總部項目拓展風(fēng)險管理制度

1、1.2.2.12.23.3.13.23.33.44.4.14.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.24.2.14.2.24.34.3.1總部項目拓展風(fēng)險管理制度 V1.0版目的：規(guī)范公司項目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避 項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證 項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位（宋體小四兩端對齊）發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位（宋體小四兩端對齊）名詞解釋：項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本 風(fēng)險制度控制過 程為從取得信息到 項目合作簽約；競爭者主要指公司在 拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè)；信息處理是指公司獲取 項目信息，對信息

2、確認(rèn)、核實、調(diào)查的過程；后評價是指在成功 拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人 員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。職責(zé)：發(fā)展中心負(fù)責(zé)制定與修正項目拓展風(fēng)險控制制度；負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對 項目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋；負(fù)責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別；負(fù)責(zé)項目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作；負(fù)責(zé)對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成 項目拓展過程的相關(guān)作業(yè)；接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，和時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作 業(yè)。管理中心接收項目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理；432配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行 項目拓展后評價；432建立完善

3、公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。4.4 法律部4.4.1 規(guī)范項目拓展過程中的法律文本；4.4.2 建立完善法律合約審批、核查制度。4.5 財務(wù)部4.4.1 配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定；4.4.1 配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。5.作業(yè)內(nèi)容：5.1 外部環(huán)境風(fēng)險防范5.1.1 政策風(fēng)險防范發(fā)展中心每季度完成房 地產(chǎn)宏觀政策分析報告；項目責(zé)任人要針對項目涉和房地產(chǎn)國家政策和地方實施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分；合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約；5.1.2 融資風(fēng)險防范項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資

4、方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查 分析項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案和預(yù)案，做為提交決 策委員會議文件組成部門之一；5.1.3 市場風(fēng)險防范發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評 估；項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應(yīng)在 項目所在城市考查7天以上，并完成城市和區(qū)域市場投資潛力分析報告。5.1.4 競爭風(fēng)險防范5.141項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害” 關(guān)系；5.142項目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。5.2 內(nèi)部管理風(fēng)險防范5.2.1 信息處理風(fēng)險防范項目備案信息必須包含如下方面：合作者信

5、息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng) 濟指標(biāo)（如無，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)和權(quán)證等；項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前，核實前期手續(xù)文件和權(quán)證發(fā)布日期、發(fā) 布機關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請 延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實人、核實日期；項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關(guān)機構(gòu)核實 項目 相關(guān)信息，確保項目住處準(zhǔn)確性、真實性，在報告材料中注明核實人、核 實日期；項目責(zé)任人在進(jìn)行項目考察時，要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、 干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與 視頻等說明資料齊全；項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)

6、容，由 項目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交項目盡 職調(diào)查報告；項目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等；5.2.1.5.2 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。5.2.2 作業(yè)風(fēng)險防范嚴(yán)格按照土地儲備工作制度完成初選、立項、決策程序，依照 項目評 價體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項目責(zé)任人，內(nèi)部研討和傳遞由專人 登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全；項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照 項目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過；522.4參與項目的工作人員應(yīng)嚴(yán)

7、格執(zhí)行談判工作制度、中介 管理制度、 項目評價制度等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。5.3.2 廉正風(fēng)險防范公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰；5.323嚴(yán)格按照項目談判工作制度規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以 上工作人員共同參與。5.3.3 決策風(fēng)險防范項目責(zé)任人要保證決策 項目材料準(zhǔn)確、完整；發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項目分析報告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴(yán)重不符，責(zé)其改正；項目責(zé)任人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委 員進(jìn)行問題答疑；所有參與決策人員在 項

8、目決策前，應(yīng)對呈報 項目資料深入了解；決策委員代表應(yīng)在 項目決策前，進(jìn)行項目實地考查，并完成與合作方的初 期談判。5.3.4 合約風(fēng)險防范法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如 有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可；內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公 司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見 與合約共同備案。5.3 控制后評價5.3.1 拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約 項目拓展過程工作進(jìn)行評價, 對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫 項目拓展工作評價報告；5.3.2 評價結(jié)果報送管理中心，作

