)轄區(qū)各公共場(chǎng)所和通道，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止，巡查發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施受損和公共衛(wèi)生保潔臟亂情況要及時(shí)上報(bào)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；5、負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題，樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛事故、以及住戶求援、報(bào)警等突發(fā)事件要挺身而出，依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；6、

26、熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法，熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)； 7、做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作； 8、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；9、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級(jí)交辦的其他工作。附：當(dāng)班秩序維護(hù)班長(zhǎng)職責(zé)當(dāng)班保安班長(zhǎng)根據(jù)秩序維護(hù)員崗位職責(zé)督促協(xié)調(diào)當(dāng)班保安的各項(xiàng)工作，依據(jù)公司秩序維護(hù)工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，處理當(dāng)班期間的突發(fā)事件，重大治安問題和事故應(yīng)立即向分管管理員匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。（九）消防監(jiān)控值班員崗位職責(zé)掌握消防監(jiān)控設(shè)備使用知識(shí)， 在分管管理員的指揮管理下，實(shí)施消防監(jiān)控

27、設(shè)備操作，認(rèn)真做好工作記錄。1、值班人員不得隨意離開消防控制室，不得睡崗，每天及時(shí)做好值班記錄； 2、未經(jīng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)任何無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室查閱，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施； 3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安，出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r； 4、對(duì)異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時(shí)查證使用，做好交接班記錄； 5、監(jiān)視電梯運(yùn)作，收聽電梯內(nèi)警鐘對(duì)講電源，有情況及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并與電梯維修人員聯(lián)系；6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報(bào)警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場(chǎng)查看，爭(zhēng)取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，對(duì)

28、重大險(xiǎn)情嚴(yán)格按規(guī)定預(yù)案程序處置； 7、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修； 8、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄； 9、保持機(jī)房干凈、整潔，嚴(yán)禁危險(xiǎn)品入內(nèi)；10、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力；11、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級(jí)交辦的其他工作。（十）保潔員崗位職責(zé) 在分管管理員的安排管理下，負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作。1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度； 2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)。；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧； 5、按照服務(wù)內(nèi)容和保潔綠化工作手冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)

29、物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序； 6、垃圾日產(chǎn)日清，不能長(zhǎng)時(shí)間的積存堆放；樓梯、扶手、玻璃窗、信箱、電表箱、電梯轎廂等定期擦拭、清掃無塵土；平臺(tái)、天井無積水、墻角無蜘蛛網(wǎng)、塵埃； 7、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語等； 8、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)向管理員或保安員匯報(bào)； 9、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除； 10、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無故損壞的酌情賠償；11、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級(jí)交辦的其他工作。（十一）綠化員崗位職責(zé) 在分管管理員的安排管理下，負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)

30、保潔工作。1、遵守公司的規(guī)章制度； 2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證； 3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象； 4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮； 5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥； 6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇； 7、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90以上； 8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木； 9、對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向管理員或保安員匯

31、報(bào)； 10、管理好澆水的自來水籠頭，節(jié)約用水，做到人走水?dāng)?，不?zhǔn)出現(xiàn)長(zhǎng)流，其它開關(guān)用水籠頭要及時(shí)維修； 11、妥善保管好用于綠化的械具、工具設(shè)備、設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其它用品；12、參加公司、管理處組織的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，努力提高個(gè)人工作技能；13、及時(shí)向分管管理員匯報(bào)工作情況，完成上級(jí)交辦的其他工作。（十二）車管員崗位職責(zé)1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)車場(chǎng)、車輛的管理，行駛、停放和安全工作。2、熟悉車庫環(huán)境、車輛狀況，熟記車牌、車號(hào)、車主，對(duì)出入車輛認(rèn)真檢查，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和規(guī)定車位泊車，保證通道暢通。3、認(rèn)真履行值班制度和車輛登記、收費(fèi)制度。要熱情周到服務(wù)車主，按照有關(guān)規(guī)定收費(fèi)，賬