9、為修正工作方法和流程的依據(jù)，作為獎勵激勵 的依據(jù)。6.獎懲條例:6.1 獎懲依據(jù)根據(jù)項目拓展工作評價報告對 項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、 數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與 項目拓展過程工作人員給 出綜合得分。6.2 獎懲標(biāo)準(zhǔn)621 根據(jù)土地儲備獎勵制度結(jié)合參與 項目拓展工作人員綜合評價得分進(jìn)行 獎勵；6.2.2 項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公 司規(guī)定處罰；6.2.3 項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提 出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。6.3 獎懲執(zhí)行參照土地儲備獎勵制度和公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7. 注意事項無8. 附件無6

10、 / 45鵬房總部 項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度V1.0版1. 目的：為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的 項目風(fēng)險控制體系、審計 指標(biāo)體系和規(guī)范 項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司2.2 發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋：3.1 前期開發(fā)手續(xù)流程:指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉和的各項手續(xù)的辦理流程。3.2 流程的標(biāo)準(zhǔn)時間:指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、 環(huán)節(jié)涉和的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部

11、人員：4.1.1 負(fù)責(zé)編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo)；4.1.4 項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督 項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況；4.2 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：4.2.1 配合發(fā)展中心制訂 項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間；422 配合發(fā)展中心下達(dá)項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)；423 項目運行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督 項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和 辦理情況；4.3 各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：

12、4.3.1 負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃；4.3.3 和時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.3 根據(jù)項目進(jìn)展和需要，和時調(diào)整 風(fēng)險控制措施；4.3.4 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門；4.4 各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)本項目的前期手續(xù)辦理；4.3.2 按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃；4.4.3 和時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.3 根據(jù)項目進(jìn)展和需要，和時調(diào)整 風(fēng)險控制措施；4.4.4 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和

13、時上報 項目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心和總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件-級開發(fā)前期手續(xù)流程圖）5.1.1 一級開發(fā)授權(quán)5.1.1.1 簽訂意向書a）土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估；b）初步征地補償方案；c）與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書；5.1.1.2 規(guī)劃可研編制a）向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；b）編制項目可行性研究報告；5.1.1.3 一級開發(fā)授權(quán)a）提交一級開發(fā)申請和實施方案b）市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項目可研、規(guī)劃和征地補償方案等；c）預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同；5.1.2立項批復(fù)5.121到計委提交立

14、項報告；計委函之規(guī)劃局審核；5.122規(guī)劃局會簽返計委；計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復(fù)；5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書；5.1.4征地批復(fù)5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議；a）建設(shè)項目承包說明書b）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案C）補充耕地方案d）征地方案e）供地方案5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報 市政府；5.1.4.3是政府下文批地5.1.5拆遷許可證5.1.5.1凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、拆遷協(xié)議談判等工作；5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查；5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證；5.1.6土地上市

15、5.1.6.1核算一級開發(fā)成本；5.1.6.2驗收土地；5.1.6.3在土地中心入市交易；5.2二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件-二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖）5.2.1立項手續(xù)立項批復(fù)521.1 首先要選定項目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的 項目；5.2.1.2 申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，（已掛牌項目不需要）向計委申報立項報521.3 計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委；521.4 計委下立項批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究；521.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的 項目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項；5.2.2 規(guī)劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證；5.2.2.1 用地規(guī)劃許

16、可證a）項目立項后應(yīng)和時申報 項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會 簽；b）進(jìn)行畫樁，并獲取用地釘樁成果通知單；c）進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計，主要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計和重要剖面設(shè)計；d ）準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案；e）如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準(zhǔn)備土地出讓轉(zhuǎn)讓合 同；f）手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證；5.2.2.1 工程規(guī)劃許可證a）準(zhǔn)備人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口和停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證明、七通”服務(wù)協(xié)議等；b）向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一 般20%以上）的