32、目清楚。同時(shí)每天堅(jiān)持對(duì)車輛的檢查，發(fā)現(xiàn)漏油和其他異常情況應(yīng)及時(shí)處理，消除隱患于萌芽狀態(tài)，確保車輛、車庫、財(cái)產(chǎn)安全。4、配合值班保安人員，做好安全防范工作、消防管理工作，禁止無關(guān)人員進(jìn)入車場(chǎng)。如發(fā)生火災(zāi)或盜竊，應(yīng)立即報(bào)警，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。5、保持停車庫的清潔衛(wèi)生，燈光明亮，泊車有序、安全。6、嚴(yán)禁在車庫內(nèi)使用明火，保護(hù)好車庫消防措施。7、完成主任交辦的其他任務(wù)。五、物業(yè)接管驗(yàn)收（一）物業(yè)驗(yàn)收程序一、目的規(guī)范公司物業(yè)驗(yàn)收程序,確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制,以便對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管,保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。二、適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的驗(yàn)收,與房地產(chǎn)開發(fā)單位的交接。三、職責(zé)1.公司接到房地產(chǎn)開發(fā)

33、單位驗(yàn)收的通知后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2.驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對(duì)講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。5.由總經(jīng)理指定負(fù)責(zé)主管人員跟房地產(chǎn)開發(fā)單位辦理接管手續(xù)。四、工作程序1.驗(yàn)收的準(zhǔn)備驗(yàn)收小組根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的竣工圖紙資料,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)

34、劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2.驗(yàn)收的實(shí)施(1)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。(2)在預(yù)驗(yàn)收過程中,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。(3)對(duì)在驗(yàn)收中未達(dá)到驗(yàn)收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。(4)樓宇的實(shí)物驗(yàn)收,應(yīng)注意:對(duì)每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗(yàn)收清單中。(5)設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求

35、符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單中。(6)對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。(7)移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收計(jì)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。(8) 對(duì)原有物業(yè)的接管驗(yàn)收應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題根據(jù)實(shí)際情況明確責(zé)任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續(xù)。(二) 接管驗(yàn)收檢索提交資料目錄一、產(chǎn)權(quán)資料1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。2.用地批準(zhǔn)文件。3.建筑執(zhí)照。4.拆遷安置資料。二、技術(shù)資料1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。2.地質(zhì)勘察報(bào)告。

36、3.工程合同及開、竣工報(bào)告。4.工程預(yù)、決算。5.圖紙會(huì)審記錄。6.工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。7.隱蔽工程驗(yàn)收簽證。8.沉降觀察記錄。9.竣工驗(yàn)收證明書。10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。13.砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告。14.供水、供暖的試壓報(bào)告。（二） 物業(yè)檔案資料移交目錄在實(shí)施物業(yè)管理之前，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：一、綜合資料1.項(xiàng)目土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件（永久）。2.建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)建表（永

37、久）。3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。4.上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。6.初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件（永久）。7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄（永久）8.單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書（永久）。9.工程勘測(cè)資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)材料（永久）。10.竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書（永久）。11.工程決算書、三算表（永久）。l2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格證（

38、永久）。二、土建資料1.主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。2.圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改變更及聯(lián)系單（永久）。3.事故處理記錄（永久）。4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測(cè)量定位及各種觀測(cè)記錄（長(zhǎng)期）。5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告（長(zhǎng)期）。三、給排水、消防資料1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測(cè)量記錄（永久）。7.試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄（永久）。8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。9.管線清洗

39、、通水、消毒記錄（短期）。四、電氣資料1.開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書（永久）。2.圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知（永久）。3.事故處理及探傷記錄（永久）。4.隱蔽工程驗(yàn)收記錄（永久）。5.防雷電陰接地實(shí)測(cè)記錄（永久）。6.引下線焊接記錄（永久）。7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長(zhǎng)期）。8.絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長(zhǎng)期）。9.空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。五、施工圖1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。2.建筑施（竣）工圖（永久）。3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。5.電氣施（竣）工圖（永久）。6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。7.智能

40、化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。8.通訊施（竣）工圖（永久）。9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。六、聲像資料1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。2.內(nèi)外景觀照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。6.其它。（四）物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)

41、說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。六、工程質(zhì)量事故處理記錄。七、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。八、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。六、業(yè)主入伙管理(一) 業(yè)主入伙管理流程圖入伙準(zhǔn)備工作：定人、資料、布置入伙接待場(chǎng)地入伙審查登記：建立入伙登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)(二) 業(yè)主入伙管理制度入伙管理工作由各管理處負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)

42、施，公司相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門給予指導(dǎo)配合。一、入伙準(zhǔn)備工作（1） 管理處指定專人負(fù)責(zé)，明確職責(zé)要求；（2） 管理處準(zhǔn)備好接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)所需要得各類文件、資料、表格；（3） 制定業(yè)主入伙手續(xù)，明確入伙流程及需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格；（4） 辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)責(zé)，業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。二、入伙審查登記1.管理處應(yīng)建立入伙登記表，對(duì)業(yè)主提交的入伙通知書進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)無誤后收取入伙通知書，在入伙登記冊(cè)中注明，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料，應(yīng)包括：(1)入住說明。(2)住戶手冊(cè)。(3)住戶公約。(4)管理協(xié)議。(5)預(yù)交費(fèi)用

43、標(biāo)準(zhǔn)。(6)裝飾裝修管理規(guī)定。(7)裝修進(jìn)場(chǎng)人員管理規(guī)定(8)住戶登記表。(9)裝修審批表。(10)驗(yàn)收交接表。2.上述發(fā)放的資料應(yīng)在入伙登記冊(cè)中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。在提供給業(yè)主入住說明中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：(1)身份證原件及復(fù)印件。(2)其他有效證件復(fù)印件。(3)業(yè)主登記表。(4)拆遷安置房調(diào)撥單、購/租房合同的正本及復(fù)印件。(5)已簽署的住戶公約、管理協(xié)議。3.管理處對(duì)業(yè)主的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證，驗(yàn)證內(nèi)容包括：(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。(3)身份證明文件與購/租房合同及業(yè)主登記表是否一致。審查通過后，入伙管理員收購/租房合同復(fù)

44、印件、業(yè)主登記表、住戶公約1份、管理協(xié)議1份，在入伙通知書注明簽收。三、預(yù)交費(fèi)用和發(fā)放鑰匙(1)公司財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家和政府的法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)單位或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，確定業(yè)主伙預(yù)交費(fèi)用。管理處負(fù)責(zé)審查并向業(yè)主收取各項(xiàng)費(fèi)用后開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。(2)費(fèi)用項(xiàng)目包括：預(yù)交管理費(fèi)、裝修保證金及垃圾清運(yùn)費(fèi)等。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)造入伙預(yù)交費(fèi)登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。(3)上述手續(xù)完成后，管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的管理協(xié)議及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向主發(fā)放鑰匙，并在鑰匙發(fā)放登記表上登記，同時(shí)應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。(4)管理處與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗(yàn)收交接

45、表上簽確認(rèn)。驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門處理。(三) 業(yè)主入伙接待規(guī)范一、目的通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細(xì)致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司在剛接管物業(yè)即能建立良好信譽(yù)開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業(yè)管理工作的順利開展鋪平道路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長(zhǎng)久支持打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二、對(duì)象入伙前后，前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。三、接待人員配備與要求1.接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入伙期間內(nèi)應(yīng)有專職入伙接待管理員數(shù)名，在業(yè)主較多時(shí)，管理處其他員工應(yīng)作為機(jī)動(dòng)預(yù)備人員分擔(dān)待工作。2.對(duì)入伙接待管理員應(yīng)要求熟知與本物業(yè)的建

46、筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識(shí)、本物業(yè)多種不同戶型轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。3.熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，擅長(zhǎng)溝通、熱情大方、耐心細(xì)致。4、接待管理員統(tǒng)一準(zhǔn)備業(yè)主入伙接待記錄本四、接待工作內(nèi)容1.管理處內(nèi)應(yīng)設(shè)物業(yè)概況的掛圖或說明，本管理公司的介紹及本物業(yè)管理處員工姓名及職介紹。2. 具體程序。(1)向業(yè)主詢問需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計(jì)劃等。(2)就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進(jìn)一步交流。提出建議，確認(rèn)為業(yè)主需要。(3)介紹適時(shí)地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請(qǐng)業(yè)主參與意見；提醒與房地產(chǎn)開發(fā)單位交易應(yīng)注意的問題，提醒裝修應(yīng)注意的問題；必要時(shí)引領(lǐng)業(yè)主參觀整個(gè)物業(yè)。(4)引導(dǎo)

47、引導(dǎo)業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實(shí)措施，誠懇地請(qǐng)業(yè)主為自己的家大膽建議。（四） 辦理用戶大件物品放行工作規(guī)程為保障大廈業(yè)主和租戶的財(cái)產(chǎn)安全，用戶在遷入大廈時(shí)需與業(yè)主、管理公司三方簽訂用戶室內(nèi)大件物品放行協(xié)議書。當(dāng)用戶需要搬出大件物品時(shí)，應(yīng)到管理公司辦理物品放行手續(xù)。一、用戶大件物品放行手續(xù)的辦理程序1、填寫物品放行條，并由用戶所在公司簽署意見。2、經(jīng)辦人持本人身份證原件和物品放行條到管理公司辦理放行手續(xù)。3、管理公司核對(duì)申請(qǐng)單位當(dāng)月管理費(fèi)交納情況和用戶放行模式后，簽批并加蓋業(yè)務(wù)專用章。二、用戶物品放行規(guī)程1、用戶個(gè)人帶出便攜物品（個(gè)人便攜物品指?jìng)€(gè)人單手?jǐn)y帶、非手推車裝載的物 品）