17、綜合地價款；c）進(jìn)行全套建設(shè)施工圖設(shè)計，包括總平面設(shè)計，各層平面、各向立面 設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖；d）上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。e）以上手續(xù)和其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲 取工程規(guī)劃許可證；523 土地手續(xù)國有土地使用證a）繳納土地出讓金，支付土地補償費；b）準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證；524 工程手續(xù)一一工程施工許可證a）準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通 知書；b）進(jìn)行招投標(biāo)工作，標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同；c）交納四源

18、費、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)；d）到市建委辦理工程施工許可證；5.2.5 其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手 續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、 地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通 出入口和停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、工程檔案登記證 明、七通”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)；5.3 項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā)）5.3.1 立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.1.1 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只 需要1-2個工作日；5.3.1.2 非公開市場獲取

19、的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為4 5個工作日；5.3.2 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)5.3.2.1 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 45個工作日，但是不包含辦 理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定；5.322項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 30個工作日，但是不包含辦 理手續(xù)所需的施工圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定；5.3.3 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為20個工作日；辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進(jìn)行調(diào)整；5.3.4 工程手續(xù)標(biāo)

20、準(zhǔn)時間指標(biāo)項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為35個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可 同時進(jìn)行；項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為30個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可 同時進(jìn)行辦理工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為10個工作日；5.3.5 項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門5.4.1 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進(jìn)行監(jiān) 督控制；5.4.2 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制；5.5 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法5.5.1 項目公司針對項目具體情況，制定 項目

21、前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責(zé)任部門和責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批；5.5.2 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的 項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心 風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組；5.5.3 監(jiān)督小組至少3人構(gòu)成，其組員至少1個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設(shè)計人員；5.5.4 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制；6. 獎懲條例：6.1 超額完成指標(biāo)獎勵辦法6.1.1 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更 好的現(xiàn)

22、金流和收益；6.1.2 獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給 項目帶來的間接收益情況， 由項目公司負(fù)責(zé)人申報；6.1.3 獎勵申請和審核：項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，工作達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)， 可以提交書面的獎勵申請書；6.1.3.2 獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和 項目總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報總部發(fā) 展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎勵的兌現(xiàn)6.1.4.1 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金， 接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.4.2 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或 資金使用安排上報管理中心；6

23、.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.1.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)：未能按時按質(zhì)完成 項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使 項目運營遭受損失；6.1.2 懲罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給 項目帶來的間接損失情況，由 項目公司負(fù)責(zé)人申報；6.1.3 懲罰審核：項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應(yīng)部門和責(zé)任人，為完成工作達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 懲罰的兌現(xiàn)6.141懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達(dá)相關(guān)部門執(zhí)行；7. 注意事項：7.1 此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)流程和時間指標(biāo)

24、，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標(biāo)。7.2 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。8. 附件： 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖鵬房總部 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo) 管理制度V1.0版1. 目的：為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫徹，建立良好的 項目風(fēng)險控制體系和審計指 標(biāo)體系，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司2.2 發(fā)布范圍：鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋：3.1 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo):指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo)。3.2 項目:本制度所指的項目是公司總部和各 項目公司2007

25、年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進(jìn)行操作的 項目。3.3 項目公司:指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該 項目的公司。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員：4.1.1 負(fù)責(zé)編制指標(biāo)的依據(jù)，項目投資測算和可行性研究報告；4.1.2 負(fù)責(zé)制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.3 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝 通項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；4.1.4 項目運行期間負(fù)責(zé)跟蹤和審計 項目土地和大配套費用指標(biāo)；4.1.5 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心 人員對項目成本基礎(chǔ)指標(biāo)的審計4.2 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員：

26、4.2.1 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；422 配合發(fā)展中心下達(dá)投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)；423 項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計 項目直接成本合計指標(biāo)、管理費 用指標(biāo)和總成本合計指標(biāo)；4.2.4 項目運行期間成本中心應(yīng)跟蹤和審計項目的各項成本指標(biāo)；4.2.5 項目運行期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計 項目財務(wù)費用指標(biāo)和不可預(yù)見 費用指標(biāo)；4.2.6 項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計 項目建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ) 實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)；4.2.7 項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計 項目銷售費用指標(biāo)；4.3 各項目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.3.1 負(fù)責(zé)本項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警；4.3

27、.2 按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表；4.3.3 和時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.3.4 根據(jù)項目進(jìn)展和需要，和時調(diào)整 風(fēng)險控制措施；4.3.5 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時上報發(fā)展中心或總部其 他相關(guān)中心部門；4.4 各項目公司下屬項目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員：4.4.1 負(fù)責(zé)自身項目的成本控制和風(fēng)險預(yù)警；4.4.2 按要求填報項目投資成本指標(biāo)審核表；4.4.3 和時和項目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通；4.4.4 根據(jù)項目進(jìn)展和需要，和時調(diào)整 風(fēng)險控制措施；4.4.5 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，和時上報個項目公司或發(fā)展 中心和

28、總部其他相關(guān)中心部門；5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成如下：（祥見附件投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表）項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)成本指標(biāo)總額單方成本責(zé)任部門責(zé)任人備注土地和大配套費前期費用建安工程費用市政基礎(chǔ)設(shè)施費公用配套費不可預(yù)見費直接成本合計財務(wù)費用管理費用銷售費用總成本合計5.1.1 土地和大配套費指標(biāo)：土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉(zhuǎn)讓費、契稅、市政 基礎(chǔ)設(shè)施費、征地費用、土地使用費和其他費用；大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路 和代征市正用地的建設(shè)費用。5.1.1.1 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等；5.

29、1.1.2 拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設(shè)施等，主要以拆遷協(xié)議為主要依據(jù)；5.1.1.3 土地轉(zhuǎn)讓費，主要是根據(jù)土地獲取方式的不同和談判條件來制定的；5.1.1.4 契稅，按合同金額繳納；5.1.1.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施費，按 北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.6 征地費用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā) 項目涉和集體用 地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用，主要有復(fù)墾費、青苗補償 費用等；5.1.1.7 土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納；5.1.1.8 土地其他費用，包括各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等；5.1.1.9 紅線外供電費用、給水費用、排

30、水費用按 項目相關(guān)規(guī)定繳納；5.1.1.10 代征綠化用地建設(shè)費用，根據(jù) 項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；代征道路用地建設(shè)費用，根據(jù) 項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；代征市政用地建設(shè)費用，根據(jù) 項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定，進(jìn)行 評估測算；5.1.2 前期費用指標(biāo)：主要包含三通一平費用、各種設(shè)計費用、招投標(biāo)費用、勘測費、審圖費 用、各項手續(xù)費用和其他費用5.1.2.1 三通一平費用主要指 項目場地平整，通水，通電。通路的費用；5.1.2.2 各種設(shè)計費用，主要包含規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、綜合網(wǎng)管設(shè)計費、 景觀設(shè)計費、人防設(shè)計費等；5.1.2.3 招投標(biāo)費用主要用于

31、工程的招標(biāo)工作，如招投標(biāo)代理、標(biāo)底制作等費用；5.1.2.4 勘測費是對項目地塊的測繪等費用，主要用于拿地、設(shè)計前的勘測；審圖費用主要是施工圖審查費用；5.1.3 建安工程費用指標(biāo)該費用是項目建設(shè)成本的核心，主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān) 理費和工程預(yù)算編制費用等；5.1.3.1. 土建工程費、安裝工程費在制定指標(biāo)時，主要以北京市定額為依據(jù)，制 定估算的指標(biāo)；5.1.3.1. 監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標(biāo)，最終以和監(jiān)理單位的合同為準(zhǔn)；5.1.3.1. 工程預(yù)算編制費用等，是在工程前后必須作的預(yù)算和決算費用。5.1.4 市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、 排水、中水、供電、供暖、智能化、 燃?xì)狻?/p>