48、，一般不需持公司證明或管理公司的放行條。2、用戶的公司產(chǎn)品需經(jīng)常性運(yùn)出大廈，須持有物品放行條（必須是管理公司核準(zhǔn)的用戶公司指定的物品放行模式）。3、用戶室內(nèi)大件物品的放行（1）辦公時(shí)間用戶室內(nèi)物品的放行 大件物品的定義：指用戶室內(nèi)的辦公家具（如大班臺(tái)、大班椅、辦公臺(tái)、辦公椅、文員椅、保險(xiǎn)柜、沙發(fā)、茶幾、文件柜、電腦臺(tái)、餐臺(tái)、衣柜等）和辦公電器（如電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電視機(jī)、音響、飲水機(jī)、投影機(jī)、掃描儀等）。用戶搬出大件物品，需持身份證到管理公司填寫物品放行條，若用戶已交付當(dāng)月及前期管理費(fèi)且用戶公司已蓋章同意物品搬出，管理公司復(fù)印經(jīng)辦人身份證后可簽批放行。(2)非辦公時(shí)間用戶室內(nèi)物品放行A、欠

49、繳管理費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間室內(nèi)的一切大件物品不得運(yùn)出大廈。B、沒有欠費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間必須持有管理公司的物品放行條主可運(yùn)出室內(nèi)大件辦公用品（數(shù)量在4件以上）。C、沒有欠費(fèi)的用戶，在非辦公時(shí)間內(nèi)可持加蓋其公司印章和指定負(fù)責(zé)人簽名的公司放行條或公司證明連同經(jīng)辦人身份證原件，運(yùn)出少批量的辦公物品（數(shù)量在4件以下）。(3)用戶遷出大廈時(shí)室內(nèi)物品的放行A、如用戶遷離，需提前3個(gè)工作日辦理遷出手續(xù)，交清管理費(fèi)、電費(fèi)等，填寫物品放行條交管理公司審批后放行。B、用戶大件物品應(yīng)從統(tǒng)一出入口運(yùn)出大廈，當(dāng)值管理員（保安員）負(fù)責(zé)校對(duì)用戶實(shí)際運(yùn)出物品與管理放行條的內(nèi)容是否相符，相符則以放行，如不相符用戶須到管理公

50、司補(bǔ)辦手續(xù)。七、業(yè)主裝修管理(一) 裝飾裝修管理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申請(qǐng)業(yè)主填寫裝修申請(qǐng)表、提供設(shè)計(jì)資料、裝修施工單位相關(guān)資料管理處審核確認(rèn)辦理備案管理處與裝修施工單位簽訂裝修安全管理協(xié)議書裝修施工責(zé)任承諾書 管理處簽發(fā)施工許可證、施工人員出入證書 管理員日常巡查施工結(jié)束、退出驗(yàn)收資料整理，歸檔存檔(二) 裝飾裝修管理規(guī)定根據(jù)國家建設(shè)部頒布的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法；本著加強(qiáng)小區(qū)裝飾裝修工程的管理和監(jiān)督，保障建筑物的安全，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，維護(hù)廣大業(yè)主的正常生活和工作秩序。對(duì)裝飾裝修管理規(guī)定如下：一、裝飾裝修報(bào)批程序1、申報(bào)前應(yīng)備齊以下資料房屋的產(chǎn)權(quán)證明，非業(yè)主需出具業(yè)主授權(quán)書；聘請(qǐng)的

51、裝飾裝修施工隊(duì)資質(zhì)證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復(fù)印件；如屬簡(jiǎn)單裝飾裝修，必須由業(yè)主出具裝飾裝修擔(dān)保書后，可不提供資質(zhì)證明等資料；施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設(shè)計(jì)資料。2、提供的資料送達(dá)管理處審查后，由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人填寫裝飾裝修工程申報(bào)表。3、裝飾裝修工程申請(qǐng)表及施工資料交由管理處工程枝術(shù)人員審核通過后，由管理處主任審批同意裝飾裝修。4、經(jīng)審批同意后，裝飾裝修施工負(fù)責(zé)人與管理處簽定裝飾裝修責(zé)任書。5、裝飾裝修保證金：由施工單位按每平方米10元向管理處繳納（裝飾裝修駿工并經(jīng)驗(yàn)收合格三個(gè)月后，無任何工程遺留問題，保證金可全額退還）。6、管理處開出施工許可證，施工單位辦理施工人

52、員出入證書后可進(jìn)行施工。二、裝飾裝修注意下列行為1、禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2、禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；3、禁止擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；4、禁止損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施(指燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施)，降低節(jié)能效果；5、禁止擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；6、禁止擅自改變住宅外立面色調(diào)，在非承重外墻上開門、窗，搭建安裝遮陽網(wǎng)、花架、晾衣架或防盜窗，在未經(jīng)管理處批準(zhǔn)前，用戶不得展示、懸掛任何帶有廣告性質(zhì)的招牌；7、為確保所有公共設(shè)施能正常使用及避免系統(tǒng)受到有意或無意破壞，有關(guān)電力分布系統(tǒng)、中央空調(diào)

53、系統(tǒng)，及給排水系統(tǒng)增加、刪除及改動(dòng)等工程或其它與大廈系統(tǒng)連接上的工程都必須由管理處批準(zhǔn)，必須由具有相關(guān)資質(zhì)的單位進(jìn)行施工，并將變更后的詳細(xì)圖紙報(bào)管理處備案；8、樓梯、過道、道路以及其它公共場(chǎng)所不得作為加工場(chǎng)所或堆放材料、垃圾的場(chǎng)所，裝修施工造成公共部位設(shè)施設(shè)備損失的，裝修業(yè)主應(yīng)如實(shí)賠償損失；9、裝修期所有垃圾及泥頭等物料都應(yīng)存放在用戶單元內(nèi)，大廈公眾地方絕不容許擺放任何垃圾，管理處會(huì)指定地方作臨時(shí)垃圾收集站，用戶須自行安排把垃圾、泥頭等運(yùn)到臨時(shí)收集站；10、用戶必須保持大廈內(nèi)所有設(shè)備都不得封死以致造成不能維修或檢查，所有檢查活門、渠蓋、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。11、其他影

54、響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為三、裝飾裝修施工管理1、業(yè)主或裝飾裝修施工隊(duì)必須接受管理處對(duì)裝飾裝修工程的監(jiān)督和管理；2、每天施工時(shí)間為：上午8：0012：00，下午14：3019：00，節(jié)假日不允許施工（辦公樓除外）；3、裝飾裝修工程竣工后，施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)報(bào)告管理處和業(yè)主，由管理處和業(yè)主共同對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收；4、裝修施工隊(duì)如有違反小區(qū)管理規(guī)定的，管理處有權(quán)作出相當(dāng)?shù)奶幚?，業(yè)主應(yīng)給予支持。(三) 裝修進(jìn)場(chǎng)人員管理規(guī)定為確保住宅小區(qū)業(yè)戶的根本利益，并對(duì)小區(qū)裝修施工隊(duì)進(jìn)行有序管理，根據(jù)市住宅裝修管理規(guī)定和小區(qū)裝修管理規(guī)定內(nèi)容，特制定本規(guī)定。一、任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，并提供。1

55、.市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。2.市建設(shè)局發(fā)執(zhí)業(yè)許可證。3.市裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書。4.法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時(shí)，要接受管理處對(duì)其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方的培訓(xùn)和管理。二、本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑裝修施工許可證進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑出入證進(jìn)出制度。施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用“三無”人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種人員要證件齊全。三、裝修施工時(shí)間： 08     12 14       18 。超時(shí)施工，管理處有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具；如需延長(zhǎng)施工工期必須向管理

56、處申報(bào)。四、施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1. 交納施工押金。2. 辦理裝修施工許可證。3.辦理施工人員出入證，每位施工人員需交1寸免冠相片兩張。五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂串場(chǎng)地，違者每人每次罰款500元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補(bǔ)交有關(guān)費(fèi)用外，每隊(duì)每次罰款 5000 元。六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。七、施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對(duì)按市住宅裝修管理規(guī)定、小區(qū)裝修管理規(guī)定及附件和小區(qū)消防管理規(guī)定執(zhí)行。八、施工后施工隊(duì)和業(yè)戶共同向管理處申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)裝修施工許可證和出入證。九、每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再復(fù)驗(yàn)，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。附1： 裝修安全管理協(xié)議