32、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用；5.1.5 公用配套費指標(biāo)主要指 項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如小區(qū)配套的學(xué) 校、會所等等；5.1.6 不可預(yù)見費指標(biāo)指項目實施操作過程中不可估計 風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一 些費用；該費用高低直接和 項目管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為 項目扣除此項 后直接成本的1.5%5.1.7 直接成本合計指標(biāo)直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在 項目上的費用；直接成本 合計指標(biāo)指的就是土地和大配套費指標(biāo)、前期費用指標(biāo)、建安工程費用、 市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和；5.1.8 財務(wù)費用指標(biāo)主要是就 項目融資而發(fā)生的各項利息支出；5.1.9 管理費用指標(biāo)主要

33、包括 項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%古算；5.1.10 銷售費用指標(biāo)是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用； 一般住宅為計劃銷售額的2%而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具 體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體 項目具體制定該指標(biāo)；5.1.11 總成本合計指標(biāo)是 項目各項指標(biāo)之和，反映了整個項目措作的全部成本 費用支出，也體現(xiàn)的 項目操作和投資成本 風(fēng)險控制的整體能力。5.2 指標(biāo)的制定和下達(dá)5.2.1 由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告，在項目操 作前期制定項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。5.2.2. 土地和大配套費指標(biāo)由發(fā)

34、展中心同 項目公司或負(fù)責(zé)獲取 項目的人員核 實后下達(dá)；5.2.3. 前期費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部總工辦和項目公司負(fù)責(zé)前期的人員核 實后下達(dá)；5.2.4. 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由發(fā)展 中心同總部總工辦和項目公司負(fù)責(zé)工程的人員核實后下達(dá)；5.2.5. 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部財務(wù)中心和項目公 司負(fù)責(zé)項目財務(wù)的人員核實后下達(dá)；5.2.6. 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同總部 管理中心和項目公司負(fù)責(zé)項目管理的人員核實后下達(dá)；5.2.7. 銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同總部營銷中心和 項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的 人員核實后下達(dá)；

35、5.3 指標(biāo)的執(zhí)行5.3.1 項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合總部發(fā)展中心和總部其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控 制措施。5.3.2 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期土地手續(xù)的部門和人員應(yīng)將土地獲取 成本嚴(yán)格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi)；533項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)前期設(shè)計和報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴(yán)格控制在前期費用成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.4 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)工程的部門和人員應(yīng)將上述各項工程費用 成本嚴(yán)格控制在建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套 費用指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.5 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)財務(wù)的部門和人員應(yīng)將財務(wù)費用

36、和不可預(yù) 見成本嚴(yán)格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.6 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目管理的部門和人員應(yīng)將直接成本、管理 費用和總成本嚴(yán)格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi)；5.3.7 項目操作期間項目公司負(fù)責(zé)項目銷售的部門和人員應(yīng)將銷售費用嚴(yán)格 控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)；5.4 指標(biāo)的審計5.4.1 負(fù)責(zé)審計部門：該指標(biāo)主要下達(dá)項目公司相應(yīng)部門或人員負(fù)責(zé)填寫本制度 5.1條的指標(biāo) 表中負(fù)責(zé)部門和負(fù)責(zé)人，并由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)審計。541.2 土地和大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。前期費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計。541.4 建安工程費用

37、指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由總 部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計；5.4.1.5 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部財務(wù)中 心、成本中心負(fù)責(zé)審計；5.4.1.6 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由總部發(fā)展中心 配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計。5.4.1.7 銷售費用指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負(fù)責(zé)審 計。5.4.2 審計方式5.4.2.1 總部各中心制訂審計計劃；5.4.2.2 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等；543審計周期一般以項目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部 門制定。6.

38、 獎懲條例：6.1 超額完成指標(biāo)獎勵辦法6.1.1 獎勵標(biāo)準(zhǔn)6.1.1.1 總指標(biāo)超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約 超過20鳩上；單項指標(biāo)超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本指標(biāo)節(jié)約超過20鳩上；6.1.1.3 總額和單項指標(biāo)都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些 單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過20鳩上。6.1.2 獎勵金額6.121對于符合本制度，條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本 0.3%;6.1.2.2 對于符合本制度條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激 勵，獎金額的

39、相當(dāng)于節(jié)約的總成本的 0.5%;單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎 勵。6.1.3 獎勵申請6.1.3.1 達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)的部門或人員，應(yīng)由部門負(fù)責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團管理中心；6.1.3.1 管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達(dá)到獎勵標(biāo)準(zhǔn)，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4 獎勵審核6.1.4.1 獎勵審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 5.4 條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部 門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷 中心；6.1.4.2 負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)書面的獎勵申請書內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào) 查，確實達(dá)到獎勵標(biāo)

40、準(zhǔn)的，應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議；6.1.4.3 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的獎勵金額和方式， 由管理中心向被獎勵部門下達(dá)獎勵執(zhí)行的通知書。6.1.5 獎勵的兌現(xiàn)6.1.5.1 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的， 由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 , 接受獎勵主體提供銀行存款帳號；6.1.5.2 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進(jìn)行分配和安排，但應(yīng)將分配或 資金使用安排上報管理中心；6.1.5.3 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。6.2 未完成指標(biāo)懲罰辦法6.2.1 懲罰標(biāo)準(zhǔn)6.2.1.1 總指標(biāo)未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)， 并成本總額超出

41、總成 本合計指標(biāo) 20%以上；6.2.1.2 單項指標(biāo)未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)， 單項成本超出指標(biāo) 20%以上；6.2.2 懲罰金額6.2.2.1 對于符合本制度成罰標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定的， 公司給于相應(yīng)部門或個人進(jìn)行資金 懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本 0.3%；6.2.3 懲罰審核6.2.3.1 懲罰審核負(fù)責(zé)部門主要是本制度 5.4 條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負(fù)責(zé)部 門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心；623.2負(fù)責(zé)審核的部門要根據(jù)各項指標(biāo)的審計內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的審核和調(diào)查， 確實達(dá)到懲罰標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審 議；6

42、.2.3.3 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準(zhǔn)具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達(dá)懲罰執(zhí)行的通知書。6.2.4 懲罰的兌現(xiàn)6.2.4.1 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的 工資；如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān)50%B罰金額，其他部門員工平均承擔(dān)50%B罰金額；6.2.4.3 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。7. 注意事項：7.2 此制度各項指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)指標(biāo)， 各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù) 實際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。7.3 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋

43、。8. 附件：投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表鵬潤地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度V1.0版1. 目的：規(guī)范總部項目投資管理工作，為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐， 實現(xiàn) 投資決策的科學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化，使本公司在競爭激烈 的市場經(jīng)濟條件下，穩(wěn)健發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益，2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤 地產(chǎn)總部和各項目公司。2.2 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。3. 名詞解釋：3.1 投資發(fā)展工作是指進(jìn)入房 地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。3.1 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛” 取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進(jìn)行二級開發(fā)的 項目。3.

44、2 二級開發(fā)項目：是指取得土地后，不需要進(jìn)行一級開發(fā)，直接進(jìn)行二級 開發(fā)的項目。4. 職責(zé)：4.1 發(fā)展中心職責(zé)：4.1.1 項目拓展：總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度 項目拓展戰(zhàn)略，獨立開展項目拓展工作。 對收集的信息進(jìn)行進(jìn)行投資分析，并完成備案、立項等工作。4.1.2 投資管理：總部發(fā)展中心對各 項目公司的項目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各 項目公司 上報的項目進(jìn)行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資 項目審核工作，發(fā)表獨立意見。4.2 各項目公司職責(zé)各項目公司按各自負(fù)責(zé)的區(qū)域獨自開展 項目拓展工作，并接受總部發(fā)展 中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 初選收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資

45、料，進(jìn)行初步分析和調(diào)查研究后，認(rèn)為 可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。5.2 :立項521各項目公司上報發(fā)展中心申請立項的資料包括：1）、項目立項申請單2）、項目建議書（可研報告）3）、項目原始資料復(fù)印件立項項目必須有結(jié)案報告。在經(jīng)過深入談判后，各 項目公司判斷是否繼續(xù) 深入，若有必要，可以進(jìn)入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項 項目結(jié)案報告和相關(guān)資料。5.3可研在經(jīng)過深入談判后，認(rèn)為可以進(jìn)行可研階段的 項目，由下屬各項目公司編 制詳細(xì)可行性報告和實施方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中 心。由總部發(fā)展中心在可行性報告和實施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。各項目公司并提前3周將可研報告和相關(guān)資料

46、報送總部發(fā)展中心，總部發(fā) 展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認(rèn)為可行的，應(yīng)盡快并報總經(jīng)理辦公 會進(jìn)入決策程序。各投資項目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細(xì)資料和分析，以確 保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性?？偛抗景l(fā)展中心對 項目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性， 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的 準(zhǔn)確性，投資分析的可行性和 項目規(guī)模、時機等因素均應(yīng)進(jìn)行全面審核， 并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進(jìn)行實地考察，或 聘請專家論證小組對 項目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強對項目的深入認(rèn) 識和了解，確保 項目投資的可靠和可行。5.4決策各立項項目在充分論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)總部主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報總經(jīng) 理辦

47、公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進(jìn)行項目決策。542各立項項目進(jìn)入項目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報詳細(xì)可研報告和 項 目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完成的審核報告發(fā)表意 見與建議，決策委員會決定 項目投資與否。543通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。6. 獎懲條例：見項目拓展獎勵制度7. 注意事項：8. 附件項目審核流程圖總部項目談判管理制度V1.0版1. 目的：項目談判是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開 發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部發(fā)展中心2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部發(fā)展

48、中心3. 名詞解釋：3.1 談判工作小組3.1.1 項目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名和以上成員組成，其中 至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別和以上人員。3.1.2 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少 2名工作人員共同前往。3.1.3 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須 經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行?息。3.1.4 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進(jìn)展和時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4. 職責(zé)：4.1 總部發(fā)展中心負(fù)責(zé)該制度的制定和修改5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1 談判禮儀5.1.1 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著

49、 要整潔正式、莊重。具體按員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2 談判要求5.2.1 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務(wù)要相當(dāng)。5.2.2 談判前應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn) 和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。談判大綱包括但不限于：合作方式合作條件522.3項目操作方案522.4雙方?jīng)Q策程序和時間5.2.3 談判后一定要做談判紀(jì)要，并報相關(guān)人員備案。5.2.4 談判結(jié)果應(yīng)和時反饋給上一級領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。5.2.5 經(jīng)總部發(fā)展中心立項審批的 項目，方可進(jìn)行深入談判。5.3 談判工作程序5.3.1 初選階段項目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查 項目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀、市

50、政配 套、政府批準(zhǔn)的有效文件、稅收優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版和電 子版資料。該階段招待飯店原則上安排在 星級，招待費用控制在 元/餐。5.3.2 立項、可研階段談判小組出具項目建議書，報總部發(fā)展中心立項審批后，談判小組 提出立項項目工作計劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門召開立項 項目工作會 議，匯報立項項目工作計劃和項目的談判要點，并按會議精神與對方進(jìn) 行談判。當(dāng)與合作方談判達(dá)成一致后，談判小組應(yīng)和時完成項目可研報告，可研報告要盡量詳盡對 項目前期、法律、經(jīng)濟、合作方式、合作條件、 項目運作方案的可行性進(jìn)行判斷。該階段該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。招待飯店原則上安排在星級，招待費用控制在

51、元/餐。5.3.3 決策階段項目可研報告報決策委員會，審核通過后，安排談判對等人員出面，落 實決策委員會決議。該階段由法律部配合審計合作方財務(wù)等狀況并出具書面法律意見。該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議，由法律部配合完成。該階段飯店原則上安排在 星級，招待費用控制在 元/餐。6. 獎懲條例：6.1 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對方人員或其他人員的 賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎懲。7. 注意事項：7.1 談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自泄露給對方或無關(guān)人員, 按照公司員工手冊相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。7.2 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門和 項目公司可參照。總部項目評價系統(tǒng)V1.0版1.

52、 目的：根據(jù)總部土地儲備管理相關(guān)制度，為科學(xué)規(guī)范地評價 項目，特制定本評 價體系，提高項目評價效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準(zhǔn)確性。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部和所屬各 項目公司2.2 發(fā)布范圍：鵬房總部和所屬各 項目公司3. 名詞解釋：3.1 專業(yè)名詞：3.1.1 容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比；3.1.2 建筑覆蓋率：指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比3.1.3 綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比3.1.4 建筑限咼：地塊內(nèi)所有建筑物室外地坪到其最咼點不得超過的最大咼度限值；3.1.5 土地費

53、用：指取得土地的所有費用，包括土地轉(zhuǎn)讓費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、契稅；3.1.6 前期費用：指從取得 項目到取得開工許可證所發(fā)生的費用。主要包括可研、設(shè)計勘察、交評環(huán)評等前期報建費用；3.1.7 紅線外市政工程費：指從市政接口到 項目紅線所發(fā)生的工程費用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等；3.1.8 紅線內(nèi)市政工程費：指從 項目線線到樓座所發(fā)生的工程費用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等；3.1.9 工程建設(shè)費用：指樓座本身（地下、地上）所發(fā)生的建安費用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用；開發(fā)期間稅費：指 項目開發(fā)費間所發(fā)生的費用，包

54、括工程招標(biāo)費、質(zhì)量 監(jiān)督費用、工程監(jiān)理費用等；管理費用：指項目開發(fā)過程所發(fā)生的人員工資、辦公、公關(guān)等費用；銷售費用：指項目銷售過程中所發(fā)生的市場調(diào)研、市場策劃、銷售傭金 等費用；銷售收入：指項目可銷售（出租）面積所產(chǎn)生的收入，地下車庫因銷售 的不確定性不計入銷售收入；銷售毛利率：指稅前利潤/銷售收入；總投資回報率：指稅后利潤/總投資；啟動資金：指為完成該 項目，在項目自身獲得融資能力之前，公司所需 投入的最小資金；最大資金缺口：在投入啟動資金后，完成該 項目還需投入的最大資金量內(nèi)部收益率：是能使 項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率；投資回收期：指收回投資所需的時間，以月份表示。3.2 專有名詞初選：獲得項目信息，參照項目初選評價系統(tǒng)分析 項目是否有投資 潛力的過程；3.2.2 立項：經(jīng)過初選的項目按照土地儲備工作管理制度，到發(fā)展中心備案，并取得立項；3.2.3 可研決策：按照公司規(guī)定完成 項目調(diào)查、分析、談判后，編寫 項目可研報告，通過決策委員會決策的過程。4. 職責(zé)：4.1 發(fā)展中心4.1.1 編制與修正評價體系，對其使用做出解釋；4.1.2 使用項目評價系統(tǒng)，并對可研決策結(jié)果進(jìn)行匯整分析，向董事會提交最 終決策評價報告。4.2 項目公司拓展部門4.2.1 按照土地儲備 管理制度參照項目評價體系完成